| 项目： | Sant Ritz |
|---|---|
| 地区： | 13 |
| 地址： | Pheng Geck Avenue |
| 地契： | 99-year Leasehold |
| 单位总数： | 214 |
| 占地面积： | 52,205 sqft |
| 发展商： | Santarli Realty Pte. Ltd. |
| TOP： | 2016 |
坐落于一整片有地住宅之中，Sant Ritz 的欧式灵感建筑为已然多元活力的 Potong Pasir 社区带来了一抹令人耳目一新的对比。
配以一排直接通往主干道的“row houses”（也是新加坡首创），我们发现 Sant Ritz 严格来说并不是一个很大的项目。
事实上，其占地面积仅 52,205 平方英尺 ，刚好容纳 5 层的排屋/SOHO 楼块，以及一栋 19 层高、直指天际的塔楼，改写了周边的天际线。
不过，项目在规模上的不足，部分由其独特风格与便利性所弥补。
紧邻 Potong Pasir MRT，对这里的住户而言，这是一个极具优势的近市区位置，四周环绕着各种便利设施。
外立面与开阔无遮挡的景观也散发出一丝应有的私密与专属感。
再加上该区强劲的租赁需求，幸运取得 214 个单位之一的投资者，截至 2020 年 7 月可期望约 3.1% 的平均租金回报率——尽管至今在资本增值方面并未有特别亮眼的表现。
今天就与我们一同走访这一颇具魅力的项目场地，随后再深入解读 Sant Ritz 的实际数据。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Sant Ritz 内部探访
| 泳道池 | 儿童戏水池 | 康乐池 |
| 水中健身房 | 儿童水疗 | 水疗座椅 |
| 天际绿洲 | 池塘 | 水景 |
| 水上休憩区 | 日光甲板休闲区 | 悬浮观景健身房 |
| 烧烤亭 | 迎宾大堂 | 蒸汽室 |
| 多功能室 | 主题庭院 | 自然景观步道 |
| 造型树 | 棕榈广场 | 停车场 |
| 24 小时安保 |
Sant Ritz 的出入口位于 Pheng Geck Avenue，这条道路上也有 Sennett Residences、Nin Residence、The Venue Residences，以及部分 landed 的 Senett Estate。
尽管周边竞争项目不少，Sant Ritz 仍凭借其独特的欧式灵感建筑轻松脱颖而出。我也欣赏发展商敢于尝试不同风格，但也必须承认，这样的设计未必符合所有人的口味。
你确实可以在整个项目中看到欧式设计元素，但依我拙见，这些元素之间并未如预期般融洽统一。
再加上周边环境因素，也让我困惑这种“欧式”究竟如何与在地脉络契合。附近道路名如 Pheng Geck、Puay Hee、Siang Kuang Avenue 等，似乎更适合东方主题。当然，这并非坏事，只是整体观感上略显突兀。
如你所见，连电梯门都采用了传统拱形的过梁设计。同样地，这种处理略显生硬，仿佛设计简报是：我们要“看起来像欧洲”，但不要太“过”（如果你明白我的意思）。所以在我看来，他们更像是改变了部分元素，比如电梯门设计、阳台栏杆、围栏等，但其他部分仍保留标准的现代风格——因此形成了某种不匹配。
就地块规模而言，Sant Ritz 是 Upper Serangoon 这一侧 4 个项目中最小的一个，仅有 52,205 平方英尺。
尽管体量较小，但其户型组合颇具特色，包含 19 层塔楼与颇为新颖的 5 层排屋。由于整体布局关系，大多数单位的朝向都相对不错——而非常见的“楼与楼正对”。
当然，除了那些位于低楼层、角度不佳而被对望的单位！
这些低层 5 层楼块包含排屋/SOHO 户型——概念相当有趣。较大的 1,786 平方英尺单位分为 3 层：地下室（配有私家车位）以及 2 层起居与卧室空间。
泳道池谈不上大，但以 214 个单位的体量来看，尺寸尚可。池畔平台的宽度也不错，能够与一层单位形成一定的分隔。
尽管这张照片传达出一种静谧与禅意的绿洲氛围，但泳池紧邻 Upper Serangoon Road 的位置注定很难真正安静。Upper Serangoon Road 是主要干道，且车流繁忙。这对于住户的道路通达性而言无疑是巨大加分，但相应的缺点始终是道路交通噪音。
我注意到泳池周边缺少座椅休憩区。这或许是受当前 Covid 情况影响——因此我不打算对此过多苛责。
