| 项目： | Principal Garden | 区域： | 03 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Prince Charles Crescent | 地契年限： | 99年 |
| 占地面积： | 270,044 sqft | 总单位数： | 663 |
| 发展商： | UOL Group Limited | TOP： | 2019
|
C想到“principal（校长）”，难免会勾起关于校长办公室的笑谈与可怕回忆。
令人欣慰的是，Principal Garden 在布局上略有不同，众多水景角落点缀于每个转角；住户与访客可穿行于蜿蜒其间、花木扶疏且清新宜人的步道网络之中。
更重要的是，Principal Garden 证明了在城市核心区，空间感十足的项目依然可贵——既不受周边高密度开发的压迫，又紧邻 Alexandria Canal（不过公寓里无尽延展的泳池应足以打消你想跳入运河的念头）。
此外，它不是一项或两项，而是斩获了三项 5-star 殊荣。自此高飞稳坐，Principal Garden 于 3 年前在吉隆坡举行的 APAC (Asia Pacific Property Awards) 上，分别荣膺“最佳公寓（Best Condominium）”“最佳高层住宅开发（Best High Rise Residential Development）”及“最佳住宅景观建筑（Best Residential Landscape Architecture）”。
开阔的自由空间总是可喜，但如何充分利用也随之成为一道难题。Principal Garden 能否完成连不少翘楚都未能达成的功课？继续往下看。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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内部导览
| 会所 | 酒窖 | 休闲廊 |
| 私人用餐室 | 户外用餐露台 | 健身房 |
| 蒸汽房 | 有氧平台 | 网球场 |
| 多功能球场 | 烧烤露台 | 娱乐套房 |
| 露天剧场 | 音乐室 | 游乐场 |
| 户外健身 | 慢跑道 | 阅读室 |
| 自行车停放区 | 按摩池 | 20m 泳道池 |
| 25m 泳道池 | 50m 泳道池 | 映水池 |
| 屋顶无边泳池 | 空中观景平台 | 空中休憩廊 |
| 空中用餐 | 空中按摩池 |
沿着 Prince Charles Cres 驶向 Principal Garden，对我而言颇为新奇。明明知晓这里属中心地段，但通往这里的主干道却如此开阔、甚至有些未完全开发的感觉，让我仿佛置身一座新城。
这种基调在项目内部延续。抵达广场宽阔而开敞，我很喜欢这里的空间感，与新加坡许多“挤”在一起的项目判若云泥。考虑到 Principal Garden 位处中心位置，这点尤为难得。
再往里走，便能立刻听到潺潺水声，映入眼帘的是层层叠叠的花园与梯级式水景。老实说，若非事先知情，我大概会以为自己来到了某家度假酒店。
这张从二层拍下的照片能更好地说明问题。为抵达广场所留出的空间之大，令人咋舌。今年我到访过的项目里，这里绝对是数一数二。尤其考虑到它并非主打纯奢华定位，更显不凡。
在二层的尽头，有一处木质平台，清晨可在此练习瑜伽。
正如你稍后在测评中会看到的，这只是 Principal Garden 众多水景装置中的一个。它简洁、极简，我喜欢。
沿着这条小径往下走，便回到主会所。
向右转，你会首先瞥见 Principal Garden 众多泳池中的其中一个。值得一提的是，每座塔楼都架设在高挑的立柱之上。这不仅有利于地面层的通风，更重要的是，就连一层的单位也能拥有良好视野，因为其楼层自 15 米起步。
坦白说，我并不确定这个泳池的哪些元素让它配得上“康体”之名。若要猜测，可能是因为带有扶手与缓坡，便于下水。就尺寸而言，这个池子本身已相当可观。所以当我告诉你，这只是 Principal Garden 里 13 个泳池中的一个时，你会惊讶不已。没错，你没看错，13 个！
