New Launch Condo Reviews
NYON 公寓评测：娘惹风格精品公寓
December 23, 2020 11 min read
东部一座独具一格的项目
NYON 适合那些希望居住在设计上与众不同，同时又能靠近工作（因临近 Tanjong Katong MRT）与娱乐（East Coast Park）的人士。
| 项目： | NYON |
|---|---|
| 区域： | 15 |
| 地址： | 12 Amber Road |
| 地契： | Freehold |
| 单位数量： | 92 |
| 占地面积： | 28,409 sqft |
| 发展商： | Aurum Land |
| TOP： | Sep 2022 |
为了让不太熟悉东部的读者更好理解，加东这一文化底蕴深厚的社区曾遍布椰林，并以富裕的土生华人和欧亚人所拥有的海边洋房与战前店屋而闻名。如今，这些店屋仍以其精致的图案与缤纷的立面屹立不倒，而许多洋房已让位于高层公寓。事实上，Aurum Land 收购多处有地住宅以兴建 NYON，也意味着 Amber Road 上仅存的有地住宅地块终于走入历史。
借势其与众不同的周边文脉，NYON 之名灵感来自“Nyonya”（娘惹）一词，这是土生华人群体常用的自称。除了名字之外，NYON 也是一个以娘惹为主题的项目，许多鲜明的设计元素都在向这一地区的历史致敬。虽然它并非该区首个娘惹风格项目（Marine Parade 的 Straits Mansion 就会让人想起），但我认为 NYON 的诠释更为到位，稍后我会详细谈到其特色。
除了深厚的文化底蕴外，NYON 位于 Amber Road 的位置也可谓相当方便。作为在第 15 区生活一辈子的人，我或许会有点偏爱。但在我看来，新加坡能同时提供这种便利性与生活方式的区域并不多。East Coast Park 仅需步行 5 分钟（400m）即可到达，而 Marina Bay Financial Centre 与 Changi Airport 则分别位于两个方向，开车仅约 10 分钟。随着 Thomson-East Coast Line (TEL) 预计于 2023 年完工，Tanjong Katong MRT 距离 NYON 仅约 3 分钟路程，将为住户带来更多便利。
近几年，Amber Road 一带随着新盘不断推出而升温。2018 年的 Amber 45（已 TOP）之后，Amber Park、Coastline Residences 与 NYON 相继登场，这些皆通过集体出售获得地块。
让我们来看看，这个永久地契项目的其他特质，是否足以让它成为值得考虑的选择。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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NYON 公寓内部导览
Amber 一带其实不大，仅由 2 条平行道路（Amber Road 与 Amber Gardens）组成，各约 500 米长，整个区域点缀着多座高层公寓。
NYON 是一个 92 户的小型项目，位于 Amber Road 的尽头（或起点，取决于你的行车方向），紧邻我几个月前刚评测过的Amber Skye。
让你有个参照，NYON 并非 Amber Road 上最大的项目，这里以地标型的 The Sea View（377,657 sq ft）与 One Amber（249,212 sq ft）等为主。就新盘而言，Amber Park 最大，达 213,675 sq ft，几乎是 NYON 的 9 倍。
因此，NYON 并不打算以“设施最齐全”的公寓自居。与许多 Aurum Land 的其他项目一样，它更专注于一个核心概念，并努力以雅致而令人向往的方式呈现。在这里，主题完全围绕娘惹文化，适合真正热爱加东的买家。NYON 的设施分布在 1 楼与 14 楼，我先从前者说起。
从门岗开始，你会注意到车道分为 2 条，一条供住户驶入地库车场，一条供上下客使用。以 92 户的项目而言，这样的规格相当不错，尤其是旁边地块更大的 Amber Skye 也仅设置了单车道。这里实行 1:1 车位配给，停车预期不成问题。此外，我也预期不少单位会出租给更偏好使用 MRT 的租户（车站就在几步之遥）。
上下客区相对朴素，谈不上气派。公平地说，鉴于用地有限，我本来也没有太高的期待。值得称道的是，娘惹元素从这里便开始渗透，预计会以娘惹风格的马赛克砖作包覆。
上下客区将引导住户进入我认为是 NYON 最令人印象深刻的空间——漂亮的庭院（Courtyard）。它让人联想到加东旧时的娘惹宅院，配以雕塑感的楼梯与垂吊绿植。我始终相信第一印象很重要，因此这处空间也弥补了上下客区略显平淡的不足。
有时从模型图里不易分辨，这里是一张渲染图，展示庭院空间的预期效果。
