| 项目： | South Beach Residences |
|---|---|
| 区域： | 03 |
| 地址： | 38 Beach Road |
| 产权： | 99年地契 |
| 单位数量： | 190 |
| 占地面积： | 376,299 平方英尺 |
| 开发商： | City Development Limited (CDL) |
| TOP： | 2016 |
沿着 Nicoll Highway 驶过醒目的 Esplanade，许多人或许不知道，这座独特的“海浪形建筑”背后，其实集结了 5-star 酒店、顶级商业空间与超豪华住宅于一体——共同交织成一个高端生活方式枢纽。
这里也是全球首个“啤酒注入实验室”的所在地，周边还有众多新奇餐饮点，足以让你用上一整个周日（甚至更多）来探索。
从一开始，绝佳的交通便捷性，以及位于第 22 层与第 32 层的全景住宅空中平台，已隐约道出了租户/业主为此处单位所愿意支付的溢价。
若你在好奇，这里的 2-bedroom 单位租金，最低也要 $7000/月——当然，背靠的是新加坡城市（与水域）景观中的最佳视野。
某种意义上，你可以说这里位于 CBD 区域，但因毗邻周边低矮建筑与开放空间——如 Japanese War Memorial Park、Raffles Singapore 与 Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre——而不至于被高楼密不透风地包围。
额外的加分项还包括区域内丰富的餐饮与商业空间，以及靠近 Gardens by the Bay、Singapore River，甚至 East Coast Park（家门口直通高速）。
一如既往，我们准备了充足的图片，继续往下看！
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South Beach Residences 内部参观
可以肯定地说，South Beach Residences 是周边最具气势的建筑之一。它由享誉全球的 Foster + Partners 设计，该事务所也曾打造 Apple Park、香港 HSBC Building、London City Hall 等众多标志性项目。
不过，这样说对周边建筑也不算公平——毕竟其中不少自 90 年代起便已屹立至今，因此要在气势上胜出，其实并不困难。
在新加坡，共享同一地块且与酒店共生的住宅项目并不多见（Boulevard 88 即将加入其列），因此能负担此等奢享的幸运儿，确实是稀有族群。South Beach Residences 就坐落在 5-star JW Marriott Hotel 之上。
若你对该酒店集团不太熟悉，JW Marriott 品牌是其旗下的最高级别。或许不代表所有人，但对我而言，酒店所呈现的高端质感，也自然延伸到了住宅端。
这里设有两个大堂，因此也有两个专属车道接送点，中间配有喷泉。以仅 190 户的稀有体量来看，到达区的尺度可谓相当阔绰。
初次踏入电梯大堂，迎面而来的是挑高的礼宾接待区，礼宾团队礼貌周到，回家亦有“酒店式”迎接。若其目标是复刻高端酒店的感受，我认为整体而言确实达标。
如果你在想，与 JW Marriott 比邻而居确实有好处，South Beach Residences 的住户也能享有相关礼遇。
这里有两处电梯大堂，一处为公共电梯，另一处为私家电梯大堂。你或许已经注意到此处设计风格颇为独特，有些让人联想到 W Hotel——大胆前卫且颇为夸张。或许并非人人喜欢，但的确非常出众。
照片里闻不到，但此处选用的空间香氛相当提神。
作为一座市区型项目，若你在寻找网球场或篮球场，恐怕需要另觅他处。尽管总占地达 376,299 平方英尺，但可供住宅使用的主要还是塔楼本体，自然意味着设施需要“收纳”在建筑之内。
因此项目规划了两层设施平台（Sky Gardens），一处在第 22 层，另一处在第 32 层。
上图即为户外健身区，俯瞰泳池躺椅平台。在我看来，这个位置并不理想——若能面向景观会更好，毕竟这里的景色确实惊艳（稍后你会看到）。
而且多数人会从这里经过前往泳池，锻炼时被路人注视并非人人乐见——这从来不是一件“优雅”的事。
健身房面积尚可，提供常见的有氧与力量训练器材。地面空间较紧，若要在瑜伽垫上训练，或许需要移步到室外平台。
遗憾的是，这里同样未能充分利用景观；部分设施都置于建筑中部，因此光线偏暗——阴天更甚。事实上，即便是晴天，室内也略显昏暗。
前往泳池的路上，会经过设有吧台座位的柜台——名为 Outdoor Function 区域。这里空间不少，但由于同时作为通往泳池的动线（虽也可从另一侧通行），私密性未必能满足多数人举办聚会的期待。
