Parc Komo 评测：度假式、永久产权，但地段未必适合所有人

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项目：	Parc Komo
地区：	17
地址：	Upper Changi Road North
产权：	永久产权
单位数量：	276
占地面积：	201,877 平方英尺
开发商：	CEL
TOP：	2022

并不是“Komodo”的缩写——与流行看法相反，它和恐龙毫无关系！

用更富诗意的表述来说，Parc Komo 实际上取意自日语“Komorebi（Koh-mo-reh-bee）”——指阳光穿透树叶洒下的光影。

项目位于 Upper Changi Road 的交界处，预计在 2022 年第 2 季度取得 TOP。

鉴于其相对“偏远”的位置，Parc Komo 的开发商 CEL 在一系列独到的卖点上颇下功夫——迄今看来也颇见成效：在开盘时已售出超过 25% 的总单位数，而在第二次发售前，当前认购率略低于 50%（稍后详述）。  

首个卖点是自给自足的属性。作为混合用途项目，Parc Komo 设有逾 28,000 平方英尺的独立零售空间（确切地说为 28 个商用单位）。 

第二个卖点是到访时即可感受到的度假式氛围。据我们所见，这一点在项目拟定的景观设计中体现得淋漓尽致——由 Park + Associates 打造。 

最后，迄今为止，Parc Komo 是新加坡“价格最具竞争力”的永久产权新盘公寓。       

一如既往，这些我们会在后续分析中进一步展开；现在先进入我们的 Insider Tour！

Parc Komo 深度探访

Parc Komo 示范单位的位置就在实际项目地块旁边——这通常是件好事，因为你也能同时感受其周边的即时环境。 

作为背景，Parc Komo 坐落于原 Changi Gardens 共管公寓旧址——该项目在 2017 年成功集体出售。

当时最高竞标者 Chip Eng Seng 以 $248.8 million 的报价远超预期并击败竞争对手——足足高出当时底价 27%。竞争也相当激烈，共有 8 个竞标者争夺这块永久地契地段。

折算为 $888 psf ppr——一个吉利的数字。许多人据此预计，在计入保本成本与利润之后，单位成交价将落在 $1,500 至 $1,600psf 之间。

由此来看，Parc Komo 以平均 $1,400+psf 的首发价被誉为“新加坡最实惠的永久地契新盘”着实令人惊喜。

你会注意到的第一件事之一，是 Parc Komo 为低层项目，仅有 5 层高度——这与住得靠近 Changi Airport 的天然限制有关。

相对地，这也意味着项目密度更低——对注重私密性的住户会颇具吸引力。

以 Parc Komo 的 276 个单位与 201,877 平方英尺用地计，折合每户享有 731 平方英尺的土地。对比其最接近的新盘竞争者 Treasure at Tampines（648,889/2,206 = 每户 294 平方英尺），差异一目了然。

公平而言，两者面向的客群完全不同，此处仅用于说明差别。

因此，尽管它最大的卖点之一是私密与静谧，但便利性方面也会有所取舍。

坦白说——就公共交通或周边配套而言，Parc Komo 绝称不上便利（稍后会细述）。为缓解这一点，开发商规划了超过 28,000 平方英尺的商业空间，共 28 个单位。

或许更为关键的是，这些商业单位并不对外出售，而是由开发商统一策划与运营。这对于打造合适的租户组合、吸引足够客流至关重要。

你一定见过那种“谁来都行”的铺面——美甲店、按摩店，或是五金店——很难令人提起兴趣，不是吗？

看看 Northpoint City——虽然体量不可同日而语，但它很好地诠释了精心策划的租户组合能为一处物业带来什么。

这同样体现了开发商对项目品质的重视。老实说，直接卖掉商铺抽身而去要容易得多；但要为项目甄选并持续引入合适的租户，需要时间与投入。其好处显而易见——在周边配套明显匮乏的地段，若能提供一个租户组合良好的商业空间，将成为 Parc Komo 居民的重要吸引点与生活便利。

若能执行得当，我相信会带来极大助益。看看最近的 2 个邻里（Loyang East 与 Flora Drive 一带），聚集了大量住户——但就近可达的配套却寥寥。

