EN | 中文

EN | 中文

开通 PRO

与我们合作与我们合作

Pro Pro

最新文章最新文章

Picadilly Circus London

这座伦敦地标以 £450M 公开出售——或成自 2022 年以来西区最大交易

April 4, 2026 by Sihan Chia

Landsec 正以 £450M 出售 Piccadilly Circus 的永久产权，这是自 2022 年以来西区最大单笔交易。Lucent 地块拥有 188,000 平方英尺的办公与旗舰零售空间。

0

4 room flats in Central Singapore under $600K

以下是在新加坡中央区、价格仍低于$600K的更实惠4房式 HDB 组屋

April 3, 2026 by Ryan J. Ong

本周的 Units of the Week 汇总了中央区5套价格低于$600,000的4房式 HDB 组屋，分布在 Ang Mo Kio、Henderson Crescent、Saint George's Road、Upper Boon Keng Road 和 Kim Tian…

0

Punggol waterway

更多 BTO 供应本应压低房价——但这个新加坡市镇却显示相反结果

April 2, 2026 by Ryan J. Ong

当 BTO 组屋达到 MOP 会发生什么？深入剖析 Punggol 显示，为何不断增加的供应并未压低转售价格，甚至可能推高了价格。

0

Living Room

Weave Living 在 Novena 开设其第四家新加坡物业——选址并非巧合

April 2, 2026 by Hailey Khoo

Weave Living 正在 Novena 开设其第四家新加坡物业，Novena 作为医疗枢纽，对医护专业人士与国际患者的租赁需求强劲。随着 HealthCity Novena 预计于 2030 年前扩张 150%，该区域持续吸引共居运营商与机构投资者进驻。

0

案例研究案例研究

highline residences

我们如何在融资成为问题之前，从一套老化的3房HDB升级到一套$2.3M公寓：买家案例研究

March 30, 2026 by Ryan J. Ong

一对夫妇如何从一套剩余40年租期的HDB，升级到Highline Residence三卧室住宅，期间应对买方融资问题、错失Stirling竞价，以及60天期限。

0

Springleaf Residence Model 38

为何我在 Springleaf Residence 购买一套 $1.7 Million 三卧室：买家案例研究

March 23, 2026 by Ryan J. Ong

一位 36 岁、以投资为导向的买家，预算 $1.7M，在三卧室单位中筛选了 Canberra Crescent Residences 与 Springleaf Residences。我们从转售价、户型效率、HDB 升级者需求与摇号结果等方面进行对比，解释为何最终 Springleaf Residences 脱颖而出。

1

Parc Vista Case Study

为何我们选择在 Parc Vista 以 $1.23 Million 购入一套 2卧室单位而非 HDB：买家案例研究

June 3, 2025 by Joshua Ho

在新加坡竞争激烈的房地产市场中，买家常常在理想与现实之间左右为难。预算限制往往迫使人们作出取舍与妥协，让买家面临一连串艰难抉择。本案例展示了我们的团队如何引导一对30岁出头的年轻夫妻穿行于这片复杂的版图，最终在出乎意料的 Parc Vista 上找到了契合他们幸福感的选择。买家画像：有明确约束条件的年轻职场人士我们的客户是一对年轻的双永久居民夫妻（Singapore PR/Malaysian），他们带着清晰但具挑战性的需求来找我们。他们的预算上限不可协商，为 $1.25 million，并希望购买一套私宅公寓，最低配置为 2 卧室、2 浴室。他们偏好的位置是 Jurong West 或 Jurong East，并需要在 7 月前入住，因为他们的租约将于届时到期。 …

1

penrose 2 bedroom profit 1

我们如何从 COVID 期间以 $960k 购入的共管公寓中赚得 $270k：一位买家的案例研究

April 16, 2025 by Cheryl Teo

Project Case Study: Penrose 客户详情 30出头从事医疗销售工作买家概况单人投资者，预算低于 S$1M。纯投资购买，对地点或生活方式无特定偏好可接受转售盘与新盘所面临的挑战在 COVID-19 疫情后不久入市，市场充满不确定性受预算限制，仅能选择 2房1卫户型，增加了抉择的不确定性首次咨询：要点拆解 …