就景观而言，我会说他们做到了“恰到好处”，但我个人更偏好在色彩上有更多变化（当然这是个人喜好）。希望这棵树能茁壮成长！
坦白说，我也不太确定“儿童水疗”具体包含什么。但就儿童泳池而言，这里的确很大。事实上，我会说其面积大约达到泳道池的一半——以项目整体规模来看，这样的儿童池可谓相当可观。
有年幼孩子的家长会对这里的空间感到满意——但对其他人而言，你或许会对这个儿童池的尺寸感到费解，尤其考虑到这并非一个强烈以家庭为导向的公寓项目。
如常理所需，没有烧烤区的公寓项目是不完整的，Sant Ritz 也不例外。它位于儿童泳池旁，因此私密性不高（几乎完全暴露在众人视线下），但若有小孩一同聚会，位置倒是相当便利。
水中健身房位于儿童泳池的另一侧，其面积同样不小——就我看来，这并不是个太受欢迎的设施。或许你可以忽略器材，把它当作一处小型的“浸泡池”。
健身房正处于动线上，视野可观，景致多样。
我挺喜欢这里的健身房。面积合适，器材配置也均衡。落地窗大幅提升了室内的空间感。
还有最后一座玻璃体量——不用猜也知道里面是什么！
除了希望能配备内置简易厨房外，Sant Ritz 的多功能室没太多可挑剔之处。座位数量充足，高挑层高也带来更为宽敞的感受。
空间看起来很现代，但也会让你思考：这里的哪个部分体现了所谓“欧式灵感”（这一点Mayfair Gardens就做得相当到位）。
项目沿长度设置了一条通往下客点（即“Grand Reception”）的车道。它基本上只够单车通行——也难怪大多数人更愿意在岗亭的有顶雨棚处，或在地下停车场上下客。
Sant Ritz 共有两个侧门——这一侧直接通往 Upper Serangoon Road 的巴士站。更重要的是，从这里到 Potong Pasir MRT 全程都有有盖走道——无论下雨或酷热天气都十分实用。可惜项目内部并未连通有盖走道——略感遗憾。
另一侧门位于 The Venue Residences and Shoppes 对面。顾名思义，那里有一个购物中心，方便前往多家餐饮店，以及 Tai Thong Crescent 上知名的 River South Prawn Noodles。
这里也有一条景观步径——但鉴于项目体量较小，别期望太多。绕行 Sennett 有地住宅区会更惬意。
地下停车场相当宽敞，这是项目的一大亮点。尽管交通与连通性已十分出色，Sant Ritz 仍能提供 1:1 车位配比——在当下实属难得。
如上所述，排屋享有直达家门口的专属车位。
两个地下车库大堂均配备空调。你可以从这里前往地面层，但从二层及以上则需钥匙卡进入。
Sant Ritz 位置解析
项目位于颇受青睐的 13 区，这里住宅类型多样。
从坡屋顶的 HDB，到优美的有地住宅，再到如今的 Sant Ritz，可见这里的居住选择何其广泛。
Sant Ritz 本身就坐落在 Upper Serangoon Road 边上，靠近 Jln Toa Payoh 的交界处。
同时紧邻 Tai Thong Crescent 与 Pheng Geck Avenue——两者均为干道，且沿线分布着一系列本地餐饮。
公寓对面就是便利的 Potong Pasir MRT，旁边还有一个别致的“分层小镇”式商业体，可满足日常所需。
享有盛名的 St. Andrews Village 与亲切的 Potong Pasir Community Club 也在咫尺之遥。
公共交通
| 巴士站 | 服务路线 | 距离公寓（及预估步行时间） |
| ‘Sant Ritz’ | 13, 107, 107M, 133, 142, 147, 147A, 853, 853M | 130m, 2-min walk |
| ‘Aft Tai Thong Cres’ | 8, 61, 64, 65, 66, 90, 90A, 125, 151, 154 | 220m, 3-min walk |
最近的 MRT： Potong Pasir MRT – 230m, 3-min walk
鉴于 Sant Ritz 位于 Upper Serangoon Road 旁，且与 Macpherson Road 几乎比邻（就在转角处），这里的巴士选择自然十分便利。
Potong Pasir MRT 步行仅约 3 分钟，你已经能想见该区出行会有多便捷（前提是你能接受紧邻主干道的居住环境）。
作为近市区地段，前往市中心并不困难。
要到 Orchard MRT，你可以乘坐 65 路巴士，约半小时的轻松旅程；或在 Potong Pasir MRT 乘车 4 站至 Dhoby Ghaut MRT，换线后再坐 2 站至 Orchard MRT。
