一幅罕见的 $350M 大型地块，足以容纳 60 座独立洋房，刚在新加坡上市

在新加坡核心黄金地段，足以容纳 60+ 座独立洋房的地块，多久才会有一块上市？

答案？极为罕见。

也正因这种稀缺性，位于 Caldecott Hill Good Class Bungalow (GCB) 区域内、前 Caldecott Broadcast Centre 的 752,014 平方英尺空置山顶地块，值得关注。

Perennial Holdings 已将其挂牌，指引价高于 $350 million，Expressions of Interest（EOI）截止日期为 15 January 2026。

长期供给受限

为何这很重要？看看供给约束。Delasa 首席执行官 Karamjit Singh 表示：“三十年前，新加坡有 2.82 million 名公民和 130,000 套私宅，其中约 10,000 套为独立屋。如今，公民人口增至 3.66 million，私宅存量至 461,000 套，但独立屋数量仍维持在约 10,000 套。”

核心地段的需求趋势

影响并非停留在理论层面——数据已说明一切。这种错配体现在成交活动上。2025 年前 10 个月，第 9、10、11 区核心地段的独立屋成交额达 $1.11 billion，已超越 2024 年全年（$1.105 billion）与 2023 年全年（$1.02 billion）。需求在那里；供给却不在。

指引价折算到每幅地的意义

让我们把指引价转化为更直观的指标。$350 million 的指引价，折合每平方英尺土地约 S$465。经审批同意后，地块可细分为 60 余栋两层独立洋房，每栋最低用地面积为 800 sqm (8,611 平方英尺)。若以 60 个地段来分摊指引价，则每幅地约为 $5.83 million，尚未计入开发成本、持有成本或审批风险。

如何解读地价

但关键的细微之处在于：$5.83 million 每幅地只是地价本身。最终单价还取决于建造成本、持有成本与开发商利润率，这些并未在新闻材料中披露。我们已知的是：在这一位置，完工的豪华独立洋房买家更偏向超高净值家庭，而成交数据也显示这是一个小众但活跃的市场。

潜在买家与财团模型

这正是财团模式变得有趣的地方。除了传统的开发商路径，另一类买家画像也在浮现。

Singh 指出：“除传统开发商外，我们也预期会有由超富裕新加坡人组成的财团——包括大家族成员，联合收购该地块，以开发定制府邸。此举有三大优势：其一，可按自身审美营造超豪华飞地；其二，可毗邻而居；其三，最关键的是，借助相较主流永久地契独立洋房的租赁地契折价，所需投入的自有资金显著更少。”

地契年限的问题

所谓“租赁地契折价”正是关键。尽管新闻材料确认这是一块租赁地契的土地，但并未说明剩余年限。位于核心地段的租赁地契有地住宅，通常较同类永久地契土地有约 20–30% 的折价（坊间所述，因精确可比稀缺）。若附近永久地契 GCB 土地的价格在每平方英尺 S$600–700 左右，那么租赁地契的 S$465 每平方英尺就有其合理性。但买家需要谨慎建模地契折旧。融资方面，贷款价值比（LTV）限制会随剩余租期缩短而收紧，进而影响杠杆与现金投入。

分区与审批

还有一项关键的规划细节，买家需要厘清。

该地块在 2019 Master Plan 下被划为‘Civic & Community Institution’。这并非住宅分区，意味着买家必须获批后方可细分并重建为独立洋房。Savills 常务董事 Jeremy Lake 指出，“迄今已开展了相当多的前期工作，包括清拆地上所有建筑、各方沟通与总体规划”。换言之：Perennial 在一定程度上已为项目降险，但最终审批仍未落定，买家需承担执行风险。

地块属性与周边

从另一面看，有多项基本面为该地块加分。项目步行可达 Caldecott MRT (Circle Line)，且邻近 MacRitchie Reservoir Park。2 公里范围内有：CHIJ (Toa Payoh)、Singapore Chinese Girls’ Primary School、Raffles Institution 和 St Joseph’s Institution International。对于重视绿意、便捷连接与学校资源的超高净值（UHNW）买家而言，这些基本面相当契合。 

为何 Perennial 选择退出

理解卖方动机也有助于把握机会——而 Perennial 出售的理由相当直接。

公司发言人解释：“我们原计划重建该地块，兴建大型 GCBs。随着我们转向以医疗为核心、并辅以医疗地产的战略，我们将该地块推出市场，以便重新配置资源，聚焦核心业务。”这是一场战略性退出，而非被动抛售，对定价预期而言是重要背景。

定价与不确定性

与任何大型地块一样，情况并非全然明朗。因此需要提醒的是，S$350 million 的指引价仅供参考。成交价高于或低于该水平，将取决于开发商意愿、最终细分方案以及资金的其他竞争性用途。 

EOI 将于 15 January 2026 截止。届时市场会给出它的定价答案。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。