Springleaf Residence 起价 $878K — 这座 941 户大型项目值得买吗？

如果提到 Springleaf，你首先想到的是 Springleaf Prata，也不算完全错误。不过，这一切即将改变。

Springleaf 是一个以有地住宅为主的静谧社区，即将迎来史上首个大型公寓新盘：Springleaf Residence。这是个接近“巨无霸”规模的项目，距离 Springleaf MRT 有遮蔽步道步行不到 2 分钟，坐落于近 345,000 sq ft 的土地之上，共规划 941 个单位。

Springleaf Residence 由 GuocoLand 领衔开发，这家开发商亦是推动相邻 Lentor（在 TEL 上相距 1 站）转型的重要力量。

自 URA 公布 Springleaf 与 Lentor 的发展蓝图以来，GuocoLand 已在两地持续拿下 GLS 地块，且其在 Lentor 推出的所有公寓项目均大获成功。如今，Lentor Modern、Lentor Hills Residences、Lentor Mansion 与 Lentor Central Residences 基本已全数售罄。

延续 Lentor 系列项目的成功，GuocoLand 正把其在 TEL 北端、靠近 MRT 的私宅布局进一步延伸至 Springleaf。

鉴于两地相距不远，这两个社区均享有靠近 Woodlands 的 RTS Link 以及通过 MRT 快速抵达 Orchard Road 的优势。近期，LTA 亦宣布将 Tanah Merah、Expo 与 Changi Airport MRT 自 EWL 重新归类为 TEL 车站，并在 Changi Airport Terminal 5 设置 TEL-CRL 换乘。配合 TEL 延伸，这将进一步强化 Springleaf Residence 通往机场与全岛 MRT 路网的直连性。

URA 亦有将 Springleaf 打造成绿色混合用途社区的长期规划。作为当地首个大型公寓新盘，Springleaf Residence 将为后续发展奠定基调：在基础设施与建筑层面更关注生态与生物多样性。

Springleaf Residence

Springleaf Residence 位于 Upper Thomson Road，由 GuocoLand 开发，共 941 户，预计于 2029 年下半年取得 TOP。

该项目对开发商而言充满“首次”：这是该社区首个大型新盘；亦是首个顺应 URA 对 Springleaf 愿景、注重生物多样性的公寓；同时也是首个把受保留建筑（即旧 Upper Thomson Secondary School）改造为住宅单位的项目。稍后我们将详细介绍。

Springleaf Residence 户型分布与配置

你或许会首先注意到“保留建筑”中的 1 卧至 3 卧单位。这是因为本地块的 GLS 附带旧 Upper Thomson Secondary School，该受保留建筑不得拆除。

虽然并非首次在公寓中融入保留建筑元素，但这类做法更常见于 CCR，且通常改作会所功能空间。上一次公寓纳入保留建筑块体是在 2019 年，位于 Silat Avenue、邻近 Kampung Bahru 的 Avenue South Residence，所处地段含有 4 栋受保留的 Singapore Improvement Trust（SIT）旧楼（即 HDB 之前的称谓）。这些楼被改造为 86 套带私家电梯可直达入户的单位。

旧 Upper Thomson Secondary School 并未被边缘化，而是被巧妙地融入 Springleaf Residence 的整体设计中。该建筑将同时容纳住宅单位与共享设施，在细节上处处呼应其“old school”的怀旧基调。其砖砌外立面将获修复，“Upper Thomson Secondary School”字样也将予以保留，以示对历史的致敬。

虽然 1 卧单位仅见于该保留建筑，但 2 卧与 3 卧在保留建筑与住宅塔楼皆有配置。喜欢独特个性、且常在新加坡住宅中难觅“趣味”的买家，或会钟情于此类单位。它们还享有场地特定的优势，如更高的层高（3.1m，相较住宅塔楼的 2.9m）。

鉴于该项目的户型分布相当契合以家庭为导向的 OCR 公寓，Springleaf Residence 的潜在主力买家，预计将包括社区内外的升级置换族，以及希望缩小居住面积或想住在孩子附近的有地屋主。

