Cuscaden Reserve 大幅降价，值得出手吗？

Cuscaden Reserve 近期因大规模重推与降价登上新闻：目前我们看到的价格从 $2,800+ psf 起步，低于最初定价的 $3,327 – $3,830 psf。这一下调幅度不小，约 20 per cent 的折扣让位于乌节一带的这座公寓看起来颇具吸引力。很多人也指出，OCR 已经突破 $2,000+ psf，但仅凭新折扣，它真的是好买的吗？我们来仔细看看：

Why was Cuscaden Reserve relaunched at a lower price?

简单来说，单位去化缓慢，而 Cuscaden Reserve 已经申请了 ABSD 展期。开发商必须在 5 年内完工并售出公寓内所有单位，否则将支付高额的 ABSD 税。在 Cuscaden Reserve 的案例中，约为土地价格的 15 per cent，因为开发商在 2018 年 5 月购地，恰好在当年 7 月 ABSD 税率上调之前。鉴于地价约为 $410 million，这相当于约 $61.5 million 的印花税。

到目前为止，记录上有 12 笔（原始开盘时）的交易，据称在重推后通过私下配售售出了 45 个单位。

你可能也注意到 5 年的期限在去年已到期；但 Cuscaden Reserve 获得了 ABSD 的延期，延长至今年的某个时间（目前我们不清楚开发商是否已就 ABSD、延期等支付了任何费用）。

这对开发商而言是不小的动力，促使其割肉尽快出清剩余单位，因此以更低价格重推。据我们所见，价格范围自 $2,800+ psf 起步，比最初 $3,600+ psf 的定价低了约 20 per cent。

The issue is likely down to the price and surrounding competition.

新盘公寓的一个“怪癖”在于定价。例如，开发商的保本价也许是 $1,500 psf，却决定大胆定在 $6,000 psf。现在，这并不一定意味着能以该价售出——但奇怪的是，银行会“自动”接受这一定价作为估值，并在满足常规要求的前提下，按开发商定下的价格为买家放贷。

可就像你在消费品上见过的（还记得那个 $5,000 Segway flop 吗），价格并不总等同于价值。

此外，这里也会让人想到“锚定效应”（我们此前在Grand Dunman and Continuum中写过），即首先呈现给我们的价格（锚）会影响我们对后续定价信息的感知。同理，Cuscaden Reserve 的 $2,800+ psf 或许在今天就是“合理”的价格，但由于最初 $3,600+ psf 的开盘价存在，现在看起来就像是更大的便宜。

无论如何，以下是它与周边竞争项目的对比。我们只看 1 与 2 房型，因为它们构成了 Cuscaden Reserve 的主要单位类型：

以下是 Cuscaden Reserve 的对比定价：

如上所示，折扣意味着 Cuscaden Reserve 的定价如今更贴近周边竞争项目。当然，它仍称不上便宜，因为与附近同等面积的单位相比，它的定价依旧更高。且别忘了，除了 The Loft，其余都是永久地契项目。

But does the lower pricing make Cuscaden Reserve a good buy?

公寓以更便宜的价格重推，并不意味着自动成为“好买”——比如首先要问的问题之一，是为何一开始单位就卖得慢。尽管降价，目前仍有几点需要考虑：

• 在大量永久地契选择中，属于有期限地契的项目
• 未来转售价格大概率不会参照最初定价
• 新的降温措施使 CCR 的前景更差
• 地段面向的买家群体较为小众
• The Orchard Boulevard GLS

1. A leasehold property amidst freehold options

Cuscaden Reserve 最突出的议题是其有期限地契属性。若你留意周边公寓，如 Cuscaden Residences、3 Orchard By the Park、Park Nova 等，几乎都是永久地契——第 10 区基本被此类项目主导。

我们并不是说永久地契永远更好，但语境在此很重要：如果邻里中永久与有期限地契项目各有分布，问题或许小一些。现实却是，买家拿 Cuscaden Reserve（最初标价 $3,600+ psf）去和邻近几乎同价、却是永久地契的项目比较——无论如何“包装”，这都会显得吃亏。

顺带一提，我们见过类似情况，比如 OUE Twin Peaks：这里我们提到，有期限地契身份与周遭物业形成对比，引发与 Cuscaden Reserve 类似的问题。事实上，OUE Twin Peaks 与 Cuscaden Reserve 颇为相似：以“设计感”见长的高端奢华、有期限地契、且高定价的产品，并非此端市场买家所偏好。既然他们本就财力雄厚，更愿意多付一些，去买永久地契的物业。

我们认为把价格降至 $2,800+ psf 会在一定程度上对冲这一点，但请记住，除非片区价格整体被大幅推高，否则未来买家仍会看到这个问题。当你所持的是“少数中的有期限地契单位”时，转售议价往往更艰难。

