我们该保留位于 Queenstown 的4房 BTO，还是放弃改买转售 HDB/公寓？

Hello Stackedhomes, 

自 2020 年以来我一直是你们的忠实读者，尤其喜欢阅读来自不同背景的伴侣故事，也看到你们为他们量身制定合适的方案。如今轮到我和未婚妻面临自己的难题，也想向你们请教。不知你们的咨询是否收费？ 

我和未婚妻已选到一套位于 Queenstown 的4房 BTO。但主要困扰在于 BTO 预计要到 2028 年才完工，我们明年就要结婚，必须租房 4 年。因此我们在考虑放弃 BTO，改看其他选择。

1. 购买一套5房转售组屋。但我们也担心租约折损，因而更倾向于剩余租期 >= 90-year 的项目。此外，我们希望地点离市中心不要太远（理想情况下距 Dhoby Ghaut MRT <40mins）

2. 购买一套3房新盘公寓/转售公寓

3. 以99-1方式购买一套3房公寓，日后拆名再购入一套2房公寓作投资/出租（看起来在财务上不可行）

4. 保留原 BTO 方案。以每月 $3k 的租金租住 4 年，BTO 自住 5 年，然后以我未婚妻名下购买一套新公寓，并把我们的 BTO 租出。 

能否建议哪种方案在财务上最明智？我们的时间视角是 10-15 年。 

不胜感激！ 

先行致谢！

免责声明：部分个人与财务信息因隐私原因已被删去

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信，也感谢你一直以来的支持。

是否要放弃 BTO 的确是一个艰难的决定，尤其在需求持续旺盛、供应有限的情况下——位于中心地段的单位更是如此。抽到 BTO 往往带有运气成分，并非人人都能如愿。你的两难处境完全可以理解：放弃好像是在丢掉一个难得的机会，但保留又意味着要承担不小的租房成本。 

在深入探讨你所考虑的不同路径之前，我们先来评估一下你的可负担能力。 

可负担能力

购买 HDB 的情况下

购买私人房产的情况下

基于你的可负担能力，你正在考虑的各项选择在财务上均可行。 

接下来我们看看你所关注的不同房产类型在过去的表现。 

5房转售 HDB 的表现

数据表明，2011 至 2020 年间建成的单位在过去十年里的涨幅最低——这有些出人意料，因为它们是市场上较新的组屋。相比之下，1980 年之前建造（最老的一批）则是第二低。当逐年观察涨幅时，1980 至 2000 年间建成的5房单位表现出更为稳定的升值，其余年份的单位多数在疫情期间及之后实现了主要涨幅。

这一趋势的一个可能原因，是对更大居住空间的需求上升，尤其在疫情期间及之后，提升了对较旧单位的关注。这些单位通常拥有更宽敞的格局；随着远程办公与居家为中心的生活方式流行，此类特征愈发受欢迎。相较之下，较新的单位往往更紧凑，并以效率为导向。 

此外，2011 至 2020 年间建成的单位整体入市价位较高，反映了土地与建造成本的提升。较高的起始估值可能限制其进一步升值空间；而较旧单位由于最初售价更低，留有更大的上涨余地。

这些数据提示：至少在当前供给仍受限的背景下，旧单位并不一定比新单位贬值更快。除了屋龄，位置、供需，以及甚至户型等细节因素，同样会对房屋价值产生重要影响。

非有地私人住宅的表现

为比较新盘与转售房的涨幅，我们将考察 2013 年落成的新盘，与 2002 至 2012 年间落成的项目进行对比。此做法有助于评估在相近周期内，购买新盘与购买转售房的潜在收益差异。

由于许多 2013 年落成的新盘受 Seller’s Stamp Duty (SSD) 限制，通常至 2015 年后才进入转售市场，我们的分析将聚焦于 2015 年起的转售交易。考虑到各区域行情差异，我们将分区逐一分析。另外，部分分区并无 2013 年落成的公寓，因此不纳入比较。

核心中央区（CCR）

中央区其他区域（RCR）

非中央区（OCR）

各分区中新盘与转售房的表现不一，但总体上转售房在多数分区的涨幅更高。原因或在于新盘起始定价更高，留给周边转售房“追涨”的空间更大。

鉴于每个公寓项目在地契、户型组合、单位数量、平面设计等方面都各具特性，很难笼统断言新盘或转售孰优孰劣。最终仍需落到具体项目本身。

BTO 的表现

我们此前写过一篇探讨 BTO 盈利性的文章，可在这里阅读。多年来，随着土地与建造成本上升，BTO 的定价提高、利润收窄。然而，数据仍显示 BTO 转售利润至少有 50%，回报依然可观。

关于 BTO，我们假设你们取得的单位来自 2024 年 6 月推盘，早于 Prime、Plus 和 Standard 类别的引入。但若是 Queenstown 的 Holland Vista，则属于 Prime Location Public Housing (PLH) 模式。这意味着最短自住年限 MOP 为 10 年，在 MOP 完成前，你的配偶将无法购买第二套房产。此外，转售时需缴纳补贴回收费，按转售价或估值（取较高者）的 9% 计算。