不过，这里也设有两间功能室，折叠玻璃门可打开，与室外空间连通（更为合理）。并配有小型备餐区，使用更为便利。
同样由于位于建筑中部，部分人会觉得即便白天也偏暗。
在抵达泳池前，会先看到一排带垫（且色彩鲜艳）的躺椅。
就我个人而言，它们之间的间距略显拥挤。而且我认为使用率不会太高——此处日照并不充足。
位置也有些尴尬，朝向的是泳池甲板而非泳池水面或景观。
或许你在社交媒体上见过 JW Marriott 的泳池，其设计与此颇为相似。此处的效果确实令人满意，夜晚更甚——在闪烁的城市灯光映衬下，尤为迷人。
不过池体并不算大，也面临多数“半覆盖泳池”的通病——水温偏冷。除非你想早晨来一场“唤醒身体的冷刺激”，否则恐怕较少人会认真在此游长泳。它更适合小憩放松、静赏美景。
若是恒温泳池，会更为实用；但维护成本恐怕难以合理化。
泳池尽端是浅水涉水区——大概是为年幼孩童而设。总体而言，与儿童相关的设施确实偏少，这并不意外——South Beach Residences 的目标客群并非有年幼孩子的家庭。
与泳池垂直的一侧，是一排面向 Suntec 区域景观的休闲座椅。
我得说，那些单人扶手椅并非最舒适，但 L 形躺椅恰到好处。此外，我认为这里的景观甚至比新加坡传统城市天际线更好看。自 Marina Bay Sands 建成已有些年头，但它的建筑仍旧极具标志性。
在一个微风拂面的夜晚躺在这里，可能就是住在此处的乐趣之一。
沿着这排户外休闲区，还设有提供冰水与常见咖啡/茶等饮品的补给柜台。这在多数项目中并不常见，算是一个值得一提的贴心之处。当然，你也在以较高的管理费为其买单——但对能负担此处溢价的人来说，这并不是问题。
绕一圈回到这里，此处被命名为 Pool Lounging Deck。细心的读者或许已发现，这正位于户外健身区前方。
看起来似乎少了与桌子配套的椅子。即便配齐，我也会将其归类为“好看但少人真正会用”的设施。
至此，第 22 层 Sky Garden 的部分告一段落，接下来我们前往第 32 层。
电梯一开门，迎面是一个开敞空间与几组座位。颇为奇怪的是，平面图上这里原名为 Interactive Playground——或许在建成后有所调整。
旁边即为儿童泳池——其实就是一方小型长方形水池，周围摆放塑料装饰。考虑到此处楼层更高，有些人可能会觉得更冷，使用率或许不高，尤其是以此项目的客群而言。
按平面图，这里应为 Children’s Playground——但我很难将巨型棋子与“儿童游乐”联系起来。即便是为成人设计，要说服我这类设施的“必要性”也并不容易。
接下来是健身平台——基本上是一片开放的空地。若由我来规划，我大概会把户外健身器械也移到这里——更不碍行走与动线。
老实说，空中花园外侧一圈的绿植是把“双刃剑”。绿意可喜，但若不坐在高于绿篱的视线高度，视野会被部分阻挡。
尽头处，你会迎来新加坡城市天际线的壮丽景致。
这样的制高点并不常见。最棒的是？这里几乎可以保证长期无遮挡视野——我真不认为 War Memorial Park 未来会被拆除。
说到景观，我确实觉得较为“次要”的设施被安排在较低楼层有些奇怪。不是更应该把它们放在更高楼层吗？
毕竟，越往上，景色越好。
再往建筑宽度方向走，会来到一片覆以亮橙色地毯的开放区。我依旧觉得部分休闲椅的摆位颇为费解——为何要朝里而非朝外？
若你在好奇其朝向，它正对着阅读室。
我喜欢这里的挑高，但伪“书墙”壁纸的选择确实有些奇怪。对于一座志在“豪华”的项目来说，它显得有些格格不入。
对我而言，这样的景观就是“王炸”。部分原因在于它距离城市天际线有一定退让，而非像多数 CBD 公寓那样被高楼密集包围。
与下层的 Sky Garden 类似，此侧也布置了沙发与座椅，便于静赏 MBS 景观。
不仅有常规座位，也设置了几处用餐空间。不过，依我之见，这些家具看起来略显廉价，与其先锋的整体环境并不协调。
尽头处还设有户外用餐设施。但就整体动线与布局而言，这里并不算私密，我不认为其使用率会太高。
South Beach Residences 评测 – 3 Bedroom
与 2-bedroom 不同，3-bedroom 单位配有私家电梯与电梯厅。凭借充裕的 2,099 平方英尺空间，你可以同时拥有干湿厨房，这对家庭而言非常实用。
进入 3-bedroom 的方式为自家专属电梯与电梯厅。
多出来的面积，足以实现尺度不错的岛台式厨房。
也有足够空间摆放一张圆形餐桌。
客厅速览。
这里有一段短走廊通往卧室区。
其中一间普通卧室。
另一间普通卧室。
两间卧室共用一间公共卫生间。
接下来是主卧。
主卧卫浴也有足够空间放置浴缸。