还会有一条有顶走道一路通到侧门。如果觉得眼熟，那是因为 NYON 的设计确实考虑周全。通过使用低碳钢与百叶，这里以现代手法演绎了传统的五脚基走道，我很欣赏目前为止对细节的讲究。
到了这里，你大概也不会对会所（Clubhouse）的主题感到意外了。从马赛克砖到灯具与立柱，都能看到娘惹元素的影子。
它基本上是一个位于项目侧边的独立“小屋”，紧邻 16@Amber 与 King’s Mansion。
针对孩子，1 楼设有树屋游乐场，14 楼还有一处儿童活动区。鉴于 NYON 的用地较小，自然不宜期望过高；何况 East Coast Park 也只需步行 5 分钟，你的孩子在那里玩耍或许更尽兴。
同样值得一提的是，他们尝试以更契合整体设计的风格来打造设施，而非常见的五彩塑料外观，这点我很欣赏。
我对 NYON 的另一处喜爱是马赛克泳池。灵感源自娘惹 kebaya，这条 30m 的泳道可谓新盘中较为独特者之一。虽然不及 The Hyde 的星座泳池那般“酷”，但也颇具辨识度。
以当今市场而言，30m 的泳池并非最佳规格，但鉴于 NYON 是一块小地上的精品项目，准买家需要理解这种限制。作为对比，紧邻的 Amber Skye（108 户）拥有 48m 泳道，而 16@Amber（40 户）的泳池大概不到 20m。
不论如何，只有 92 个单位，我很难想象这里泳池的大小会成为多大的问题。
更好的是，泳池并不直接面向 King’s Mansion 的住宅楼，因此有不错的间距与缓冲空间。
泳池周边也会配置多处日光躺椅平台，主池旁还有小型凉亭池与按摩池（Jacuzzi）。
BBQ 炉也位于泳池旁，可谓最理想的位置。孩子可尽情戏水，大人则在一旁边烧烤边叙旧。且该处设有顶盖，既能遮阳也能避雨，相当贴心。
接着是 14 楼的空中花园（Sky Terrace）。这里配置了多样设施，借高处视野以提升体验。
健身房（Gymnasium）面积看起来还不错，高挑的层高更是令空间感倍增。
此外还有户外健身区，可与健身房形成互补，缓解高峰时段的需求。更妙的是，健身房朝向有局部海景，让你在跑步机上也能稍稍疗愈身心。
同样享有这些局部海景的，还有恰如其名的 Seaview Patio 与 Sitting Room，我相信都会是你下班后放松的好去处。
14 楼另一端则是 Sky Dining 露台，配备烹饪设备与一张可容纳 18 人的长桌。若能如期呈现，这将会是一个极具气场的会客空间。鉴于整个项目仅 92 户，我想预订（节庆假期除外）应不至于太难。
最后，谈谈我对 NYON 整体外观设计的看法。坦白说，从外面看，它的立面并非最具辨识度的那种。
只有当你走近细看，才会发现处处用心。
比如阳台上的娘惹风格瓷砖。
或者庭院中的精致细节。
最后，模型中点缀的小人偶也挺有趣。虽然这对项目最终落成并无影响，但确实让我感受到一丝俏皮。
现在，让我带你看示范单位！
NYON 公寓 3 卧室评测
NYON 的 3 卧室有多种户型，甚至同一堆栈也有不同。示范单位为 Type C2，位于 Stack 5 的大多数双数楼层。此处 1,216 sqft 的单位包含客厅上方 14 sqm 的挑空，唯独 15th 层单位无挑空，面积为 1,066 sqft（已以 $2.68m 售出）。公共区域铺设大理石，卧室为木条地板，这是当下公寓常见的用料。
步入 3 卧室单位，你会先经过一处稍长的玄关。这里已预置一些收纳柜，如有需要也可增设更多收纳，或做一张出门前穿戴的长凳。
右侧即为厨房，符合预期为封闭式配置。配备 Bosch 电器，包括抽油烟机、烤箱、独立式冰箱以及分体式洗衣与烘干机。
我稍有微词的是，NYON 所有单位（包括这样的较大户型）都不提供明火灶具，本户将配置 3 区电磁炉。另外一个小挑剔是所选的 Bosch 品牌，就目前 NYON 的价位而言，我认为略偏大众。水槽由 Carysil 提供，龙头为 Gessi。部分 3 卧室还会配备 Vintec 酒柜。
这里也配有 Tomal 的净水龙头（与The Hyde 相同）。这在其他项目中几乎见不到，可见其细致用心。
厨房好处在于上下柜相当充足，收纳就手。
但不那么理想的是，厨房本体偏小，即便有开口窗，有些人仍会觉得稍显局促。
不过话说回来，之所以显得较小，很大程度是因为这里保留了完整的后阳台（yard），并设有佣人房与 WC。
还配有窗户，可确保良好通风，不论是供佣人使用还是堆放杂物，都不易受潮生霉。
在新加坡，高房价使后阳台与杂物间不幸成为“牺牲品”，因此对能负担额外面积的买家来说，这是个令人欢迎的配置。
总之，虽然牺牲了一部分厨房空间，但从实用角度看，拥有 yard 也很重要——某种意义上，你在这里兼得两全。
如果要说哪个空间让我疑问最多，那大概是餐区。与多数示范单位一样，这里采用了卡座以最大化座位数。你的家具选择很关键，它会决定这里到底能坐 4 人还是 6 人。
主要问题在于需要为从大门进入与通往卧室的通道留出空间。或者，你也可以更有创意一些，把客厅移到上方的平台，这样餐区会大得多（若你经常招待宾客）。
接下来，我来展示这个 3 卧室单位中最亮眼的部分。
