我们评测 2025年10月 BTO 的10个推盘地点——哪一个最适合你？

2025年10月的 HDB BTO 配售是迄今规模较大的一次，在8个城镇的10个项目中合计推出约9,100套新组屋。值得注意的是，这次包括全新 Mount Pleasant 社区与 Greater Southern Waterfront (GSW) 的首批 BTO，显示 HDB 正推进至更核心的黄金地段。本次自 Ang Mo Kio 至 Yishun 共计10个地块，选择面更广：既有可能享海景的城市边缘社区，也有安静、以家庭为重心的民生地带。我们逐一来看：

1. Ang Mo Kio

推盘地块位于 Ang Mo Kio Street 81、靠近 Avenue 5。这是较大的项目之一，约有1,420套单位。提供2、3、4房式，但不设5房式。

该地块与 Ang Mo Kio 与 Yio Chu Kang MRT 站（NSL）的距离大致相当。但距离接近1公里，步行未必舒适；目前来看，较可能以短程巴士衔接。

AMK MRT 站与 AMK hub 一体化，后者是主要的民生商场；设有超市、美食广场、药房等日常所需。周边既有 HDB 社区也已相当成熟；步行范围内还能到由 HDB 经营的 Cheng San Centre 商场。 

Mayflower Primary 与 Jing Shan Primary 看似在1公里之内；且距离 AMK Hub 也相当近。另需留意，ITE College Central 与 Nanyang Polytechnic 分居地块两侧。 

作为此次规模最大的项目，若你急需中签，这里值得优先考虑。即便没有5房式，中签几率仍相对较高。且这些极可能为标准型单位、无额外限制；这是一大优势，意味着距离 AMK 核心相当近（或许一段短程巴士），而无需承担10年 MOP。 

2. Bedok (Chai Chee)

地块位于 Chai Chee，约有850套单位，户型齐全——包括2、3、4、5房式以及3-Gen。在成熟区见到新推的5房与3-Gen 并不常见，因此预计大户型需求会很强。 

交通方面，不及去年推出的 Kembangan Wave。无步行可达的 MRT 站，需以巴士衔接；Bedok 与 Kembangan MRT 站距离大致相当，并可接驳 EWL。若需 DTL，还有 Bedok North MRT 站，但距离稍远。尽管如此，一旦短程巴士至 Bedok，便可使用 Bedok Mall，以及镇中心的小贩中心、图书馆、运动中心等。若你不介意搭巴士，Simpang Bedok 及其超市/餐饮也可视为备选配套。 

结合提供5房式（Plus 或 Prime 社区从不出现5房）的事实，可基本确认这里为标准型单位。 

此处的亮点在于相对不错的中签概率（850套），并有机会获得更大的新组屋；若你错过了去年的 Kembangan Wave，这里也算是再一次争取东部成熟区的机会，且相较其 Plus 身份的对应项目，认购热度应更可控。 

Opera Estate Primary 与 St. Stephen’s Primary 很可能在1公里范围内。

3. Bishan (Street 12)

Bishan 本身就无需多言——仅有530套单位，预计竞争十分激烈。只提供2、3、4房式；鉴于地段位于 Bishan，且大致步行可达 Bishan MRT（NSL、CCL），这些单位很可能归入 Plus 甚至 Prime 类别。 

步行可达 MRT 也意味着天然可步行到 Junction 8 Mall 与社区枢纽。根据 Master Plan 2025，现有的 Bishan Town Centre 亦将焕新，增设商店、办公以及其他商业升级，并配套全新的综合诊疗所与巴士转换站。

Guangyang Primary 与 Catholic High Primary 或亦在入学范围内。 

总体而言，这是较优质的推盘点位之一；但鉴于单位不多，买家不宜抱太大希望。若你急于确定房源，建议同时申请 Ang Mo Kio 等规模较大的项目以作保障。

4. Bukit Merah (Jalan Bukit Merah/Redhill)

这是 Bukit Merah 两个地块之一，位于 Redhill/Alexandra 一带。单位数量可观（1,020套），但仅提供2房与4房两种户型；无其他选择。

位置距离 Redhill MRT（EWL）步行时间偏长，但后者距 Raffles Place 仅约3站。附近还有 Bukit Merah View Market & Food Centre、Redhill Hawker Centre，基本覆盖日常所需。Dawson 与 Redhill Close 亦设有 NTUC 超市，Gang Eng Seng Primary 与 Alexandra Primary 看似在优先入学范围。 

