| 项目： | Parc Rosewood |
|---|---|
| 区域： | 25 |
| 地址： | Rosewood Drive |
| 地契： | 99年地契 |
| 单位总数： | 689 |
| 发展商： | Kensington Land Pte. Ltd. |
| TOP： | 2014 |
近来，位于非高端城区的公寓开始获得不少关注。Jurong Gateway、Treasure at Tampines……不胜枚举。
Parc Rosewood 也不例外。尽管坐落在 Woodlands，这个公寓在推出之前很早就已引起大批买家的关注。
自2012年初推出时，当时开放的236个单位中就有120个在4小时内被抢购一空。
这很大程度上是因为当时的定价介于 $925 至 $998 psf。以其度假村式的美学与宜居属性而言，这样的价格颇具吸引力。
或许在新加坡，公寓仍被视为终极身份象征。虽然看起来身边人人都住在公寓里，但事实是截至2019年，只有16.2%的人口居住在私人物业中。
说到这里，就引出 Parc Rosewood 的成名之处。它最大的卖点无疑是价格——2012年早期入手的人，只需略高于 $400,000 就能买到一个单位（只是面积确实偏小）。
不过，现在先让我们开始公寓实地参观，看看 Parc Rosewood 的园区究竟能带来什么体验。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
Parc Rosewood 实地探访
| 25m 泳道池 | 2x 烧烤区 | 2x 吊床区 |
| 2x 休闲吧台 | 2x 庭院凉亭 | 2x 静谧花园 |
| 2x 带 Jacuzzi 的水疗池 | 2x 下沉式休息区 | 50m 泳道池 |
| 6x 会议亭 | 9x 更衣室 | 9x 阅读亭 |
| 屋顶露天用餐区 | 水上躺床 | 芳香理疗池 |
| 芳疗花园 | 儿童亭 | 儿童游乐场 |
| 休闲平台 | 会所 | 会所休息区 |
| 会所亭 | 会所广场 | 浸泡池 |
| 蕨类谷 | 多功能室 | 水疗喷射池 |
| 室内健身房 | 慢跑道 | 儿童探险区 |
| 湖畔平台 | 休憩亭 | 休闲池 |
| 冥想亭 | 户外健身花园 | 户外健身站 |
| 泳池平台 | 倒影池 | 放松亭 |
| 河畔步道 | 香氛花园 | 戏水角 |
| 日光平台 | 网球场 | 浅水池 |
| 水力喷头 | 康体花园 | 湿踏平台 |
| 瑜伽亭 | 禅意花园 |
Parc Rosewood 位于 Rosewood Drive 的尽头，这点有利也有弊。一方面，你会拥有稍微多一点的私密性；但考虑到它一侧临近 Woodlands Avenue，另一侧是 SLE，这一点也可能显得意义不大。
入口称不上宽敞，部分原因是下客点更往里侧设置。
入口设置了访客与住户各自的车道，这在拥有689个单位的项目里是好事——不过如果两辆大型车同时进来，会显得有些局促。
不过值得一提的是，这里的大多数单位（63%）都是1卧。这通常意味着更多为投资持有，因此你可以预期 Parc Rosewood 的租客比例较高——整体用车率相对更低。
几乎一进来就会到达下客点/会所区域。不论是刻意设计还是无心插柳，有专门的有顶下客区加等候区确实不错——尤其这里 Grab/德士应当很常见。
也许因为新冠疫情的关系，座椅不多（更少接触、减少清洁）。不过这个空间显得异常空旷——仿佛尚未完工。若要形容它，“热情好客”恐怕很难排上用词表。
这里有饮料自动售卖机，外加现下越来越常见的 Gardenia 自动售卖机。这当然是好事，但鉴于还有便利店，未免有些重复配置之感。
二楼设有一个俯瞰主泳池的功能室。特色不多、配置也相当基础。
可惜我们没能拍到健身房的照片。虽然设备齐全，但就开发的单位数量而言，面积并不算大。
会所顶层是一个屋顶平台，配有若干户外座位。谈不上奢华，但视野开阔，因为周边大多为低层建筑。事实上，Parc Rosewood 对面是一片开阔地，更增添了这里的宁静氛围。
不过，如果园景维持得更好（种植槽的树篱稀疏且显得干枯），加上更舒适的户外家具，这个空间会更出色。
不过从这里望向 Parc Rosewood 主泳池的景观还是相当讨喜，多少挽回了一些分数。
此刻也谈一谈设计。是的，这完全是主观话题——但在这个价位上，你确实不应对设计有太高期望。
它并非前卫尖锐的当代设计，但也绝称不上难看。