当然，并非每个泳池都这么大。但整体而言，已远超一般公寓配置。这里的泳池选择绝对不会让你感到匮乏。
沿着这条路走，右边是健身房，左边是一些小型私享泳池。
健身房的面积相当可观，而且并非一成不变的方盒子造型。在器械方面，重量与有氧设备的种类齐全。健身房后方设有自由重量区，且四周环水，点缀巧思。
与健身房相对的是私人泳池区域，每个都配有带顶平台与座位。
这片水域内部因隔墙而形成小型“迷宫”，有不少可供小憩的角落。我只是觉得，如果碰巧与他人同时来到这里，氛围可能稍显尴尬。不过话说回来，考虑到泳池数量之多，这种“巧遇”也许并不常见。
尽头处是一块开放式平台。但这里摆放的家具选择，老实说有些令人费解。
沿原路往前走，前方还有一处小泳池区域。
旁边就是一个按摩池。
靠近按摩池的地方设有烧烤区，且提供相当多的座位。这并非唯一一处，我认为它们分散在园区不同角落，私密性更佳。我在这里留意到木平台的状况，与其他区域相比略显不协调——在项目仍很新的情况下已稍微有些磨损。
接着是网球场，Principal Garden 仅配备一座。以这片土地面积而言，我原本以为还能再挤出一座。不过转念一想，我更喜欢他们把空间留作更多开阔草地与景观——这正是本项目的独特之处。
网球场旁还“挤”出了一块小型篮球场地。虽非全场，但用来投投篮已足够。
网球场附近是垃圾收集点。
在 Principal Garden 最角落（靠近 The Crest）处，有一间室内多功能厅。
外面也有另一处烧烤区，位置极佳，既在角落又私密安静。
在 Principal Garden 的各栋塔楼之间，你会发现一列列泳道池。其中中间这座最长，为 50m，另外两座分别为 20m 与 25m。
一旁还有儿童池，你在泳道池畅游时也能照看他们。
这一座其实是三者中最短的，长度为 20m。旁边有很宽的木平台与多张躺椅。我喜欢泳池朝向 Alexandra Canal 的角度设计，尽头的无边界也让观感更完整。
每条泳道池之外，底部其实还有一条小水池！这里很适合孩子们在水边嬉戏。
再往下是大片开阔绿地与一条慢跑道。
末端设有多个侧门，可通往 Alexandra Canal。
尽管这里的水色并非最养眼，但沿水而行总是令人心绪平和。
我认为政府在美化这片区域上做得很好，这些面向运河的木平台颇为贴心。步道旁还设有路灯，方便你在傍晚于运河边散步。
对于热爱运动的人而言，这里非常适合清晨或傍晚慢跑。我也很喜欢在此闲庭信步的一刻，此外，这一带常年微风送爽——这也与 Principal Garden 的开阔空间设计有关。从这里步行约 10 分钟便可到 Valley Point，沿途车流不多，颇为惬意。
从这里可以看出，这里仍保有大量开阔空间，这正是 Principal Garden 的优势所在——整个环境显得通透而不拥挤。
回到 Principal Garden 园区内，每座塔楼前方都环绕着大块开阔草地。
在项目推出前，最重要的卖点之一便是其 80/20 规则：仅有 20% 的用地用于住宅楼体。此处最能体现这一点——大面积开阔草坪实属罕见。景观养护也很到位，草地柔软厚实，几乎让人联想到高尔夫球场的草皮。
回到主会所，这里设有酒窖与休闲廊、娱乐套房、私人用餐室以及户外露台。
娱乐室表现不错，配有舒适的沙发与座椅。
外接一处户外用餐露台，被水环绕，氛围十分放松。只是这里位于主泳池之后，私密性相对较弱。正如我先前提到的，这些区域的木平台略令人担心——以项目目前的新度而言，显得有点早早“旧化”。
会所前方是 Principal Garden 的主角——50m 主泳道池。这个空间的确惊艳：从缓坡步道到尽头的无边界，再到两侧起伏修剪的草地，构成了一幅极为漂亮的画面。
泳池这一端朝向 Jervois 一侧，为有地住宅区，因此不会有高楼遮挡视野。
我很喜欢主泳道池的布局。两端无遮挡，虽然位于两栋塔楼之间，但塔楼朝向两侧斜置，因此大部分单位并不直面泳池。且如前所述，即便是底层单位也自 15 米起始，整个空间私密感十足。老实说，这个场景的完成度，甚至盖过了一些号称“豪华”的项目。