来到全屋的“最佳部分”——尺度舒适的阳台，直接打开便是城市景观。
这是个相当惬意的空间，足以让你在忙碌的一天后好好放松。
South Beach Residences 评测 – 4 bedroom
当然，4-bedroom 也配有私家电梯。在这间特定的showflat 中，2 bedrooms 被合并为一个超大的书房。
通往客厅的入口。配合落地窗与拉帘，景观被进一步强化。
客厅宽敞舒适，足以容纳这张修长的弧形沙发。
餐饮区。
首先是主卧，位于客厅旁，可共享阳台空间。
当然，配备独立卫浴。
还可设置梳妆区。
与 3-bedroom 一样，厨房可实现干湿分区。
亦有女佣房与独立卫生间。
如先前所述，这个样板将两间卧室合为一间书房。
若空间允许，这是一间相当阔绰的书房。
这是普通卧室，配有一处飘窗可做小型座位区。
同样配备独立卫浴。
South Beach Residences 区位评测
South Beach Residences 位于 Beach Road，属真正的黄金地段。
紧邻 Suntec City——一个庞大的零售与购物目的地，同时与 Marina Square、Millenia Walk 相辅相成。更不用说，旁边还有 Raffles City，步行不远即达 Marina Bay Sands。
总之，就周边配套与购物而言，几乎很难有比这里更好的。South Beach 开发由南、北两座塔楼组成，其中南塔自第 23 层至第 45 层为 South Beach Residences。
这意味着，即便是最低的住宅楼层，也能欣赏到极为迷人的新加坡城市天际线。
南塔亦正对着著名地标 War Memorial。鉴于其为文物遗址，可确定其地位将由政府予以保留，此处不会再行开发。
（因此朝向该面的住户将始终享有开阔视野，无惧任何新开发破坏景观。）
在地铁连通性方面，South Beach Residences 可谓“满分”。Esplanade MRT 车站就位于开发底层。
该地铁站连接 Circle Line（CCL），便捷通达 Dhoby Ghaut、Macpherson、Serangoon 与 Holland Village 等地。
对多数项目而言，紧邻一座 MRT 车站已足够便利，但 South Beach Residences 不止于此。步行约 5 分钟即达 City Hall MRT，此站为 North-South Line（NSL）与 East-West Line（EWL）的换乘站。
这意味着你可轻松抵达 CBD、Changi Airport，以至 Jurong East 与 Woodlands 等区域。
最后，购买综合体开发中的住宅单元，一大优势就是“吃”的便利（此前已提及）。即便撇开周边所有商场不谈，项目内也有大量餐饮选择。
Amenities
杂货生鲜
| 杂货店 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Cold Storage – Raffles City Mall | 350m，步行约 4 分钟 |
| Marketplace (Jasons) – Raffles City Mall | 350m，步行约 4 分钟 |
| Fairprice Finest – Funan Mall | 850m，步行约 11 分钟 |
购物商场
| 购物商场 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Esplanade Xchange | 170m，步行约 3 分钟 |
| Raffles City Shopping Centre | 400m，步行约 5 分钟 |
| Millenia Walk | 650m，步行约 9 分钟 |
| Suntec City | 600m，步行约 9 分钟 |
| Mustafa/City Square Mall | 2.9km，车程约 11 分钟 |
| Start of Orchard Road Shopping Belt (Delfi Orchard) | 5.9km，车程约 15 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 学前（步行 1km 内） | ‘Growing Up Gifted’ MindChamps Global HQMindChamps PreSchool @ Marina Square Josiah Montessori: City Childcare Centre Little Neuro TreeViv’s SchoolHouse |