此外，商业体沿 Upper Changi Road North 拥有醒目的临街面。换句话说，这些店铺也有利于商家向来往车流展示品牌。

项目的车行入口位于 Upper Changi Road North，并设有双车道。一条左转通往住宅区的保安岗亭，另一条右转驶入地下零售停车场。 

随后便是简洁的环形车道上下客区，配有常见的遮蔽处与等候座椅——再往下即为地下住宅停车场。   

虽然初看不易察觉，但此处的景观设计（由本地公司 Salad Dressing 负责）其实围绕“时间”的概念展开。  

以 963A 与 963 座之间的“夜间睡莲池”为例（位于 3 层、上下客区的正上方）。

这里的花卉会在傍晚时分“盛放”。听上去颇为浪漫——且由于池畔朝内，远离道路/商业区，你在此也能与公众保持一份私密距离。 

考虑到会选择入住这里的住户多半偏好绿意与静谧，我认为这类用心的安排很契合项目定位，也预示着整体品质。     

从上下客区往里走至庭院，映入眼帘的是“Bioswale Area”。

对住户而言，这里其实是从住宅端通往商业空间的“门户”，需要跨过“Bioswale Portal”。

严格说来，它不过是一座迷你的木桥。  

有趣的是，这片空间经过精心设计，可在傍晚时分让阳光斜照绿植。  

时间的概念在此再次得到呼应。 

遇上下雨这里并无遮蔽，但若问我，我反而更喜欢这样的处理方式。

穿过庭院便是休闲泳池——旁边紧邻儿童戏水区。 

我特别喜欢的是，这里在池畔配套上的用心。 

与多数度假主题项目相似，核心在于休闲与放松——这里通过水上吊床、岩洞式空间、池畔凉亭与小屋亭等设计加以呈现。 

旁边还设有“Pool Party Pavilion”，配备桌椅与水槽等必需设备。 

我见过不少敷衍的户外用餐区设计，所以很高兴这里做得足够到位。尽管其位置谈不上最私密（毕竟几乎被各栋楼包围），但也便于照看在泳池玩耍的孩子。

说到孩子，儿童池的面积不小，并配有一条水滑梯（永远的人气装置）及迷你戏水设施，足以让小朋友尽情释放精力。 

由此可见，Parc Komo 对儿童友好型配套颇为重视。我尤其喜欢这里加入水滑梯。或许听起来有点奇怪，即便是成年人，我偶尔也会想滑一把——因此总不明白为何更多项目不设置滑梯。

如果你再继续往里走到项目末端，还会发现另一处有趣的空间。

无论是与家人共度时光，还是寻一隅自我放松，这里都与其他设施相对隔离，是放松与玩乐的好去处。 

该空间采取预约制，这在本质上提升了私密与舒适性（即不必担心你到时有人在场，或相反）。 

项目内共有两处类似空间，并各自配有户外水槽，方便满足“露营”之需。 

这确实并非常见配置，为开发商的创新思路点个赞。   

最后，项目也提供全长 50m 的主泳池——在已有如此多水元素的前提下，这一点尤为可贵。

该泳池位于 957 与 961/959 座之间——配有常见的池畔平台供休憩，旁边还有一处小型露天平台。若要吹毛求疵，我会说楼栋之间略显接近——好在景观绿化足够浓密，私密性得以兼顾。