与其他泳道池一样，池畔躺椅数量充足。
主泳道池下方也设有一处更小的按摩池。
穿行至最后一条泳道池，可以看到园区保养得一丝不苟。
随着花木渐次生长，这片空间未来只会愈发迷人。
最后这一段由映水池与 25m 泳道池叠合而成。这里的泳池数量之多，的确非同凡响。而且，我们还没结束！
这条 25m 泳道池除了木平台躺椅外，旁边还毗邻儿童游乐场。
常规配置的儿童游乐场。
25m 泳道池旁是户外健身站。
现在把目光转向 Principal Garden 的另一处亮点：99 号塔楼的屋顶设施。
每座塔楼均需刷卡进入；来访客人需通过门禁键盘呼叫。我喜欢这个入口的设计，颇具特色。
到达屋顶后，你会看到烧烤与用餐区。
旁边就是一个按摩池。
不出所料，居于此高处，四面八方的新加坡城市景观尽收眼底。
虽不是最晴朗的一天，但栖身于此高度的观感仍相当震撼。需注意，这项屋顶设施仅位于四座塔楼中的这一座！
而且不止如此，另一端还有一间多功能厅。配上这番景致，想必会成为最受欢迎的预订场地之一。
旁边则是对我而言 Principal Garden 的“天花板”——屋顶无边泳池。
请忽略脚手架与微微霾影。即便如此，置身此高度游泳休憩，依然是 Principal Garden 极为亮眼的特色。
屋顶无边泳池长度并不算长，但在本项目如此多泳池的前提下，再挑剔就有点“残忍”了。何况这里本就更适合在忙碌一天后放松身心——真正锻炼可以去下方三条主泳道池。
泳池尽头配有躺椅，以及入池前的淋洗区。
在园区最角落处，设有室内阅读室与户外座位区。
前方还有另一处烧烤台。这一处空间最大，座位充裕，足以招待宾客。
如果你在意，这里也有一扇侧门通往 Prince Charles Cres。
园内步道皆为无障碍/自行车友好设计，这是极佳的配置。
并且它直接通向地库。
Principal Garden 的地库提供充足的自行车停放位。园方甚至为住户提供租借自行车服务，方便利用 Alexandra Park connector 前往各类设施。这非常实用，且沿途多为景观路段，相信住户会非常受用。
同时也配有电动车充电位。
车库表现出色——车位宽敞、照明明亮，地面铺设平整且具高级质感。
每座塔楼的地库大堂设计也相当出色。灯光与质感营造出高级感，每天归家都倍感舒心，也能给访客留下良好第一印象。
各个大堂的设计也略有差异，我本人很喜欢这种极简风格。更棒的是，内部还有空调，倍感舒适。
Principal Garden 位置评测
位处两大风格迥异却高度成熟的社区之间，Principal Garden 的住户几乎可享有一切生活所需。
从 Tiong Bahru 的本地生活，到 Novena 的“上城”选择，这个公寓的地段很难挑出毛病。就连一旁的运河，也在 2011 年通过 Active, Beautiful and Clean (ABC) Waters Programme 倡议完成整治（由 Public Utilities Board (PUB) 推动），基本告别了昔日“不美好”的气味。
南侧楼栋的住户可尽享无遮挡的景观（观日出日落皆宜），而朝北/西北的单位则可完整俯瞰 Chatsworth GCB 区域。
那么，Principal Garden 没有缺点吗？遗憾的是，还是有的。
其“阿喀琉斯之踵”在于距离最近的 MRT 站并不算近。顶着烈日穿过几条小巷、跨过几条马路，步行 10 分钟到 Redhill MRT，大概很难称得上“惬意的午后漫步”。
不过，说实话，也没多少人会“梦想”走路去 Redhill MRT。
多数人（尤其是东侧楼栋住户）更倾向的，是先悠然走到 Gan Eng Seng Secondary 前的巴士站，再搭 51 路至地铁站。
诚然，全程平均也要 12 分钟，但至少省去了在烈日下暴走的一身汗。
好在，从公寓步行约 3 分钟便能到最近的巴士站。该站名为“Opp Gan Eng Seng Sec Sch”，有 51、122、139、186 与 970 路巴士。对面车站也有前往 Redhill MRT 的班次。