0

评测评测

投资投资

房产分析

Untitled Artwork

新加坡房贷利率一年下跌 61%。还有下行空间吗？

March 27, 2026 by Timothy Tay

新加坡的 3M SORA 在不到一年内下跌 61%，但自 1 月以来已趋于稳定。对于仍在支付高于 2% 利率的业主，需要了解这些要点；此外，我们按贷款额度与物业类型，列出当下最具竞争力的房贷方案。

0

1. The Orie Model 3

The Orie 两款罕见户型$1.28M起——已售出95%的单位

March 26, 2026 by Ryan J. Ong

深入解析The Orie两款亮点户型：可封闭为居家办公空间的1卧+书房，以及为多代同堂或租赁灵活性而设计的3卧双钥匙（同一单位内实现分隔使用）。

0

PINERY RESIDENCES SCALE MODEL 1

Pinery Residences 起价 $1.486M — 在淡滨尼的定价如何比较

March 18, 2026 by Joey Peh

Pinery Residences 定价评测，起步约 $2,340 psf，2 卧起价 $1.486M，5 卧起价 $3.508M。我们与周边转售公寓、EC 及新盘对比，评估其综合体溢价是否合理。

0

精选房产精选房产

Where To Find Singapores Oldest HDB Flats And How Much They Cost Today

在哪里能找到新加坡最老的 HDB 组屋（以及 2025 年的价格）

November 1, 2025 by Ryan J. Ong

我们分析了新加坡最老的 HDB 组屋分布及其当下价格，涵盖成熟组屋区的 3 房至 5 房单位，其中部分定价仍低于 $1M。

0

Cheapest 2B2B units in CCR

在新加坡中部哪里能找到最便宜的 2 卧室转售单位（从 $1.2m 起）

May 6, 2025 by Ryan J. Ong

在新加坡楼市中，一个常见的看法（或许也受房产自媒体影响）是：买 2 卧室户型时，最好选配 2 间浴室。这样对合租租户更友好（共用 1 间浴室并不理想），对小家庭也更实用。问题在于，2 卧 2 卫的价格有时会贵出不少。对于希望控制总价的买家，以下是中央核心区内一些更具性价比的选择： So many readers write in because they're unsure what to…

0

2 bedroom bloomsbury residences featured

19个定价在$1.5m或以下的更实惠新盘公寓：可考虑这些选择

May 5, 2025 by Ryan J. Ong

随着新盘价格来到$2,600+ psf，即便是两卧室单位，“典型”总价达到$1.8 million也已不罕见。与此同时，转售选择之所以减少，正是因为当下换屋成本过高。在当前环境下，这对买家而言并不轻松；但如果您能接受更小的户型，以下仍有一些总价在$1.5 million或以下的选择。所有曾有单位以$1.5 million或以下成交的新盘项目物业类型户型最低价中位价最高价The Collective at One Sophia公寓单间$1,223,000$1,251,000$1,288,000Parktown Residence公寓1卧室+书房$1,231,000$1,256,000$1,268,000Lentoria公寓1卧室$1,308,000$1,408,000$1,468,040Bagnall Haus公寓1卧室+灵活空间$1,339,000$2,423,500$3,505,000Novo Place行政公寓（EC）3卧室$1,342,000$1,349,500$1,417,000The Collective at One Sophia公寓1卧室套房$1,346,000$1,416,000$1,461,000Hill House公寓1卧室$1,368,000$1,407,000$1,466,000Bloomsbury Residences公寓2卧室$1,376,000$1,417,500$1,449,000ELTA公寓1卧室+书房$1,378,000$1,395,000$1,411,000Lumina…

1

Where to find the largest two bedder units below $1.8 million

2025年低于$1.8 Million的面积最大两卧室公寓在哪里找

May 2, 2025 by Ryan J. Ong

新推出的两卧室公寓售价如今已达到——甚至突破——$1.8 million。随着可负担性问题凸显，一些小家庭开始考虑在私宅市场是否应转向两卧室户型。不过鉴于新盘价格偏高，我们建议当下不妨考虑转售市场的两卧室，尤其是那些面积更可观的选择。以下是一些可以着手留意的项目： CCR的选择项目最低成交价最高成交价平均成交价平均面积（平方英尺）售出单位数量产权年限竣工年份项目单位总数DYNASTY GARDEN$1,780,000$1,780,000$1,780,00011411永久产权1979338 @ MOUNT SOPHIA$1,740,000$1,860,000$1,793,33311023103年2007313LOFT @ NATHAN$1,400,000$1,450,000$1,425,00010232永久产权2014121MON JERVOIS$1,740,000$1,740,000$1,740,0001001199年2016109LOFT@HOLLAND$1,388,000$1,388,000$1,388,0009801永久产权201441 我们关注的两个项目是 8 @ Mount Sophia，位于乌节/索美塞地带的边缘，且为有期限租赁，在CCR中并不常见；另一个是 Mon Jervois，就在知名的 Principal Garden…