在泳池之上，961 座二层设有一间玻璃幕墙的健身房，跑步机正对泳池景观。

同一排的另一端（靠近 959 座）还设有二层躺床与晨光花园。 

在我看来，这些都是适合晨/晚瑜伽的绝佳地点——且均可眺望泳池。 

当然，健身不止于此，项目还配有户外器械的健身公园，并预留一小片空间供其他活动使用。

从示范单位模型来看，项目在营造度假氛围上倾注了不少心力——无疑也是为了弥补区位便利性上的不足。

整体设施分布较为分散、类型多元，且常配以更小巧的辅助配套（如带水滑梯的儿童池，或配有遮蔽吊床的休闲池）。   

更直观地说，住宅用地中有 56% 用于景观与设施——而楼高仅 5 层，足见住户将享有相对低密度的居住环境与周到的景观设计。 

至于建筑立面，整体呈现出现代低层公寓的基调，采用较深的色调以凸显内部空间的私享氛围。 

另一个有趣之处在于，这里的阳台并非整齐划一。 

换言之，部分单位的阳台有“外推”，并配以带铜色调的百叶。 

这强化了度假式的建筑语言，但也因阳台形态差异，导致同类户型的面积相差约 1 平方米多一点（由建筑事务所 Park + Associates 设计）。   

Parc Komo 3卧室户型评测

如果你在意的话，这是3卧室豪华型单位的3D1户型变体，面积为95平方米（或 1,022平方英尺）。  

视乎你的看法，这里有一些利用率不高的空间，例如玄关、走廊，甚至是WC与杂物间外的那一小段空间。

入户门直通室内，但如上所述，你也可以说玄关算是比较浪费的空间。

左侧是封闭式厨房，两端分别设有干、湿区，并配套对应的收纳空间。 

厨房的尺度其实令人惊喜。它的进深较长，两侧都有不错的台面与收纳空间。

家电由 Bosch 提供，3卧室及以上户型配备燃气灶。

这里也能看到如今越来越常见的厨房观景/传递玻璃窗设计。 

如果你一直关注我们的文章，你会知道我很喜欢这种装置，因为它能为厨房引入外部采光，同时减轻现代封闭式厨房的局促感。

更有意思的是，这块观景玻璃相当大——几乎占了湿区的一半，并一直延伸到天花板。

我也喜欢这里配备的晾干架，很实用（前提是使用水槽上方的那一组），而且深铜色调与厨房其余部分很搭。

尽管到目前为止我对厨房印象不错，但水槽就不太尽如人意了。对于3卧室户型，仅配一个水槽并不实用——双槽会是更好的选择。

后方设有一间杂物间——此处用于放置洗衣机/烘干机，并留有一些储物空间。虽然我理解这是较小的户型等级，但厨房里没有其他可放洗衣机的位置，这基本意味着很难把这里改作女佣房——而寻找3卧室户型的人多数都会有这方面的需求。

