我该在20岁出头时申请BTO，还是等到更晚再申请？

随着 HDB 每次推出 BTO 价格不断上涨，像我这样的年轻人愈发感到压力倍增，真希望能把时间倒回到更早的时候，就把那些申请表交了。 

我始终无比羡慕那些在 19 岁就拿下 BTO、在 25 岁前就拿到钥匙的同龄人。同一拨人如今已在养育孩子、背着要小得多的房贷，过着真正的新加坡式梦想生活。

早入场总是更吃香（看起来是这样）。随着越来越多关于年轻人更早 BTO 的正面故事，如今的年轻人一有机会就开始“玩住房彩票”，希望获得同样的回报。

尤其是在新的仅允许 2.5% 初始首付款（如果你选择 HDB 贷款）的政策下，更多年轻人被激励更早递交申请，因为这意味着更低的承诺与风险。但在市场变化、住房政策不断调整、以及我们正处在黄金年华的诸多变量下，我们到底该不该早点 BTO，还是等到以后？

据称提早申请 BTO 的好处

在新加坡，通过转售 BTO 套现或以小换大是一种耳熟能详的“操作”。在后疫情时代转售市场火热的背景下，达到 MOP 的屋主出售组屋、再转向公寓或更大的转售组屋并不罕见。

不少地产“顾问”因转售买家未来可能面临薪资上限而鼓动屋主出售单位，打着诸如“末日将临！！”这类夸张口号的广告，甚至已经在 Facebook 上开始向我投放。

即便你不是炒房一族，单是所谓供款差异本身就被视为很大的诱因。一个常见的误解是：越早买，BTO 就越“便宜”。但 99.co 的数据表明，近几年 BTO 的价格（视地段而定）总体相当稳定。

另一个关于早点 BTO 的常见想象是可以获得更大的空间。随着对空间需求的提升，许多年轻人担心未来的居住面积会比童年家中更小。

这点在我们此前的文章中已被辟谣。我们很可能因为把尺子伸到了父母那一代、相隔 20 多年的年代而产生偏差，因此并不客观。近几年 BTO 的面积已相对标准化，所以早几年 BTO 并不会直接转化为更大的房子。

未来会发生哪些变化

未来炒房将更为困难，原因在于 HDB 计划推出的政策：为Plus 和 Prime 转售组屋设定收入上限。

一旦该政策落地，部分转售市场的买家将被限制在两大群体：一是难以承担热门地段过高转售价的中产人群；二是因退休或职业变动而选择缩减生活方式的人群。

市场上已经充斥着各种猜测，许多中介鼓励屋主在政策成形前出售 HDB、升级至公寓，免得未来无法再享受不设上限的转售价格带来的溢价。

有意思的是，若真推出，这可能会对私宅市场产生“多米诺效应”。该政策或将降低整体房地产市场的流动性，并在更长的链条上影响高端楼盘的价格与可负担性。说到这里，就引出了下一个重点……

财务准备的重要性

归根结底，是否要申请 BTO 是个极其个人化的决定，你必须在充分了解自身财务健康状况的基础上作出判断。如果你在财务上并未准备好，仅仅因为首付款低就去申请 BTO，并不是一个好主意。

文末我会再展开谈其他风险。但先聊聊住房购买的经济学。

在理想状态下，你和未来的配偶需要持续有稳定收入，在未来 25 年里（假设你采取完整贷款年期）既能从容偿还每月房贷，也能负担日常生活开支。仔细想想，这是一个漫长得惊人的周期，几乎直逼退休年龄。

更低的首付意味着更高的贷款本金与更高的复利利息，从而带来更高的每月房贷与更高的整体利息支出。如果你的收入仅勉强覆盖房贷、储蓄也很有限，那么若缺乏合理规划，你的退休将面临风险。