0

市场动态市场动态

4 room flats in Central Singapore under $600K

以下是在新加坡中央区、价格仍低于$600K的更实惠4房式 HDB 组屋

April 3, 2026 by Ryan J. Ong

本周的 Units of the Week 汇总了中央区5套价格低于$600,000的4房式 HDB 组屋，分布在 Ang Mo Kio、Henderson Crescent、Saint George's Road、Upper Boon Keng Road 和 Kim Tian…

0

Here Are Cheaper 5 Room HDB Flats In The Central Area Still Priced Below $900K

中央区这些较实惠的 5-Room HDB 组屋，价格仍低于 $900K

March 27, 2026 by Ryan J. Ong

本周的 Units of the Week 汇总了中央区 5 套定价低于 $900,000 的 5-Room HDB 组屋，涵盖 Geylang Bahru、Klang Lane、Ang Mo Kio、Kent Road 和…

0

five HDB flats with unusually high ceilings

罕见高层高的 HDB 组屋现正上市，价格从 $830K 起

March 20, 2026 by Ryan J. Ong

HDB 组屋并没有你想象中那么千篇一律。确实，许多单位按照统一标准建造，例如实用的层高约为 2.6 至 2.8 米。但 HDB 偶尔也会进行尝试性设计——而在众多放盘的 HDB 单位中，人们很容易忽略那些更具特色的房子。有时你会发现带斜屋顶的顶层单位、loft 风格的组屋，甚至是层高更高的一层单位。它们带来与典型 HDB 组屋截然不同的体验：更充足的自然采光、更高的窗户，以及明显更通透的室内空间。以下是遍布新加坡不同区域、层高异常出众的 5 个 HDB 单位：上周错过了吗？你可以在这里查看上一期。…

0

D9 Freehold Condos

这些在售的宽敞永久地契住宅，面积超过 2,400 平方英尺，起价 $5M

March 13, 2026 by Ryan J. Ong

本期 Units of the Week 精选第9区5套面积超过 2,400 平方英尺的永久地契住宅，聚焦当下愈发稀缺的户型段。这些更大尺度的住宅承载了过去 River Valley 与 Orchard 生活方式的印记：宽裕的格局、大阳台与入户玄关更为常见。入选房源分布于 Oxley、Orchard、Emerald Hill、Great World 与 Lloyd Road，适合仍然看重经典、大气格局的买家。

0

资讯资讯

Performance of freehold condos in landed areas

我是否该在有地住宅区内购买永久地契公寓——还是另寻更高增长的选择？

April 1, 2026 by Ryan J. Ong

位于有地住宅区内的永久地契公寓历史年化增长为 4.16%，落后于非有地私宅区的 99 年地契公寓 4.62%。我们拆解真正驱动转售表现的因素、买家画像、流动性风险，以及在入手该细分市场前应评估的要点。

0

Thomson View and Great World

我们在 30 出头已拥有一套 2 房公寓：以 $2.2M 应该换购新盘还是二手？

March 25, 2026 by Ryan J. Ong

一对 30 出头的夫妇，预算 $2.2 至 $2.5 million，正在西至中央走廊间权衡新盘与二手公寓。我们比较今天各自能买到什么、施工期租房的真实成本、相关地区的价格升值趋势，以及在哪些区域以 4 至 5 年持有期更具流动性。

0

Tanglin View

在Newton和Redhill，以$2 Million预算，一个5口之家究竟可以买到什么

March 18, 2026 by Ryan J. Ong

一对五口之家，预算约$2 million，正在Amaryllis Ville与Tanglin View之间做选择。我们比较其可负担性、户型取舍、长期价格表现、区位前景，以及应优先考虑便利性还是投资基本面。