如果这篇评测你只记住一件事——那大概就是 Parc Rosewood 有10个游泳池。这意味着你一周每天都能在不同的池子里畅游，剩下还可再挑三个。
不过它们都是矩形池，我不确定一一“打卡”会有多刺激。多数住户可能为了方便，还是会选择离自己最近的那一个。
我一直很喜欢带浅水平台、能把躺椅“摆在水里”的泳池。这种配置很有度假感，既能平躺休憩，又有蓝色水面相伴，十分静谧。
配上棕榈树，这里就像一张完美的明信片。如果只看上面那张照片来评价 Parc Rosewood，想必印象会非常正面。
如果要说什么，我倒要收回前言里“就近下水”的评论。再想想，多数人还是更愿意在开发里最大的那座泳池里游泳放松。
住在这里的一大好处，的确是周边的开阔感。周边建筑多为低层，没有高楼俯瞰你的空间（除非是近邻）。如果你打算从高密度的市区环境搬出来，这里会让人耳目一新。
由于这是最大、最宽的泳池，这里与对面楼栋的退距相当不错，住在这些楼的住户会享有更强的私密感。
但这也引出整体场地布局的问题。园区由6排细长的住栋组成，泳池和水景夹在每排住栋之间。
诚然，这样的做法挺独特，也让大多数单位都能享有泳池景观。
可另一方面，除外侧楼栋外，多数楼栋都会彼此相对——有些间距还更近。如果你非常看重私密性，不是经常拉上百叶窗，就是更激进些，或许干脆不考虑这个项目。
还有另一个与私密相关的问题——由于大多数公共区域都位于楼栋之间，你做什么基本都会被两侧楼上的住户尽收眼底。
比如上面的躺椅，就正对着楼栋中心——在这儿日光浴绝对谈不上私密。
若你真的担心私密性，可以考虑朝外的楼栋，或选择面向楼栋间隙的栈位——如上图所示。
在开放平台下方是水疗池，连同按摩池与水上躺床。
在谈儿童池之前，先注意中间那两个锥筒？
它们的摆放基本是为了防止人们被松动的地砖绊倒——而这似乎在园区不同角落都出现，令人担忧。以一个当时仅6年的公寓而言，的确值得关注。
话虽如此，这些锥筒标示出缺陷部位，也说明管委会已注意到问题。我们也听说修复工程正在进行中——这是积极维护与愿意保养空间的正面信号。
主泳池外就是儿童池。
它的尺寸其实很可观，并配有常见的彩色戏水喷泉。孩子们在浅水区有足够的空间尽情玩耍。
烧烤区被策略性地放在儿童池旁，是举办亲子活动的理想位置。
另外，我觉得这里使用的家具过于“朴素”。虽说不能对 Parc Rosewood 这个价位要求太多，但要把公共空间“拉一把”其实也不难。
有点奇怪的是，虽然有顶，但并未完全覆盖到烧烤炉——一旦遇上下雨，会相当不便。
更不必说，这个烧烤区正对着 Woodlands Avenue 2，车速快且噪音大——别指望这里能是个安静的烧烤点。
不过倒也不必太担心，园区里还有不少分布各处的用餐亭可供选择。
除了主泳池外，你会在每排楼栋之间见到一些常见配置：至少两座泳池、有顶凉亭，以及不同的水景。
一般我会欢迎水景，因为它们能提升空间氛围。但以上这种，我觉得执行得不够理想。直白点说，就是地上挖了个长方形水池而已。观感一般，更糟的是，它在园区里出现得还不算少。
所有一楼单位门外的水景也是同样的故事。旁观者可能会以为这些是每个一楼单位的私家浸泡池（自然的联想）。
但其实它们都是公共区域，属不特定人使用。说得严苛些，有点像“白象”。不好看、不能游，还要为每一个多承担维护工作。
撇开这些“奇怪”的水景不谈，泳池确实是这个项目的救命稻草。这里的瓷砖铺面更好看——蓝色的渐变在炎热天气里格外诱人。
他们做得好的另一点，是在园林里制造了高差。像这个有顶凉亭就比下方的泳池更高些，因此拥有更好的俯瞰视野。
再往外走，这一段面向 Rosewood Suites。
两者之间的退距不错，而且两端浓密的树带也有助于保障一定程度的私密性。
如上图的座亭所示，某些区域的维护确实还有很大提升空间。
观感并不好，显然也不是理想状况。
回到外围步道。它几乎环绕了整个园区（面向 SLE 的一侧除外）。地块不小，沿着这条道来回跑步对多数人来说已经足够锻炼。当然，这里也很适合居民遛狗。
走到园区的另一段。我不会说这里与先前有太大不同：一条长池、一个架高的亭子，再接着另一座泳池。
若你把泳池当“第二个家”，这里值得认真考虑——真可谓泳池天堂。
泳池上方就是所谓的露天休闲平台（Alfresco Lounge Deck）。虽然没有烧烤设施，但这里也能举办小型聚会。
看到这里，大家应该也不会惊讶——接下来展示的依然是泳池。
这座池子挺特别，中间有栽树的圆形小岛——景致更美，也让人联想到海外度假村。
