2026年购买一卧室公寓作为投资是否仍然合理

从纸面上看，一卧室似乎是房东最显而易见的选择。其相对更小的面积和相应更低的价格标签，不仅意味着更低的资本投入；通常也意味着更高的租金回报率、更低的维护与装修成本。但在当下，你会听到更多对这种传统做法的质疑——有时甚至直接来自地产经纪。 

有人会说，一卧室在资本增值方面远逊于两卧室、转售普遍更难、作为投资资产也不够灵活。简而言之，你会听到一种观点：如今再买一卧室已不值得，不如稍微拉高预算入手两卧室。为验证这一点，我们梳理了过去五年的租赁与转售数据，看看一卧室是否仍然说得通：

注：以下分析使用2020年至2025年12月28日的成交数据。

先从核心地段的平均租金看起，这些区域的紧凑型单位通常以投资为主

我们仅关注D1、D9、D10与D11，因为这些往往是一卧室与两卧室被作为租赁资产购买的热门区域。 

D1、D9、D10与D11一卧室与两卧室的平均租金

乍看之下，过去五年两种户型的租金增长大体相近。一卧室略微跑赢约2.5个百分点，但差距并不大；而且归根结底这仍是抽象的比率。 

对大多数投资者而言，绝对租金数额或更重要。一卧室与两卧室的月租差距从2020年的约$1,150，扩大到2025年的约$1,460，增幅约27%。因此，尽管一卧室的入场成本较低，但两卧室在绝对租金收入上确实更胜一筹。 

我们也来看看租赁成交量。

签约租约的数量同样能反映各类户型的需求强弱。 

租赁成交量

2020至2025年间，一卧室的租赁成交量总体持平，甚至微降不足1%。相较之下，两卧室在同一时期小幅上升约1.7%。

当然，我们不应过快下结论；例如，成交量走低也可能只是因为签了更长的租约，从而续约次数减少，使得成交量表面上看起来下降。

不过，这或许能印证市场上传闻的一些情况，即：

• 两卧室适合作为短期居所，供等待新房或公寓交付的小家庭使用。 
• 当租金水平较高时，租客有时更愿意选择可与室友分摊费用的户型 
• 专业人士更偏好可将一间卧室作为家庭办公室等用途的单位 

这些因素扩大了两卧室的潜在租客池，也或许解释了为何其租赁成交量表现略胜一筹。

接下来，看看一卧室与两卧室的毛租金收益率

参考公式：毛租金收益率 = [年租金收入 / 单位成本] x100 

我们只看转售市场的价格。这是为了避免开发商新盘销售对计算造成干扰，因为新盘的平均销售价格往往会在整个销售期内上升（从而影响上述收益率计算）。此外，新盘通常需超过三年完工，期间也无法出租。 

平均转售价（仅包含转售交易）

租金回报率

过去五年里，一卧室的转售价出现下滑，而两卧室则有更好的价格升幅。尽管资本增值与租金回报是两个维度，但对房东而言这仍十分重要：当你要退出时，两卧室可能获得更强的收益。 

这与让两卧室更易出租的因素相关：两卧室面向的潜在买家群体更大，而一卧室更多满足小众需求。 

话虽如此，由于一卧室的买入价低于两卧室，因而租金回报率相对更高。2022与2023年由于新冠疫情后期的住房短缺，一卧室的回报优势更为显著，但过去两年这一优势有所回落。 

更具体地，我们分别看看三个核心地段的数据

这将帮助我们判断在这三个关键地段中，一卧室与两卧室的表现是否一致。

D1一卧室与两卧室的平均租金

从百分比看，两种户型并无明显高下。然而在年度绝对租金方面，一卧与两卧的月租差距从2020年的约$1,520，扩大到2025年的略高于$2,000，增幅接近32%。这与此前更广泛的趋势相呼应——两卧室在平均租金上更占优势。

D1租赁成交量

与我们比较的其他三个区域不同，第1区的租赁成交量呈现出另一种模式：两卧室的成交量降幅较一卧室更大。 

这可能与第1区项目的客群结构有关——这里的租赁需求中，单身与流动型专业人士占比较高，而非情侣或年轻家庭。 

D1平均转售价（仅包含转售交易）

2020至2025年间，第1区的转售价整体下行。一卧室跌幅更大，约18%，与我们此前看到的更广泛模式吻合。 

D1租金回报率

回报率的提升几乎不相上下，一卧室在百分比上略胜。但我们也注意到，尽管回报差距并不大，一卧与两卧的价格差有所收窄。这可能会让更多买家倾向两卧室。

接着看看第9区（D9）

D9一卧室与两卧室的平均租金

过去五年，一卧与两卧的租金增速同样大致相当，但一卧室在百分比上略微领先。 

与之前一样，更有意义的是租金价格本身。一卧与两卧的月租差距从2020年的约$1,260，扩大到2025年的约$1,550，增幅约23%。因此，即便增长率接近，两卧室在金额上仍占上风。