俗话说一分钱一分货，这里 6 米的挑高客厅正是最好例证。就我个人而言，我很喜欢双层挑高；而 6 米的高度，绝对是我所见中最高的之一。作个参照，市面上多数双层挑高一般在 4 – 5 米之间。
非双层挑高单位的层高为 3.25 米，本已高于市场平均的 2.8 米。
双层挑高带来诸多可能。如果你之前来过示范单位，客厅内这座家具平台或许对你来说是新配置——它只是几周前才装上的。
虽然你几乎总是在为“空气空间”付费，但至少 NYON 的这处挑空是非常可用的。当然，你也可以不做平台，把空间留给电视柜与茶几。不过，这个家具平台也很实用——他们在此打造了一处温馨的学习/办公角。随着居家办公在不少公司继续实施，这一空间有助于实现“动静分区”。若是我，我大概会把这里打造成舒适角落，放个懒人沙发，手边一本书，再配点背景音乐。
或如前所述，它也能成为另一个客厅（虽说更紧凑但更温馨）。
提醒：前 6 位买家，发展商将免费提供这座家具平台！
如你所见，这里的客厅并不是最宽敞的。纵深还可以，放一张 4 人沙发问题不大；但横向就没那么理想了。尤其当装了家具平台后，空间显得偏窄，几乎难以摆下茶几。
不过，挑高在这里确实派上用场——并不会像普通层高那样显得压抑。大量引入的采光也大大增强了通透感。
从这里你或许会想，楼梯这样放，电视该往哪儿摆？
他们也给出了解法，可在这里安放电视，虽说会牺牲此前楼梯的那种利落感。
阳台为长方形，面积并不算大。好处是室内可用面积更多，我相信这对多数买家更理想。阳台长度与客厅、卧室 3 及主卧相连，三处空间都能无缝连接户外。若你愿意，沿栏杆放上几张吧椅，一边看景一边喝咖啡也不成问题。
正如示范模型所示，这里的地砖也融入了娘惹风格，体现出项目设计上的用心。
来看卧室 3，第一个公共卧室。面积 10 sqm，以当今市场来看属中规中矩——放一张 Queen 床较为合适。若你需要梳妆台或小型书桌，建议改用单人床会更妥当。
一如既往，高于平均的层高在视觉上起到了很大作用。
提供的双扇衣柜亦带有 NYON 的图样，有助于在住户之间形成某种“识别性”。如果你不喜欢，则可能需要另想办法，因为浴室里也会出现这一元素。
这间房的一个独特之处在于可延伸至阳台，通风与视野更佳。
卧室 2 同样为 10sqm，与本项目多数卧室一致。放一张 Queen 床也很合适。
衣柜同样带有 NYON 独特图样；此外，本房也有落地窗（但并非整面墙满宽），自然采光充足。
此房虽不像其他房间那样可直通阳台，但它也有“妙招”：由于卫生间采用“Jack-and-Jill”双入口设计，它可以被视为带卫浴套房。
因此，借由 Jack-and-Jill 概念，你可从卧室 2 与公共走道双向进出。配置包括 Laufen 挂墙式坐便器，Gessi 龙头与花洒。
请注意，这里没有窗户，因此需依赖机械通风，也要留意霉菌滋生的问题。
与衣柜类似，浴室洗手台下方的抽屉也有 NYON 的标志性图样。
最后来到主卧，连同主卫合计 17 sqm。尺度舒适，必要时可放下 King 床；若用 Queen 床，则可留出空间摆放梳妆台或床头柜。
与其他房间相似，衣柜上也有 NYON 的小图样。这里的衣柜为常见的双扇款式，右侧另有一只较小的柜子。
房间设有落地窗，采光充足，并有一扇小门通往阳台。对于不想在卧室再“付费”一个阳台的买家而言，这已经足够理想。
主卫大小同样中规中矩，配置与公共浴室大致相同。不同之处在于配有顶喷花洒，这基本已成为主卫的“标配”。
主卫也设有窗户，天然通风始终令人欢迎。
虽是小细节，但我也喜欢 WC 右侧那个小杂志架——很适合仍钟情纸本阅读的人。
NYON 公寓 1 卧室评测
NYON 的示范单位是本项目唯一的 1 卧室户型，占 6 个堆栈中的 2 个，而且都拥有更“优质”的局部海景。484 sq ft 的面积在当今市场属于紧凑型。公共区域铺设大理石，卧室为木条地板。
进门有一小段玄关，整体而言我认为有些浪费。当然，你可以摆个小型玄关柜或自行做内置柜，以增加收纳空间。
除此之外，我踏入单位时的第一感觉是，通道相比市面上类似的 1 卧室略显狭窄。
但其实自有原因——你会发现，这里的厨房台面与收纳比多数竞争对手都更多。发展商把开放式厨房两侧都利用起来，使其成为功能性更强的 1 卧室厨房之一。
虽然两人背靠背操作会有点挤，但我想经常下厨的人会更偏好这样的布局——甚至可以把它封起来！
这里配备 Bosch 电器，包括 2 区电磁炉、抽油烟机、烤箱、嵌入式冰箱，以及 Gessi 厨房龙头。隐藏式冰箱令整体观感更简洁，不过一旦坏了，处理会更麻烦。
与 3 卧室一样——若要挑剔，我会说电器品牌的选择。并非说 Bosch 不好，但就我个人而言，它更偏大众；若能采用 Bosch 的高端子品牌 Gaggenau，或许更令人眼前一亮。
我也很喜欢他们连 1 卧室都配了净水龙头——这有别于大多数项目的做法。你可以说“大户没享到特别待遇”，但我更愿意把它看作小户的额外福利。
更为难得的是，餐区出乎意料地宽裕。不同于有些项目仅能勉强容下一张两人餐桌，这里坐 4 人也相当从容。