我倒觉得其它泳池少了躺椅，这似乎只在主泳池才有配置。
名字并不算“酷”，其实就是另一处带座位的开放平台。
最后方的泳池配有下沉式吧台，这在马来西亚的度假村里很常见。大家总觉得这是很酷的配置——游着游着就能到吧台，在水里坐着喝冰鸡尾酒。
但如果没有真正的吧台运营，这个配置就有点鸡肋了。
跨到下一段……
接近园区一角是儿童游乐场。颜色显得有些黯淡——可能是因为每天都暴晒在烈日下。
同一排还有户外健身区。这里也有一个侧门，但目前并未通往什么特别的去处，我预计使用率不高。
从某种程度上讲，你甚至能理解他们在其他区域的养护为何有所松懈——维护这么多泳池确实不轻松。
就事论事，泳池的维护做得不错——没有杂物、也没见缺砖（声明：我并未逐一仔细检查）。
如果你一时间没看出来，那三个弧形的东西其实是高背椅。要我说，这些加入得有点随意。
最后，在最靠近 SLE 的尽头是网球场。
1座网球场配689个单位听起来配比不佳，确实如此。但鉴于许多新盘如今配置更少，这类挑剔也越来越难成立。
这是 Parc Rosewood 的公共走廊。由于楼栋形制所致，走廊又长又窄，即便白天也显得偏暗。
而且多数住户会在外面放置鞋架，原本不宽的通道又更显逼仄。
来到地下层，每个楼栋的电梯大堂都很“朴素”。这种地方本就来去匆匆，虽说以价格不该期待太多——但若能稍加点缀也好。比如地面做一层环氧涂层，效果就会提升不少。
Parc Rosewood 的地下车库在“空间”这方面可谓出色。
车道宽阔、车位宽敞，更重要的是，车位充裕。拥有多辆车也不成问题。
车库的空旷也从侧面说明 Parc Rosewood 的住户构成偏向租客。
Parc Rosewood 位置分析
Parc Rosewood 位于新加坡较早开发的第25区，更具体来说，是 Woodlands。
许多不住在25区的人一听到“Woodlands”，十有八九会联想到新柔长堤与 Johor Bahru。
虽然可以理解，但 Woodlands 也是少数在远离 CBD 的同时依然配套丰富的区域之一。这里有不少住宅、学校与商场，是兼具多元配套的成熟社区。
至于 Parc Rosewood，本案正位于 Woodlands Avenue 2 与 Seletar Expressway 的交会处，意味着私家交通前往新加坡各地都不算麻烦。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| ’Casablanca’ | 161, 168 | 190m, 步行2分钟 |
| ’Opp Casablanca’ | 161, 168 | 220m, 步行3分钟 |
最近的 MRT： Woodlands MRT – 950m, 步行11分钟
坦白说，Parc Rosewood 附近能就近步行到达的公共交通选择并不多。
不过，Woodlands 巴士转换站有大量选择（乘坐161或168跨2站约2分钟即可到达），而且它就在 Woodlands MRT 站与 Causeway Point 旁边。
如果你在 CBD 上班，通勤或许不算特别便利。
最优方案是搭乘 North-South Line，约40分钟、跨17站在 Raffles Place MRT 下车。
好在，43km 的 Thomson-East Line 预计在2024年全线开通，将进一步提升南北、东西走廊与市区的联通性。
就此而论，从 Woodlands South MRT 到 Orchard Mrt 预计不超过35分钟、跨12站。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（与预估尖峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 25.9km, 车程27分钟 |
| Orchard Road | 20.5km, 车程24分钟 |
| Suntec City | 26.2km, 车程30分钟 |
| Changi Airport | 30.5km, 车程33分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 33.3km, 车程38分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 23.7km, 车程25分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 23.2km, 车程25分钟 |