有些买家也会看重其距 Tiong Bahru 不远。

便捷的可达性、无大于4房的户型配置，以及 Alexandra Peaks/Vista（今年7月推出）均为 prime 项目等因素，均暗示本项目大概率相同。 

若你能接受10年 MOP 与其他限制，这里是踏入城市边缘生活的好机会。考虑到单位数较多，尤其是首次购屋者，机会不算太差。 

5. Bukit Merah (Telok Blangah – Greater Southern Waterfront)

这是 Bukit Merah BTO 的另一半地块，也可谓本轮2025推盘的焦点之一，因为它是前 Keppel Club 区域的首个 BTO，将领衔更受瞩目的 Greater Southern Waterfront (GSW) 滨水新城。 

不言而喻，这将是 Prime 项目，也是本次配售的“头号战利品”。 

这里提供870套单位，涵盖 Plus 与 Prime 项目常见的2、3、4房式。连通性极佳，步行可达 Telok Blangah MRT（ CCL）。从这里到 HarbourFront 仅一站，可通达大型 VivoCity Mall。 

更就近看，地块紧邻已相当成熟的 Telok Blangah 住宅区。道路对面现有 Telok Blangah Market、美食中心、诊所等设施。 

简而言之，新社区既可望滨水景观，又能一开始便享有各类配套，无需经历缓慢培育期。即便如此，作为未来约6,000套开发管线中的首个项目，它仍具“先行者红利”；未来数年将逐步形成新的 Pasir Panjang/Keppel 分区。 

这是“一代难逢”的机会，预计认购率会飙升。 

副作用是，原本可能选择 Queenstown 或 Bukit Merah 其他地块的申请者，或将转向此盘，从而分流这些地点的热度。 

亦需指出其并非十全十美：Blangah Rise Primary School 看似是目前1公里内唯一的小学。若你有学龄子女，请留意校网相对有限；且因10年 MOP，待可出售换屋时，你的孩子可能已过小学生年龄。 

6. Jurong East (Teban Gardens)

这里并非你能找到商场与写字楼的 Jurong East 核心。Teban Gardens 地块靠近 Pandan Reservoir，属于较为安静的飞地，距 Jurong East 枢纽不近。仅有620套单位，但户型齐全：2、3、4、5房式与3-Gen，因此应为标准型项目。

此区仍需较多发展，但相关规划已在进行中。未来将有一座 Jurong Region Line（JRL）车站——Teban MRT——预计于2028/29年启用，届时可连接 Jurong East。在此之前主要依赖巴士，一些路线通往 Clementi MRT（及 Clementi Mall）或 Jurong East。 

Teban Gardens 社区内自有市集、美食中心与邻里商店（Teban Gardens Market & Food Centre、超市等），可满足日常所需。但在休闲或大型零售方面，居民多半仍需依赖巴士前往 Jurong East。 

学校方面，Pandan Primary 先前位于 Teban，后并入 Fuhua；目前最近的小学位于 Jurong/Clementi（如 Fuhua Primary、Yuhua Primary、Qifa Primary——均在数公里内）。但我们暂未见到在优先报名范围内的学校。

环境是一大正面因素：邻近 Pandan Reservoir，部分单位或享绿意与滨水景观；水库旁的公园连接道也很适合慢跑或骑行。 

尽管当前便利度不算突出，但在更绿意的环境中提供更大户型；对于无法在愈发昂贵的 Jurong East 取得单位者，这里或具吸引力——以短程巴士即可到达同类配套，同时节省不少成本。 

7. Sengkang (Fernvale)

地块位于 Fernvale（Sengkang 西部），规模较大，提供1,030套单位。户型为2、4、5房式与3-Gen（无3房）。亦设有 Community Care Apartments（CCA）；这是我们在2025年见到的唯一一批 CCA。在我们看来，此地块更偏向年长群体：CCA 与3-Gen 同住的组合对乐龄家庭友好。 

户型组合加上边缘位置，意味着这是标准型项目。 

如果你习惯使用 LRT，连通性算是不错。Kupang LRT 位于 Sengkang 西环，终点为 Sengkang MRT 站（NEL），可便捷抵达 Compass One 商场。另若你开车，不同于许多新近 BTO，这里不是 car-lite 住宅区，停车位预计会更多。在无步行可达 MRT 的情况下，这将有所帮助。 

虽说 Sengkang 非成熟社区，但 Fernvale 本身配套颇为齐备。Seletar Mall 似乎在步行可达范围内，并设有超市；短程巴士也可前往 Greenwich V 等选择。选项不算太多，但对大多数家庭已足够。

Fernvale Primary 与 Sengkang Green Primary 似乎在1公里内。整体而言，这不是最“抢眼”的项目，却是与父母同住、并希望控成本者的强力选择。 