另一个小巧思是全屋 3.25m 的层高——这大概能轻松胜过市场上绝大多数项目。高挑层高带来更强的空间感——而且不用额外加价！
客厅内沙发与电视的距离也算适中，但与更大户型相比，自然谈不上“宽绰”。
他们甚至还“挤”出了一处迷你吧台。虽说这是软装示意，但也说明只要发挥创意，空间依然可被巧妙“抠”出来。
如同当下新盘的趋势，单位普遍配有阳台。NYON 的 1 卧室阳台相较其他项目更为小巧——你可以对比One Holland Village 阳台有多大。所以若你偏好在 1 卧室中获得更多室内可用空间，NYON 会是不错的选择。
尽管尺寸不大，通过巧妙设计，你仍可摆下两张吧椅，远眺那抹局部海景。哦对了，若你还没注意，这里的地砖同样采用了娘惹风格。
阳台也延伸至主卧，这在市面上的 1 卧室并不常见。最大优势当然是，起床即可无缝享受阳台景致。
1 卧室主卧的窗户通常为半高，因为空调机位多放在那里。这里发展商则把空调机位“推”到结构墙后角落，使主卧获得通往阳台的落地推拉门——很聪明的做法。
主卧本身为 10sqm，属中规中矩，因此可舒适地放下 Queen 床。按惯例，单位配有双扇推拉衣柜，并带有 NYON 独特图样。
主浴室面积 5 sqm，同样属平均水平。可见 Laufen 的挂墙式坐便器与台盆，以及 Gessi 的顶喷花洒。这些如今基本是标配，尤其在这个价位的项目中更是如此。
需要注意的是，这里没有窗户，因此没有自然通风。
与常见做法一致，这里浴室设有双向出入口，可从卧室与起居区进入。
NYON 位置评测
随着 Tanjong Katong MRT 即将通车，步行几分钟即可抵达，将为已具备极佳连通性的 NYON 再添一重便利。
NYON 属于更广义的 Katong / Mountbatten 区域，19 与 20 世纪时，这里以富裕的欧亚人、土生华人与华裔印尼人的海滨洋房聚落著称。如今多数已被拆除，但若你有兴趣，Chapel Road 有一栋漂亮的战前装饰艺术风格洋房，标价 $19m。
该区域一直深受买家欢迎——2019 年的 PropertyGuru 调查发现，每 3 位买家中就有 1 位希望在 District 15 置业。
District 15 实际上从 Siglap（我们在此评测了“上了年纪”的Mandarin Gardens）一直延伸到Dunman Road 与 Tanjong Rhu，沿着未来的 Thomson-East Coast Line 分布了 6 个 MRT 站。这里以私宅为主，例外是建在填海地上的 Marine Parade 区域约 ~8,000 套 HDB（上世纪 70 年代初建成）以及 Haig Road 上的少量楼栋。
就公寓而言，District 15 最具声望的 3 个地段分别是 Tanjong Rhu、Meyer 与 Amber。三者之中，Tanjong Rhu 与 Meyer Road 更靠近市区，并拥有最多正面海景单位，但 Tanjong Rhu 的项目混合了 99 年地契与永久地契。
虽然 NYON 离市区稍远，但距离 Marina Bay Financial Centre 仅 10 分钟车程，并且离 ECP 出口最近。前往 Bugis Junction 或 Suntec City 的离峰车程也不超过 10 分钟。
NYON 的吸引力在于它与各类配套的近距联系，这是 Meyer 与 Tanjong Rhu 所不具备的，理由如下。
配套与便利
杂货/超市
| 杂货店/超市 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Fairprice – Parkway Parade | 2km, 5-min drive |
| Cold Storage – Parkway Parade | 2km, 5-min drive |
| Fairprice – Marine Parade Central | 2.5km, 6-min drive |
购物商场
| 商场集群 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Parkway Parade | 1.1km, 15-min walk |
| 112 Katong Mall | 1.2km, 15-min walk |
| Katong Shopping Centre | 700m, 10-min walk |
| Kinex | 1.9km, 25-min walk |
| Kallang Wave Mall | 4.1km, 9-min drive |
| SingPost Centre | 2.9km 9-min drive |
附近最受欢迎的商场无疑是 Parkway Parade，开车 5 分钟即可到达。你可以在此找到 Cold Storage 与 NTUC 等日常所需的超市。颇有意思的是，方圆 500m 内就有 3 家 NTUC，另两家分别在 Marine Parade Central 与 Katong V Mall。