| 小学（车程 3km 内） | Stamford Primary Farrer Park Primary |
| 中学（车程 3km 内） | – |
| 初级学院（车程 5km 内） | – |
| 大学（车程 5km 内） | University of Newcastle Coleman College SMUMonash College James Cook University Victoria University of Technology Embry Riddle Aeronautical University |
| 理工学院（车程 10km 内） | – |
教育资源并非最友好——主要因为位于 D3。但可选择的私立大学与幼儿园相当多，另有 NAFA 艺术幼儿园，步行约 15 分钟可达。
公共交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Esplanade Stn Exit F’ | 56, 57, 100, 107, 107M, 961, 961M | 260m，步行约 3 分钟 |
| ‘Suntec City’ | 10, 10e, 14, 14e, 16, 16M, 70, 70M, 196, 196e | 350m，步行约 4 分钟 |
最近的 MRT：Esplanade MRT — 就在楼下
South Beach Residences 的一大优势，便是公共交通的便捷。
项目位于 Nicoll Highway 沿线，经“‘Suntec City’”巴士站可便捷通往东部。
前往 Orchard，先步行约 7 分钟至“Capitol Bldg”巴士站，随后乘 111 号巴士跨 7 站，约 11 分钟抵达 Orchard Boulevard。
考虑到与 CBD 的距离，毫不意外，只需乘坐 100 号巴士直达（约 9 分钟，跨 3 站）即可到达 Raffles Place。
私家车出行
| 主要目的地 | 距离公寓（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 2.3km，约 8 分钟车程 |
| Orchard Road | 3.9km，约 14 分钟车程 |
| Suntec City | 1.2km，约 5 分钟车程 |
| Changi Airport | 17.4km，约 19 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 39.1km，约 50 分钟车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 10km，约 18 分钟车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 10km，约 20 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 9km，约 20 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 29km，约 36 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 26.6km，约 28 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 17km，约 29 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 25.8km，约 31 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 5.6km，约 15 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 17.6km，约 23 分钟车程 |
*注：车程以高峰时段测算
最近的车辆出入口：沿 Nicoll Highway 的 1 个出入口
总结：项目入口与酒店大堂共用。单车道，但回旋空间充裕。停车场位于落客点对面，双方车流互不干扰，不过共享同一个单车道出入口。
开发团队
开发商（CDL）
我清楚记得 2019 年曾撰文《资本增值表现最佳的 10 大开发商》。当时，City Developments Limited（CDL）项目的平均 psf 多呈“正增值”。
CDL 以在新加坡酒店业的强势布局而闻名（尽管近年受疫情影响收入一度显著下滑）——但其住宅奢华项目表现如何？
