Penrose 评测：自住潜力佳，但（即刻）居住环境并非最佳

项目：	Penrose
地区：	14
地址：	Sims Drive
地契：	99-year leasehold
单位数：	566
占地面积：	174,648 sqft
发展商：	CDL & Hong Leong Group
TOP：	2025

无尽惊叹。

这是 Penrose 的发展商（CDL + Hong Leong Holdings）所选定的宣传语（恕我直言，并不算出彩）。

再补上一句——东部便捷、项目配套完善，以及城市近旁生活的魅力。

项目位于炙手可热的 D14（即 Paya Lebar/Aljunied 一带），这块 174,648 sqft 的 GLS 地块将为该区带来 566 个新单位。

这里共有 5 栋中高层楼宇，最高达 18 层。

若你关心土地价格，最初的地价折算为 $732 psf ppr。这里的平均价格预计约为：1 房 $1,600+ psf、2 & 3 房 $1,400+ psf、4 房 $1,500+ psf。

同样地，受 Covid-19 施工停摆影响，预计 TOP 为 2025 年。

该项目亦为 99 年租约——与新近推出的 The Antares 相同，且常被比较的 Sims Urban Oasis（SUO）也一样；SUO 与 Penrose 相距仅 200 多米。

（巧合的是，SUO 与 Penrose 都设有托育中心——考虑到 Penrose 在户型与设施布局上更偏向家庭导向，对家长而言更是贴心之举）。

接下来，我们将深入探讨 Penrose 的竞品、我们心目中的最佳楼叠，以及此处单位的潜在升值空间。

现在先来看看我们的惯常示范单位参观。请享用！

Penrose 深度探访

除了我在今年（颠簸混乱的一年）早些时候评测过的The M condo，Penrose 大概是 2020 年最受热议的新盘之一。这不仅是因为其低地价，也因为其发展商 CDL 与 Hong Leong 实力雄厚。

Penrose 的入口与一般项目并无二致（内部会更精彩）。Sims Drive 上仅设一个出入口，进入为双车道，驶出为单车道。

一层设有托儿中心（对有幼儿或即将迎来孩子的家长而言可谓福音）。它位于入口显眼处多少有些意外，但若你了解到它对公众开放，这样的布局也就可以理解。项目住户享有优先权——这点总是受欢迎的。

因此，项目为其另设了独立停车及上下客区域。这样的做法颇为聪明，可为 Penrose 住户保留隐私，并减少主区的拥堵。

从视觉上说，Penrose 称不上是建筑师的梦想之作，但也绝非丑陋笨重。尽管没有前卫的设计语言，却相当均衡——配色讨喜、观感顺眼。基本上，既然有效，何必强行改变配方？

就其价格带与目标客群而言，我不认为会有人对此有太多苛求。深色系运用得当，总体上我更喜欢它的外观，胜过最近的邻居Sims Urban Oasis。

我看过 Sims Urban Oasis 与 Penrose 的效果图对比，归根结底差异只是渐进式的——更多还是颜色偏好的问题。

总体上，以 174,646 square feet 的总用地面积而言，若你在意私密性与充裕的活动空间，Penrose 或许并非你的首选。

一如既往，为让你更清晰理解本项目的空间尺度，我们来与新加坡一些“密度较高”的项目对比：

Treasure at Tampines（648,889/2,206 = 每户 294 sqft）

以及与其近邻 Sims Urban Oasis：

Sims Urban Oasis （257,164/1,024 = 每户 251 sqft）

Penrose（174,646/566 = 每户 309 sqft）

从这方面看，Penrose 表现确实优于最接近的竞品。虽然差距不算巨大，但密度越低越好，显然不言自明。

另一个值得一提的点是，Penrose 共设 583 个车位（略高于 1:1 配比）。在当下语境中，这相当可观——也侧面体现了 Penrose 更倾向自住属性，而非纯投资。