更大的风险在于：你可能一开始就为了“锁定”你的 HDB 而付了首付，但到领取钥匙时才发现剩余款项不够。即便勉强凑齐首付，若每月供款过高，你的收入也可能难以为继。

你会发现，上述讨论里有不少假设与不确定性。那么我们就来跑一跑数字：对比一个较早买房、首付较少的年轻情侣，与一个稍晚买房、手上更有现金的年长几岁的情侣。

为简化对比，我们以 Kallang/Whampoa 的 3-room BTO 放盘的中位数价格为例，比较 20 出头入手的一对情侣，与 20 岁末、可投入更多首付的一对情侣。

或许是因为 Kallang/Whampoa 本就较贵，但让我颇感意外的是，即便存在时间差，BTO 的价位并没有太大差距。不过我们也已指出，过去十年 BTO 价格整体相当平稳。

回到分析本身，你可以看到，较早购房意味着在领取钥匙时只能拿出最低 20% 的首付，这会导致更高的每月房贷与更高的整体利息支出。

而若在更晚时点购买，你应当已积累了更多储蓄可用于首付池（我按 40% 做了预测），这会有效降低贷款金额，从而带来更低的月供与更少的总利息。

需要注意的是，在这个测算中，即便投入更多首付的那对情侣多付了 $84k 的首付，利息仅少付了 $30.3k。在这一点上，你需要思考自己更看重什么：更低的每月供款，还是手头更多现金用于装修，或启动你的投资之旅。

因此，仅凭这组测算，我无法告诉你哪一个一定更好。你需要根据自身情况权衡取舍。

这也正是情感因素开始介入的地方。稍后我们会谈到。

全新的 SDS 计划

Staggered Downpayment Scheme（简称 SDS）旨在降低认购 BTO 的前期资本门槛，从而让买房更容易。该政策最近一次更新的重点对象是年轻情侣，例如仍在就学、尚无首付款储蓄的人群。

若不使用 SDS，且你选择 HDB 贷款，那么在与 HDB 签署 Agreement for Lease 时需要支付购房价的 10%，在领取钥匙时再支付 10%。

若使用 SDS，你只需在签署阶段支付购房价的 5%（银行贷款），并在领取钥匙时支付 15%。

SDS 的最新优化允许符合“延后收入评估”条件的年轻情侣在签署 Agreement for Lease 时仅支付 2.5%，其余 17.5% 于领取钥匙时再付！

在上述 3 种情况下，使用 HDB 贷款的首付在领取钥匙时仍为 20%——但经优化的 SDS 让尚无收入者在认购时仅需付 2.5%。以 $420,000 的单位为例，仅为 $10,500。

