新加坡小学距离真的会影响房价吗？这6个公寓项目显示未必如此

无论是自住买家还是投资者，首要关注的因素之一往往是与小学的距离。即便你没有在为孩子报名——或根本没有孩子——也普遍认为转售甚至租赁前景与学校息息相关。但这也引出几个问题：是否意味着没有邻近小学的公寓项目就无法成功？如果你并不需要考虑小学，那是否可以大胆划掉这项条件？事实证明，仍有一些公寓即便不在小学 Home School Distance（HSD）内也表现不俗，以下便是这些项目：

不在小学 Home School Distance（HSD）范围内的公寓 

此清单并非穷尽，肯定会有个别项目（尤其是公寓式或精品公寓）被遗漏。不过，以下是一些值得注意、体量较大的公寓，在方圆一公里内没有小学：

我们检视了这些公寓过去10年（2014 至 2024）的转售交易，以推导其年化回报。最终只有少数项目的年化回报优于或大致接近整体市场： 

从这份清单中，我们可以甄别出表现前五的项目如下：

我们来更仔细地看看这五个项目：

1. Clementiwoods Condominium 

Clementiwoods 是本名单中体量最小的项目，仅有 240 个单位。留意到其他入选项目多数为中等体量，虽偏向中等规模的较小端（中等规模约为 500 户左右）。Clementiwoods 为 99 年地契，于 2010 年落成。 

这是一个低层项目，坐落于静谧的住宅飞地；加之单位数量不多，适合追求私密性的买家。项目也被 Clementi Woods Park 环抱——其名亦由此而来——周边绿意盎然。 

不过，这类低密度地段（此处沿 West Coast Road）也有可预期的取舍。不仅方圆一公里没有小学，也没有 MRT 站或商场；因此住户需自驾或依赖巴士接驳。 

颇具讽刺的是，Clementiwoods 对街确实有一所学校，但那是一所日本学校（Waseda Shibuya Senior High）。此区最大的卖点在于毗邻 NUS；其位于 Clementi Woods Park 的另一侧。视你前往的校区方位不同，车程可在 5 分钟内。虽说附近没有（本地）小学，但该项目对有大学生子女的家庭，或在 NUS 工作的人士，仍具吸引力。

这里的另一个亮点在于价格。此处有若干大面积单位，近期成交总价低于 $1.8 million。以 2025年7月为例，一套 1,087 平方英尺单位仅成交 $1.68 million。在此之前的 2025年5月，一套 1,130 平方英尺单位以 $1.75 million 成交。以当今新盘价格来看，这些价格大多只能买到一套两居室，因此可以理解该项目为何仍具吸引力。 

不过也需补充一点，这些大面积在格局上存在一些低效之处：

如今，花槽大概率会被视为你需付费却无法有效使用的“浪费空间”，卧室内的飘窗也不受欢迎。这些都是 GFA 统一前，为最大化开发商收益而采用的小“技巧”。 

但即便撇开这些特征，这里仍能以低于 $1.8 million 的价格买到比当下更大的单位。其配有可独立封闭的厨房与尺寸可观的生活阳台，主卧也足以摆下一张书桌或加长衣柜。另有传统的独立玄关，不会直接开向客厅，适合觉得“直冲”不舒适（或讲究风水）的人士。而对于喜欢屋顶露台的买家而言，这里的露台面积从客厅延伸至卧室，至少足够实用，也便于招待访客时使用。

顺带一提，较小的那套成交单位（1,087 平方英尺）布局几乎完全相同，只是阳台更小一些：

Clementiwoods 毗邻下文的 Varsity Park Condominium，两者在区位属性上颇为相似。

2. Sanctuary Green

Sanctuary Green 是较早期的项目，2003 年落成。该项目为 99 年地契，共 522 个单位。其毗邻 Water Place（见下）。

其表现的一大原因或与通达性的改善有关。该公寓建成之初，Tanjong Rhu MRT 站（TEL）尚未通车；当时对不自驾者而言，这一带并不方便。如今，该站可快速抵达滨海湾花园与滨海湾（分别为一站与两站）。另外，别忽视 Katong/East Coast 生活圈——可经由 Marine Parade MRT 站抵达——也仅有三站之遥。 

另一关键因素是 Tanjong Rhu 将兴建Prime HDB 住宅区。HDB 从不在缺乏配套的情况下孤立规划组屋——因此这些项目几乎可以确定会引入如超市、咖啡店等关键便利设施。就目前而言，这一带的配套仍较为稀缺，最近的大型商场应是 Sports Hub 附近的 Kallang Wave Mall。但这里的 HDB 已在兴建中，周边设施很快会更完善。