尽管其手上尚有 2 个此类项目在筹（Boulevard 88 与 Haus on Handy），但过往位于 CCR 且同时具备商业/酒店元素（相对类似）的高层项目，主要是 One Shenton 与 St. Regis Residences。
One Shenton 外观出色，但因室内装修口碑不佳而“著名”——这可不是豪宅该有的评价。
所幸 St. Regis Residences 无论内外皆具品质。与 South Beach Residences 类似，其租赁层面的去化率受高要价影响而偏低——有人也会将其视为“更显私密”的加分项。
鉴于 South Beach Residences 已全数建成，本节的重要性相对降低——你可亲自参观实景单位，判断诸如装修细节与项目维护等因素。
建筑师（Foster & Partners + Aedas）
Foster & Partners 迄今在新加坡仅有另一项目（Leedon Park House），且类型不同。
话虽如此，其在全球已完成 42 个住宅项目，另有 15 个在建，经验丰富。可在此处了解更多。
AEDAS 的本地代表作包括 Sandcrawler 与 The Star（皆为商业项目），住宅方面则有 Asimont Villas。
可在此处查看更多其作品。
户型组合
| 户型 | 单位数量 | 面积（平方英尺） |
| 2-Bedroom | 88 | 936 – 1,798 sqft |
| 3-Bedroom | 32 | 1,604 – 2,282 sqft |
| 4-Bedroom | 19 | 2,239 – 2,616 sqft |
| 3-5 BR Penthouse | 6 | 3,897 – 6,728 sqft |
户型面积
总体而言，2-bedroom 的多种变体占据大多数（多因买家可负担性与投资者偏好）。
而与超豪项目的定位相符，单位尺度普遍宽绰，2-bedroom 也可超过 1,500 平方英尺。若你在好奇 1,798 平方英尺的 2-bedroom 实际长什么样：
飘窗、通长阳台（+ 种植槽）、更大的主卧，以及普遍更大的客餐厅空间，共同构成了这套 1,789 平方英尺的“份量”。
锦上添花之处在于设有 Sky Terrace 开口（#23-07 专属），可直通 23 楼的公共设施。
同一立面其余 2-bedroom 面积为 1,593 平方英尺（不含空中花园开口）。
至于更小一些的 2-bedroom 变体——
面积为 1,216 平方英尺。这是 South Beach Residences 中较常见的小型 2-bedroom 版本。
同样拥有从主卧、普通卧室到客厅的通长阳台——但这一次没有种植槽，且客餐厅（就横向宽度而言）并不算宽阔。
最后，附上户型示意，供有兴趣的读者参考：
堆栈分析
项目总平面图
价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| South Beach Residences | 99 年地契 | 2016 | $3,278 |
| Eden Residences Capitol (District 6) | 99 年地契 | 2016 | $3,206 |
| Duo Residences | 99 年地契 | 2017 | $2,028 |
| Midtown Bay | 99 年地契 | 2022 | $3,014 |
| The M | 99 年地契 | 2024 | $2,651 |
| Concourse Skyline | 99 年地契 | 2014 | $1,752 |
| City Gate | 99 年地契 | 2018 | $1,940 |
以上清单涵盖了 2012 年后在 D7（与 D6）落成的项目。
虽然区域内还有不少更早期的项目，但今天我们聚焦于较高端的住宅。
可以看到，South Beach 在 psf 维度上居于首位。但对买家而言，更重要的是整体总价（quantum）是否可负担。
| 项目名称 | 最小 1-bedroom 面积 | 总价（上次成交价/当前叫价） | 最小 2-bedroom 面积 | 总价（上次成交价/当前叫价） | 最小 3-bedroom 面积 | 总价（上次成交价/当前叫价） |
| South Beach Residences | – | – | 936 sqft | $3.19m（May 2020），当前叫价：$3m+ | 1,604 sqft | 当前叫价：$5m+ |
| Eden Residences Capitol (District 6) | – | – | – | – | 2,120 sqft | 当前叫价：$6.04m |