2. Future resale prices likely won’t be based on the original pricing

按最初 $3,600+ psf 成交的，只是少数单位（约一打）。绝大多数买家会以此次重推价入场——因此当你日后转售时，成交记录将反映的是更低的价格。

这对最早的买家当然是坏消息，但对当前买家也值得一想。别把重推价视为“巨额折扣”，因为未来的成交大概率会以重推价为基准。如果“常态”将是 $2,800+ psf——就像你现在买到的价位——那你真的是捡到了更好的便宜吗？

你真正获得的大优势，只是相较那 12 位最初买家，而非其他人。虽然长期来看价格可能涨到比原始买家还高的问题在于：你是否有足够的耐心和承受能力去等待？

3. New cooling measures have worsened prospects in the CCR

关于 CCR 的问题，我们在这里有更详细的讨论。简而言之：上一轮降温措施将外国人 ABSD 税率提高至 60 per cent，首先冲击的就是 CCR。随着富裕的外国买家被抑制，CCR 的前景转淡；我们甚至开始看到 CCR 与 RCR 的价差在收窄。

受到更广泛的经济因素影响，如利率上升、欧洲战争等，企业也可能趋于谨慎。这通常意味着预算削减、外派人员减少，或住房津贴缩减；这些因素都可能推动租户从 CCR 外流，转向更可负担的城市边缘。

因此即便 Cuscaden Reserve 更便宜，你也要意识到自己买入的是最受降温措施影响的新加坡一区。对租金回报与资本增值，最好放低预期。

4. The location seems aimed at a niche group of buyers

周边没有学校（1 公里内），且鉴于总价较高，许多买家大概会关注一房或两房单位。我们理解年轻夫妻或单身人士在乌节附近置业的吸引力；但除非你财力雄厚到可以忽略收益问题，否则请考虑未来的影响。

从片区的项目画像看，问题并不在于地段本身。其他高端项目如 Park Nova 与Boulevard 88 表现都很出色，但它们的产品结构截然不同。很明显，片区对永久地契的大面积奢华单位有强劲需求——而这些项目正好满足了这种需求。

若转而看小面积单位，附近的 3 Cuscaden 就是一个例子。它的单位面积较小，但为永久地契；也许这类买家宁愿为永久属性买单——即便总价可能更高。

5. The Orchard Boulevard GLS

目前资料有限，因此暂时很难多说。但该项目未来入市，势必会影响你的退出——取决于其定价如何。

中标的开发商（UOL-Singapore Land）肯定意识到了在这个片区“有期限地契”地块的挑战，其 $1,616 psf ppr 的较低报价（相比 Cuscaden Reserve 的 $2,377）也反映了这一点。

他们也会从这里吸取经验，思考如何在该区域打造更具吸引力的产品。而一旦有定价得当的竞品出现，将会在你未来退出时形成进一步竞争。

Finally, we think a lower marketing spend, and a recent preference for bigger projects, may also have played a part.

在这篇文章或此次重推之前，你听说过 Cuscaden Reserve 吗？

如果答案是否定的，我们并不意外。像这样的小型奢华项目，其中一个问题是开发商越来越依赖中介做营销。对于大型项目，开发商通常会投入更多营销预算：你会在公共交通工具上看到楼盘名称，在路演、网站横幅广告等处也随处可见。

但对小型奢华公寓，往往就交由中介动用其高净值买家网络、自行推广房源等。近年来，一些中介对这类项目的兴趣下降，因为获客成本更高——开发商几乎不投钱，而中介却要承担大量成本（尽管由于总价较高，佣金比例可能更高，但中介也面临“砸钱却无成交”的风险）。

我们怀疑 Cuscaden Reserve 关注度不足，部分原因就在于此：中介与开发商相互指望对方承担营销，而双方的投入都不多。

Overall, this relaunch may represent a good opportunity, but within the context of own-stay use

如果你是纯自住买家，只想在乌节附近享受居住（短期收益与租金回报并不重要），那这是不错的机会。$2,800 psf 对 2024 年的新高端公寓而言是体面的价格；因此此次重推值得一看。毫无疑问，它外观出众、质感到位，对于寻求差异化设计的人来说——各项“打勾项”都齐全。

但若你专注于投资，Cuscaden Reserve 的降价不应让你“眼前一亮”。再次强调，$2,800+ psf 很可能只是新的基准价，因此你并非相较原始开盘价就立刻“吃到”利润。

因此，这次降价只是让总价落入更可承受的区间，但项目本身影响未来需求的基本面，仍有待观察。

请记住，这终究是面向小众买家群体的项目，而这一群体在未来也不太可能改变。能负担这类价格、并愿意为设计买单的买家，始终是有限的。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。