勉强还能在上方加一张双层床，但这显然也不算是最舒适的方案。

厨房/杂物间区域得益于两扇窗户，通风良好，但由于没有后院，如不配置烘干机，你可能只能把衣物拿到阳台晾晒。   

此外，空调机位（合计5平方米）也在杂物间后方，并延伸至主浴背面——这很好，因为不会像把机位设在阳台或公用卧室旁那样带来热量、噪音或“半扇窗”的问题。  

离开厨房后，第一印象是比平面图上看起来更宽敞——部分归功于这里高于平均的层高（3.15米）。

而这还只是标准楼层。一层单位的层高可达4.65米，对空间感的提升非常明显。

需要注意的是，这里的地面全部为通体瓷砖，只有5卧室户型才享有大理石地面。

餐区确实偏小。

某种程度上，你需要顺应/将就这个餐区——这在多数新盘中很常见。尽管可以在空间利用上更具创意，但我不认为会有太多人偏离常规做法。

此外，由于餐区位置常与通道、客厅和走廊相互“侵占”，动线多少会受点影响。 

以样板间这张（并不算宽的）餐桌为例，舒适容纳4人没有问题，勉强可坐到6人。 

这里更应关注人体工学的家具与配件选择。  

不过我得说我挺喜欢这里这张长凳的设计，比起此类布局中已很普遍的固定式卡座，我更偏好这种做法。

客厅面积谈不上宽裕，设计师也明显没有采用L型沙发的摆法，因为那样来回通行的空间会很有限。  

基于同样的考虑，他们也选择了小型茶几与书架组合。 

阳台尺寸尚可——其宽度可由两人座沙发与旁边茶几的并排看出。 

这里的阳台采用常见的玻璃栏杆，为单位外观增添了几分通透感。 

两间公用卧室都未与浴室相连（在紧凑型3卧布局中很常见），因此住户白天或夜里如需使用浴室，都需要穿过走廊。 

这里是常规配置的浴室——同样因为层高更高，体感上明显更宽敞。

另一个让我留意的是地面类型。虽然我不常对地面材质吹毛求疵，但这种素色瓷砖的立面观感并不算最吸引/高级，即便它确实为空间带来了一点对比。 

走进第一间公用卧室，你会再次明显感受到与多数新盘相比在层高上的差异。 

设计团队也毫不吝惜地强调了这一垂直空间——接下来的参观中，你会看到各种双层床的实现方式。 

侧面的迷你木楼梯与支撑框架做工不错，不得不说设计师这里表现可圈可点——孩子们一定会喜欢。 

第二间卧室摆放了一张大床（queen size），与我近期参观的多数单位不同，你仍可以在床侧加入一些家具/收纳，而不至于过分逼近衣柜。 

总体而言，这里的公用卧室尺寸表现不错。衣柜为标准的两扇移门款式——中规中矩。

进入主卧后，你会注意到一处新增的收纳设计，基本相当于一个饰品收纳区。 

就面积而言它看起来并不大，但对多数新盘来说，卧室里任何额外的收纳都会派上用场（尤其考虑到这里仅有2扇移门的衣柜空间）。  

同样，高层高在这里起到了很好的作用——即便账面上不是很大的空间，卧室的体感却更为宽敞。   

如常规配置，可放置一张特大床（king size），并有足够空间摆放床侧家具，或甚至加一台卧室电视。 

这里还有一个额外的阳台，也值得一提。 

如前所述，这可能是优点也可能是负担，取决于你的偏好——但若定制得当，这块额外空间几乎总是加分项。 

不过请注意，部分阳台配有整面带铜色调的百叶，请务必事先确认。

最后，主浴的面积属中等——但空间的美学风格有所不同。配备顶喷花洒并结合较高层高，整体体验更佳。 

Parc Komo 5卧室豪华户型评测

不同于常见的顶层复式，这里在 Parc Komo 提供的是较为少见的5卧室户型变体。 

本户型为5L2类型，面积为168sqm（或1,808sqft）。 

就新盘的5卧室而言，面积算是中规中矩。尽管本项目楼栋最高仅5层，但所有5卧室户型均配备私家电梯（#01-31 与 #01-57 除外），这一点颇具豪华感。 

一如既往，我更偏好采用“哑铃”式布局，将次主卧单侧独立出来（以提升私密性与灵活性），可惜本户型并未采用。

从私家电梯出来，首先映入眼帘的是停靠区一侧（左侧或右侧，视单位而定）整面的落地玻璃窗。 

这无疑提升了空间的美感——尽管整体体验仍取决于外部景观，但在我看来已足以营造极佳的归家仪式感。

这里还设有内置柜体，但从尺寸来看，若要容纳全家的鞋履，可能仍需进一步提升收纳容量。   

步入室内，第一印象是空间开阔。

一端是常规的餐/客厅区域，另一端则是延伸出的（干厨）吧台台面，后方还结合了收纳空间。 

客餐厅为规则长方形，二者之间并无明显分区。 

与其“豪华”之名相呼应，这个5卧室单位采用大理石地面，并配备蒸烤箱和酒柜等配置，以彰显差异化。

先说台面，长度相当可观——鉴于它为固定装置，日后客厅软装需围绕其进行规划。  

示范单位选择摆放两把吧椅，简洁明了。 

台面还预留了电源插座，可临时充当工作台。 

台面后方还设有可隐藏的水槽，进一步完善此处的使用功能。 

若客厅设有电视，这里也可作为备菜区（尤其已预留插座，便于使用便携式电器）。  

背后的壁龛不仅可隐藏水槽，还可按需充当内外分层的收纳区域。不使用时合上门板，视觉上相当整洁利落，这点我颇为喜欢。

客厅略显紧凑，摆放L型沙发并非不可，但从示范可见会稍显局促。

我对示范单位的一大疑虑在于：大户型客厅常不摆放电视——而电视几乎是新加坡99%的家庭都会拥有（甚至依赖的）娱乐设备。 

就此格局而言，电视大致有两种摆放方向：面向入户一侧，或朝走廊一侧。 

也可在中轴设置隔断，顺势划分客餐厅——但这终究取决于个人偏好。  

本单位的阳台与客厅同宽贯通。

基于此尺度，布置方式相当多样——例如将餐桌外移至阳台，以释放客厅空间。  

在当前陈设下，餐区表现优于客区；但鉴于两者相连，最终效果仍取决于你分配给餐区的实际面积。

如图，8人餐桌已能从容安置。更大的餐桌也可行，但势必会侵占通往走廊的动线。

在继续介绍厨房之前，先来看一下“客用洗手间”，其位置紧邻入户过道。 

实际上它就是一间无淋浴的卫生间，但具备“如厕＋收纳＋梳妆”三重功能；当招待多位访客时，便利性尤为明显。  