Penrose 设有两座会所：尊尚会所与活力会所。这里配备多功能室、图书室、游戏室、音乐与多媒体室。

会所所在位置也兼作抵达区，其近似蜂巢的醒目设计成为欢迎背景。我一直偏好有正式抵达区的项目，Penrose 在这方面也不例外——其位置更靠里，且留出了可观的空间。

事实上，我很喜欢他们将抵达区远离主干道的做法——私密感更强。

顾名思义，活力会所服务于健身爱好者——这里有健身房、瑜伽区与泳池平台。它与尊尚会所相对而立，中间以 50m 标准泳池拉开距离。

这里还有一条蜿蜒的“溪流泳池”，我很喜欢它在景观与泳池选择上提供的变化。周围分布着多处草坪（野餐、健身、休闲、太极与瑜伽），但为免营销化表述——本质上就是几块长方形草地。

整体而言我挺喜欢这里的景观铺陈。并非过于繁茂，这反而营造出公共区域更开阔的错觉，使步道与泳池甲板显得更为宽阔。与 Sims Urban Oasis 相比尤甚，后者楼栋与泳池间距仅 29–30m。

需要指出的是，这里的楼栋并非完全平行。靠近 Sims Drive 的 26、28、30 号楼与道路平行；而 20、22 号楼则略有角度。这意味着最窄处在活力会所一带（32m），向尊尚会所方向逐渐加宽至最宽（43m）——距离可圈可点。

Penrose 位置的主要劣势之一，是紧邻 PIE。乐观者或许会指出道路通达性不错，但在我看来，来自高速公路的噪音盖过了这项好处。这点确实值得关注——若考虑此处单位，最好亲临实地感受一下噪音水平。

尽管他们尝试通过多层停车场的布局来缓冲噪音，我认为可以合理推断，项目这一侧的单位将占据首波吸引力强的价格段，也正是这些价格带动了当下的热度。

这个设计算是聪明之举：采用多层停车场能节省施工成本（比深挖地下更便宜）。同时还能在其上层打造设施平台——主要包括一条泳道、若干餐饮亭与栈道。

他们尝试以大量树木作为声屏障，但我不认为这里的餐饮亭会很受欢迎，毕竟紧邻车流噪音。

就环境与景观本身而言确实不错，只可惜会被来自 PIE 的车流声所破坏。

在项目最靠外（也因此离高速更远）的位置，是儿童探险乐园。包括戏水区、水柱喷泉、高空滑索（确实吸睛），以及常见的游乐场。总体而言，这是一个相当像样的儿童专属区域——对家庭又是一项加分。

但潜在缺点在于，除噪音外，家长可能会担心来自高速公路的尾气——毕竟这里最靠近持续的车流。

如上图所示，网球场位于园区的最北端。以 566 户配置 1 座网球场，完全可以接受——尤其与隔壁相比，对方近乎两倍户数也只有一座网球场。

最后，30 号楼顶层还设有休憩区与观景亭（想必会很抢手）。老实说，这里的景观谈不上惊艳，但居高临下的视野总是加分项——尤其对住在低楼层的住户而言。

Penrose 4 房型评测

面积 1,389 square feet，Penrose 的 4 房户型从纸面上看尺寸尚可——尤其与 Sims Urban Oasis 相比，后者最小的 4 房还不到 1,000 square feet。

与大多数 4 房类似，入户有一道过渡，可起到私密屏障的作用。比较特别的是，防护室（本示范单位中镜面后）紧挨玄关。我已多次强调——新公寓普遍缺乏收纳空间，因此本户型同时提供防护室与储物间，绝对是加分项。