0

ELTA

我该多付 $500K 买新盘，还是改买转售公寓？

March 11, 2026 by Ryan J. Ong

一位旅居海外的新加坡买家正在权衡：以约 $3.4M 购买 ELTA 的全新 4 卧室单位，还是以约 $2.9M 购买 Clavon 的转售 4 卧室单位。我们从价格、租赁潜力、机会成本与预期回报等维度进行分析对比。

0

屋主故事屋主故事

Unstable property

我们本可从EC套现$460,000现金：为何我们并未选择升级

January 23, 2026 by Ryan J. Ong

2018年，一对夫妻购买了行政公寓（EC）作为首套住房，原本打算在MOP后升级。但在新冠疫情后，价格飙升、更高的贷款负担、工作不确定性以及家庭需求变化，使计划变得复杂。我们探讨为何“高位卖出”并不总是足够。

0

Untitled Artwork

我在新加坡成为房主第1年后才学到的事

December 28, 2025 by Ryan J. Ong

业主分享在拥有新加坡住房的第1年所获得的经验教训，从心态转变与维护现实，到空间取舍与理财习惯。

0

young people handing keys to elderly

我把公寓给了父母，自己搬回他们的 HDB —— 这就是合情合理的原因。

December 4, 2025 by Ryan J. Ong

如果你拥有一间两卧室的公寓单位，你会搬回一套较旧（35+ 年）的 4 房式组屋，把你的公寓交给父母吗？对 YK 而言，这样的转换既务实又让他更安心。而且，这与泳池或烧烤炉毫无关系。以下是他和妻子为何认定这对 YK 的年迈父母是正确之举，以及这如何让他重新认识最常见却被低估的公寓配套：24/7 安保团队。一切始于 YK 先前的家——他父母的组屋出现的问题 YK 在 2022 年结婚后不久搬离父母的家。他与妻子和女儿搬到 Eunos 的一间两卧室单位。尽管不是大户型（约 740+ 平方英尺），YK…

0

Stressful situations in buying or selling property

“我以为可以等到更好的新盘公寓”——一位买家的恐惧最终让他损失了 $358K

November 27, 2025 by Ryan J. Ong

一位买家在 4 年内参与了 9 次抽签，却因犹豫不决一次次错失良机。这则真实故事显示，过度思考与迟疑会如何让置业目标愈发遥不可及。

0

住宅导览住宅导览

Inside A Minimalist's Tiny Loft With A Stunning City View 1

走进一间极简主义者的小巧阁楼，尽览惊艳城市景观

May 8, 2025 by Stacked

本周，我们走进位于新加坡东部的一套两卧室阁楼公寓。住宅面积约 95 平方米，被打造为一处远离数字世界的静谧栖居，强调宁静、通透与有意识的生活方式。 [SH_BLOCK_0] 平面布局以双倍层高的挑空空间为核心，强化纵深与通透感。极简的照明设计在引导居家动线上发挥重要作用，分层的环境光源与一盏具雕塑感的吊灯共同成为视觉焦点。入户后，玄关直接敞开通向厨房，以大理石肌理与柔和灯光加以衬托。厨房紧凑而利落，配置加深水槽与精简电器，面向轻度使用并便于打理。为实现与客厅的无缝衔接，去除了不必要的隔断。起居空间不设屏幕，布局旨在通过大幅落地窗凸显全景视野。一张中性色调的沙发作为空间锚点，悬于挑空顶面的吊灯增添柔和的视觉层次。没有正式餐区；用餐随意在茶几旁进行，以维持松弛的氛围。楼梯从瓷砖地面过渡到温润的工程木地板，提示动线进入上层。于平台处，两间房间分向两侧，并加入通风砖，以保持空气流动与视觉连通性。卧室保持极简，平台床提升舒适度与空间比例感。阁楼一端低调安置电视，便于面向城市景观的观影夜晚；另一端通往步入式衣帽间，其建于原有中空之上，以最大化垂直空间。卫浴延续极简取向。紧凑的盥洗台配有有机造型的台盆，柔化空间的几何感。淋浴区配备顶喷花洒、手持花洒与混水阀，充分考虑身材较高的使用者，带来安静而复元的沐浴体验。整体空间体现了对简约、私密，以及对光与景强烈连结的追求，为日常生活提供一处宁静的栖居环境。