进入厨房，可见L型湿厨区，带来更充裕的收纳。同时对面设有一条无设备的操作台，我推测更适合作为摆放各类厨电的位置。

我认为厨房尺寸相当不错，转身空间与收纳都到位。

（另外，此处所有厨房电器均由 Bosch 提供。）

虽然这里没有像小户型那样的“开口”式窗洞，但水槽旁仍设有一处可外望的窗口，多少能带来类似效果。

好在此处水槽更为宽大，不过在我看来，仍不及双槽来得实用。

通往杂物间前设有一小块空间，可作家务阳台使用——但此处无对外通风窗，晾晒衣物或有不便。

若将杂物间用作帮佣房或纯储物，则洗衣机与烘干机需改放在这一区域。

同样地，若此处同时摆放洗衣机与烘干机，理论上可在上方再加一张折叠床——但显然并非理想方案。

这里也设有公共出入口——通常用于收取送货。

回到走廊，首先映入眼帘的是紧邻厨房的浴室。鉴于已有客用洗手间，此处更可能供两间普通卧室共用。需注意该浴室无对外窗，通风全赖顶角处的排气口。

较高的层高带来明显差异——必要时甚至可容纳双层床。在此也能感受到卧室面积高于市场平均，对在意起居空间的人而言是加分项。

第二间普通卧室（与前一间相邻）摆放了一张 queen 尺寸的床，可见两侧余量尚可。

来到第三间普通卧室，示范为单人床＋书桌的组合。 

作为注重空间利用的人，我很喜欢这种不显突兀的分区处理。 

考虑到后方有一处7sqm 的AC Ledge，导致窗户仅为半扇，这里的设计依然令人满意。 

这也说明，即便是半窗的房间，依然可以呈现良好效果——就此类空间的应对方式而言，这已是我见过较佳的做法之一。 

更有趣的是，此房与随后介绍的次主卧共用一间“Jack-and-Jill”浴室。 

这间浴室同样配有半高窗（仍因背后为 AC Ledge），有助于采光与通风——不过客观而言，面积并不算大。 

走入次主卧，最抢眼的是额外配置的一处阳台。 

本单位共有3处阳台颇为少见——更有意思的是，此阳台的朝向与另外两处不同（其中一处我们尚未介绍）。

尽管先前提到我更偏好采用“哑铃”式以增强本房的私密性，但次主卧自带阳台无疑是加分项。

就空间而言，可轻松放下 queen 尺寸的床，床侧预留也足以摆放床头家具。

衣柜为常见的双扇推拉门款式——此外还配有我们在3卧室单位中见过的额外饰品收纳。 

步入主卧，会有仿佛进入独立套间的感觉。 

更具体地说，先通过一条走道进入卧室本体，再延伸至主卫。 

这条走道被巧妙地分为前段小壁龛与后段大面积收纳。 

就新盘新加坡公寓普遍收纳不足这一情况而言，这里的衣柜面积颇为可观，令人眼前一亮。 

一侧为双联衣柜，另一侧为单联衣柜——常见的“先生用小柜、太太占大柜”的戏谑在这里也适用。  

室内设计将此处规划为梳妆区——虽然空间奢裕，但对不那么讲究的人而言，这里或许更适合作为书房一隅。 

此处基本无自然采光，且毕竟位于通道上，偶尔可能受同伴走动影响；但在当下更重视在家办公的背景下，我认为这终归是个加分空间——尤其在通话时，可与卧室主体及外部走廊以门相隔，私密性更佳。   

就主卧的实际面积而言，表现令人满意，颇为宽敞。

撇开衣柜区不谈，这里足以容纳 king 尺寸的床与床侧家具——在房内行走无疑相当宽敞。

别忘了，这里也设有一处独立阳台。

最后来到主浴室。

从平面可见，主卫几乎与主卧同宽，因此得以同时容纳顶喷淋浴区与真正的浴缸。 

还提供“双台盆”配置（早晨使用尤为受用）。

浴缸尺寸并非最大，但胜在“有总比没有强”。

两侧均设有落地窗，因此无论采光还是通风都相当出色。  

Parc Komo 地段评测

Park Komo 位于新加坡最东端，因此前往 CBD 或市区等中央地带所需时间较长。

毫无疑问，打算入住此处的住户，很大一部分是在新加坡东部工作的人群（如 Changi Airport/Industrial Park 一带）。

乍看之下，周边即刻可用的配套不算多，因此项目自带 28 个商业单位无疑是加分项。

对于住在该片区的人来说，或许已经注意到早前宣布、现已建成的 Liv@Changi 商场，最初曾令周边居民颇为期待。但由于规划限制（不允许咖啡馆与餐饮）加之 Covid-19 疫情，截至 9 月商场仍空置。若开发商能够吸引到合适的租户，这一点反而可能成为 Parc Komo 的利好。

如果有车，附近有不少购物中心与主要休闲去处（如 East Coast Park），在生活所需与娱乐方面基本能够满足。  

受邻近机场高度限制，周边以低层建筑为主，不会像新加坡多数地段那样被高耸的楼群包围。

最后一点，有些人或许会对住在监狱对面感到不安。但就大体观感而言，它看起来更像一幢普通的旧商业建筑，问题不至于太大。

公共交通 

巴士站	服务巴士	距公寓距离 (& 预计步行时间)
‘Opp Changi Women’s Prison’	2, 5	97m，步行 1 分钟
‘Aft Toh Cl’	5, 29	500m，步行 6 分钟

最近的 MRT： Pasir Ris MRT – 1.7km，步行 23 分钟 

巴士线路并不算多，最近的 MRT 站也有一定距离；因此，对经常通勤的住户而言，拥有私家车几乎是必需品。

目前，前往 CBD（Raffles MRT）约需略少于 1 小时。路线为：在‘Changi Prison’巴士站乘坐 2 路约 19 分钟，下车后在 Tanah Merah MRT 转乘地铁往 Raffles MRT（车程 21 分钟）。

若搭乘公共交通前往 Orchard，有直达巴士，但耗时超过 1 小时：在‘Changi Women’s Prison’巴士站乘坐 5 路可直达 Orchard Boulevard（车程 1 小时 10 分钟）。

再次强调，若在中央区或西部工作，我认为居住于此并不划算。 

话虽如此，等到 2029 年 Cross Island Line 的 Loyang MRT 站落成后，居民可望受益。尽管时间尚早，且步行至该 MRT 站需 15 分钟多一点，但终将改善通往周边社区的便捷性。  