请注意，这里的镜面为室内设计处理，并不包含在交付标准内。

从大门进入，左手边便是厨房，然后才是客餐厅。

厨房采用直角玻璃开窗，这在当下新盘中越来越常见。这么做的好处在于视觉更显通透明亮（当然清洁难度也相应上升）。

厨房空间较长，一侧提供了充足的台面与柜体；而炉灶侧因 WC 的位置而略显紧凑。

常见的厨电（油烟机/炉具、冰箱与烤箱）由 Electrolux 提供——在本地语境中是知名品牌。

空间足以容纳 1 人以上同时操作，我也欣赏这里配备了双水槽。

另一方面，装潢质感未必达到你所期待的水准。

如前所述，后方有一间杂物/多功能房。带窗通风是好事，若用作帮佣房则尤为实用。

不过，明显的缺憾是缺少生活阳台——对家庭居住而言不太理想。你可以把阳台用来晾晒衣物，但有些人可能觉得不够美观。

客餐厅为常见的长方形，初看之下尚可。但需注意预留通往走廊的动线——这会限制你的家具选择。

另一个要点是地面材质——为同质瓷砖，并非大理石。无论如何，这并非定位高端的开发，尤其是在这个价位带。

如图所示，加入茶几、沙发与电视柜后，客厅略显局促。坦白讲，以 4 房户型而言，仅摆放一张三人沙发略显不足，即便旁边还有一张单椅。

不过我也欣赏他们尽量摆放“常规尺寸”的家具：像尺寸正常的茶几（而非小号款）、模拟电视柜的电视台面，甚至还有脚凳。这样能更真实地呈现空间感。

餐区同理，这里多数椅子都刻意拉出（通常都会推进）。放下一张 6 人桌相对舒适，但若在靠走道一侧摆放座位，会影响通行。

阳台较宽，且贯穿客餐厅长度，一些人或许会对其占用面积有所意见。话说回来，也可把这里作为日常用餐区，以换取更宽敞的客厅。

不出所料，普通卧室都偏小。储物为常见的两扇衣柜。

本户型的亮点在于，几乎每个卧室都可视为带卫（除了主卧是真正的专属卫浴）。虽不算严格意义上的“独立套房”，但已相当难得。

连通两间卧室的这间公共卫浴相当宽敞，并配有自地到顶的窗户（当然使用时需拉上百叶）。

Jack-and-Jill 卫浴的实用性毋庸置疑——远远胜过使用时需反锁两扇门这一点不便。

浴室另一侧是次卧。与第一间同尺寸，这里摆放了大床，更直观地体现了空间尺度。

最后一间次卧可能是最不讨喜的。受其位置所限，朝向一般——且没有如其他房间那样的落地窗。比较奇怪的是，外侧并没有常见的空调机位。

这间公共浴室明显比第一间更小，但使用性没什么可挑剔的。如前所述，可从卧室与走廊进入。这也意味着来客时多半会使用这间。

不出意外，主卧也偏小。可以放下大床，但就没有太多余量了。同样，两扇衣柜对多数夫妻而言恐怕不太够用。

主卫空间感不错，主要与其他卫浴区分开来的，是配备了顶喷花洒。

Penrose 3 房 Premium 评测

在 Penrose 的 566 个单位中，近半数（282/566）属于 3 房类别，这再次明确了发展商所瞄准的买家类型。3 房的选择面较广，最小户型为 936 square feet。