8. Toa Payoh (Mount Pleasant Crest)

这或许是仅次于 Greater Southern Waterfront 的第二个“吸睛”推盘。该地块为新社区 Mount Pleasant 的首个项目，位于 Thomson Road 上前警察学院的一部分。项目规模较大，共1,350套，提供2、3、4房式；另包含270套租赁单位。 

此处部分单位将采用开放式概念的“white flat”布局——最早见于 Crawford Heights；开放式平面使单位更具可塑性。 

鉴于 Toa Payoh 的位置，以及可步行至未来的 Mt. Pleasant MRT 站（TEL），此地块至少会是 Plus。该线将直接联通 Orchard、Marina Bay 与 East Coast（如 Marine Parade）。地铁站很可能会在组屋完工时同步启用。 

CHIJ Primary 看似在1公里内；即便社区全新，HDB 已表示会在项目内配置小贩中心与超市。此外，该地块距 Toa Payoh Central 约5分钟车程（巴士或几站 MRT），可享银行、诊所、图书馆及镇中心的完备配套。沿 Thomson Road 下行即至 Novena，可达 Velocity、Square 2 等商场及医疗设施（Novena Medical Hub、TTSH 医院）。因此虽为“新”社区，几乎无需等待配套“起量”——大多已然到位。 

一项优势在于单位数量相对可观（逾1,300套），相较于如 Bishan 等超小体量、高需求盘，中签率略有改善。但竞争仍然激烈。

9. Yishun (Chencharu)

Yishun 本轮有两个地块。Chencharu 是较大的一个，位于 Yishun 北部、靠近 Khatib MRT（NSL）。提供810套单位，户型齐全涵盖2、3、4、5房式。 

该地块紧邻 Peiying Primary School，亦非常靠近前 ORTO 休闲园（正重建中）。鉴于设有5房式，可确认为标准型项目。 

步行可达 MRT 将使其在所有标准型项目中颇受欢迎；且需注意，本轮仅有三个项目设有5房（另两者为 Bedok 与 Jurong East，见上）。但同时也应看到，从 Khatib MRT 前往更中心地带的通勤仍较久——至 Orchard 与 Raffles 约需半小时或更长。尽管如此，直达市区的地铁线路仍具显著优势。

配套方面，Khatib 自有邻里中心——Khatib Central，设有巴刹与食阁。亦有超市（Khatib MRT 设有 NTUC FairPrice），以及便利店、理发等常见民生业态。休闲方面，地块靠近前 ORTO 休闲园，该地翻新后或为区域带来更多设施。但总体而言，这里仍属发展中、非成熟地带，若需更丰富的零售或休闲，仍可能需要外出。 

像 Yishun 这类尚未成熟的边缘地区，5房的申请率往往较高，因为这里的大户型最为可负担。希望购买更大空间、又不想承受更中心地段的限制或高价的首次购屋者，可能会瞄准这里。因此，尽管不是“头条盘”，我们仍建议对5房的竞争强度有所心理准备。 

另一优势：作为 ORTO 重建周边的先行者，你或将见证社区的演进——该用地上可能出现的新设施或公园，未来都将惠及居民。 

10. Yishun (Yishun Ave. 6)

这是一处较小的 Yishun 推盘，提供560套单位，且组合较为少见：仅有2房与4房。整体来看，这是一个要素“参差”的地块，但应为标准型项目。 

虽无邻近的 MRT 站，但本地生活配套非常强。地块坐落在住宅区中，且在1公里内有三所小学：Xishan Primary、North View Primary 与 Huamin Primary。Yishun Park（设有大型游乐场）距离不远，提供开阔户外空间。周边还有 Junction 9 与 Wisteria Mall 等小型商场，均设有超市；且短程巴士即可到达 Northpoint City。因此即便缺乏近距 MRT，这一缺点可能并不明显。 

邻里环境，尤其在社区会馆一带，可谓民生舒适的典范。总体而言，我们认为这足以弥补前往 MRT 站需搭一程快巴的不足。 

此地块可能不够“显眼”，尤其对不熟悉 Yishun、难以识别其配套强项的人而言。也正因此，尽管单位较少，首次购屋者反而很有机会在此取得4房。

总体来看，本次10月推盘可谓“各取所需”。 

若你追求中心性，Bishan、Mount Pleasant 或 Bukit Merah 是显然之选；但请准备好面对 Plus/Prime 限制与极端激烈的竞争。 

若你需要空间与灵活度，Bedok、Jurong East 或 Yishun（Chencharu）是5房“藏身”之处。

若你只想尽快中签、早日上岸，Ang Mo Kio 与 Sengkang 提供了更大的单位池。更多后续或新加坡房地产市场资讯，欢迎关注 Stacked。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。