此外，地段本身的吸引力来自于第 15 区的声望，以及其处于城市边缘（RCR）的地理位置。 

也许正因此，尽管楼龄较高，其价格称不上“低廉”，常见总价约 $1.9 million。2025年5月，一套 1,119 平方英尺单位仍以约 $1.95 million 成交，此前一套 1,227 平方英尺单位成交价为 $1.96 million。大多数 HDB 升级族若“咬牙”可承受 $1.8 million 至 $2 million，但这已是许多人预算的上限——即便是转售盘。

其格局较为老派，也包含一些当年常见的低效设计。以下是近期成交的 1,119 平方英尺单位： 

请留意花槽，它们是浪费空间，主卧外的小阳台也过于迷你，贡献有限。主卫带浴缸，而今买家相对不太偏好；但若你属于“爱泡澡胜过淋浴”的人群，或许会欣赏这一点。 

厨房为封闭式，并设有尺寸尚可的生活阳台，杂物间的位置也便于使用。另请留意 L 形布局，更适合较认真烹饪的家庭。通往卧室的走道存在一定的浪费空间，且入户门直接开向餐区——不过如果需要，似乎很容易在那里加装一道屏风。 

3. Springdale Condominium

Springdale 为 999 年地契，建于 1998 年。全盘 480 个单位，紧邻武吉知马自然保护区的山脚处（更准确地说靠近 Hinhede Nature Park 一带）。这是个安静、低密度的区域，适合喜欢绿意且愿意为之牺牲部分通达性的住户。 

Springdale 距离 Beauty World 不算太远，但不足步行可达；需要从公寓门外搭巴士前往。Beauty World Centre/ Beauty World Plaza 大概是最近的便利设施聚集点；Beauty World MRT 站（DTL）亦坐落于此。我们也找到了一家 FairPrice Express 与一家 SingSing Mart，位于朝 Yuk Tong Avenue 的有地住宅区方向，步行距离内似乎可达。

话虽如此，我们并不认为其区位是重大劣势——该项目本就面向刻意追求武吉知马自然空间的绿意与宁静、而非嘈杂商场或地铁站的客群；可谓“对味”的精准产品。 

以 HDB 升级族视角，Springdale 定价相对偏高：2025年7月，一套 1,120 平方英尺单位以 $2.05 million 成交；同月一套 1,151 平方英尺单位以 $1.965 million 成交。此价位反映出其 999 年地契在一定程度上中和了楼龄因素。

我们找到了这套 1,151 平方英尺单位的平面图：

虽然设有走道以及阳台（或可视为一定浪费），但该单位避免了诸如花槽或飘窗等其他缺点。封闭式厨房提供了充裕的操作台面与收纳空间，采用两个 L 形布局并配有双水槽。杂物间足以放下一张床，且带有生活阳台与 WC。 

若愿意牺牲书桌与椅子，普通卧室可以放下双人床；主卧面积充裕，也能容纳一张书桌。主卫配有浴缸，而第二卫生间与客餐区距离较远；部分买家会欣赏这一点。其设计也确保卫生间不会正对客餐区开门，这一点颇为贴心。

作为较早期的公寓，这里设有壁球场；对部分买家而言这算是小小的减分项，因为如今壁球的人气已不如 Pickleball 等球类。  

4. Symphony Heights

Symphony Heights 为永久产权，与 Springdale Condominium 并列为本名单中最早建成的项目。其同样建于 1998 年，共 449 个单位。与 Springdale 一样位于武吉知马上段，但位置的通达性略胜一筹。 

Hume MRT 站（DTL）距该公寓步行仅数分钟；住户一站地即可到达 Beauty World Plaza/Beauty World Centre。附近还有 The Rail Mall，可步行至其中的 Cold Storage 超市。项目坐落于武吉知马自然保护区与武吉巴督自然公园之间，四周同样绿意环绕；总体而言，在“私密绿化环境”与“便捷可达性”之间取得了较强平衡。 

另一加分项在于，Symphony Heights 避免了旧项目常见的超大户型。2025年8月，一套 969 平方英尺单位以 $1.75 million 成交，前一月亦有相若单位同价成交。更大的 1,216 平方英尺单位于 2025年6月成交时，总价也未超过 $2.11 million。 