回到主题：我们来跑一跑数字，对比在新最低首付要求下购买同一套 3-room BTO 的情侣，与按较高首付要求购买的情侣。

在这个示例中，我们将使用 HDB 贷款——在当下利率环境下，这大概是收入不高的年轻情侣更合适的贷款。

由于在领取钥匙时首付仍为 20%，因此在 25 年期贷款里，每月房贷与利息支出并无差别。

真正“惊人”的差别在于，这对年轻情侣在约 4 年（BTO 完工大致所需时间）里需要储蓄的金额。

视你的财务状况而定，这项新政策可能会成为你的负担，尤其当你不属于高收入人群时。按该示例计算，情侣二人需在领取钥匙前合计每月存下约 $1,500，才能达标。

这在双方都有 CPF 供款的情况下或许可行，但一旦其中一人短期失业或发生意外，你可以想见压力会有多大。

若两人仍在就学，情况更糟。或许还要 2 年毕业，再 2 年工作。在这 4 年里，情侣双方平均每人每月得存近 $750，才能在入住时凑齐首付。

而这些资金最好放在储蓄账户或政府债等低风险工具中，因为你承受不起本金损失的风险，这也意味着收益率较低。

如果年轻情侣申请了收入延后评估（因为仍在就学），日后收入也未必足以覆盖剩余金额，即便首付勉强存够，仍可能陷入两难。

年轻与年长情侣每月约 $800+ 的差额，可能意味着难以为紧急备用金、装修计划存钱，也可能让旅行等享受变得不可及。对某些人而言，这并不是理想的生活方式。

更低首付是否提高了 BTO 的可及性？是的。

这是否就意味着是个好主意？未必。

话虽如此，过早申请 BTO 也存在非财务层面的风险。前文提到的“情绪”其实是指在公共住房购买中需要先行厘清的情感与个人因素，在真正一起作出承诺前尤其如此。

把关系当赌注

由于 BTO 以两人结婚为前提，说你是在为这一生最重要的关系下注也不为过。根据 2020 年的一项分析，有 3.1% 的情侣在拿钥匙前分手。虽然比例不算高，但只要不是 100%，就意味着存在风险。

同样重要的是，BTO 漫长的等待期已被证明会带来压力，并对关系造成考验。对于感情尚未完全成熟的年轻情侣，这是你们必须共同承受并跨越的第一道难关之一。 

许多人若负担得起就会转向转售组屋来避免等待，我并不责怪这类选择。若能用钱解决的问题，往往本就是钱的问题。

因此，在一起踏上这段旅程前，请务必确保你们在财务与情感上都已准备妥当。要记住，放弃单位所需缴付的罚金，甚至更糟的是在拿到房后离婚，其代价远远高于你以为“早点 BTO 能省下的那点钱”。

海外职业与自我提升

没人能预知未来，你的职业亦然。虽然多数新加坡人会留在本地，但也会有少数人获得海外工作的机会。

一旦背负着 BTO 的房贷，搬迁海外将变得十分困难。你不会希望因为年轻时做下的承诺而错过那些千载难逢的机会。

我认识不少年轻新加坡人因 BTO 而放弃了海外机会，结果对其职业发展造成了打击。诚然，成功的职业未必需要出国，但“闯荡海外”确是许多年轻新加坡人心中的限量版成就。

新加坡人也非常重视自我提升，很多人通过在职进修继续深造。我的不少同龄人如果更早拿了 BTO，就无力负担后续的教育投资。求知无疑是自我提升与职业进步的重要一步，年轻情侣也必须谨慎权衡孰先孰后。

若再等等，也许能拿到更好的地段

“Eh，你打算去哪里 BTO 啊？”

这句开场白你听过吗？我敢说，多半听过。 

地段，地段，还是地段……虽然新加坡不大，但在年轻人心目中，仍有一些炙手可热的理想地段。现实是，更早 BTO 的人往往基于可负担性与补助来选址，而不是那些“理想”。

这在财务上当然是明智的。若你这么做了无需自责，因为你做得很好。

但当你年纪更长、事业更成熟、薪资更可观（希望别触及上限）时，你手上会有更多预算，于是就能更“大手笔”，例如选择 Toa Payoh、Bishan、以及 Kallang/Whampoa 等核心地段。

你就不必住在仍需时间成熟、且距离市中心较远的新开发社区。

如果地段对你的生活方式很重要，那么多等一等、以便负担得起更好的位置，或许更明智。

写到这里，本文也接近尾声。申请 BTO 之前要考虑的事情非常之多；我也很清楚，想要真正摇到一个单位本身就是一场硬仗，这也让不少年轻情侣选择更早“下水”来“碰碰运气”。但总体而言，把精力放在累积首付与投资自我上，或许比把时间（和金钱）花在“住房彩票”上更明智。

当你把财务规划好，未来可供你选择的路会更多。我的同龄人（我们现在已接近 30 岁）如今的预算远高于刚入行时，许多人因财务状况改善，成功在理想地段拿到 BTO，甚至直接选择了转售组屋。

归根结底，这一切都关乎个人规划。我们已做了大致测算，但你仍应算清自己的账，与伴侣认真沟通，看看什么最适合你们。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。