在 Parkway 一带，银行网点也极为齐全。我妈常说，几乎所有吸收存款的银行都能在 Parkway Parade 或附近找到。商场内有 UOB（含 Wealth 与 Privilege Banking）、DBS（含 Treasures）、OCBC Premier Banking、HSBC 与 Citibank。周边还可见 OCBC、Maybank、Standard Chartered，甚至 State Bank of India 与 Bank of China。
孩子的课外与补习也不愁——Marine Parade 是补习培训的聚集地；相信我，我从 5 岁起的多数周末都泡在这里。
距离 NYON 最近的商场其实是 Katong Shopping Centre，它在 1973 年开业时曾是新加坡第一座空调商场，如今则更以仲介与已停业的 Teo Heng KTV 而闻名。
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 小学（3km 车程内） | Tanjong Katong Primary School (1km), CHIJ (Katong) Primary, Haig Girls’ School, Kong Hwa School, Tao Nan School, Canadian International School |
对于有学龄子女的家长，周边有多所蒙特梭利与幼儿园可选。Canadian International School 与 Tanjong Katong Primary School 均在 NYON 1km 范围内。
在第 15 区，大家最想“拼”的小学通常是 Tao Nan School（本人亦为校友），不过 Amber Skye 落在 1–2km 距离范围内，CHIJ (Katong)、Haig Girls School 与 Kong Hwa School 亦然。
至于大学前教育，Victoria School 与 Victoria Junior College 开车约 3 分钟可达，而 Dunman High School（我同样是校友）约 5 分钟车程。
公共交通
| 巴士站 | 服务路线 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Opp Tg Katong Rd Sth P/G’ | 36, 48 | 160m, 2-min walk |
| ‘One Amber’ | 10, 10e, 12, 14, 14A, 14e, 32, 36, 36A, 36B, 40, 48, 196, 196A | 450m, 5-min walk |
最近的 MRT： Tanjong Katong (Thomson-East Coast Line – 2023) – 2 mins walk, 150m
由于距离 Tanjong Katong MRT 正式通车还有约 3 年，这段时间内，前往 CBD 的人群（这里的主要住户群体）主要依靠巴士。最近的巴士站有 36 与 48，可驶入 ECP，通达 Suntec City、City Hall、Dhoby Ghaut 与 Newton 等地。
至于 Downtown 一带，你需要稍走远一点，到 One Amber 公寓外的巴士站，那里有多条巴士可达 Raffles Place 与 Shenton Way，至 MBFC 与 Asia Square 步行即到。
未来，搭乘 TEL 7 站（约 14 分钟）即可到 Shenton Way 站，那里有 Marina One、UIC Building 等甲级写字楼；4 站（约 8 分钟）可到 Gardens by the Bay，在那里你能看到“正牌”的超级树，而非这里略显逊色的版本。
私家交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及预计早高峰[0830] 车程） |
| CBD (Raffles Place) | 11.0km, 15-min drive |
| Orchard Road | 12.4km, 19-min drive |
| Suntec City | 8.5km, 10-min drive |
| Changi Airport | 11.5km, 10-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 48.2km, 50-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 7.3km, 22-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 19.1km, 20-min drive |
| Mapletree Business City | 17.8km, 19-min drive |
