Norwood Grand 评测：自 2012 年以来首个全新推出的公寓，距离 Woodlands South MRT 步行 5 分钟

项目：	Norwood Grand
分区：	25
地址：	2, 6, 8 and 10 Champions Way
产权：	99 Years from 18 December 2023
单位数量：	348
车位数量：	283 Lots
占地面积：	~155,351 sqft
开发商：	City Developments Limited (CDL)
预计交房（TOP）：	Est. 2030

提到住在 Woodlands，总免不了听到那个玩笑（或比较）：地处最北，去市区仿佛“要带护照”。虽然今天到市中心的距离并未缩短，但过去数年的重大发展，或许会让更多人开始以更大兴趣看向 Woodlands。

其一，是对即将到来的 Woodlands Regional Centre 更加重视。除了新增 Thomson-East Coast（TEL）线，还有 Republic Polytechnic 的迁入，以及未来的产业发展。另一重点将是 Woodlands North Coast，拥有更高的滨水开发潜力。该片区或将演变为社区的生活方式枢纽；尽管 Woodlands Central 也会出现新的综合项目，但主要活动的重心，可能会逐步向更时尚、景观更佳的 North Coast 转移。

除了去中心化的趋势，也确实有越来越多人考虑在 Johor Bahru 退休，或把生活的部分移到那边。这并非新现象，但鉴于新加坡房价与 RTS 连接线的推进，我认为更多人认真看待这一选择。根据2024 年 6 月的报道，该项目已接近完工，这也让居住在 Woodlands 更具吸引力。

自 2012 年上一次新盘（Parc Rosewood）以来，Woodlands 许久未见新品入市，如今或可预见居住需求增加。因此，Norwood Grand 的推出可谓恰逢其时。

这是一个 99 年地契、共 348 户的项目，也是外中央区（OCR）中，继Lentor Mansion之后，第二个遵循新的 GFA 统一指南的项目。

此外，Norwood Grand 也是 2024 年最具价格竞争力的新盘之一，起价与 Kassia（from S$1,823 psf）及 The Arden（from S$1,688 psf）相近。它同时是距离地铁最近的公寓（5 分钟可达 TEL 线的 Woodlands South），相较区域内较旧的转售盘更具优势。不过话说回来，这样的价差也可能让部分买家犹豫。

接下来，一起看看 Norwood Grand 的 Insider Tour：

Norwood Grand Condo Insider Tour 

若你熟悉 CDL 的项目，应该知道他们近年的命名有一定“套路”。“Grand”常被用于部分项目（如 Copen Grand、Piermont Grand、Whistler Grand），而“Norwood”则取意自 Woodlands。

Norwood Grand 的实际选址在 Champions Way，属于 Woodlands South 住宅片区。此地最为人知的是新加坡体育学校（Singapore’s Sports School）所在地，不过在国庆演讲中宣布将迁往 Kallang。整体而言，Woodlands South 仍是相对安静、以居住为主的社区。

体育学校迁出后，Innova-Yishun Junior College 预计将进驻。根据 URA 总体规划，该地仍为教育用途分区，意味着天际线不会发生剧烈变化。

Woodlands South 也坐拥 Woodlands Health Campus，是北部的重要医疗枢纽。随着 Woodlands South MRT Station 的开通（从 Norwood Grand 步行约 5 分钟），区域可达性大幅提升——与周边较旧的转售公寓相比，这是一个相当显著的差异点。

鉴于过去 12 年间当地缺乏私人项目推出，GLS 地块吸引了相当高的竞投热度也不意外。CDL 以 S$294.9 million（按地积比计算为 S$904 psf）中标，力压 6 家报价，并较次高报价（Hong Leong Group-Mitsui Fudosan JV）高出 8.3%。

Norwood Grand 亦是 OCR 中第二个受新的 GFA 统一指南规范的项目，这对买家而言是利好。意味着户型更高效，所付之费更落在真实可用空间上——其实理应一开始就如此。