后者的地铁车程约 12 分钟。
前往 CBD（Raffles Place MRT）者，可搭乘 107 路巴士约半小时，或在 Potong Pasir MRT 乘车 4 站至 Dhoby Ghaut MRT 换线，再往另一方向坐 2 站至 Raffles Place MRT。
后者的地铁车程约 13 分钟。
私家交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及高峰时段预估车程） |
| CBD (Raffles Place) | 8.1km, 14-min drive |
| Orchard Road | 5.4km, 10-min drive |
| Suntec City | 5km, 14-min drive |
| Changi Airport | 14.2km, 14-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 42.2km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 4.6km, 15-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 14km, 18-min drive |
| Mapletree Business City | 13.2km, 25-min drive |
| Tuas Checkpoint | 32km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 21.4km, 24-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 17.4km, 20-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 8.2km, 14-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 11.3km, 18-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 15km, 18-min drive |
*注：行车时间以高峰时段测算
最近车行出入口： 沿 Pheng Geck Ave 的 1 个出入口
总结： 得益于紧邻 Upper Serangoon Road，对车主而言出行极其便利。考虑到 Sant Ritz 位于 Pheng Geck Ave 的末端，通往 Upper Serangoon Road 的 Tai Thong Crescent 出口，基本不会与邻近项目产生太多车流竞争。随后在主干道上几乎可即刻 U-turn，并可快速衔接 Macpherson Rd、PIE、Bendemeer Rd 等多条关键道路。
杂货/超市
| 商家名称 | 距离公寓（及预估步行时间） |
| FairPrice – The Poiz Centre | 550m, 8-min walk |
| Broadway Food Centre + Wet Market/Grocers | 600m, 8-min walk |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 3 |
| 小学（车程 3km） | 5 |
| 中学（车程 3km） | 6 |
| 国际学校（车程 3km） | 2 |
| 初级学院（车程 5km） | 2 |
| 大学（车程 5km） | 2 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
补充要点
- 10 公顷 Bidadari Park 将于 2022 年完成！
从 Sant Ritz 步行约 15 至 20 分钟（或 5 分钟车程），你会发现一项大型工程正在推进。
这项工程有望从根本上改变 13 区的面貌。
这就是“Bidadari Project”，由 HDB、PUB 与 NHB 联合主导，将引入新加坡首座地下蓄水池——可在用水高峰期为周边住户提升饮用水供应/水压。
更“直观”的是，10 公顷的公园还将设置湖泊、开阔草坪、700 米文化遗产步道，以及全长 6km 的林地体验步道——正如去年底一篇 Today 文章所确认的。