| Duo Residences | 420 sqft | $1.06m（April 2019），当前叫价：$1.2m+ | 818 sqft | $1.86m（December 2013），当前叫价：$2m+ | 1,432 sqft | $3.08m（June 2017），当前叫价：N.A |
| Midtown Bay | 409 sqft | $1.34m（Dec 2020），当前叫价：$1.4m+ | 732 sqft | $2.08m（January 2020），当前叫价：$2.05m | 1,324 sqft | $3.81m（February 2020），当前叫价：$3.3m+ |
| The M | 409 sqft | $1.06m（July 2020），当前叫价：$1.3m+ | 592 sqft | $1.6m（December 2020），当前叫价：$1.36m+ | 904 sqft | $2.5m（October 2020），当前叫价：$1.9m+ |
| Concourse Skyline | 775 sqft | $1.32m（August 2009），当前叫价：N.A | 1,087 sqft | $1.75m（July 2018），当前叫价：$2m+ | 1,668 sqft（Podium Block 而非 Tower Block） | N.A |
| City Gate | 431 sqft | $1m（October 2020），当前叫价：880k+ | 560 sqft | $1.14m（June 2015），当前叫价：$1.2m | 904 sqft | $1.6m（May 2019），当前叫价：$.1.7m+ |
请注意，Concourse Skyline 与 City Gate 位于 D7 的东端（即离 CBD 更远——因此归于 RCR 而非 CCR）。
因此，它们相较于 D7 其余项目拥有更“亲民”的 psf。
从户型面积来看，The M 与 City Gate 更偏向提供小面积单位（从而令整体总价更友好）。
South Beach Residences、Eden Residences 与 Concourse Skyline 的单位普遍在大面积段，因此整体估值较高，更贴近奢华/高净值买家。
Duo Residences 与 Midtown Bay 则较为“混合”，既有面向投资者的小型 1-bedroom，也有适合家庭的 2 与 3-bedroom。
升值分析
回看过去十年 D7 的新盘，你不会看到相较原始销售价格有太大的跳升——理由也不难理解。
事实上，许多这些“较新”的单位在开盘时就定价不菲——既要匹配地价，也基于其无与伦比的地段优势。
本质上，这里的项目并未出现足以显著推高投资需求/价格的关键因素——尤其考虑到真正能负担此类单位的人口比例本就不高。
尽管过去几年租赁需求或许保持稳定（可理解为“良好”），但也未见得有足以“吸睛”的提升。
另一个可能因素（虽目前并非迫切）在于，这些项目皆为 99 年地契。潜在投资者在若干年后退出时，或会担心其买方面对高总价时对“地契年限递减”的顾虑，进而压价（最终导致账面亏损）。
最后需要强调的是，近年该区域的宜居性并未发生本质变化。
凭借密集的商场、交通便利与近在咫尺的 CBD，很难再出现令生活品质“剧增”的变量。餐饮与娱乐的质量与多样性确实在提升，但仍未到足以“惊艳”乃至推动价格上扬的程度。
由于该片区整体“土地锁定”，我不预期会有太多新增商业建筑，个别地块出让更可能转作住宅用途。
这或许会吸引更多人关注居住于此，因而在未来对更小（更可负担）单位的需求上升（无论投资者或自住者）。
归根结底，这只是推测。
在我看来，真正的“赢家”是那些更早期的项目，历经数十年价格大幅攀升——未来仍可能出现en bloc。
若你仅仅为“获取可观资本增值”而考虑这些新项目，我会建议另觅他处。
对我而言，此处最大的优势在于真实的居住便利与生活品质。
我们的看法
站在 32 楼的设施平台上，我为眼前的景致而惊叹：低层的有地住宅、CBD 与海景尽收眼底——在新加坡的公寓里，这样的体验并不常见。
从周边高端商业空间，到落客大堂、电梯，再到实际单位，整个体验处处散发着“奢华”。
对有能力在此置业的新加坡人而言，你也会同时考虑有地住宅。
鉴于这两类产品本质迥异（且后者具备“永久拥有”的优势），最终抉择仍取决于你的生活方式偏好、财务管理/展望/目标，以及或许更不显眼的——长期居住规划。
归根到底，对于此类项目，开发本身所带来的情感吸引，很难用价格去量化。对于享有此等景观的单位，我能理解它为何能收获如此价码。
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