而本次的 3 房 Premium，面积为 1,055，略大一些；主要差异在于多了储物/帮佣房、防护室，以及更大的厨房。

这是一条较长的入户走道，就效率而言并不理想。右侧设有防护室，可作为额外储物空间。

与 4 房示范不同，少了镜面包裹后，这里显得更为直白、不够利落——我会借鉴之前的做法，既美观也能扩大视觉空间。

迈进室内，第一印象不错。长方形格局有利于日后装修改造，且面宽较为可观。

左侧是厨房，其尺度之大颇为惊喜。我甚至认为，在空间感上，它比 4 房的厨房更胜一筹。

虽然台面长度不及 4 房，但方正的布局让整体显得更为开阔。即便同时 2、3 人在此操作也不成问题。

作为 3 房 Premium 的优势之一，厨房后方设有储物/帮佣房。与 4 房类似，这里也有窗户，有利通风——若作帮佣房尤其重要。

考虑到客群定位，我认为此处多半会作帮佣房使用，毕竟还有防护室可充当额外储物。

回到客餐厅。餐区看起来还不错，示范为 5 座位的布局。我不认为多数人会选择这种略显别扭的摆法，尽管它似乎颇为贴合空间。

不过论进深，客餐厅表现一般。在此摆下一张三人沙发已显局促。多数家庭需求下，三人沙发并不够用——我很难想象如何再放更大的。

不喜欢户外空间的人会对这处阳台的尺寸感到满意。虽说无法每日让全家在此用餐，但放置几把户外椅与一张小桌是没问题的。

两间次卧同尺寸，但规格上较为“模板化”。若放单人床，可预留出较充裕的学习书桌空间。

同样，这间示范放置了大床。理所当然地，这会严重限制通道宽度。你会有落地窗——这几乎已是当下的“最低配”。

收纳依旧是两扇衣柜的老配方。

公共浴室尺寸尚可。我不太喜欢洗手台面的饰面，配色不够好看，也容易显旧。若你觉得窗户偏小，那是因为外侧有空调机位。

主卧当然比次卧大，但增幅并不显著。如图所示，放下一张大床后，能做的事并不多——以主卧标准而言，并不算出色。

若你看过 4 房的主卫，这里基本可以略过。尺寸无异，唯一突出的仍是顶喷花洒。

Penrose 2 房型评测

就 2 房而言，这个户型大概是大家最关注的，因为它是最小 2 房（646 square feet），入门价也最低。

总体来说，我认为这套的布局不错。已经相当高效：入户走道最小化、哑铃式分布。当然，这是一套 2 房 1 卫，但在卧室分离的前提下——已是“能有多好就有多好”。

进门即可看到餐客厅，厨房在左手边。

我喜欢这间厨房。以 2 房而言，台面与收纳都足够。最好的是？它还是一间封闭式厨房（但需注意没有自然通风窗）。

即便如此，我仍更偏好封闭式而非开放式——很高兴这里实现了。与之前一致，家电为 Electrolux。

与其他户型一致，厨房配有玻璃侧窗以引入更多光线。或者你也可以改成推拉窗——若外侧打造吧台式餐桌，这会更方便。

若能配上双水槽则更完美，但以本户型面积而言，这样的期待并不现实。

虽然看起来可容纳超过 4 人，但餐桌尺寸并不理想。还需顾及入户与通往卧室的动线，因此家具尺寸会受限制。

客厅尚可，面宽不大，但进深较长。

大致上可勉强放下一张三人沙发——综合来看还算不错。

以此面积的 2 房而言，阳台基本符合预期。若想保留更多室内空间，也可在此摆一张小桌与 2/3 把椅子。

主卫位于右侧（或左侧，取决于所选楼叠）。由于是 2 房 1 卫，采用 Jack-and-Jill 布局，可从主卧与客厅直接进入。

需要注意的是，这里没有窗户，缺少自然通风。

就空间而言，主卧处于“勉强可以”的一侧。配有落地窗——这在当下已属标配。卧室地面为工程木地板。

另一侧的次卧，若仅放单人床，空间还算不错。

由于外侧有空调机位，这里的窗户尺寸受到限制。但好在布局把AC ledge尽量后移，并未紧贴阳台。尽管仍可能听到风机声，但阳台的开阔感更佳。

位置

在我看来，Penrose 的位置有点“样样皆通、却无一精”。 

一方面，这里通达CCR 相当便利，且靠近 Kallang 与 East Coast Park 的多个休闲热点。就宜居性而言，周边也有不少本地人气食肆与日常所需配套。

另一方面，这些地点并非“近在咫尺”。

East Coast Park 约 10 分钟车程；前往 CBD（Raffles MRT）全程（含步行/等车）不到 20 分钟。  

至于项目的紧邻环境，Penrose 毗邻一片“老派”的工业区，且不少单位朝向 PIE（注意：北侧楼栋与高速之间设有多层停车场，能在一定程度上为低楼层降噪——稍后会再详述）。

仅从这两点出发，我们会认为项目在噪音污染方面并不占优——尤其考虑到这里的楼高多为低至中层。

此外，尽管单位与设施面向自住家庭，我认为项目周边并非对家庭特别友好。虽有 Sims Vista Food Centre，但整体仍以工业用途为主，难言“居家氛围”。

