新加坡房贷利率一年下跌 61%。还有下行空间吗？

本文为投稿文章，作者为 Cashew 创始人 Sebastian Sieber。Cashew 是一家总部位于新加坡的数字房贷平台。

如果你在 2025 年年初办理过私人住宅贷款，鉴于一年前新加坡的利率环境，你很可能支付约 3% 或更高的利率。

但如今，最优的固定利率方案已接近 1.3%。

这种利率环境的变化并不常见，而且与美国相比，新加坡的基准利率下行更为迅速；在美国，利率回落相对更慢。

这就引出了一个问题：本地利率是否还有下行空间，还是说容易获得的降幅已基本兑现。

2025 年发生了什么，今年又有哪些变化

在新加坡，大多数浮动利率房贷所采用的基准——3 个月期（3M）复利 Singapore Overnight Rate Average（SORA）——从 2025 年 3 月的 3.02% 降至 2026 年 1 月的 1.19%。

这意味着在不到 12 个月内下降了 61%。那么，为什么会降得这么快？

在 2025 年之前的几年里，受强劲资本流入与本币持续走强推动，新元利率显著领先于美元利率。

这并非只是顺应全球宽松周期。相反，我们看到推动利率下降的关键因素多半源自本地，这一点值得记住。

但自 1 月以来，利率环境已发生变化。自 1 月 2 日至 3 月 12 日，3M SORA 几乎未见波动，从 1.18% 仅小幅降至 1.09%。

陡降阶段似乎已过去，本地房贷利率也同步跟随。

根据 Cashew 整理的数据，目前最优的 2 年期固定方案大约高于 3M SORA 0.2 至 0.3 个百分点，3 年期固定利率的利差约为 0.3 至 0.4 个百分点。

需要提醒的一点：这些“头牌利率”通常假设较大的贷款额度。若你再融资的贷款为 $500,000 或以下，获得的利率往往会略高。

利率还有可能继续下行吗？

我们的看法是：或许还会下行，但幅度可能不大。如果资本继续流入新加坡，而新加坡金融管理局（MAS）维持当前立场，SORA 或许还能略有走低。

但宏观形势不减反增地复杂。地缘政治紧张，尤其是中东局势，正对能源价格形成上行压力，并进一步传导至通胀。

若通胀黏性强于市场当前预期，利率下行的空间就会更小。而推动去年回落的新元特定有利条件也可能转瞬即变。

我们的判断是，大部分降幅已经过去。接下来还能再“挤”出一点，还是会缓步回升，谁也难言确定。但无论怎样，相较于当前市场利率与许多业主仍在支付利率之间的差距，当下与未来可能到达水平之间的差异要小得多。

我们每周都会接触到仍在支付 2.5% 或 2.8% 房贷利率的业主，个别甚至超过 3%。以 $600,000 贷款为例，2.5% 与 1.6% 的差异，月供相差约 $450，年化约 $5,400。因此，若你的房贷利率在 2.5% 或更高，什么都不做的代价是真实存在的。

你可以继续等待利率再小幅下探，但在此期间，你很可能已较市场可得水平多付了不少。

再融资前需要厘清的四件事

1. 别再试图抄底。这是我们见到的最常见错误。听说利率在降，于是决定再等等，以防万一。与此同时，他们在一笔本可用 1.6% 再融资的贷款上，仍支付着 2.8% 的利率。

2. 横向比较各家银行，而不只是你当前的那一家。当锁定期结束时，多数屋主要么接受银行给出的重定价利率，要么联系客户经理，拿下对方提出的“特别利率”。问题在于，你的银行已经握有你的贷款，它们无需为赢得你的业务而竞争。

各银行为“挖角”新客户所预留的利率往往最为犀利。做一次覆盖所有主要银行，而非仅限你持有账户的那两家的全面比较，能为你节省 20 至 30 个基点。若贷款规模较大，这在一个锁定期内可折合成数千美元。

3. 确认你的锁定期是否已到期。这是我们最常见的“盲点”之一。很多屋主没有意识到，他们的锁定期在数月前，甚至一年前就已结束。到期后，银行会悄然把你的贷款重定价到一个不那么具竞争力的利率。此时更换已无违约金，但仅仅因为没有留意，你仍在支付更高的利率。调出你最新的房贷月结单，只需花 5 分钟。

4. 弄清再融资的实际成本——很可能比你想的低。在法律费、估值费与行政成本之间，再融资通常让大多数屋主花费约 $2,000 至 $3,000。但若贷款金额在 $250,000 或以上，你要转入的银行大多会通过法律与估值补贴，基本全额覆盖这些费用。

在某些情况下，借款人甚至还能在补贴之外，拿到再融资回扣的现金。即便没有这些，以 $600,000 贷款、每月节省 $450 为例，几个月内就能回本。之后，便都是净收益。

当前可选方案

我们按物业类型与贷款额度，筛选出市面上最具竞争力的方案。为 $300,000 HDB 贷款再融资的最佳选择，与一笔有地住宅 $4,000,000 房贷的最佳选择并不相同。利率、锁定期条款与补贴都会随额度不同而变化。

HDB 再融资

私人住宅（公寓与有地）

以上方案更新至 2026 年 3 月 25 日。利率变动频繁，今日可得的方案，或许下月已不复存在。

新加坡房贷利率已处于多年来的相对低位。或许仍有小幅下探空间，但下降的节奏已显著放缓；从地缘政治与通胀风险来看，利率更可能维持现水平，或缓步回升。

若你当前利率高于 2%，你在“应付”与“可付”之间的差额，正在每个月真实地消耗你的资金。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。