D9成交量

与一卧室相比，签订两卧室租约的租客数量明显且大幅增加。 

D9平均转售价（仅包含转售交易）

两种户型的平均售价差距显著扩大：从2020年略高于$800,000，扩大到2025年的约$943,000，增幅接近18%。这也反映在同期的百分比变化上。 

结合更高的租赁成交量，这表明D9对两卧室格局的需求与支撑更为强劲。

D9租金回报率

与其他核心区一样，一卧室持续提供更高的毛租金回报率。在新冠疫情后期，这一差距明显扩大，2023年几乎达到1个百分点，随后又有所收窄。 

尽管回报差距不大，但它与两卧室更强的转售价表现及更高的租赁成交量并存。因此，仅以0.39%的毛回报差距相比，我们认为整体论点更倾向于两卧室。

再来看第10区（D10）

D10一卧室与两卧室的平均租金

模式已很清晰：两卧室的百分比增速较低，但在绝对租金上更领先。月租差距从2020年的约$1,200，扩大到2025年的约$1,550，增幅约30%。

成交量

第10区在这五年内两类户型的租赁成交量均有所提升。两卧室的绝对签约数依旧更高，但相较第1区与第9区，这里的两者需求更为均衡。 

D10平均转售价（仅包含转售交易）

值得注意的是一卧与两卧的平均售价差距：2020年刚刚超过$610,000，至2025年扩大到超过$920,000，约50%的增幅。这一显著趋势应纳入该区域多数房东的退出策略考量。

D10租金回报率

2020至2025年，第10区一卧与两卧的租金回报率均有所提升。但这五年间的态势变化较大：2020年两者几乎无差，疫情之后开始分化，至2025年又略有收窄。 

与其他区域一样，这里也反复出现同一模式：两卧室受益于更强的价格增长，而一卧室在租金效率上更优。 

最后看看第11区（D11）

D11一卧室与两卧室的平均租金

第11区的一卧与两卧租金增长延续了相同的大趋势。尽管一卧室的增速更强，但两卧室的绝对租金更高。月租差距从2020年的约$1,190，扩大到2025年的约$1,400，增幅约18%。相比第9区和第10区，这里的扩大幅度更温和。

D11成交量

第11区一卧与两卧的租赁成交量均有下降，但一卧室降幅更大。即便在总体成交量下行期间，两卧室的签约数量仍更高。

D11平均转售价（仅包含转售交易）

一卧与两卧在百分比涨幅上几乎相近，但如前所示，绝对收益差异明显。两卧室比一卧室多带来约$164,000的增值，差距约26%。 

D11租金回报率

这与其他区域的模式一致：尽管两卧室在转售（见上文）的绝对收益更好，一卧室在租金效率上仍更占优。 

 与其他核心区一样，这里揭示的主要权衡是：一卧室可带来略高的收益率，而两卧室在增值方面通常表现更佳。 

结论

如果你的目标是“长期持有至终”，例如以收租为退休现金流、并且不打算出售，那么一卧室可能是更高效的选择：资本投入更低，而若不出售，较弱的转售增值也无关紧要。 

但在几乎所有其他方面，两卧室更有道理：退出更容易、（大概率）更可观，且更高的签约量也意味着更好的可租性。 

最后也分享两点与一线经纪交流后的实用建议：

1. 两卧两卫的格局通常比两卧一卫更易出租或转售。大多数住户不愿共用同一卫生间，尤其当租客彼此并不相识时。 
   • 例如，如果两位租客同时段出门上班，就会有人不得不更早起床洗漱准备（而另一位走进的则是潮湿、不太通风的浴室）。 
2. 单身租客有时可以被说服为你的两卧室支付更高租金——至少有机会为更大的空间买单。但小家庭对一卧室的反馈基本是坚决拒绝，因为这根本无法满足他们的生活需求。

从这个意义上说，两卧室还提供了更强的适配性——而这点未必能在数据中直接体现。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。