对于短线投资者，我们持保留态度，主要因为目前周边配套仍显不足。尽管 TEL 可直达 Orchard，但也需 9 站，约 30 分钟。话虽如此，值得注意的是，作为 Lentor 的首个大型新盘，Lentor Modern 面临过类似的制约；然而其在开盘周末表现亮眼，并最终售罄——显示买家在预见重大基础设施即将到位时，仍愿意提前入场。

至于租赁前景，紧邻的一个原规划为长期居住型服务式公寓的 GLS 地块，曾一度在招标时获零投标。这说明了很多问题：当开发商普遍不愿参与投标，往往意味着对后续去化并不乐观。此类物业的住户（通常为外籍人士）往往重视核心地段、便捷的公共交通步行可达性，以及靠近繁华夜生活与社交场所。租客群体当然也包括本地人，因而覆盖面更广，但其偏好大概率也相差无几。

Springleaf Residence 位置

Springleaf Residence 通过有遮蔽步道，步行至 Springleaf MRT 不到 2 分钟，位处 TEL 北端的末几站之一。

在较新的 MRT 线路中，我们对 TEL 颇有偏爱。它串联起新加坡北部与东海岸，并途经 Orchard、Outram Park、Marina Bay 等核心车站；且仍在持续延伸：北端接驳 RTS Link（即 Johor Bahru），东端延展至 Changi Airport。总理 Lawrence Wong 在 2024 年 6 月 TEL 第 4 阶段通车仪式上的表述恰到好处：“当 TEL 全线贯通，我们的地铁网络将把新加坡人与世界无缝连接。”

回到社区本身，今日的 Springleaf 以静谧的有地住宅为主。其最大优势在于：全区建筑高度大多不超过 3 层。除低密度住区外，Springleaf 亦被森林与绿色廊道环抱。Springleaf Residence 四面皆望绿意无遮挡：从 Springleaf Nature Park、Thomson Nature Park，到 Upper Peirce Reservoir Park 与 Lower Seletar Reservoir Park。

若你担心政府会对该区进行激烈重塑，或许会惊喜：规划恰恰相反。Springleaf 的发展将着重生态与生物多样性，保留自然环境与社区气质——这既是 Springleaf Residence 的 URA 要求，预计亦将适用于未来入场的项目。

不过，在餐饮与生活配套上，Springleaf 仍有提升空间。现阶段，居民多半会选择附近店屋用餐，例如 Springleaf Prata、Mongkok Dim Sum 与 Thai Mookata（或点 GrabFood）。日常购物则以邻近的小型超市、7-Eleven 与五金店为主。

URA 已将约 174 hectares 的土地划作 Springleaf 未来住宅发展用地。虽然目前 Springleaf Residence 周边暂无小学，但随着社区人口增长，预计学校将逐步落地。同时也会配套增设托育中心与社区设施，以支撑分区的持续转型。

近期，URA 也在 Springleaf Residence 旁推出约 2,000 sqm 的 GLS 综合开发地块，其中至少 1,000 sqm 规划为超市。该地此前曾定位为长期居住型服务式公寓，因而在上一轮招标中出现零投标。其余商业空间将用于商店、餐饮、户外饮食区，以及 Early Childhood Development Centre（ECDC），为年轻家庭提供托育支持。

待建成后，Springleaf Residence 业主也可近享上述配套。

Springleaf Residence 总体布局

Springleaf Residence 占地约 345,000 sq ft。在基础设施与建筑设计上充分考虑生物多样性，并汲取旧 Upper Thomson Secondary School 的灵感——该保留建筑将改造为住宅与全体住户共享的设施空间。项目将自然、历史与社群以功能与设计相结合，实属罕见。

顺应 URA 将 Springleaf 打造成绿色社区的方向，Springleaf Residence 与保育及生物多样性顾问密切合作，在现代居住与尊重自然之间寻求平衡。

例如，住宅窗户采用更小且带染色的设计，以降低鸟类撞窗风险。全区照明以偏黄色为主，减少光污染并与周边自然环境更好融合。此外，自第二层起的板坎向下倾斜并外挑加长，以防止猴子等动物攀爬入内——还记得今年稍早闯入 Punggol Northshore BTO 住宅的猕猴事件吧。无需担心，临林一侧外围设有 2m 高围墙；同时，烧烤炉也被架高设置。