占地 155,351 平方英尺，Norwood Grand 的地块明显小于附近较旧的项目如 Casablanca、Rosewood 与 Woodhaven，这些项目的占地更大。

这些较早期项目，特别是 Casablanca 与 Rosewood，整体密度更低，平均每户可分得超过 570 平方英尺的土地面积。

在密度上最接近的，是 Parc Rosewood，但其总户数达 689 户更大。Norwood Grand 与 Parc Rosewood 的单位密度大致都落在每户 400 多平方英尺的区间。

Norwood Grand 两侧由两个 BTO 项目相邻：Champions Green 已近完工，Champions Bliss 也接近完成。两者高度介于 10 至 12 层之间，项目亦紧邻 Innova Primary School。

这也意味着景观视野并不算开阔，但通过不同楼栋的排布在一定程度上得到缓解。至少内向单位不会正对邻居家里（或被对望）。

在谈设施前，先简单看看 Norwood Grand 的整体设计。

本案建筑师为新加坡地产界知名的 ADDP Architects。CDL 曾与其合作Irwell Hill Residences与Treehouse等项目。

与许多走“豪华”路线的公寓一样，设计是关键。Norwood Grand 强调“Arboreal Architecture（树木建筑）”理念，将绿植融入设计之中：要么围绕既有树木布置，要么将其嵌入立面。

我认为整体设计干净利落，虽谈不上惊艳，但符合当今新盘买家的预期。

值得一提的是顶层单位上方的构架，可有效削减日晒热度，回应住在最顶层常见的顾虑。本项目没有顶层复式（penthouse），因此这一务实设计对注重热带气候舒适度与能效的住户而言，是加分项。

来看一下项目的到达广场。

住户将从 Champions Way 驶入，从到达广场直接通往公寓设施。

首先映入眼帘的是入口处那棵醒目的树——这是对“树木建筑”理念的有意呼应，从一开始就赋予空间独特的自然气息。

尽管 Norwood Grand 的车道落客区与多数公寓相仿，但明显在到达体验上更用心。空间以有机曲线与大量绿化呈现，并强调开敞感，营造更清新愉悦的回家氛围。 

入口右转即可前往地库停车场，共提供 283 个车位，其中包含 3 个电动车充电位、3 个无障碍车位，以及 2 个预留给园区内早期儿童发展中心的车位。

虽然 283 个车位未能达到与 348 户的 1:1 配比，但考虑到项目距 Woodlands South MRT Station 很近，这样的配置对住户而言或许是可接受的折中。

从家庭需求角度来看，我更喜欢的是整合的早期儿童发展中心。该两层设施向公众开放，便利地位于入口处，并设有专属落客点。考虑到周边学校众多，这类配套对有幼儿的家庭吸引力不小。

就 348 户而言，Norwood Grand 的设施相当齐全，包括 50m 标准泳池、网球场、休憩区以及多种亲子友好设施。

从俯视角度看，我很喜欢一些提升体验的小巧思，例如采用悬挑式体块来最大化面向设施的景观。首先是健身房与舞蹈室，落地窗在运动时可获得更好的视野。

Norwood Grand 的休闲空间也颇为出彩，建筑师在悬挑体块周围布置了多处躺椅，充分利用社交平台与家庭会客区一带的空间。

旁边是多功能室。鉴于户型整体更为紧凑，这几乎是当代新盘的“标配”。不过这里仅设置一间多功能室，节庆期间的需求或会很高——请尽早预约！

很高兴看到 CDL 在 Norwood Grand 中保留了网球场，毕竟许多体量较小的新项目已选择取消这类设施。既然买家为公寓生活支付溢价，像这样的设施确实能凸显差异。 

同时，网球场被巧妙地置于地块边缘，朝向 Innova Primary School，一定程度上可作为潜在噪音的缓冲——考虑到小学周边通常较为热闹，这是周到的设计。

接着是“林梢步道”，这是 Norwood Grand 的一大特色。其旨在营造公园漫步的体验，低楼层住户也能欣赏到葱郁的绿景。就我个人而言，它让我想起 MacRitchie Reservoir 的树顶步道（当然是缩小版），是对园林景观的锦上添花。 