有孩子的家庭也可期待 5m 树屋、以及总面积达 5,000 平方米的野餐草坪区等设施。
除此之外还有诸多亮点——其中一项尤其会令爱鸟人士心动。
- St. Andrew’s Village
家长在孩子升学过程中常面临从小学到中学，再到高等教育阶段的衔接难题。
为缓解这一痛点，沿 Potong Pasir 的 St. Andrew’s 传道学校已打造为一座完整的教育“村”，并配备丰富设施，包括泳池、跨河天桥以及大面积的人造草场。
换言之，从幼儿园、小学、中学、初级学院到教会，都在此一体化呈现。
鉴于不同学段之间的隶属关系，学生若持续留在 St. Andrews 的教育体系中，其各类毕业考试（如 PSLE/GCE O’ Levels）在升学时将获一定减分，以利进入后续学段。
除却这里紧密的校园文化，亦需注意 St. Andrew’s 为男校，家有女儿的家长需在更远处另觅择校选项。
首先映入脑海的便是另一端的名校 Cedar Girls’ School。
回望过往，这两所“王牌”学校已将 Potong Pasir 推至新加坡教育版图的前沿。
愿这一传统延续不辍！
Sant Ritz 开发与场地解析
受限于较小的地块，以及住宅类型在“多样性/美学”上的追求，这里的公共设施用地分配低于平均水平也就不足为奇了。
话虽如此，发展商依然做到了简约而不失宜人的设施配置，包括基础的泳道池/儿童池、休憩区与水中健身房等。
接下来，从一开始就令我关注的较大问题在于：紧邻 Upper Serangoon Road 的 5 层排屋住户，可能面临的道路噪音。
我常走这段路，深知高峰时段这里的车流之大——考虑到这是一条连接更东北区域与新加坡中部的重要通道，也就不足为奇。
既然谈到车流，潜在买家也许会感兴趣：在项目外的 Pheng Geck Avenue 路边有“白色停车位”，若有驾车访客可供停放。鉴于项目提供 1:1 车位配比，这点通常不成问题。
Best Stacks
户型分布
| 户型（塔楼） | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom + Study | 48 | 527 – 570 sqft |
| 2-Bedroom（其中 2 个为顶层公寓） | 40 | 656 – 1087 sqft |
| 3-Bedroom（其中 3 个为顶层公寓） | 42 | 882 – 1420 sqft |
| 3-Bedroom Deluxe（另有 3 个为顶层公寓） | 45 | 1044 – 1582 sqft |
| 户型（排屋） | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 2-Bedroom + Study | 13 | 689 – 785 sqft |
| 2-Bedroom Penthouse | 8 | 1227 – 1259 sqft |
| 3-Bedroom Penthouse | 5 | 1399 – 1517 sqft |
| 3-Bedroom | 13 | 1786 sqft |
Sant Ritz 的户型安排与多样性，是我迄今为止颇为喜欢的一种组合。
以排屋的 3 卧为例，你或许会惊讶其还配有地下室家庭区 + SOHO 空间。在新加坡的大多数 3 卧中并不常见。
再看 2 卧顶层公寓，你也会发现它们配有“书房”和屋顶露台。
单位面积称不上大（这也有助于控制总价），但若考虑到多数顶层单位拥有超过 3m 的层高，你可预期步入其间会有更强的恢弘与通透感。
更不用说每个单位均配备了优质的家电配置。
Best Stacks
Sant Ritz 价格评析
首先，周边公寓项目琳琅满目——从较早的转售项目到new launch新盘。
为便于考虑此city fringe地带的自住/租赁读者参考，我汇总了 Sant Ritz 周边的主要项目（注意，靠近 St. Andrew’s Village 还有一些boutique condos未纳入）。
希望能帮助你更清晰地理解这里私宅项目的多样性与选择。
| 项目名称 | 地契 | TOP | 均价（PSF） |
| Sant Ritz | 99-Year Leasehold | 2016 | $1,392 |
| Woodsville Mansions | Freehold | 1987 | $1,002 |
| Woodsville Close | 99-Year Leasehold | 2011 | $1,271 |