0

This Beautiful Japanese Inspired 5 Room HDB Home Features an Indoor Gravel Garden 1

这座美丽的日式灵感 5 房式 HDB 组屋，设有室内碎石庭园

April 27, 2025 by Stacked

在本周的节目中，我们走进一间日式灵感的住宅，旨在唤起简约、宁静，以及与自然的深层联结。这个家重塑了传统公寓的布局，营造开放而流动的环境，融合自然材质、不同的地坪高差，以及空间之间的细腻过渡。 [SH_BLOCK_0] 玄关以卵石、岩石、盆景、水泥抹面墙与混凝土地面围合出一条长廊。一处细微的抬高，灵感源自日式传统住宅，为动线增添层次。走道尽头隐蔽地设置了一间用于工作与收纳的实用小房间，既满足机能，也不打破主要起居空间的宁静。客厅在现代极简与传统元素之间取得平衡。一处带隐藏式收纳的抬高榻榻米平台成为空间的锚点，辅以干净利落的木质细节，以及从南非进口的肌理混凝土瓷砖。这些瓷砖形成一面连续的特色墙，从电视区一直延伸至餐厅。起居与餐区之间的石阶步道，则在开放式布局中提供一处安静的视觉与动线停顿。餐厨区域以一张长形共用餐桌与一座功能性的石材台面中岛（整合水槽）为核心。通顶柜体确保了干净、极简的观感。一扇障子风格的特色门通往洗衣区与公共卫生间，以现代诠释引入日式传统形式。两间浴室均采用深色调的日式瓷砖，营造沉静而亲密的氛围，与更为明亮的主体空间形成区隔。主卧保持简洁与安宁，以橡木床架为基调，辅以中性色调柔化氛围。原储物间被改造为步入式衣帽间，以增强开阔感。主卫通过取消洗手盆以延续极简手法，使紧凑的空间显得更为开阔，并沿用深色瓷砖的配色以确保视觉统一。

0

A Family’s Monochrome Open Concept Home with Colour Accents 8

一家人的单色系开放式住宅，点缀色彩

April 13, 2025 by Stacked

在本周的节目中，我们探访一座多层家庭住宅，旨在在现代感与温暖之间取得平衡。屋主为其建筑设计与施工耗时两年，最终呈现出宁静而统一的居住空间，非常适合家庭生活与待客。 [SH_BLOCK_0] 坐落于静谧社区，这座住宅以开放式格局、充沛自然采光与室内外无缝衔接为特色。大面积玻璃立面、对折推拉门以及通透的走道，共同营造通风明亮的氛围。木质元素与具雕塑感的体块——例如极具存在感的台阶以及与电视墙一体化的楼梯——为室内带来温度与视觉连贯性。原址地势不平且入口狭窄，带来诸多挑战。屋主与建筑师协作，通过加宽并抬升踏步，重塑了入口动线，提升了流动性与空间清晰度。室内以柔和的奶油灰为主调，搭配干式厨房的深色点缀与更为饱和的家具。餐区围绕圆桌、吊灯与镜面背景而设，营造出适于交流的氛围与更显开阔的视觉感受。干式厨房延续单色系与利落线条的美学，中央岛台兼具备餐与聚会时的出餐功能。极简主题亦延伸至楼梯——黑色的层叠结构，配以玻璃扶手与木质踏步；重建的屋顶天窗与通透踏步设计，使日光最大化引入二楼。主卧灵感源自圣塞瓦斯蒂安的一家精品酒店，将现代维多利亚风格元素与柔和的蓝灰色调及木纹乙烯基地板相融合。其开放式布局拥有宽裕的使用面积与落地推拉窗，通向外侧的旋转遮屏，既充当遮阳装置，也成为立面亮点。这种通透开放的感受贯穿全屋，包括阁楼在内，被打造成一家人共享的趣味天地。