你可以说 Paya Lebar Quarter 的配套仅一站之遥，但步行穿过这一带时，你会明白这里并不太像“住家感”浓厚的区域。

因此，我建议潜在（以自住为主）的买家在高峰时段/周末亲临现场，感受当时段的噪音水平（以及更直观的环境氛围）。

公共交通 

巴士站	服务线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Opp Blk 53’	64, 134, 137	210m，步行 3 分钟
‘Blk 102’	40, 62, 62A, 63, 100, 100A, 155, 158	550m，步行 7 分钟

最近的 MRT：Aljunied MRT – 600m，步行 7 分钟

在这一点上略逊于 SUO（步行 5 分钟到 MRT），Penrose 至地铁站的距离为 7–8 分钟，视所住楼叠而定。现阶段途中部分路段有遮蔽。

前往 CBD（Raffles Place MRT）需在 Aljunied MRT 上车，10 分钟、5 站即达。

前往市中心（Orchard MRT）稍久，需要一次换线：先至 City Hall MRT 4 站（8 分钟），再 3 站（5 分钟）至 Orchard MRT。    

公寓 10 分钟步程内有多处巴士站，线路众多，使用便捷。

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预计高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	7km，车程 15 分钟
Orchard Road	7.9km，车程 20 分钟
Suntec City	4.5km，车程 10 分钟
Changi Airport	12.9km，车程 18 分钟
Tuas Port (By 2040)	46.6km，车程 55 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	5km，车程 15 分钟
Mediapolis (and surroundings)	17km，车程 25 分钟
Mapletree Business City	18km，车程 27 分钟
Tuas Checkpoint	36.4km，车程 45 分钟
Woodlands Checkpoint	25.8km，车程 30 分钟
Jurong Cluster (JCube)	21.8km，车程 30 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	7.1km，车程 20 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	14.7km，车程 20 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	15.5km，车程 20 分钟

*车程以高峰时段测算

最近道路出入口：1 个，通往 Sims Drive

小结：Sims Drive 为双车道、双向通行。按总平面图，驶入公寓可由双向进入。但从公寓驶出且要前往对向车道方向的车辆，需在 200m 外先掉头。

杂货采买

商店名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Sims Drive 沿线杂货店/小贩点	150m，步行 2 分钟（过街）
FairPrice – Aljunied	1.3km，步行 16 分钟
Sheng Siong – Lor 15 Geylang	950m，步行 12 分钟

学校

教育层级	院校数量
学前（1km 步行范围内）	2
小学（3km 车程）	5
中学（3km 车程）	3
国际学校（3km 车程）	3
初级学院（5km 车程）	1
大学（5km 车程）	6
理工学院（10km 车程）	1

补充要点

• 主要院校

这一点也许已被反复提及，但周边教育资源的可达性确实不差。

例如，Geylang Methodist Secondary 近在咫尺（350m，步行 4 分钟）。The Nexus International School 往另一侧步行 7 分钟即达，其后还有 St. Margaret’s Primary（1.1km，步行 14 分钟）。

此外距离 Potong Pasir 相对较近，家长可找到 St. Andrews’ Village 与 Cedar Girls’；南侧则有 Dunman 与 Chung Cheng High。

考虑到项目面向家庭的取向，这些院校资源对不少屋主迟早会派上用场。  

• 多层停车场（MSCP）降噪的巧妙运用

我们对 Penrose（以及更早的 SUO）共同的一个担忧，是 PIE 对北侧单位的噪音影响。

尽管面向高速的 Penrose 单位在高峰时段确实会受到较多噪音，发展商也做了不少努力来缓解这一问题。

通过在北侧楼栋（20 & 22）与 PIE 之间设置多层停车场（MSCP），我们或许会看到：低楼层受高速噪音的影响反而小于高楼层。

话说回来，对高楼层住户的安慰在于：MSCP 顶层立面的景观颇具观赏性。

正如你先前所见、稍后也会更近距离观察到，这里在 MSCP 顶层配有多处被绿意包裹的设施。与 PIE 车流形成鲜明对比的景致无疑令人愉悦；绿植也有助于改善空气质量。   