| 18 Woodsville | Freehold | 2015 | $1,415 |
| Sennet Residence | 99-Year Leasehold | 2016 | $1,375 |
| The Venue | 99-Year Leasehold | 2017 | $1,345 |
| The Poiz Residences | 99-Year Leasehold | 2018 | $1,638 |
从表格可见，Sant Ritz 与多数邻近项目在 psf 价格上的差距并不大——例外在于较旧的 Woodsville Mansions 与较新的 The Poiz Residences。
当然，若只看 psf，往往容易产生误判。
评估“可负担性”的一个关键方式，是聚焦特定户型，并在不同项目间比较其总价水平。
同时注意，由于户型差异（例如 Sant Ritz 多数单位拥有较高层高），即便从总价角度，数字也未必能完整呈现全貌。
The Poiz Residence 在位置上或许更占优势，位于 Potong Pasir 区域主要配套的核心（且公寓自带商铺）。
但在交通便利性方面，Sant Ritz 也不遑多让，且其高楼层多数单位拥有更佳的景观视野。
若你仅因地段考虑在此购租，务必再次注意这里住宅类型的多样性。
虽然上述表格仅展示了私宅项目，但该区也有不少HDB，以及有地住宅，同样值得一看。
升值分析
13 区，尤其是 Sant Ritz 的最大吸引力之一，在于这里异常便捷的公共交通：两条主要道路上的高使用率巴士站，以及 Potong Pasir MRT 近在咫尺。
此外，项目位于近市区，并紧邻 Upper Serangoon/Macpherson Road，无论公共或私家交通，前往核心地段都高效便捷。
高峰时段驱车至樟宜机场仅约 14 分钟！
综合上述因素以及成熟完备的社区环境（众多美食中心、便利店等），这里对自住者而言非常宜居。
或许这里最令住户困扰的问题，仍在于道路噪音。
若看升值数据，截至撰文时，Sant Ritz 的年化资本增值仅约 1.82%。加之目前 7 笔上涨成交与 6 笔亏损成交，表现并不算亮眼。
换言之，相较部分较新的邻居如 The Venue Residences（自推出以来年化资本增值达7.63%），其表现逊色。
事实上，Sant Ritz 的转售价在 2015 至 2017 年间曾小幅回落，随后回升至今——目前业主的挂盘中位数约 $1,550 psf。
自 2016 年因市场情绪低迷（源自 2013 年的高位入市）而出现一波陡峭回弹后，我们也未见到本区私宅项目的平均 psf 有明显再度提振。
此外，从 MasterPlan 2019 可见，这一带的土地用途大多已“锁定”，潜在新发展主要集中在沿 PIE 与 Upper Serangoon Road 的黄色地块（需留意噪音水平），以及更北侧的 Woodleigh Lane，那里将迎来完整的 Bidadari 社区与 Alkaff 开发。
不过，Bidadari 社区体量巨大，未来势必对价格产生影响。随着人口流入与 Woodleigh Mall 等设施落地，将显著增强该区的宜居性，而非仅仅停留在“投资潜力”的层面。
尽管这些后续发展有望推升整体升值表现，但我个人认为，最终真正带动本区资本增值的，还是对宜居性/便利性的持续提升。
我们的结论
虽然我并非该设计的拥趸，但请记住，审美始终主观——你需要亲自到场看看。
不过我不会过于纠结设计，因为这里最大的卖点毋庸置疑是其极致便利的地段。无论是搭地铁、巴士，还是驾车，Sant Ritz 在交通层面都面面俱到——难逢敌手。
正如前文所述，项目紧邻 Upper Serangoon Road 也自有利弊。
尽管截至撰文时我们观察到这里的租赁需求强劲，租金回报约 3.1%，但若仅从价格动能趋势出发，短期内并未看到显著的上行潜力（迄今年化资本增值 1.82%）。
不过，别忽视 Bidadari 的蜕变。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
Frequently asked questions
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How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?
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