1

A Bright Minimalist Condo Apartment With A Loft 1

带夹层的明亮极简共管公寓

March 30, 2025 by Stacked

在本周的节目中，这座极简之家以“简”为本，每一处元素皆有其用。整体以单色调为主，并融入原始天然材质，营造宁静而清爽的氛围。利落的线条与简洁的形态强化通透感，让空间自由“呼吸”。 [SH_BLOCK_0] 入户动线被调整至一侧，提升私密性并优化室内流线。格局重新梳理为更开阔且实用的空间。拆除原有厨房后，客厅区域得以延展；同时通过嵌入式收纳隐藏家用电器，保持一体化的视觉效果。客厅的核心是“岛式”沙发，无论日常小憩还是待客交流都能灵活应对。不同于传统电视柜，采用落地式电视架，使特色墙面保持克制与纯净，更契合整体设计。夹层空间作为家庭休闲区，通过一座由天然石材打造的悬浮楼梯抵达，在保持通透轻盈的同时，增添肌理与对比。厨房采取干湿分区以提升功能与秩序。隐藏门将两区分隔，既维持干净利落的观感，又兼顾备餐实用性。白色柜体整合收纳，暗藏冰箱与通往湿厨房的入口。不锈钢餐桌注入现代气息，而大理石中岛台面则成为全场的视觉主角。主卧以简洁与开阔为要义，着力营造有助安睡的环境。极简元素与干净线条构筑无干扰的宁静氛围。儿童房配备可变化的家具，以应对成长过程中不断变化的需求。全屋通过审慎的材质选用与细腻的设计介入，在极简与温度之间取得平衡，成就兼具功能性与精致感的居所。

0

Stacked Pro

Get access to premium insights and exclusive analysis
Real Estate

Analysis, reviews and more
New Launches

Latest prices, 3D views and more
Condo Directory

Floor plans, condo info and more
Consult With Us

Speak with our consultants for your buying/selling needs

海景 vs 有地景观：我们分析了 Seaside Residences 的转售利润——哪些更划算

May 13, 2025

Sea View Vs Landed View We Analysed Seaside Residences Resale Profits Here’s What Paid Off

本期 Stacked Pro 深度解析：

我们比较了 Seaside Residences 面海与面有地住宅景观单位的转售收益
部分海景 Stack 在开盘时拥有溢价，但在转售市场上是否真的带来更好的回报？
检视在实际的一至四卧成交中，户型、楼层与景观溢价如何体现

已经是订阅用户？在此登录。

公寓是否拥有临海景观、内向景观、绿意景观等，真的会影响你的转售收益吗？这是我们最常被问到的问题之一，但并不存在放之四海而皆准的答案，关键还在于具体项目。因此，在本系列中我们将逐一拆解不同项目的景观与价格影响。本周我们聚焦 Seaside Residences。

#paywall-locked, .premium-preview { display:block; }Enable JavaScript to unlock premium content.

Join our Telegram group for instant notifications

Join Now

Ryan J. Ong

A seasoned content strategist with over 17 years in the real estate and financial journalism sectors, Ryan has built a reputation for transforming complex industry jargon into accessible knowledge. With a track record of writing and editing for leading financial platforms and publications, Ryan's expertise has been recognised across various media outlets. His role as a former content editor for 99.co and a co-host for CNA 938's Open House programme underscores his commitment to providing valuable insights into the property market.

0 Comments

Leave a comment Cancel reply

热门文章

Investor Case Studies 我们如何在融资成为问题之前，从一套老化的3房HDB升级到一套$2.3M公寓：买家案例研究

Singapore Property News 新加坡逾 1,000 个公寓已超过 30 年楼龄 — 这可能改变买家的思维

Singapore Property News Tiong Bahru View一套5房式组屋刚以创纪录的$1.648M成交——为何该处价格持续攀升

继续阅读：房产投资洞察

Punggol waterway

更多 BTO 供应本应压低房价——但这个新加坡市镇却显示相反结果

ARTRA, Kandis Residences, Grandeur Park Residences

这4个在 Covid-19 疫情期间推出的公寓——5年价格增长揭示了什么

Park Colonial 1

这座805户公寓毗邻更高价的一体化综合发展项目——谁在这里赚到了钱？

兀兰的 HDB 租约折旧正在加速——其中一种房型跌幅更快

最新文章

Picadilly Circus London

这座伦敦地标以 £450M 公开出售——或成自 2022 年以来西区最大交易

4 room flats in Central Singapore under $600K

以下是在新加坡中央区、价格仍低于$600K的更实惠4房式 HDB 组屋

Weave Living 在 Novena 开设其第四家新加坡物业——选址并非巧合

New Launches 2026 Newport Residences, River Modern, Pinery Residences

为何2026年部分新盘公寓销售率超90%——而另一些却滞后