• Sims Vista Market & Food Centre

假设未来 5 年内该区不会发生重大变化，我预见多数住户会前往距离 200m 的 Sims Vista Food Centre 解决相当部分的餐食。

据本地吃货所言，这里选择丰富，从著名的鸭饭、板面到豆花、萝卜糕一应俱全。喜爱烘焙点心的人也能以相当实惠的价格淘到心头好。  

需要注意的是，由于周遭工业区与住宅量体不少，这里的食物常在较早时间售罄。

因此，建议尽量早点到，下午偏晚时段多数摊位已打烊。

Penrose 开发与场地评析

Penrose 配套设施

探险乐园	有氧泳池	成人健身站
空调设施	露天剧场	羽毛球馆
篮球场	烧烤区	地下停车场
桌球室	保龄球馆	咖啡馆
停车场	有盖车位	儿童游乐场
会所	有盖连廊	社区花园
社区广场	下客点	练习打位
餐饮点	现有巴士站	变电站
乐龄康体站	健身角	戏水池
多功能室	游戏室	健身房
按摩池	慢跑道	卡拉OK
泳道	自助洗衣店	图书室
电梯大堂	休息室	主入口
会议室	迷你高尔夫练习区	便利店
多层停车场	多功能礼堂	露天车位
亭	池畔平台	游乐场
茶水间	邻里亭	推杆果岭
足底反射步道	屋顶露台	桑拿
24 小时安保	避雨棚	空中会客区
水疗池	壁球场	蒸汽浴
游泳池	网球场	公用设施中心
浅水池

首先引起我注意的是，网球场与儿童游乐区位于项目的最北端。

很自然，这样安排是为了减少对住户的干扰，配合随后的一道绿化带，希望能成为抵御来自邻近 PIE 的噪音与空气污染的有效屏障。

同时也请留意这里设置的多项亲水设施。

从包含泳道、起泡平台与池畔躺椅的“休闲平台”，到会所旁的 50m 游泳池，再到一侧的“溪流泳池”（含潟湖池与林间小亭），园内的水上乐趣绝对不缺。

同样显而易见的，是项目内大量点缀的绿意。

对于一个临路、且周边缺乏就近自然景点的项目而言，这些自然主题的布置不仅有助于净化空气，也为家庭在繁忙的都市生活中提供了难得的绿意栖息。

别忘了，这里还有两处“屋顶式”体验，可丰富周末休闲时光。

其一是位于 MSCP 上方的设施（也就是前述的休闲平台）；其二是 30 号楼第 18 层的用餐亭与空中休憩区。

最佳楼叠

户型分布

户型	单位数	面积（sqft）
1-Bedroom	57	474 – 517 sqft
1-Bedroom + Study	2	560 – 570 sqft
2-Bedroom	69	646 sqft
2-Bedroom Premium	68	700 – 710 sqft
2-Bedroom + Study	34	797 – 807 sqft
3-Bedroom	105	936 – 980 sqft
3-Bedroom Premium	123	1044 – 1098 sqft
3-Bedroom + Study	54	1173 – 1184 sqft
4-Bedroom	54	1389 – 1399 sqft

Penrose 的户型配比带出了一些有意思的话题。

若你查看 SUO 的过往成交，会发现多数交易来自 1 至 2 房户型。准确来说，迄今 46 笔转售中有 42 笔属于这些户型。

（截至撰文，仅有 4 套 3 房成交） 

这也正是其发展商在户型配比上所预见并迎合的（可下拉至该评测的“户型分布”一节以了解详情）。

基于此趋势，你或许会认为本案发展商会顺势而为——也就是以更多 1、2 房，继续迎合投资客群。

（毕竟 Aljunied 靠近 CBD，不言而喻的可租性会提升）  

但他们却反其道而行，更侧重家庭友好的 3 房户型，让其占据多数份额。

与此相呼应的，是他们在设施分配上的用心，如前所见。

话虽如此，这里所有 1 房单位均朝向内侧泳池、而非 PIE，预计在开盘日会非常抢手。

最佳楼叠

敬请期待。

午后西晒走向分析

若你不希望全年受到午后西晒影响，应尽量避开 29、30、27、7、8 与 17 号楼叠。

最少午后西晒的楼叠

午后西晒最少的楼叠为 4、5、6 以及 13、14、15 号。这是因为这些单位的窗向为东南。

价格评测

项目名称	地契	TOP	平均价格（psf）
Penrose	99-year leasehold	2025	$1,415 – $1,855+ psf
Sims Urban Oasis	99-year leasehold	2017	$1,549 psf
The Antares	99-year leasehold	2023	$1,747 psf

