女皇镇时隔7年的首个新盘配备完整设施——即便仅有462个单位

像女皇镇这样受欢迎的社区，很少会长期没有新的公寓推出。然而自2018年以来，这里一直没有大型公寓面市。考虑到女皇镇与武吉美拉、加冷/黄埔和大巴窑并列，位居百万级HDB交易前四的地区，这样的空白期颇为意外。

这里的住房需求不言自明。2024年，作为 Penrith（即将推出的大型新公寓）选址的 Margaret Drive 登上头条：SkyOasis @ Dawson 的一套5房型单位以 $1.73 million 成交。近年新盘稀少，使得从 HDB 换房升级的买家在女皇镇的选择相当有限。

Margaret Drive 本身也被广泛视为女皇镇最受青睐的板块之一。它位于 Tanglin 边缘，距离 Queenstown MRT 仅4分钟，毗邻 Queenstown Primary School，步行即可到达 Margaret Drive Hawker Centre、IKEA Alexandra、Anchorpoint、Alexandra Central 等餐饮与零售配套。

这里的买家可谓两全其美：既身处较新的小区环境与配套之中，又坐拥成熟、设施完善且交易记录强劲的旧区优势。人们想在此居住几乎毫无疑问，但是否愿意买单，最终仍取决于 Penrith 的定价。下面来看目前我们对该项目所掌握的信息。

Penrith 公寓

Penrith，总计462个单位，坐落于102,498 sq ft 的地块上，由 Hong Leong Holdings 开发，预计2029年TOP。

Hong Leong Holdings 是新加坡知名的住宅与综合体开发商。其近年的公寓项目包括 Springleaf Residence (2025)、Lentor Central Residences (2025) 以及 Penrose (2020)。

Penrith 户型组合与配置

Penrith 的户型自2卧室起步，至4卧室封顶，明确面向重视宜居空间的家庭、HDB 升级客与长期自住者。项目明显缺少1卧单位，考虑到此类户型需求走弱，这并不令人意外。

此外，一线经纪也观察到，整体市场对2卧室的需求正在上升。除了常见的夫妻与小家庭外，越来越多单身买家也选择它们，常把第二间房用作书房、兴趣空间或客房。

若倾向更小面积的买家，周边的 Stirling Residences、Commonwealth Towers、Queens Peak 与 Margaret Ville 均提供1卧户型。

Penrith 位置

Penrith 位于 Margaret Drive，这是新加坡较受追捧的住宅地段之一。

更广义的女皇镇也是百万级HDB组屋的热门区域之一。这类社区往往具备年代较久、地段中心、交易活跃历史悠久、并享有便捷的生活配套与公共交通等特征。女皇镇尤以其丰富的餐饮与生活方式选择闻名，包括 Dawson Place、Margaret Drive Hawker Centre、IKEA Alexandra、Queensway Shopping Centre、Anchorpoint、Alexandra Central 与 Mei Ling Market。

Penrith 距离 Queenstown MRT 步行4分钟，且可便捷连接 AYE 与 CTE。这意味着距离 Buona Vista MRT 仅2站、Outram Park MRT 3站，住户可快速接驳 CCL、NEL 与 TEL。

Orchard Road 与 CBD 约10至15分钟车程，工作与休闲皆便利。

对于有年幼孩子的家庭，Penrith 正对 Queenstown Primary School。口碑良好的学前教育机构 PCF Sparkletots、E-Bridge 与 My First Skool 也在短途车程范围内。项目本身亦设有支持家庭生活的配套，尤以早期儿童发展中心为代表。

另一方面，公寓紧邻 Alexandra Canal Linear Park，坐落于 PCN 旁，可一路通达 River Valley、Robertson Quay、Clarke Quay，直至 Marina Bay Sands。邻近此类资源让贴近自然的日常运动更易实现，并把住户直接连接至潮流夜生活与社交场所。

Penrith 场地布局

Penrith 于102,498 sq ft 的狭长地块两端各布置一座40层住宅塔楼。一座沿 Margaret Drive，另一座沿 Alexandra Canal Linear Park。机动车与行人主入口位于 Margaret Drive。小区的礼宾抵达区沿着地块周边行车道进入，靠近会所，会所内设有多功能室、健身房及其他社交空间。事实上，地块近三侧皆为道路——既便于车辆由主入口驶至礼宾抵达区，也方便年轻父母在园区内的早期儿童发展中心上下接送。

没错：与项目更偏向家庭的户型定位一致，Penrith 亦配备了支持幼儿家庭生活的设施，尤以早期儿童发展中心为主。该中心位于两栋住宅楼之间，紧邻50m泳道池。儿童游乐场与上下客点等配套也在近旁，既鼓励学龄前儿童的全方位学习，也为自驾家长往返车库提供便利。

除50m泳道池外，两栋住宅塔楼之间还规划了多处草坪与绿色空间，供休闲与社交聚会使用。

在地块另一端、第二栋住宅楼的另一侧，旁门可让住户直接通往 Queenstown Primary School。该区域亦设有儿童泳池、一座标准网球场，以及宽敞的人行步道。

以项目的单位数量而言，其配套的丰富度颇为亮眼。受土地成本与空间优化需求所限，网球场已不再是体量较小新盘的“标配”。例如，同期推出、占地133,343 sq. ft.、共666户的 Skye At Holland，便未配置网球场。

停车亦是务实考量之一。Penrith 提供377个车位（含3个无障碍车位），车位/单位比约为80%。鉴于项目距离 Queenstown MRT 仅数分钟步行路程，一些买家或许认为无须自备车辆。对驾车者而言，项目可直接连通 AYE 与 CTE，前往 CBD、Orchard Road 与 One-North 的车程通常均在20分钟以内。

Penrith 定价分析

撰稿时，我们尚未获得 Penrith 各类单位的明确参考价。尽管如此，仍可先观察周边项目在转售市场的表现。为对照，我选取了女皇镇上一次推出的新盘 Stirling Residences，以及与 Penrith 地块距离最近的 Commonwealth Towers、Queens Peak 与 Margaret Ville。

Penrith 拥有扎实的基本面：坐落在 Margaret Drive，步行数分钟即可到达 Queenstown MRT，靠近学校，且临近零售与餐饮选择。此类属性通常能赋予项目持久的吸引力，使关注度不只在开盘时冲高，而能在未来多年持续维持。

不过，买家也应权衡一个现实：女皇镇是新加坡最早开发的住宅区之一。许多组屋与公共空间呈现出年代感，且并非都已进行大幅升级。对一些人来说，这带来独特的韵味与历史感；对另一些人而言，则会担忧更广泛城区的长期表现。对于计划长期持有的买家，关于周边环境老化与设施陈旧的顾虑并非没有根据。

然而，女皇镇同样是城市更新进程最清晰的样本之一。仅 Tanglin Halt 就预计增添约5,500套新居，并配套新的熟食中心、巴刹，以及与 Commonwealth MRT 与 Rail Corridor 更完善的联通。除此之外，URA 亦已划定其他住宅地块，HDB 自2021年起也在此稳步推出新的 BTO 项目。随着这些组屋陆续达到 MOP，更多 HDB 升级客很可能在附近寻找更优质的私人住宅，为如 Penrith 这样的项目带来稳定的潜在需求池。

因此，尽管女皇镇部分地段可能继续显露其年代感，但整体轨迹是焕新与吸引力提升。尤其是 Margaret Drive，正位于这一变化的核心。Penrith 的入市可谓恰逢其时，但归根结底，其成败仍系于开盘价格能否与买家的支付意愿取得恰当平衡。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。