| Mapletree Business City | 25.9km, 车程29分钟 |
| Tuas Checkpoint | 26.7km, 车程29分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 4.1km, 车程9分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 20.0km, 车程22分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 2.0km, 车程5分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 29.8km, 车程31分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 16.6km, 车程19分钟 |
*车程以尖峰时段估算
小区车行出入口：沿 Rosewood Drive 的1个出入口
总结：就689户规模而言，只有1个车行出入口仍算合理。遗憾的是，Rosewood Drive 这唯一出入口在高峰时段可能会拥堵。SLE 亦紧邻小区，且在西侧不远处与 BKE 相交——为偏好自驾的住户提供更高联通性。
日常买菜
| 超市名称 | 距公寓距离（及预估步行时间） |
| Fairprice Finest – The Woodgrove | 680m, 步行8分钟 或 750m, 车程4分钟 |
| FairPrice – Blk 570B | 1km, 步行12分钟 或 2.1km, 车程7分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围内） | 2 |
| 小学（3km 车程） | 9 |
| 中学（3km 车程） | 9 |
| 国际学校（3km 车程） | 1 |
| 初级学院（5km 车程） | 0 |
| 大学（5km 车程） | 1 |
| 理工学院（10km 车程） | 1 |
补充要点
- 知名教育机构
首先，Singapore Sports School 就在 Parc Rosewood 对面，是一所为中学与后中学学生提供整合式运动与学术课程的独立特选学校。
另一所知名院校是 Singapore American School（SAS），为学前到高中提供美国课程。
这使得 SAS 成为美国外籍人士家庭的热门选择，也由此成为本区居民的重要群体之一。
此外，Woodlands 还有众多提供小学与中学教育的学校，以及高等院校 Republic Polytechnic。
- 毗邻长堤的优势
居住在 Woodlands 的居民享有前往 Woodlands Checkpoint 的便利。对于经常往返 Johor Bahru 购物与（更实惠的）餐饮的人来说，这是巨大加分——当然还得等边境重新开放！
另外，如果你是投资者，或许会关心 Parc Rosewood 的出租能力相当不错，主要客群之一是经常来新工作、往返两地的马来西亚人（我们会在升值分析中进一步讨论）。
Parc Rosewood 开发与场地解析
乍看之下，Parc Rosewood 的场地图与大多数住宅相比颇为“别致”。
你会发现泳池绝不短缺——每条住栋“走道”里至少有2座泳池。
这自然也让家长更容易在家中看护在泳池玩耍的孩子。
同时也为园区带来更多结构与景观上的变化。
除了数量众多的泳池，Parc Rosewood 也配备常见设施——从烧烤炉、花园，到会所与设备完善的健身房。
作为一座全配套公寓，Parc Rosewood 的管理费相对实惠，每月从低至 $180 到约 $300 不等。
位于园区角落的那座网球场，也可能成为网球爱好者选择单位时的重要考量。
交通方面，旁边的 Woodlands Ave 2 在邻近的 SLE 出入口（场地图未示）于尖峰时段常有车流拥挤。
因此，Parc Rosewood 多数住户都可能会受到一定程度的交通噪音影响——尤其这里每栋楼最高仅5层。
话虽如此，Parc Rosewood 在宜居性方面做得不错，这无疑是自住选择时的重要因素之一，足以弥补部分噪音问题。
最佳 Stacks
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom PES | 94 | 506 – 560 sqft |