多数看这个区域的买家，大概会在上表这 3 个公寓间权衡。

至于 Tre Residences 与 Central Grove，多数人似乎仍偏向 SUO 或 Penrose，因为前二者位置更靠近臭名昭著的 Geylang 区，且离市区更远。

在继续之前，先说说显而易见的问题。

Penrose 的热度，很大程度上来自其开盘价。

考虑到 Penrose 的初始地价为 $732 psf ppr，发展商的定价空间相对充裕。

为提升去化，他们采取了极具竞争力的定价——当买家将其与 SUO 比较时，后者自然处于下风。

为更清晰比较，我们参考了 Sims Urban Oasis 的实际成交价（与 Penrose 的实际价格）。

1 房：Penrose vs SUO

	Penrose	SUO
价格	$794,000	$720,000
PSF	$1,676	$1,556
面积	474	463

尽可能地，我选取了最新（2020 年）的交易，并尽量匹配条件（朝向等），以便更公平比较。

就 1 房而言，PSF 与总价确有差异（Penrose 面积略大），但考虑到楼龄与新盘溢价，这个差距并没有你想象中那么大。

2 房：Penrose vs SUO

	Penrose	SUO
价格	$1,016,000	$970,000
PSF	$1,573	$1,554
面积	646	624

2 房的差距则更不明显。本例中，Penrose 的 2 房略高于 $1,000,000，但 PSF 与 SUO 极为接近。

在这样的价位下，你就能理解为何看这一带的买家会更青睐 Penrose。面积相差不大、价格相仿、而项目却年轻 7–8 年——确实具吸引力。

当然，Penrose 要到 2025 年完工——这段时间里，区域需求或将上升，进而（尽管可能性不大）带动两者的价格。但我认为可以预见，SUO 的投资者屋主会在经济回暖时寻找离场时机。

至于 The Antares，其去化并不算火热，自今年早些时候推出以来仅 51/265 套成交。这大概源于其区位——除就近的 Matar MRT 外，周边配套相对匮乏。

最后，别忘了 Park Place Residences 也在 D14。诚然它是综合体（且为转售盘），但若你看其一房的总价（$938,000 起），对应的便捷性确实值回加价，自然也会分走 SUO 的关注度。

归根结底，关键在于你进入 Penrose 的价位。若某些单位起步 $1,800+ psf（已逐步逼近 Parc Esta/PLQ 的价格），就需要多加谨慎了。

2 房户型对比 

若你仍在 SUO 与 Penrose 之间权衡，不妨进一步看看两者的 2 房户型图。

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• 

就我个人而言，两者的问题都不算多，但这组对比中，Penrose 更胜一筹。

首先，SUO 的衣柜区域侵占了一些客餐空间。其厨房为全开放式，意味着噪音与油烟会扩散至全屋；且高温油炒后需要更彻底地清洁四周（经常下厨者也不适合在附近铺设地毯）。

SUO 的阳台与整体面积也略小于 Penrose。

Penrose 的厨房为半开放式，烹饪时的“油污飞溅”基本控制在厨房区域——但这里没有通风窗。

或许 SUO 户型的最大槽点，是通往主卧的那段长走道——在仅 624 square feet 的单位中，这种低效尤为显著。

管理费

单位面积	每月管理费
474 sqft – 517 sqft	$276.50
560 sqft – 1,066 sqft	$331.80
1,098 sqft – 1,399 sqft	$387.10

