新加坡房地产数据透明：但它仍可能误导你的原因

在这次关于为何 ROI 指标可能误导投资者与购房者的解读中：

• 在市场回调时买入并不保证强劲回报：一套 Reflections at Keppel Bay 的单位，接近 2014 年市场低点时买入，持有 11 年后年化仅 0.7%，尽管入场时机理想。这说明仅凭入场点并不能决定表现。
  
• 长持会放大利润，但未必有意义：Pandan Valley 一套单位赚取逾 $1 million，但是在 26 年后。虽然绝对数字可观，年化 ROI 为 4.7%，且并未反映维护或老化基础设施。
  
• 低成交量会扭曲现实：在小型或成交不活跃的项目中，ROI 往往被一次性交易拉偏。缺乏更广泛的数据时，单笔交易就可能让本来一般的项目看起来很出色，反之亦然。

🔓 欢迎查看我们关于 Kingsford Hillview Peak、Rivergate、Forest Woods，以及 Marina Bay Suites 的案例研究。

在新加坡的房地产市场，我们有幸拥有高度透明度。只需点几下，任何人都能查到一套单位的买入与卖出价格。投资回报率（ROI）数字是公开可得、易于搜索、也被广泛引用的。但问题在于：透明并不等同于清晰。

把某个公寓项目只凭表面回报来评判，往往会得出错误结论。将 ROI 数字“照单全收”可能非常具有误导性：它可以让弱势项目看起来强势，反之亦然。有时它只是纯粹的市场时机；有时则仅反映了一笔很特殊的交易，几乎无法说明整个项目的真实面貌。

在这一系列中，我们拆解那些塑造 ROI 数字的隐性背景。通过真实案例——包括 Reflections at Keppel Bay、Rivergate、Forest Woods、Marina Bay Suites，以及 Kingsford Hillview Peak——揭示这些数字真正传达的含义。

解读 ROI 时常见的误区

先从 Reflections at Keppel Bay 说起：

一套 915 平方英尺的单位在 2014 年 6 月以 $1.618 million 买入，并于 2025 年 4 月以 $1.749 million 卖出。利润为 $120,000，年化回报约为 0.7%。

纸面上，这看起来只是一个中规中矩的结果。但换个语境，一切都会不同。

这套单位是在 Total Debt Servicing Ratio（TDSR）降温措施引发市场回调后不久买入的。当时买家有黄金机会，价格低于 2013 年，精明的投资者预期会反弹。持有 11 年理应带来可观的回报。

相反，这样的回报勉强覆盖通胀，更别说 10 年间的房贷利息、税费与维护成本。试想如果你不了解当时的入场时机或宏观背景，可能就会以为这个项目本身很一般；更糟的是，可能误以为这样的回报是“常态”。这就是脱离语境的 ROI 的危险。

在我们链接的案例中，你会看到不少类似情况。除了这些之外，还应关注其他因素：

其他会让 ROI 看起来虚高或虚低的因素：

• 持有期的长短 
• 销售阶段的入场时点 
• 脱离周边项目的“孤立”表现 
• 交易量与极端值（outliers）的关系 

1. 持有期的长短

较长的持有期往往与较高的 ROI 相关，原因很简单：项目有更长时间可以增值。 

例如，Pandan Valley 一套 2,088 平方英尺的单位于 2025 年 4 月 4 日以 $1.537 million 成交。由于该单位在 早在 1999 年 6 月 1 日仅以 $471,000 买入，此次交易的毛利润高达 $1.066 million。这也使其约 4.7 per cent 的年化回报看上去有些误导性（事实上，你会在 Pandan Valley 看到年化回报高达 over seven per cent）。

事实上，Pandan Valley 是新加坡最老的公寓之一，可追溯至 1978 年。这在维护方面确有现实影响，设施也比周边项目更显老旧；但若只盯着 ROI 数字，可能会忽视这些问题。 

2. 销售阶段的入场时点

我们已在是否应当更早或更晚入手新盘的研究中详细讨论过。简单总结：

开发商往往在开盘初期定价更低，以制造紧迫感。随着销售推进，价格会“归一化”或上调。以此为例，Clement Canopy 的部分买家，买到的价格比同一叠的早期买家高出惊人的 18 per cent。 

因此，在比较 ROI 时，特别低或特别高的回报，未必反映项目基本面（例如与装修质量、维护、位置等无关）。你还需要查看最初买家介入的是销售的哪个阶段，因为他们的 ROI 可能只是在享受“早鸟折扣”的效果。 

反过来，较弱的 ROI 也未必意味着项目有缺陷，可能只是更多买家在销售较后阶段才入场。 

3. 脱离周边项目的“孤立”表现 

在我们关于 Marina Bay Suites 的研究中，你会看到并不亮眼的 ROI 同样出现在部分周边物业上。尚未充分发展或尚待验证的片区会影响 ROI：这通常会反映在邻近单位的表现中，并不一定意味着某个特定公寓本身存在内在问题。 

另一方面，新项目的出现也可能解释某一时期 ROI 的跃升。在我们对 Sengkang Grand Residences 的研究中，我们展示了邻近的综合项目如何影响周边物业的价格。所以，当你看到某个项目的 ROI 出现跳升时，它也许只是与新盘推出或社区改善同步发生；而不一定因为它“被低估”或某种意义上更优越。

4. 交易量与极端值的关系 

成交量越低，ROI 数字的可靠性就越差。以 50 户或以下的小型项目为例，其 ROI 往往深受上一位卖家具体情况的影响。 

例如，若超过一年没有成交，而最新一笔成交又异常高或异常低，这将显著扭曲外界对项目整体表现的印象。 

我们此前在一篇文章中谈过这一“锚定效应”等问题。如果你留意到我们在研究中很少采用精品小盘，这就是主要原因。对于 50 户或以下的项目，建议直接联系我们，我们会请相关片区的专家来解答你的问题。 

为进一步理解这些原则，我们会选取 ROI 高与低的公寓作对比分析。我们将关注 Rivergate、Forest Woods、Marina Bay Suites 与 Kingsford Hillview。这些项目的 ROI 数字异常偏低或偏高，我们会梳理各自回报背后的语境，从而帮助你更好地解读这些数字。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。