接下来看看各路径可能涉及的成本。 

各潜在路径的成本

购买5房转售 HDB

位于中心地段且剩余租期至少 90 年的5房单位，目前成交价约在 $1M 至 $1.5M。此选项的优势之一在于中央区新近5房供应稀缺：自 2017 年起，HDB 在中心地段的 BTO 推盘中已不再提供5房型。这种稀缺性有助于支撑其长期价值。

为便于测算，我们假设你以中位价 $1.25M 购入并持有 15 年。由于交房与装修需要时间，起初仍需短期租住。考虑到卖方可能申请延后交屋，我们保守预估在此期间需租住 12 个月。不过，若无提交与交接延误，最快 3 至 4 个月即可拿钥匙。

尽管你们拥有相当充裕的 CPF 与现金，不必全部用于此次购房（可留作其他投资），但为便于比较，我们假设全额投入。

购买3房新盘公寓

与购买 BTO 类似，购买新盘期间也需要租住，直至项目完工。以当前市场看，中心地段的3房单位很可能需要你触及预算上限。

为便于测算，我们假设你以 $2.5M 购买，建造期间租住 3.5 年，自住 11.5 年。

渐进式付款计划 

购买3房转售公寓

是否需要动用你的最高预算，将取决于具体项目。为便于测算，我们假设需要，并持有 15 年。

购买 BTO

凭借 $1M 的 CPF 与现金，你可以全款支付 BTO，并保留余款作其他投资。我们在此假设你采取此策略。与前述示例相同，我们以 15 年为周期，其中建造期租住 4 年，自住 11 年。

若将剩余的 CPF + 现金中的 $300,000 投资 15 年，我们来看看不同 ROI 下的潜在收益。

你该怎么选？

我们先快速回顾各选项可能产生的成本。

对比各选项在 15 年内为打平成本所需的年均涨幅，从历史数据看都具可行性。然而，每条路径的优缺点迥异，仍需审慎权衡。

购买 BTO 的成本最低，因为你可以不必贷款。凭借现有的 CPF 与现金，你可全款支付 BTO，并将余款投向其他资产。如前所示，即便以保守的 4% ROI 计算，投资收益已足以覆盖 15 年期间产生的成本。

此外，BTO 的较低买入价也更利于你将来购买第二套房。虽然在缺乏更多关于你们收入与 CPF 余额的细节下，我们无法确认“业主-占用人”安排的可行性，但你们充裕的 CPF 与现金表明这可能行得通。需注意，在该安排下，占用人的 CPF 不能用于 BTO 购置；若你的未婚妻不是占用人，则购买公寓将被视为其第二套房产，需要缴纳 ABSD，这并不理想。

BTO 路径的主要不足是时间较长：建设约 4 年，再加上 10 年 MOP，占用人要到 14 年后才有资格购买第二套房。这段延迟意味着不小的机会成本，因为期间房价与投资机会可能发生显著变化。

不过，BTO 最大的优势在于利润。尽管补贴回收与收入顶限等新规可能压缩可获利润，但更可能的情况是，在 MOP 期间你会累积可观的现金收益，可用于日后支付公寓的首付，或直接购买其他地方的转售组屋，再将现金用于其他投资。

如果你持有 Prime HDB，也无法整套出租。若你打算将其作为投资工具，这会成为掣肘。因此，或许更合理的做法是日后将 BTO 出售，用作升级的平台，或直接套现。

购买一套位于中心地段的5房转售 HDB 也有诸多优势。由于自 2017 年起中央区未再推出5房型 BTO，这类较新的5房单位十分有限，价值更具韧性。此外，在“业主-占用人”安排下，只需在完成 5 年 MOP 后，你们就可以购买第二套房。 

若你的长期目标是最终拥有两套房，先买 HDB 看起来更务实。

从历史数据看，私人房产的资本增值通常强于转售 HDB，但这很大程度取决于所购项目本身。私人房产的持有期要求也更短，仅需满足 3 年 SSD。若以 99-1 安排持有，财务状况转强后可通过拆名再购入第二套房。尽管更具灵活性，但私人房产购入价更高，且在中短期内以单一名义承担贷款的难度，可能限制其可行性。

综合考量，先购买 HDB 更为稳妥。在转售组屋与 BTO 之间，我们更倾向于转售组屋：它可让你更快进入私人房市场——只需 5 年 MOP，而非 BTO 的 14 年时间轴。再者，中心地段较新的5房稀缺性，或将长期支撑其价值。你的 BTO 位于 Queenstown，且大概率受限，整体出租也可能受限。

放弃 BTO 除了损失定金外，对你的财务状况影响不大，因为你们的合计收入已超过可获得任何 CPF 购房补助的门槛。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。