若你把 Penrose 作为租赁投资，可能会对这里的管理费感到失望。对 1、2 房而言，管理费偏高，最终会侵蚀你的净租金回报。

对自住者而言，是的，这确实偏高——但这也是当下不属于“千户体量”项目的必然结果之一。

升值分析

前文我们已谈到 1、2 房（其价位基本会被 SUO 的转售价所“保护”），这里来看看 3 房。

在比较 Penrose 与 SUO 的潜在升值趋势时，我们注意到一个有趣且重要的因素：

买方结构。

SUO 的多数交易或由追求租金回报的投资者推动。相反，Penrose 的大多数单位面向自住（超过 50% 为 3、4 房）。

自住比例更高，意味着投资者比例更低，从而降低了“PSF 压制”的可能性。我更偏好自住者占多数的项目，因为他们对房子更有情感。在上行周期，他们更倾向于参考上一笔成交并坚持更高要价；在下行周期，他们常会想“如果卖不出理想价，我就继续住下去”，从而支撑价格，毕竟这通常是他们的唯一住房。

SUO 在 2015 年推出时需求很高，之后也持续受欢迎。尽管我们未见有任何“立等可取”的整合利好会直接导入新需求，我认为当前的持续需求已足以支撑价格。但这种需求更多源自 Aljunied 缺乏大众化选择，而非未来整合带来的新增需求。随着 Penrose 的加入，它将分走 SUO 大量关注度。

当然，上述分析未计入各种宏观经济/楼市相关的未来变量。  

现在，我们看看区域内的一些更新契机。

多数人都知道 Paya Lebar Airbase 将于 2030 年搬迁，尽管这一时间点距离当下仍有些遥远。

但当这一里程碑到来时，我们可预期：当地建筑容积率普遍提升（因限高解除），配套与就业机会也会增加。

考虑到 Penrose 距离仅约 10 分钟车程（且同时具有良好的 CBD 可达性），届时项目也才 5 年楼龄，我们或会看到更多自住型买家将其视为合适的选择，尤其结合周边教育资源。

就 Penrose 的直接位置而言，我认为它会更直接受益于Kallang 的复兴计划——其完成时间恰好与 Penrose 入伙同为 2025 年。  

从竞技到休闲，Kallang 将增添多元化的运动与娱乐设施，这些改造将显著改变 Kallang 的景观与宜居性。

基于 Penrose 的家庭友好属性，我认为这将成为未来几年吸引潜在买家的重要因素。

最后值得注意的是，Penrose 旁仍有一块住宅用地。取决于其地价，这对 Penrose 业主可能是利好也可能是挑战——你只需观察 SUO 目前的转售市场表现，即可对未来走势有更好的判断。

我们的看法

就个人而言，我认为 Penrose 适合那些以自住为主、同时兼顾未来投资/跳板可能性的买家。

当然，就近环境对有年幼孩子的家庭并非最佳。但它拥有相对近的地铁站与近似 1:1 的车位配置。

综合区域更新与因低地价带来的较亲民入场价，住户既能享受宜居性，也会在将来选择换屋时，拥有多个合适的退出窗口。 

更何况，邻近 SUO 的户型结构与本案有显著差异，你不会在这方面承受“大量同质竞争”。

是的，单位装潢谈不上上乘——且在 PLAB 搬迁至 Tengah 前的头几年里，这里会相对嘈杂，但若你能把这些（以及其直接周边）放在一边，在合适的入场价下，这确实值得一看。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?

The main consideration is whether to prioritize convenience for the next stage of life, such as proximity to a child's school, or to focus on long-term investment fundamentals and resale demand.

Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?

The estimated affordability limit for the family is around $2 million, based on their financial profile and maximum loan calculations.

Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?

District 3 (D3), which includes Redhill, has seen quicker property price appreciation over the past decade compared to District 11 (D11) that includes Newton.

How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?

Amaryllis Ville generally commands a higher price per square foot, but Tanglin View has recorded a slightly stronger annualized growth rate and is usually cheaper, fitting the family's budget better.

What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?

Tanglin View sits on a larger land parcel with lower density, while Amaryllis Ville has a wider unit mix including one-bedders, but this does not suit the family's needs.