在出售你的公寓？这个常被忽视的因素可能悄然压低你的成交价

在让初次卖房的屋主措手不及的诸多因素中，有一个最常见：同一项目中的挂牌数量。之所以容易被忽视，是因为它并非项目本身可触及的特征：不像到地铁站的距离，或整座公寓的维护状况那样直观。尽管如此，它依然会对你的最终成交价产生切实影响，甚至会影响部分房产经纪是否愿意接手你的委盘。以下是你需要了解的要点：

在出售时，你的项目中（当时）有多少挂牌，会如何影响你的结果？

1. 挂牌多时，买家更可能犹豫

总体而言，挂牌数量越多，紧迫感越弱。即便买家大体上已经喜欢你的单位，他们也更倾向于把不同选项都看一遍。换作你自己买房，你大概也会想去看看楼上几层、隔壁楼座的单位，等等。

经纪人表示，这会使买家不太愿意立刻出价（尽管他们可能稍后再回头）。同时，选项越多，一些买家会受到“分析瘫痪”的影响，不断去看、去比较那些细微差异的单位。

如果运气不佳，而且大多数潜在买家都如此，你的出售周期可能被拖长。这也是在超大型项目如 Treasure at Tampines、Normanton Park、Parc Clematis 等中的主要担忧之一。

不过，需要强调的是，这并不必然意味着你会卖得更低。它只是意味着买家可能会花更多时间做比较，然后再回头与你联系。因此，若你发现项目里有许多可比挂牌，适当高估你的出售所需时间会是个不错的主意。

这在你买房时同样值得考虑。当你选择一个户数较多的项目时，挑一个能够与其他单位明显区分开的户型会更有帮助。比如，Normanton Park 设有有地别墅式单位；这些与常规单位截然不同，即便全盘有 1,862 个单位，也不难脱颖而出。

2. 挂牌少时，异类价格的心理影响更大

从理性角度讲，我们应当以实际成交而非要价来建立预期（任何人都可以随意开价；市场是否买账则是另一回事）。

但正如一位经纪人所言，当市面上只有唯一一则其他挂牌，而它的要价又远高于经纪人为你建议的价格时，卖家往往会受到心理影响。即便那名卖家并不现实——当另一则挂牌的要价比你自己的高出 20 per cent，且面积相近时，你可能仍会觉得“吃亏”。

另一位经纪人补充说，如果卖家并不着急，他们可能会尝试把价格定得更接近当时仅有的一两则其他挂牌。如果足够幸运，这也可能成为一个机会。

这种情况在精品公寓中更常见：挂牌本就不多，实际成交量也低。于是便出现“价格锚定”现象——上一名卖家（可能是那一年或更久以来唯一的一笔成交）就此为下一笔成交设定了“可接受”的价位。

3. 挂牌越多，感知的“公允价值”越固定

这有时被称为“挂牌密度效应”，即大量挂牌会让要价更趋一致。简单说，若有 15 则三卧挂牌都在 $1.8 million，而只有你把价格定在 $2 million，你会立刻劝退大量潜在买家。

但这并不意味着绝不可能卖得比其他挂牌更高。一位经纪人甚至表示，若你的定价稍微偏高、但并不过分，反而有时会对你有利：据她的经验，这会带来更多咨询，因为买家会好奇为何你的房子更值钱（至于他们最终是否接受你的理由，则是另一回事）。

还是那句话，差异化是关键。如果你有差异化的户型（例如可选的书房，或唯一一种可以让次卧也容纳大床的布局），你依然有机会获得更高价格。但请记住，大多数买家并不想觉得自己为更高的价格“吃了亏”，因此会更具挑战。

反过来讲，你也会获得更强的价格支撑。大量挂牌同样有助于确立一个最低价格预期。这比全盘只有一两则挂牌的情况更不易波动；万一那名唯一的其他卖家愿意以远低于你的价格成交（更糟的是，以亲友价折让成交，或类似情形），其影响就不会那么剧烈。

4. 挂牌较少更易营造FOMO营销机会  

这在 2025 年的当下市场尤为明显，当转售选择明显趋紧之际。若对某位买家而言，只有你的这个项目合适，而他只看到了寥寥一两则挂牌，紧迫感会显著增强。若吸引力在于靠近特定学校、工作地点或 MRT 车站（他们不开车）时，这一点尤为明显。

这也是全方位服务的经纪人大显身手的场景。他们能判断区域内其他优质选项何时稀缺，跟踪供给，并据此判断你何时可以更大胆地提升要价。

至少，错失恐惧（FOMO）可以让你的报价更早到来，即便它未必带来更高的价格。基于这个原因，一些自住兼投资的屋主偏好关注户数从小到中等规模的项目（例如 300 或 400 个单位），且靠近学校、甲级写字楼、购物中心、科技园区等机构。这并非巧合：近期的 358-unit Bloomsbury Residences 的营销主轴便强调了这一点。

考虑到经纪人（针对转售单位）正面临可售房源紧缺，我们也很意外得知：有些人却不愿接某些委盘。但在挂牌数量巨大的项目（尤其是超大型项目）中，这确实可能发生，原因在于营销成本。

当经纪人把你的挂牌推到房产门户的置顶位置时，需要为此付费。若你的项目挂牌很少，他们不必频繁操作——只有两三则挂牌时，凡搜索你这座公寓的人几乎都会看到你的房源。但若有 30 或 40 则挂牌，而且各家经纪都在反复把自家房源“顶到前排”，那就完全不同了。这会带来可观的营销支出，而在这种情况下，成交本就可能更耗时（见第 1 点）。

这对你可能有，也可能没有实质影响。最好的情况，是你的经纪自行消化这笔成本，只是从你的交易中赚得更少。最坏的情况，是有些经纪会催促你接受任何交易以尽快完成出售——他们不想继续在房产门户上砸钱。

当你想出售时，无法左右市面上的挂牌数量，但在首次购入时，你可以把这些因素纳入考量。例如，你可以选择中等规模的公寓而非精品小盘，以获得更强的价格支撑；或者在大型或超大型项目中，若你需要与其他单位区分开来，可以选择独特的户型，或更佳的朝向/景观。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。