私人交通

主要目的地	距公寓距离 (& 预计高峰期车程)
CBD (Raffles Place)	23.2km，车程 30 分钟
Orchard Road	20.2km，车程 30 分钟
Suntec City	19.7km，车程 23 分钟
Changi Airport	4.5km，车程 8 分钟
Tuas Port (By 2040)	56.2km，车程 1 小时 5 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.8km，车程 22 分钟
Mediapolis (and surroundings)	26.6km，车程 35 分钟
Mapletree Business City	29.9km，车程 33 分钟
Tuas Checkpoint	46km，车程 50 分钟
Woodlands Checkpoint	29.5km，车程 32 分钟
Jurong Cluster (JCube)	31.5km，车程 38 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	26km，车程 32 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	26.6km，车程 28 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	11.3km，车程 18 分钟

*请注意：车程以高峰时段估算

临近道路出入口： 从 Upper Changi Road North 设置单一出入口。 

总结： 入口起始为双车道（与商业车库入口共用），随后分流至门岗区域。出口为单车道，接入双车道的 Upper Changi Road North。约 200m 处设有 U-turn。 

日常采购

杂货店名称	距公寓距离 (& 预计步行时间)
FairPrice Xpress – Upper Changi Road North	210m，步行 3 分钟
Giant – Pasir Ris Street 21	1.2km，步行 16 分钟 或 1.3km，车程 5 分钟

学校

教育层级	院校数量
Preschool (步行 1km 内)	1
Primary (车程 3km)	6
Secondary (车程 3km)	6
International School (车程 3km)	0
Junior College (车程 5km)	1
University (车程 5km)	1
Polytechnic (车程 10km)	1

补充要点

• 潜在噪音干扰

据我所知，这里整体环境宁静，尤其在国庆日之后（即不再有战机巡航）且航空旅行禁令生效的情况下。   

我曾在东部居住多年，可以证明该区确实会有一定的航空交通噪音，毕竟 Changi Airport 近在咫尺。

坦白说，低频噪声对我影响不大，因此这对我并非大问题。

若你更追求绝对安静，或想亲身感受当地的噪音情况，最好的办法是在机场重新开放后，预先到现场走访一趟，以评估自身的容忍度。

这远称不上致命问题，但在支付订金前，确实值得认真评估。 

• 周边休闲资源丰富

这一点我们常挂在嘴边。 

就本案而言，以其相对偏远的地理位置而言，周边可供休闲的选择之多，着实令人惊喜。 

较为知名的去处包括 Changi Boardwalk（及周边酒吧/小吃中心）、Wild Wild Wet（或泛指 Downtown East）、Ikea Tampines、Expo、Jewel @ Changi、一系列 Tampines Malls，以及 Tanah Merah Country Club 与 SIA Sports Club。

非高峰时段从公寓驾车均少于 10 分钟可达。 

再远一些的 East Coast Park、Punggol Waterway，以及 Bedok 一带的商场群，车程亦在 15 分钟以内。  

Parc Komo 开发地块评测

Parc Komo 的设施

多功能室	烧烤炉	用餐区
池畔平台	50m 泳道池	儿童游乐场
花园	瑜伽平台	慢跑道
吊床	池畔小亭	景观亭
水疗喷泉	休憩区	休闲泳池
儿童泳池	阅读区	户外健身
Parcel Santa	自行车停放处	健身房
水景池塘

此前已提到我对小区内配套多样性的认可，这里再谈谈它们的总体布局。  

平面图上或许略显密集，但别忘了楼栋仅有 5 层高，不会像当下许多高层新盘那样产生压迫感。   

从总体来看，配套显然是围绕楼栋间隙最大化利用而设，给人一种项目中无处不有看点的印象。 

此外，核心配套（泳池与健身房）集中布置，方便抵达；而更具私密性的设施，如 Glamping 豪华露营点或健身区域，则放在项目外缘，远离商业区与外界视线。

我一直很看重配套的合理布局，这一点在此得到了较好体现。 

儿童游乐场位于东侧角落，以尽量减少对住宅楼栋的噪音影响（毕竟这是低层项目）。

稍显遗憾的是，这里没有设置网球场——考虑到附近也缺少公共网球场，这本会是不错的补充。 

项目也没有在各楼栋分散配置屋顶设施，除非算上 963、963A 与 963B 号楼之间这一连体 3 层的小区域。

下午日晒动向分析

就下午日晒的移动而言，受影响较多的编号为 38、39、45、46、52、53、30、31、23、24、46 – 86、71 – 73、62-64、66-67。

需要注意的是，并非所有编号受影响程度相同。以 38 与 39 号为例，其为 3-bedroom 户型（3D1b），直接的西晒主要照射到混凝土墙面，因此仅在年中与年末期间较受下午日晒影响。

