新加坡租赁市场的挑战：有地住宅能否跑赢放缓趋势？

公寓租赁市场近期创下新高，但这股势头终于似乎正在放缓。许多租户已找到更便宜的替代方案，即便意味着搬往更边缘的位置。然而，有一个物业细分市场——至少在租金方面——仍未受影响，那就是有地住宅。我们与几位房产经纪交流，探讨为何有地住宅没有失去动力，以及这一势头是否可能持续：

有地与公寓租金的粗略对比

以下仅为过去四个季度有地住宅与公寓表现的粗略观察。这并非深入分析（例如，我们并未区分不同类型的有地住宅、户型大小等，而且可供出租的有地住宅数量无可避免地较少），但足以反映整体市场趋势：

CCR 的有地与公寓租金：

截至今年 Q2，有地住宅的平均租金约为 $4.22 psf，较 2022 年 Q3 上涨 33.8 per cent。同一时期，公寓平均租金为 $6.29 psf，较去年 Q3 上涨 18.8 per cent。 

一些经纪表示，随着 CCR 公寓租金攀升，租户逐步转向 RCR。诸如 District 11（Newton 和 Novena）与 District 15（Marine Parade）等地同样深受外籍人士青睐，而更低的租金可能促使部分外流。 

与此同时，最富裕的租户——那些负担得起核心区域有地住宅租赁的人群——并不会因此却步，仍会继续在该处租住。这也解释了 CCR 的有地板块动能仍在，而公寓开始放缓。 

RCR 的有地与公寓租金：

这是唯一一个公寓租金涨得比有地更快的区域。此处有地住宅平均租金为 $3.12 psf，较 2022 年 Q3 上涨约 11.7 per cent；公寓平均租金为 $5.53 psf，较去年 Q3 上涨约 16.4 per cent。 

这或与经纪提出的观点一致：CCR 公寓租户迁往更便宜但同样便捷的 RCR 区域。

OCR 的有地与公寓租金：

今年 Q2，OCR 的有地住宅平均租金为 $2.95 psf，较 2022 年 Q3 上涨约 21.8 per cent；公寓平均租金为 $4.59 psf，较去年 Q3 上涨 16.5 per cent。 

为何有地租金仍然坚挺？

多位经纪给出了以下看法：

• 更高的外国人 ABSD 抑制购房
• 关于不宜购买租赁地契有地的持续劝阻 
• 更多新房完工对有地市场影响较小
• 高净值租户对私密性的要求更高 

1. 更高的外国人 ABSD 抑制购房

外国人购买新加坡房产的 ABSD 近期翻倍，从 30 per cent 提高至 60 per cent。除少数特定国籍（例如 US Citizens，与新加坡人适用相同税率）外，翻倍的 ABSD 或已令不少潜在买家却步。 

然而，其中一些外国人已经移居新加坡，并在此从事商业或拥有其他利益。较富裕者也往往不习惯居住在公寓或其他共享空间。于是只剩一种选择：那就是租有地住宅。 

我们交流的两位经纪都看到了这种客户转向。两人的潜在买家均来自中国；但在新的 ABSD 上调后，客户指示他们改为寻找租赁方案。

其中一位经纪提到，她的客户选择在香港购房，同时在新加坡租住一套单位。 

2. 关于不宜购买租赁地契有地的持续劝阻 

一位经纪将旺盛的租赁需求归因于市场话术。买家常被引导认为，租赁地契有地并非“真正”的有地房产，而是较次的类别，如群组式住宅，或公寓项目中的分层地契（Strata）有地单位。 

（我们已在这篇文章中有较详细的讨论）。 

然而，外国人未经 Singapore Land Authority（SLA）特别许可，无法购买永久地契有地住宅。多数人被限制在如 Sentosa Cove 等地区的租赁地契有地住宅。 

再叠加利率上升导致的升值预期走弱、更高的 ABSD（见第 1 点），以及对地契年限缩短的心理抗拒：不难理解，无法购买永久地契有地住宅的外国人，更愿意租房，而不是购买一套“负担”的租赁地契房产。 

3. 更多新房完工对有地市场影响较小

受 Covid 之后严重住房短缺影响，我们看到本地人也在抢租公寓与 HDB。在一次罕见的重叠中，新加坡人与外国人同时需要过渡性居所。 

然而，随着更多新屋交付，更多新加坡人终于可以结束租房。这将释放部分已出租单位，因此公寓租金将回落。 

但尽管数以百计的新公寓单位正在完工，有地住宅却并非如此。因此，有地租赁市场的供需基本面未有太大变化；其放缓幅度不太可能与公寓同步。 

4. 高净值租户对私密性的要求更高 

一位经纪指出，对于超高净值的外国人而言，几乎不会考虑租住公寓。即使有 24/7 保安，一些具有商业或媒体名人效应的租户，仍可能被围观者、媒体或其他形式的隐私侵扰所困扰。 

因此，这些租户被迫选择更为私密与排他的居住形式，即使他们知道房东的要价高昂（所幸他们负担得起）。 

同一位经纪还表示，拥有物业与租住在税务上的影响不同。举例而言，某些国籍的个人可能需要同时在新加坡与其本国缴纳房产税，因此更愿意选择租房。此外，一些国家实施资本管制，限制其公民的投资方式；即便在海外亦适用。 

只要新加坡持续吸引这些富裕个体，高端有地住宅的租金仍将持续攀升。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。