揭示自 2018 年以来最赚钱的新盘公寓（看看哪些卧室类型赚得最多）

如果你是在 2018 至 2022 年间从一大批新盘公寓中入手的人之一，你大概率会对自己的决定感到满意。自新冠疫情时期以来，价格大幅攀升，此后出现亏损的成交非常少。

在本文中，我们比较了开发商新售项目之间的涨幅。以下是我们从截至目前已经获利的买家中所观察到的要点：

那些会让你赚到钱的新盘

由于单位越小，psf 价格往往越高（反之亦然），我们按卧室数量将以下结果分为不同的细分段：

1 房

2 房

3 房

4 房

5 房

表现最佳与最差项目一览

就整体“最佳”而言，似乎是 Whistler Grand。它在所有类别（各面积段）中都位列前三。这与其较低的初始 psf 价格有关。我们在一篇早前的文章中也提到过：在将 Whistler Grand 与 Twin VEW 做对比时，我们注意到开发商在支付了更高地价的情况下，仍然对 Whistler Grand 采取了更为激进的低价策略。对买家而言，这无疑是笔划算的交易。

不过，要找出表现最弱者并不容易，受到多方面因素影响。比如，Penrose 的一房似乎表现一般，但其更大户型的表现都不错。同样地，The Garden Residences 似乎不及 Affinity at Serangoon，但这只在除四房之外的其他户型成立。

永久地契与租赁地契

鉴于这个话题很可能被提及，需要说明的是，我们所研究的大部分项目以租赁地契为主（这在现实中更为常见）。其中永久地契项目有 10 个，而租赁地契项目有 405 个。

以下是符合条件成交的拆分：

以下是前 25 笔符合条件成交的拆分：

大众市场公寓以及体量较大的公寓，更可能是租赁地契。若这类项目利润更好，通常是因为其成本更低，并不存在永久地契溢价。

话虽如此，就户型大小而言，我们发现表现最好的三类户型是：

1. J@63（四房）：这是位于第 15 区的一座精品永久地契项目，其四房单位的年化回报为 12.9 per cent。
2. Jadescape（五房）：Jadescape 的五房面积接近 2,100 平方英尺，成交显示年化回报 9.3 per cent。其为租赁地契（即没有永久地契溢价），叠加备受青睐的 RCR 地段及项目相对新，或是主要原因。
3. Treasure at Tampines（五房）：Treasure 是迄今为止新加坡规模最大的公寓，五房面积可超过 1,720 平方英尺。由于 Treasure 自一开始定价就极具竞争力，加之其作为家庭型公寓的吸引力，其较大户型拥有充足的升值空间。

整体表现最差的三项为：

1. 8 St. Thomas（两房）：这是一座介于 Somerset 与 Great World 之间的大致等距的豪华项目，但录得约 0.9 per cent 的回落。
2. 120 Grange（两房）：这是一座永久地契、共 56 户的豪华公寓，靠近 Orchard Road。价格走势几乎持平（微跌 0.3 per cent），原因与 8 St Thomas 大致相同。
3. Bukit 828（四房）：这是一座位于 Upper Bukit Timah Road 的永久地契 34 户公寓，靠近 Hillion Mall。面积为 1,335 平方英尺的四房录得 2.9 per cent 的价格回落。

从这些新盘中我们得到的启示

从早年的“袖珍公寓热”至今，买家的偏好已发生显著变化。同样，曾因地段优越而被誉为“抗衰退”的 CCR 公寓，近年来的表现或许也未能赢得以往那般的信心。

在新盘中表现最好的买家，往往是那些持有逆向观点、无视当时主流看法而入市的人。比如选择低楼层，或虽有更高预算，仍坚持在 OCR 选择大众市场的租赁地契单位。基于此，关于当前市场有以下几点结论：

1. 对风险厌恶型投资者而言，OCR 更为理想

在这里的前 25 个类别中，OCR 占比约 60 per cent，因此其成交量最大。横跨所有户型，OCR 物业整体呈现最为稳定的增值表现。这也部分是因为 OCR 以租赁地契为主，且初始价格更低。除了一处“例外”（第 23 区的 Bukit 828）以及 The Garden Residences 的微小亏损外，OCR 项目几乎没有出现亏损。

这一结论大概也不会让人意外，因为这些区域正是自住型买家的关注焦点，同时也汇聚了大量 HDB 升级买家。

另一个并未在本文数据中体现的因素是，OCR 拥有更大规模的潜在买家群体。OCR 单位的总价通常在 HDB 升级买家的预算之内（一般不超过 $1.8 million），这也意味着 OCR 单位往往能在较短时间内以合理价格成交。

2. CCR 的波动性要高得多

这同样不足为奇，CCR 的亏损幅度可能更大；且随着近期 ABSD 税率上调对该板块造成严重影响，风险在未来几年或将上升。

尽管如此，CCR 的表现跨度很大，既有显著亏损，也有可观增幅。虽然 8 St Thomas 与 120 Grange 的涨幅垫底，但需要注意，Boulevard 88 的四房录得了 9.6 per cent 的强劲年化回报。

因此若在同一项目内对比，B88 的大四房对于首批买家而言非常赚钱，相较之下，购买较小三房的买家表现不如前者。

然而，高买入价与高波动性，使其对新投资者而言并不好拿捏。ABSD 的完整影响仍有待观察：尽管外籍买家数量下降，本地投资者或将趁 RCR 与 CCR 之间的价格差缩小而入市，从而提供一定的价格支撑。

3. 更大的户型通常表现更好

较大户型的表现往往更好，尤其是在 OCR（Treasure at Tampines 就是例证）。即便在 CCR 的永久地契项目中，表现更佳的也是如 Boulevard 88 这类的四房；而三房（如 The Tre Ver 与 The Verandah）总体也更占优。

这表明，若投资一房或两房，更应侧重于通过租金获取长期收益（由于总价较低，租金回报率往往高于大户型），同时下调对资本增值的预期。

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。