| 2-Bedroom PES | 42 | 743 – 818 sqft |
| 3-Bedroom PES | 12 | 969 sqft |
| 1-Bedroom | 282 | 431 sqft |
| 2-Bedroom | 133 | 581 – 603 sqft |
| 3-Bedroom | 36 | 829 sqft |
| 2-Bedroom Penthouse | 24 | 1,259 – 1,346 sqft |
| 3-Bedroom Penthouse | 37 | 1,625 – 1,916 sqft |
| 3-Bedroom + Study Penthouse | 9 | 1,711 – 1,798 sqft |
| 4-Bedroom Penthouse | 5 | 1,787 sqft |
| 5-Bedroom Penthouse | 15 | 2,250 – 2,390 sqft |
供不熟悉者参考，PES 指的是 Private Enclose Area——即一楼单位的户外庭院区。多数都直接临着泳池。
这里的1卧“鞋盒”单位——也是 Parc Rosewood 最多的户型——只有 431 sqft。
另一个有趣之处在于这里的顶层公寓品类多样，2卧的面积小至 1,259 sqft。
考虑到这里小面积户型（如1/2卧）的尺寸，我会说它们更适合单身或暂不打算要孩子的夫妇，而不同于多数旧项目的定位。
Parc Rosewood 价格分析
与我们多数二手公寓评测一样，我们会提供两组价格对比。
第一组为 Parc Rosewood 与兀兰（Woodlands）周边邻近二手项目（距离不超过700m）的对比。
第二组会有个“转折”——由于 Parc Rosewood 临近通往 SLE 的出入口，我们将与同样靠近高速出入口的公寓作比较。
| 项目 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Parc Rosewood | 99-year Leasehold | 2014 | $999 psf |
| Woodgrove Condominium | 99-year Leasehold | 1999 | $688 psf |
| The Woodgrove | 99-year Leasehold | 1998 | $702 psf |
| Rosewood | 99-year Leasehold | 2003 | $703 psf |
| Casablanca | 99-year Leasehold | 2006 | $725 psf |
| Rosewood Suites | 99-year Leasehold | 2011 | $783 psf |
| Woodhaven | 99-year Leasehold | 2015 | $971 psf |
整体而言，Woodlands 的住宅项目价格相对亲民，从上表也可见一斑。
不过，虽然看起来 Parc Rosewood 的 psf 最高，但如果比较总价则不尽相同。
以它相邻的Rosewood Suites为例。
Parc Rosewood 的 psf 虽高于 Rosewood Suites，但前者2卧起步约 $620,000，后者则从约 $800,000 起——起步价相差 $220,000。
Woodhaven 亦同。
Parc Rosewood 的3卧至少 $800,000，而 Woodhaven 的3卧价格高出许多——接近 $1.3 million！
就连 Woodgrove Condominium 的3卧也从 $820,000 起。
那么，同样靠近高速出入口的其它公寓又如何呢？
| 项目 | 地契 | TOP | 最近高速 | 平均价格（PSF） |
| Parc Rosewood | 99-year Leasehold | 2014 | SLE | $999 psf |
| Sunrise Gardens | 99-year Leasehold | 1998 | CTE | $740 psf |
| Savannah Condopark | 99-year Leasehold | 2005 | PIE & TPE | $772 psf |
| The Warren | 99-year Leasehold | 2004 | KJE | $837 psf |