相对地，64 号的客厅与卧室几乎全年面向下午日晒。

如需结合户型更详细的下午日晒分析，可在这里与我们联系。

受下午日晒最少的编号

受下午日晒最少的为 80、81、88、75、76、60、61、68、69。这些编号全年亦可享受晨光。

户型配比

户型	单位数量	单位面积（sqft）
1 卧室	30	452- 484 sqft
1 卧室 + 书房	10	549 – 560 sqft
2 卧室（紧凑）	24	614 – 657 sqft
2 卧室（豪华）	78	700 – 775 sqft
2 卧室（尊享）	2	926 sqft
3 卧室（紧凑）	26	915 – 980 sqft
3 卧室（豪华）	55	969 – 1,033 sqft
3 卧室 + 书房	1	1,130 sqft
4 卧室（紧凑）	10	1,281 – 1,302 sqft
4 卧室（豪华）	20	1,410 – 1,421 sqft
5 卧室（豪华）	20	1,808 – 1,905 sqft

就户型多样性而言，这里 276 套单位的分布相当均衡。 

更直观一点说，仅 1 卧室户型就有多达 10 种不同平面布局。 

据我所见，各户型的空调机位安排较为合理；用料扎实，且全屋配备 Bosch 电器。

多数小户型已被我推测的投资者买走，意在出租给东部工作的群体（至少在疫情前是如此）。

稍后我们会谈到租赁可行性。 

最佳单位位置

好消息是，Parc Komo 周边几乎完全被有地住宅所环绕——除了加油站，以及沿 Upper Changi Road North 的部分单位。

若重视隐私，通常会避开沿主干道的 963、963A、963B 号楼。但其优势是位于 Komo Shoppes 之上，因楼层抬高，不太会被路人窥视；且当然，靠近商店与巴士站也更为便利。

鉴于 Parc Komo 的景观设计出色，选择内向单位最为理想。按惯例，更大户型多享有更好朝向，具体如 31、32、56、57 号。这些单位既享泳池景观，也与对面楼栋保持了良好的楼间距。

若更注重私密，可考虑 967、969、971 号楼外向、较低楼层的单位，这些面向 Parc Komo 的外围景观元素。

价格评述

项目名称	地契年限	TOP	平均价格（PSF）
Parc Komo	永久地契	2022	$1,484 psf
Avila Gardens	永久地契	1995	$855 psf
Azalea Park	999年地契	1996	$835 psf
Estella Gardens	永久地契	1999	$778 psf
Ballota Park	永久地契	2000	$753 psf
Carissa Park	永久地契	2001	$857 psf
Dahlia Park	永久地契	2003	$775 psf
Edelweiss Park	永久地契	2006	$787 psf
Ferraria Park	永久地契	2009	$888 psf
The Gale	永久地契	2013	$962 psf
Hedges Park	99年地契	2015	$928 psf
Palm Isles	99年地契	2015	$931 psf
Park Olympia	99年地契	2015	$836 psf
The Inflora	99年地契	2016	$1,028 psf
The Jovell	99年地契	2021	$1,266 psf

我们先从周边转售公寓的清单开始，然后再与 The Jovell（第 17 区另一近期新盘公寓）进行户型对比。

客观而言，此处较老公寓的 psf 水平相对接近。若你打算在此购置单位，请注意这些均为转售公寓，因此仍取决于当下的放盘供应与业主要价。 

别忘了，这份清单涵盖新旧项目，同一户型层级的面积会有差异——其后对应的总价也会不同。

有趣的是，所有较新的项目均为 99年地契。 

鉴于邻近可用于兴建新公寓的土地所剩无几（除非未来en bloc交易），我认为这也使得 Parc Komo 的分量更足——它是近 7 年来本区唯一（或许在相当一段时间内也是最后一个）新盘永久地契项目。 

Parc Komo 对比 Jovell（最小）1卧室单位： 

项目	户型	面积	单位 PSF 成本（新盘平均成交）	单位总价
Parc Komo	1卧室	452 平方英尺	~ $1,500	$678,000
The Jovell	1卧室	441 平方英尺	~ $1,330	$586,530

