你在20多岁/30多岁时，是否应该购买较旧的转售HDB组屋？

较旧的转售组屋或许更宽敞，但租约递减与楼龄是主要顾虑。最关键的问题是不要“活过”房子的租期之外，除此之外还有其他因素：较旧的转售组屋可能有更多维护问题；而位置更中心的还可能需要支付更高的 Cash Over Valuation (COV)。不是每个人都乐于应对这些问题，或意识到这就是未来将要面对的情况（许多问题只会随着时间推移而恶化）。因此本周我们将从年轻成年买家的角度，看看这些较旧组屋可能带来的挑战与风险：

年轻新加坡人为何对较旧的转售组屋感兴趣？

除3-room组屋外，多数HDB项目的面积多年来都有所缩小（更精确的数据可见这篇article）；因此，想要更大空间是选择较旧组屋的部分原因。 

此外，较旧组屋可在珍贵的 Central Area 区域或邻里枢纽附近找到。尽管如今有Plus 和 Prime 模式组屋，但较旧的转售组屋也能在中心地段找到，而且没有10年MOP与其他限制。 

对于20多岁后期与30多岁的人群而言，这通常会聚焦于‘80s与‘90s建成的组屋。这很可能是他们仍可动用CPF最高额度情况下，所能选择到的最旧房龄。

（如果组屋租约无法维持至最年轻买家年满95岁，允许使用的CPF额度将被prorated按比例调整）。 

至于成熟地段中2010年或之后建成的组屋，往往溢价更高——既新又地段佳。因此，买不起 Ang Mo Kio、Bishan 等接近百万价位的买家，可能会更倾向于选择较旧的组屋，因剩余租期较短而更可负担。 

1. 前任屋主对组屋做了多少装修/改造

如果前任屋主在单位里住了30或40年，自入住以来几乎没有装修，那就可能意味着更高的全面翻新成本。通常在15到20年后（我们这里已经很保守了），问题便会显现：地砖开裂、层板下垂、橱柜与台面表层脱落等。 

或许最大的问题是电力系统，很可能需要较大规模的翻新。这不是你想省下来的项目，因为电力问题日后处理起来会更麻烦。通常也会出现防水问题，例如窗框密封在经过如此长的时间后需要更换。

对于更老的组屋——例如‘60s与‘70s建成的——可能需要对厕所进行彻底重新设计。那个年代的组屋更常见蹲厕，因此你可能需要安装坐便器。

这并不是说较新的装修就不需要再动工；你大概率仍会根据个人偏好进行改造。但区别在于，如果现有装修还能接受，你可以分阶段慢慢进行，而不必一次性全部推倒重来。

2. 项目之间的建造质量可能参差不齐

不同项目之间的质量差异可能相当明显。一方面，我们也遇到坚持认为旧HDB更“扎实”的人——包括地砖更不易变形、墙体更厚、甚至连公共走廊（不止单位内部）混凝土剥落也没那么明显的说法。 

另一方面，我们也听到相反的反馈。有些人抱怨水压偏弱、升降机经常出问题。若维护不到位，小区面貌也会显得老旧疲惫。

这种不一致，可能源于‘90s及更早时期HDB更具实验性。许多独一无二的设计，或带有 Bubble lifts 的组屋，都可为例；这也可能反映在我们今天看到的旧组屋质量差异上。如今的HDB采用预制建造体系，新组屋之间的质量更趋一致。

3. 长期持有后的退出可能性

只有大约four to five per cent的旧HDB会遇到SERS。并且，SERS也不总是“意外之财”，Ang Mo Kio的这个situation就是例证。至于VERS，我们至今未见任何一次执行；考虑到HDB项目的人口密度，要达成共识并不容易。旧社区往往也意味着住户年龄偏大——很少有人愿意在70或80多岁时再搬家。

当你把集体重建（en-bloc）作为退出策略从选项中剔除后，还能如何？当组屋剩余租期只剩60年时，转售会更艰难（融资额度会被下调）；而当剩余租期为30年或更少时已无法取得银行贷款（HDB贷款为20年或更少）。这意味着不能指望通过出售这套房来为下一套房“买单”。 

这往往只剩下Lease Buyback Scheme (LBS)等少数选项——但若你的生活状况需要搬迁，这也帮不上忙。相较于视野更短的退休人士，这对20多岁后期或30多岁的人风险更高。

对于看好较旧组屋的人而言，更大的可能是把它当作“终身居所”。

4. 你将面对的邻居 

与较新的组屋或BTOs相比，老社区的住户构成往往更为多样。这不幸也意味着会遇上一些更难相处的类型，例如在公共走廊吸烟的人（烟味会飘进你家）、囤积者，或不断有人进出、噪音较多的出租单位。如果这些邻居已经这样几十年了，他们可能会反感你要求他们改变。 

尽管我们不鼓励年龄歧视，但现实是老社区往往意味着年长住户较多，这会带来某些挑战。一个例子是被子女忽视的高龄父母： 

由于部分年长住户已无法很好地清洁住所，他们需要探访的亲友、子女等协助。若未获及时帮助，家中易变得脏乱、招致虫害，也会殃及你的相邻单位。此外还存在安全风险：一些患有认知障碍、视力障碍等状况的年长邻居，未必有住家帮手或与子女同住；这确实会增加意外风险，例如忘记关火或在厨房操作失误而引发火灾。 

当然，这绝非所有年长邻居的写照，但在买房前你应多加留意。 

最后，你或许可以考虑：1990年建成的组屋对许多年轻自住者来说处于“甜蜜点” 

原因在于它们仍相当宽敞，而且不带防空室。同时，这个时期也是垃圾道移至公共区域的阶段。需注意，如今垃圾道位于户外被视为优势，因为更少带来虫害问题。最后但同样重要的是，其剩余租期意味着对于一名30多岁的人而言，基本可覆盖其一生。

尽管现行政策倾向于不鼓励年轻买家选择旧组屋，但我们认为，许多人仍然被这些旧房吸引；随着Plus与Prime组屋限制的落地，更多年轻新加坡人可能会选择附近不受更严苛限制的旧转售组屋。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。