对于较小户型而言，“低于 $1.8 million” 的可能性，加上永久产权，对 HDB 升级族的吸引力不容小觑。 

可惜我们没有 969 平方英尺户型图，先看看更大的 1,216 平方英尺单位：

尽管布局较为老派，但没有飘窗或花槽等低效元素。走道确有些许浪费空间，不过厨房可封闭，设有出色的转角布局与双水槽，并配套生活阳台、杂物间与 WC。 

该单位的主卧面积慷慨，可容纳完整书桌，且在通往卫浴的动线上仍有衣柜空间。第三卧室可放置大床，第二卧室若放弃书桌椅也大概率能做到。总体而言，除了走道（以及或许是阳台）的浪费，其他问题不大；以价格衡量，该布局的空间感相当可观。

5. Varsity Park Condominium

建于 2008 年，Varsity Park 为 99 年地契，共 530 个单位。首先映入眼帘的是其总平面图，这个规划实在……与众不同。

项目共有 28 栋楼，每栋最高 5 层，整体为低层开发。配套设施分散在相当宽阔的范围内。其灵感来自乡村聚落的布局，公园式绿地穿插于住宅簇群之间。对此不同买家的感受我们不敢妄下断言——有人会觉得更像在小社区内漫步而非典型公寓（有点类似Pandan Valley），但这种分散式布局也意味着某些设施可能距离部分楼栋较远。

无论如何，Varsity Park 的核心卖点与隔壁的 Clementiwoods（见上）相似：靠近 NUS。两者在区位属性上高度一致。 

以单位尺价/总价与面积的关系来看，这里的性价比不俗——2025年7月，一套 1,065 平方英尺单位仅以 $1.68 million 售出，而更大的 1,431 平方英尺单位成交价为 $2.26 million。以较小那套的价位而言，许多 HDB 升级族都可承受。

以下是 1,066 平方英尺户型图，遗憾的是细节信息较为有限：

花槽属于低效设计，通往两间卧室的走道空间亦然；但设有可封闭的转角厨房、带生活阳台与 WC。两间卧室的尺寸足以放下双人床，且有意思的是主卧并未设置花槽。不过，如同上述不少旧式布局，主卫设有浴缸。 

本户型为两居配置，但以当下的标准，这样的面积至少可以做成三居。 

6. Water Place

该项目与 Sanctuary Green 相邻（见上）。Water Place 为 99 年地契公寓，共 437 户；与其邻居相同，受益于新落成的 Tanjong Rhu MRT 站（TEL）带来的便利。两者区位属性相近，且只相差一年——Water Place 于 2004 年落成。

从上表可见，Water Place 的定价通常略高；无论是每平方英尺价格（psf）还是总价皆然。2025年6月，一套 1,216 平方英尺单位以 $2.25 million 成交，而一套 1,453 平方英尺单位成交价达 $2.65 million；对不少升级族而言，这已超出可承受范围。 

我们来看看 1,216 平方英尺单位的布局： 

由于客厅与玄关的夹角较为别扭，部分买家或许会觉得此布局略显“拗口”。客餐分区由走道隔开也较少见，虽然这确实有助于清晰划分两者空间；偏好传统、讲究“正式餐厅”的买家或会欣赏。 

平面图未能清楚展现厨房布局，但可见其配有生活阳台、杂物间与 WC——尽管也存在几处不规则转角。另一处颇有趣的点在于：两间卧室与主卧之间隔着餐厅。由于主卧相对独立，父母若想听见或照看另一侧卧室内的年幼子女，需要先穿越餐区；此布局更适合家有年长青少年的住户，养小小孩则可能不太方便。 

它很有特色，但未必合所有人的口味。

尽管方圆一公里内没有小学常被视为劣势，但这些项目表明这并非“生死线”。 

它们有一些共同点：多数为中等体量，户型组合偏向大面积，更吸引自住买家而非投资者。它们也具备可弥补的区位优势：Clementiwoods 与 Varsity Park 借力于靠近 NUS，而 Sanctuary Green 与 Water Place 则受益于 Tanjong Rhu 片区的更新与新地铁站的落成。 

在这些案例中，吸引力更多来自宜居性与定位，而非对“处于 HSD 内”这条原则的机械遵循；这也证明了当其他生活方式或区位因素的权重更高时，即便附近没有学校，公寓亦能表现出色。想更深入了解新盘与转售公寓，欢迎关注Stacked。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。