更值得一提的是，项目可便捷连通 AYE、CTE 等高速与中区主干道，如 Bukit Timah、Farrer、Jalan Bukit Merah、Havelock 与 River Valley Road。这不仅对车主友好，且前往 CBD 的通勤车程约 10 分钟，对于在市中心工作的住户同样具吸引力。
那么，生活配套如何？
先说日常买菜采购，最近的超市是 Valley Point 的 FairPrice Finest。尽管它的面积不算很大，进口商品也谈不上“惊人丰富”，但从公寓沿运河步行仅约 7 分钟——无论是临时的口腹之欲，还是一些简单却“要紧”的差事，都非常方便。
若你开车（或愿意搭乘公共交通稍远一些），选择会更多：Great World City 的 Cold Storage、Redhill Close 的 Giant Express，以及分布在 Dawson、Havelock 与 Tiong Bahru Road 的多家 FairPrice，加上本地与外籍客群青睐的其他杂货店，基本都在 8 分钟车程范围内。
此外，项目所处位置几乎被一众购物中心环绕。
向西南开车 5 分钟，即可到著名的 Anchorpoint、Queensway 与 Ikea 商圈。往东便是 Valley Point，随后是 Great World City。朝东南方向，则有 Tiong Bahru Plaza 与 Concorde Shopping Centre。
若这还不够惊喜，往北通过 Delta 与 Grange Road，不到 10 分钟车程，你就能抵达整条 Orchard Road 购物带！
至于美食，附近的餐饮阵容无需多作介绍。若想要经济又多样的选择，可前往 Redhill Food Centre（最近）、Bukit Merah View Market、Beo Crescent Market，或 Zion Riverside Food Centre。
除了买菜、用餐与购物的便利外，地段的最后一大吸引点，是其周边各教育阶段学校的便捷可达性。
离公寓不远，便有多所幼儿园与学前机构，包括 JHS Montessori、PCF Sparkletots、Queenstown PCF、Pat’s Schoolhouse、Chinese Kindergarten、Alora Preschool 与 Kindle Garden 等。
小学方面，可选择 Alexandra（步行约 1 分钟）、Gan Eng Seng、Queenstown、River Valley 与 Zhangde Primary——从 Principal Garden 出发，均在 10 分钟车程内。中学如 Gan En Seng、Crescent Girls’、Queenstown、Outram 与 Bukit Merah Secondary 也在类似距离范围内。
此外，开车前往 Anglo Chinese 与 Eunoia Junior College 亦较为便利，而 Singapore Polytechnic、Singapore Management University、Duke-NUS Medical School、MDIS、Global Indian Foundation 与 Singapore Institute of Technology 也在相对便利的距离内。
在“名校近邻”日益成为当下与未来家长们争相追逐的资产之时，这无疑是值得强调的一点。
Principal Garden 开发与规划
2014 年，UOL 与 Kheng Leong 在 6 家竞标者中脱颖而出，夺得这幅位于 Prince Charles Crescent 的地块。地块面积 268,715 平方英尺，规划为四座 24 层高塔楼，共计 663 个单位。
如前所述，发展商自一开始即强调 8:2 的“开放空间：居住空间”原则。曾经对“空间浪费”的担忧，如今已被其精心打理的园景所取代。
项目兼具华美（度假式入口与天际无边泳池）与极简（玻璃通透、四面环水的宽敞健身房与 15m 高的素色立柱）风格，从建筑审美角度看极具吸引力。