| Tuas Checkpoint | 38.0m, 35-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 31.8km, 31-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 26.1km, 28-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 30.9km, 31-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 14.4km, 15-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 24.1km, 27-min drive |
就近道路出入口： 2 个出入口——其中 1 个直接通往 ECP（Changi 方向），另一条沿 Amber Road 前行，左转两次至 Amber Gardens 即可上 ECP（City 方向）。此外，你也可从这里前往 Tanjong Katong 与 Marine Parade。
小结：
由于 ECP 几乎就在 NYON 旁边，从这里驾车前往多数地点的时间相当可观——尤其是通往滨海南核心一带。即便你没有车，未来的地铁与已相当密集的巴士网络，也能让你在新加坡各处通行无碍。
开发团队
发展商
Aurum Land 是建筑巨头 Woh Hup 的地产开发部门，Woh Hup 是新加坡最大的建筑公司之一。其代表性地标作品为数不多的公司能匹敌——从 MacDonald House 到 Gardens by the Bay 与 Jewel Changi Airport；而且作为本项目的主承建商，你也可以对 The Hyde 的品质感到放心。
至于 Aurum Land，他们以审美出众的精品项目闻名，如 Mount Sophia 的 1919、Pasir Panjang 的 The Orient，以及靠近 Botanic Gardens 的The Asana。公司由 Michelle Yong 领导，她以细致与前瞻著称，也创办了健身与身心健康中心 Core Collective 以及联合办公空间 Found8。
建筑设计
当然，没有 Park + Associates Architects 的出色工作，NYON 的概念也不会如此完整。该事务所由 Lim Koon Park 于 1999 年创立，起初专注于有地住宅设计，至今仍然如此。除有地住宅之外，Park + Associates 也成功拓展出多元客户组合——从与 Aurum Land 合作的 1919 与Three 11，到 Ritz Carlton、Marriott Petaling Jaya，再到 Nanyang Girls High School。
施工
NYON 的一大后盾在于其背靠 Woh Hup——目前在 BCA 评级中排名第 1。
| Year | Name (projects done in the year) | Average CONQUAS score | Percentile Rank | Minimum CONQUAS score | Maximum CONQUAS score | 2019 Private Housing Average |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 – 2019 | Woh Hup (Pte) Ltd | 96.2 | 95% | 94.1 | 99.3 | 91.5 |
| 2019 | Woh Hup (Pte) Ltd (1) | 96.2 | 92% | 96.2 | 96.2 | |
| 2018 | Woh Hup (Pte) Ltd (4) | 98.0 | 96% | 97.3 | 99.3 | |
| 2017 | Woh Hup (Pte) Ltd (2) | 95.9 | 93% | 95.6 | 96.3 | |
| 2016 | Woh Hup (Pte) Ltd (5) | 95.6 | 96% | 94.1 | 97.7 | |
| 2015 | Woh Hup (Pte) Ltd (3) | 96.6 | 98% | 96.3 | 97.1 | |
| 2014 | Woh Hup (Pte) Ltd (3) | 95.3 | 93% | 95.0 | 95.5 | |
| 2013 | Woh Hup (Pte) Ltd (2) | 95.8 | 98% | 95.6 | 96.0 |
Stack 分析
项目总平面图
| Courtyard | Club House | 凉亭（Cabanas） |
| Mosaic Pool | Jacuzzi | 儿童泳池 |
| BBQ 炉 | 日光躺椅平台 | 洗手间与更衣室 |