从户型来看，遗憾的是两者的空调板都位于主卧旁——意味着窗户为常见的半高窗。 

或许在这方面，Jovell 单位略胜一筹，因为它远离阳台，运行时压缩机排出的热风不至于直吹阳台。 

另外，Parc Komo 的主浴采用 Jack-and-Jill 双入口布局，而 Jovell 的则为单入口设计。

鉴于该单位仅有 1 间卫生间，双入口无疑提升了可达性——在招待客人时尤为实用（即客人无需看到你房间到底有多凌乱）。

两者面积与总体布局相当——Parc Komo 在面积上多出约 1 平方米，略占上风。 

综合可负担性与价值考量，我认为 Parc Komo 略胜一筹，毕竟其为永久地契单位。

Parc Komo 对比 Jovell（最小）3卧室单位： 

项目	户型	面积	单位 PSF 成本（新盘平均成交）	单位总价
Parc Komo	3卧室	915 平方英尺	~ $1,470	$1,345,000
The Jovell	3卧室	904 平方英尺	~ $1,148	$1,037,000

不同于 1 卧户型，两者的 3 卧布局差异明显。

两者的入户门均直接进入室内，未设置任何玄关过渡区（这点不错），但相似之处也仅止于此。 

Parc Komo 可直接进入厨房（并设有面向餐区的开口式观景窗），而 Jovell 则有一段较长的玄关走道，空间利用不算友好。 

Jovell 还有 2 处分开的空调板：一处在公共卧室外（同样导致半高窗），另一处夹在阳台与主卧之间。 

尽管主卧仍配有落地窗，但我并不喜欢压缩机靠近阳台——室内开空调时会给阳台带来不必要的热量。

相较之下，Parc Komo 的空调板布局更理想，分别位于厨房与主浴之后。

此外，Parc Komo 进入主卧的动线稍长，主浴亦与卧室本体有一定分离（视角度不同，可谓小优点或小缺点）。   

就纸面户型图而言，我更偏好 Parc Komo 的单位，其在空间与细节配置（如开口观景窗、落地窗等）上的利用更为高效。 

但话说回来，按目前价格计算，前者的 3 卧单位总价高出近 $300,000。 

进一步对比：Parc Komo 的 1 卧单位较 Jovell 高 16%；而其 3 卧单位则比对方高 30%。      

升值分析

这正是 Parc Komo 颇具看点之处。 

如前所述，Parc Komo 是本区唯一的永久地契新盘公寓。

此外，若考虑其土地竞标价为 $888psf ppr，且目前平均开盘价约 $1,400+ psf（而非此前预期的 $1,500 – $1,600），定价显得相当合理。 

尤其是考虑到永久地契项目通常较同区租赁地契项目溢价 20% 以上（Jovell 的 $1,266 平均 psf 比 Parc Komo 目前的 $1,484 平均 psf 低 17%）。

当然，我最终的担忧仍在于其地段以及后续的买方与客群吸引力。

众所周知，需求往往决定价格走向——尽管从纸面看项目素质不俗，但在可负担性方面，它无疑面临一系列竞争对手。  

就中心性或临近 MRT 而言，其地段并不占优。

此外，从总体规划来看，区域内可再开发的空间有限，难以通过新增项目进一步聚拢人气。 

归根结底，我认为本区的就业机会将是吸引定居的关键驱动因素。

一旦相关需求上升，其余独特卖点也会发挥作用，吸引买家关注这一带（即环境静谧、相对靠近大型休闲区等）。  

而对于本项目本身，若其度假式外观如期呈现，再加上紧邻的 28 个商业单位带来的便利（前提是这些商铺能够良好出租中），将更能激发兴趣。

总的来说，我认为 Parc Komo 近期在资本升值方面大幅爆发的可能性不高——尤其在旅游业停滞的背景下，而这恰是本区租赁能力的重要组成部分。  

以我所见，Parc Komo 更适合自住买家；在此语境下，若新加坡楼市未来数年持续温和上行，自住者更强的持有力与长期居住意愿，将有利于其长期升值表现。

若未来区域能吸引更多关注——无论通过就业机会，亦或项目自身更优的自住生活品质——也将大有裨益。  

我们的看法

结合我在showflat看房与分析中的所见，我再次强调，这更适合打算长期自住的买家（以充分发挥永久地契的优势），且不把资本增值作为主要依赖。 

从自住角度看，挑剔空间不大。良好的景观打造、出色的度假式氛围、高于平均的层高，以及相对较少的户数带来的私密性，都是营造舒适居住环境的加分项。

不过，项目的短板也十分明显。无论如何都不算靠近 MRT，周边配套亦相对稀少且分散。

因此，项目能否进一步提升吸引力，很大程度取决于开发商吸引到合适商业租户组合的能力。

总体而言，目标客群相当清晰。偏爱东部、已在此居住并看重私密与宁静的人群；或是在东部工作者（Changi Airport 与 Jewel）。

鉴于当前 Covid-19 情况，现在或许不是关注此区的最佳时机；但若你有更长期的视角，可以相当有把握地认为，旅行需求（也即对本区的需求）将在不久的将来回归。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。