项目还以一条贯穿性的“森林步道”模糊起居与自然的边界，使社区与 Springleaf Forest 外部环境更为联通。顺带一提，这也在物理上拉开了与 SLE 的距离，形成缓冲带——高速公路与项目之间直线约 40m。

941 个住宅单位分布于 5 座住宅塔楼与 1 座保留建筑。鉴于社区整体低密度、周遭多为低层有地住宅与店屋，以及广布的森林与绿廊，大多数单位应可享受无遮挡的自然景观，或与内园其他楼座保持舒适楼距。各住宅塔楼亦经过策略性排布，尽可能为更多单位优化视野，并在高层配置空中花园，方便住户社交，同时以不同视角体验“家”。

呈“T”字形的旧 Upper Thomson Secondary School，将在较长的“横”向部分规划住宅单位，在较短的“竖”向部分配置共享设施。延续保留建筑的“old school”主题，前方将设置跑道与 “ECA House”——对年轻的千禧一代解释一下，ECA 即 Extra Curricular Activities House——通过多功能室等配套，服务慢跑者与社群活动。

鉴于项目体量，Springleaf Residence 配备了常见且更为丰富的公寓设施：50m 标准泳道、休闲网球场、半场篮球场、可联通的多功能室、联合办公空间、室内外健身区、地掷球草坪（在新加坡公寓中较为罕见），以及慢跑环道（在内外皆是绿意的环境中尤为加分）。

停车方面，共设 759 个车位，其中含 8 个 EV 车位与 6 个无障碍车位。以今日的 OCR 公寓而言，这一配比属合理水准；考虑到其远离 CBD、位处新加坡北端的区位，更显合宜。

其中一侧门直通有遮蔽步道，住户步行至 Springleaf MRT 不到 2 分钟。

Springleaf Residence 起价 $1,955 PSF

以下为开发商公布的指引起步价：

• 1 卧室起价 $878,000（$2,263 PSF）
• 2 卧室起价 $1,078,000（$2,046 PSF）
• 3 卧室起价 $1,618,000（$2,058 PSF）
• 4 卧室起价 $2,448,000（$1,995 PSF）
• 5 卧室起价 $3,018,000（$2,077 PSF）

作为 Springleaf 首个大型公寓新盘，Springleaf Residence 也将赋予 GuocoLand 设定该区非有地私宅表现“标杆”的空间（与压力）。

作为对比，我们不妨看看 Lentor 一带公寓在转售市场的表现。值得一提的是，Lentor Modern 于 2022 年率先推出，其与 Springleaf Residence 的定位颇为相似——均为各自社区的首个大型新盘。

尽管价格能否进一步走高仍待观察（取决于需求），但 Springleaf Residence 以不足 $2,000 PSF 的起步，具备一定竞争力——这也是自 2022 年以来各区主要新盘的共同“底线”。

GuocoLand 作为新兴社区的“事实标准”住宅开发商——毗邻的 Lentor 即为近年的典型案例——其过往战绩有望为 Springleaf Residence 在相对静谧的地段中增添吸引力。

此外，GuocoLand 在项目推出时点上亦与 URA 的社区发展节奏相契合。尽管当前配套尚未完全落地，Springleaf 未来很可能会随人口增长，逐步引入学校、托育中心与社区基础设施。

在 TEL 车站附近布局住宅也是明智之举。随着 TEL 进一步通车、连通性增强——尤其是直达城市边缘与 CBD 关键站点——Springleaf 作为一个社区的吸引力，预期将在自住者与长期投资者中同步上升。随着规划中的基础设施与配套逐步兑现，先行者有望享受“先发优势”，在一个注重生态、稳步转型的社区中受益。

在 2025 年，新推 OCR 盘源有限，或将进一步推高对 Springleaf Residence 的需求，即便项目本身的卖点已足以吸引买家。尽管该区或不太适合短线投资者，Springleaf Residence 对于寻求长期自住或投资者更具吸引力——他们更看重社区的静谧氛围、规划中的转型升级，以及在具成长潜力分区中“提前卡位”的红利。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。