| 淋浴间 | 草坪 | 游乐场 |
设施分布在 1 楼与 14 楼，强烈的娘惹元素被雅致地融入各处，从庭院到马赛克泳池与会所皆是如此。
NYON 并不试图成为“全配套”公寓；它要做的是一座具备基础设施、但用心打造体验的公寓。我认为它做得不错，尤其适合喜欢邀请朋友来“酒酌与用餐”的买家。这里有多处用餐空间，Sky Dining 甚至设有 18 人长桌。
喜欢运动的住户，需要接受 30m 泳道与相对较小的健身房。考虑到发展商手上只有 28,000+ sqft 的地块（比某些洋房还小），这样的配置也算可圈可点。
单位组合
户型 | 面积 | 单位数 | 管理费 |
| 1BR | 484 sqft | 28 | $375 |
| 2BR | 721-915 sqft | 36 | $450 |
| 3BR | 1,055-1,615 sqft | 28 | $525 |
NYON 的单位组合简洁，1、2、3 卧室比例相当均衡。1 与 2 卧室的面积属平均水平，3 卧室则略大于市场均值。
Amber Road 一带颇受家庭买家欢迎，因此发展商选择略大的户型并不意外，许多 3 卧室还配有双层挑高。颇有意思的是，NYON 的“邻居”Amber Skye（我在 9 月评测过）同样有不少双层挑高单位。大概是东海岸买家的共同偏好吧……
管理费方面，确实比大众型项目要高，但考虑到其精品且更为精致的定位、以及整个项目仅 92 户，我认为仍算合理。
最佳堆栈（Stacks）
项目整体朝向为南北向，尽管 Stack 5 与 6 的部分单位会面西。南北朝向在阳光充足的新加坡一向理想，买家普遍会避开炎热的午后西晒。
景观最佳的堆栈是拥有局部海景者，其中 Stack 4 与 5 表现最佳——从 5/6 楼起海景应当不错。虽然 Stack 2 与 3 方位相同，但前方有另一座公寓——11 层高的 16@Amber。所幸 16@Amber 的楼体与 NYON 呈垂直角度，因此并不会真正遮挡 Stack 3 与 2。
至于 Stack 1 与 6，则面向 King’s Mansion 与 Amber Park 的设施一侧。景观称不上理想，尤其是 King’s Mansion，如今的外观已相当老旧。
午后西晒分析
这里的堆栈多为东北朝向。Stack 01 与 06 在 4–9 月约半年时间里，午后西晒最为明显。
Stack 05 的公共卧室 2 几乎全年都会受到午后日照影响，因为其朝向为西南。
为减轻影响，发展商将在窗前安装铝制穿孔格栅，用于遮阳与私密性保护。
此外，紧邻的 Amber Skye 也可能足够接近，从而在一定程度上挡住午后阳光。
Stack 02–05 的起居区仅在 11–2 月期间会受到间接午后日照影响。
西晒最少的堆栈
鉴于朝向为西南，Stack 02–04 的午后西晒最少。这些堆栈亦可在 10 月至次年 3 月间享受清晨日出。
价格评测
如果你在考虑 NYON，自然会与周边新盘对比。以下是它的对位表现！
| 项目 | 平均呎价 | TOP |
| NYON | $2,320 | 2022 |
| Amber Park | $2,469 | 2024 |
| Coastline Residences | $2,469 | 2022 |
| Amber 45 | $2,229 | 2020 |
| Amber Skye | $2,113 | 2017 |
| The Esta | $1,744 | 2008 |
| One Amber | $1,644 | 2010 |
| Amber Point | $1,657 | 1991 |
| King’s Mansion | $1,372 | 1982 |
这里选择了 Amber 一带 4 个新项目作为对比，同时也纳入 NYON 较为显眼的邻居 The Esta（400 户）与 One Amber（562 户），我认为它们是 Amber 社区不错的标杆。
至于 Amber Point 与 King’s Mansion，它们在各自建成年份（1991 年与 1982 年）都是标志性项目。其较低的 psf 主要反映了楼龄以及更大的单位面积。King’s Mansion 的外观也更显老态（不幸的是更像 HDB 点式楼）。
在尚未完工的项目中（Coastline Residences 与 Amber Park），NYON 的平均 psf 最低；而与刚刚完工的 Amber 45 相比，NYON 略高。依我之见，Amber 45 所处位置更为拥挤，也不那么理想。NYON 的较低 psf 亦在情理之中，因为它既没有（Coastline Residences 那样的）海景优势，也没有（Amber Park 那样的）辽阔地块。
因此，若你在 Amber 一带寻找 psf 较低的新盘，NYON 值得一看。另据我们了解，项目目前对部分单位有促销，并为 3 卧示范单位的前 6 位买家免费赠送家具平台。
我们的看法
我们喜欢
- 主题独特
- 细节考究