通达性方面也颇有意思：入口/落客区的尺度十分阔绰。遗憾的是，车道并未深入园区内部。虽能减少园内车流与噪音，但对行动不便者而言或许略有不便。
不过，园区设置了超过 4 处人行出入口，确保无论你住在哪栋塔楼，都能便捷进出。
再来看户型配比：
| 单位数量 | 户型 | 面积 (sqft) |
|---|---|---|
| 182 | 1 卧室 | 484 – 506 sqft |
| 304 | 2 卧室 | 764 – 807 sqft |
| 42 | 2 卧室 双钥匙 | 861 sqft |
| 46 | 3 卧室 | 1,076 sqft |
| 23 | 3 卧室 双钥匙 | 1,195 sqft |
| 19 | 3 卧室 豪华型 | 1,238 sqft |
| 38 | 4 卧室 豪华型 | 1,572 sqft |
| 3 | 4 卧室 + 1 顶层单位 | 2,002 sqft |
| 6 | 5 卧室 + 1 顶层单位 | 2,347 sqft |
如你所见，阵容相当庞大。值得一提的是，3 卧豪华型及以上单位均配有私家电梯（便利与体面兼顾）。与我们最近对Marina One Residences 的评测类似，项目以 1 与 2 卧为主，这些单位的面积也略高于平均值——这与发展商的 8:2“开放空间：居住空间”方针一致。
有孩子的家庭亦可选择 3 与 4 卧，但溢价更高——室内实用空间本身并非此处最大的亮点。
价格评析
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格 (PSF) |
|---|---|---|---|
| Principal Garden | 99年 | 2019 | $1,860 |
| Mon Jervois | 99年 | 2016 | $1,916 |
| The Crest | 99年 | 2017 | $1,993 |
| Echelon | 99年 | 2012 | $1,896 |
| Alex Residences | 99年 | 2013 | $1,847 |
与最近的“邻居”（Mon Jervois 与 The Crest）相比，尽管 Principal Garden 的 TOP 更晚，但其溢价相对较低。一个原因或在于前两者为低密度公寓，且尽管地理位置接近 Principal Garden，它们实际属第 10 区（而 Principal Garden 归入第 3 区）。
我们也纳入 Echelon 与 Alex Residences 作为参照，因为它们同属第 3 区，且紧邻 MRT。尽管其 TOP 分别在 2012 与 2013 年，但地铁“红利”已在均价中有所体现。
虽然价差在一定程度上可被忽略，但在上述取舍条件下，Principal Garden 的“价格—楼龄”比似乎更有吸引力。
同时，随着 Artra 于 2021 年落成，以及周边潜在新项目的出现，Principal Garden 的“新鲜感”可能更快被稀释，未来估值也可能面临一定压力。
我们的看法
是的，区位标签确实重要，距离地铁的远近亦然，周边新盘的竞争也不可忽视。
但这些前提，更多是站在投资者角度考量。
若以自住为出发点，你会逐步将家庭偏好、日常舒适度等要素纳入权衡。
就我个人而言，作为自住方案，它几乎满足了我除两点之外的所有诉求——以我一贯“挑剔”的标准，这也让我颇感意外。
为什么说它“全中红心”？
其一，惊人的“开放空间：居住空间”比例。凭借如此尺度的园区空间，你可以在“家门口”享受各种家庭活动。多样的泳池与按摩池也为静谧的独处与小憩提供可能；空中无边泳池与匠心独具的健身房，则在日常中增添几分仪式感，让人偶尔尽情“沉溺”。
此外，学校、商场、CBD、市区与众多餐饮皆在便捷半径内，加上高速路网络的畅达，构成了这个本就极具好感项目的“最后一笔”。
诚然，它的地契为 99 年，单位室内面积也称不上全城最佳——但为了上述种种优点，我乐意做出这样的权衡。
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