令人稍感意外的是，Sunrise Gardens 的 psf 最便宜，考虑到它的联通性很强（CTE 位置也靠近与 SLE、TPE 的交汇）。
不过仔细想想，psf 较低的原因之一，可能是邻近 Yio Chu Kang Flyover（CTE）的噪音，对这座中层公寓的住户影响较大。周边也环绕着不少年长项目。
Savannah Condopark 的情况与 Sunrise Gardens 类似。
Savannah Condopark 位于 PIE 与 TPE 的交会处（便利或不便），车流量大也意味着更强的噪音干扰。
至于 The Warren，尽管住户也可能受 KJE 噪音影响，但其更高的价位主要归功于 Choa Chu Kang MRT 近在咫尺——距离不足100m。
总而言之，Parc Rosewood 虽未享有“即达”地铁的便利，但乘坐短途巴士即可抵达 Woodlands MRT，且旁边就是巴士转换站与多个购物去处。
升值分析
在谈 Parc Rosewood 之前，先聊聊Woodlands 区域整体（就资本增值而言）。
虽带有一定揣测，但仅 Woodlands 就有4大核心因素，有望推动资本增值。
首先，如前所述，各级学校资源丰沛——包括 Singapore Sports School 与 Singapore American School 等知名学府。
其次，Parc Rosewood 周边配套丰盛，包括 Causeway Point 等商场，以及 Woodlands MRT 站与附近巴士转换站带来的交通便利性。
（旁注——若你是投资者，接下来两点可能更对你“胃口”。）
第三，众所周知，地铁站的存在通常有助于提升资本增值潜力。
Parc Rosewood 附近就有2个地铁站，且运行于两条不同线路——Woodlands South MRT 现已通车 Thomson-East Coast Line，而 Woodlands MRT 同时运行于Thomson-East Coast Line 与 North-South Line！
当然，Thomson-East Coast Line 仍有部分在建，但待全线开通后，你将充分享受这项增配带来的利好。
最后，Woodlands 以毗邻 Woodlands Checkpoint 而闻名。
在 Covid-19 之前，这个地标每日不仅吸引新加坡人赴 Johor Bahru 购物，也有大量马来西亚人每日往返新加坡工作。
这引出了下一点——一旦新马之间的旅行限制解除，可以预见马来西亚人将会在 Woodlands Checkpoint 附近寻找实惠的租房。
话说回来，以下是 Parc Rosewood 与周边二手项目的租金对比。
需澄清，本图并非租金回报率，而是每平方英尺每月（psf pm）的典型月租金。
如上所示，Parc Rosewood 的月租金在邻居中最高——$3.1 psf pm，高于平均 $2.7 psf pm。
唯一接近的是 Woodhaven，租金为 $2.9 psf pm。
我们的结论
它的占地谈不上很大，但凭借颇为用心的场地布局（以及数量众多的泳池），Parc Rosewood 的园区还是能提供一家人可以享受的空间感。
不过单位的确偏小。正如我们所见，1卧“鞋盒”与较少卧室的顶层公寓，面积都不算出众。
另需留意的是，虽然最近的地铁可步行抵达，但有些人未必乐意每天走11分钟。
归根结底，如果你愿意为完善的设施、连接 SLE 的便捷与临近长堤而牺牲地铁距离与较小的单位面积，那么 Parc Rosewood 值得再看一眼。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
Frequently asked questions
What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?
Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?
Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?
How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?
What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?
0 Comments