- 临近即将开通的 MRT
我们不喜欢
- –被周边项目包围
- –只有局部海景
如果你在找一座与其所在地域气质相得益彰的家，NYON 的娘惹主题应当会合你脾胃。其娘惹元素贯穿整个项目，不论是马赛克泳池还是雅致的庭院空间，都能感受到发展商的匠心与对细节的重视。
地段方面，NYON 的优势不难陈述。坐落在成熟的 District 15 社区，距 CBD 与 Changi Airport 均约 10 分钟车程，而未来的 Tanjong Katong MRT 步行不到 3 分钟即可到达。Katong 也是美食集中地，选择绝对不愁。
当然，你也可以说，我一生大多时间都住在第 15 区，难免会略有偏爱。
再加上步行 5 分钟即可到 East Coast Park，傍晚或周末都能到海边放松，对我而言，这一切都很吸引。
话虽如此，Amber Road 及相邻的 Meyer Road 与 Marine Parade Road 也有许多其他公寓可选。其中一些拥有一望无际的海景，我可以保证那是震撼的（有些价格亦如是）。不过，你也可以说，NYON 是唯一将加东的娘惹情怀与现代公寓生活相结合的项目。
这对你的意义
如果你符合以下情况，或许会喜欢 NYON：
-
• 喜欢主题鲜明的项目：
在这个大型公寓主题与设计趋同的年代，一个自始至终坚持独特主题、处处布置巧思的项目，确实令人耳目一新。
-
• 希望工作（CBD）与休闲（East Coast Park）两相便捷：
随着 Thomson East Coast MRT 线的到来，区内连通性将进一步增强。
如果你符合以下情况，NYON 可能不适合你：
-
• 需要无遮挡海景单位：
NYON 的建筑高度不算高，若你追求该区最佳海景，它的地理位置也并非最优。
-
• 需要完整公寓设施如 50m 泳道/网球场：
受制于地块较小，NYON 面临精品项目的共同问题——设施不够“全套”。若这些对你很重要，你应当另觅他处。
End of Review
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
Frequently asked questions
What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?
The main consideration is whether to prioritize convenience for the next stage of life, such as proximity to a child's school, or to focus on long-term investment fundamentals and resale demand.
Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?
The estimated affordability limit for the family is around $2 million, based on their financial profile and maximum loan calculations.
Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?
District 3 (D3), which includes Redhill, has seen quicker property price appreciation over the past decade compared to District 11 (D11) that includes Newton.
How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?
Amaryllis Ville generally commands a higher price per square foot, but Tanglin View has recorded a slightly stronger annualized growth rate and is usually cheaper, fitting the family's budget better.
What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?
Tanglin View sits on a larger land parcel with lower density, while Amaryllis Ville has a wider unit mix including one-bedders, but this does not suit the family's needs.
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