网球场两侧设有两座 BBQ 亭，向来是户外聚会的人气设施。虽然以新加坡天气，我个人更偏好更多室内用餐选项，但好的一面在于，项目各处皆以修剪得宜的园林围合，进一步强化了整体的绿色氛围。 

其中一处 BBQ 炉旁设有树屋主题游乐场，亲友聚会时儿童可在此玩耍，父母也能更好地照看。如果是成人聚会，靠近 8 号楼的另一座 BBQ 亭距游乐场更远，会更清静。

整体而言，我喜欢 Norwood Grand 在占地相对紧凑的前提下，仍提供较为完整的设施组合——毕竟 300 多户的开发，并不一定都会配备网球场与 50m 标准泳池。

最后值得一提的是，项目由四座 11 层住宅楼组成，每层 8 户。以近年的高密度新品相比，这样的每层户数还算不错（不少项目一层能塞进 10 至 12 户）。

现在，让我们进入 2 房型单位参观。

Norwood Grand Condo – 2 Bedroom + Study Type B2S (66 sqm/710 sq ft) Review 

Norwood Grand 共规划 131 套两房单位，占总户型配比的 38%。两房共有 3 种变体，面积介于 624 至 710 平方英尺，主要差异在于书房的有无与位置。

若你熟悉 CDL 的项目，会发现 Norwood Grand 的户型与其近年一些项目颇为相似，例如 The Tapestry、The Myst 与 Copen Grand EC。

值得注意的是，这套带书房的两房套间，其布局与 The Tapestry 的 1 Bedroom Ensuite 有几分相似，后者因主卧内的灵活凹位而获好评。

该户型层高为 2.70 米，略低于平均的 2.85 米，这是一个小小的不足。

公共区域为瓷砖地面，卧室为工程木地板——符合当下新盘常见配置。

Norwood Grand 的所有两房均设有小玄关，这一点常引发买家两极反应。

一方面，有人喜欢其带来的私密性与收纳（如放置鞋子）；另一方面，也有人认为这未必是最有效率的面积利用。

有意思的是，共用卫浴正对玄关，这更像大户型里常见的化妆间（powder room）布局。其好处在于：访客无需进入私密起居空间即可使用卫浴；对于洁癖者，进门先洗手也更方便。

但对共用卧室的住户而言，日常使用要走更远的距离，未必最理想——尤其比起偶尔来访的客人，日常频率更高。

该共用卫浴 4 平方米，地墙面为瓷砖，花洒与水龙头来自口碑品牌 Hansgrohe，面盆与坐厕为 Geberit。

需注意的是，卫浴没有窗户，依赖机械通风。

进入主要起居空间，首先是 L 型开放式厨房。厨房旁是一个实用的书房凹位（图未示），有助于让实际空间感大于纸面面积。但这样的布局意味着无法做成封闭式厨房。

厨房铺设雅致的瓷砖地面，搭配同样精致的瓷砖挡水板与内置橱柜；标配不锈钢水槽（Franke）与 Hansgrohe 水龙头，并配有 Samsung 冰箱。

电器方面配置不错，包括 Bosch 电炉、抽油烟机、嵌入式烤箱以及洗烘一体机。

至于客餐厅，一体化的长沙发在视觉上拉长了空间——但我得说，除了示范单位，我几乎没在真实居家里见过这样的搭配。

话虽如此，这个布局采用卡座与小尺寸家具，我认为完全可一物多用，兼作工作区。就尺寸而言，选择紧凑家具几乎是必选项。

标配包括 Mitsubishi 壁挂空调与 Prism 吊扇。多数新加坡屋主实用为上，会希望配备风扇，这些配置应会受欢迎。

客厅、餐厅、书房与厨房合计约 32.3 平方米。

阳台为 4.5 平方米，不会过多侵占可居住面积，同时提供一处小户外空间。就这类面积的单位而言，阳台往往也会被用于更实用的需求，如晾晒衣物。

进入卧室前，先看看这个书房凹位，其地面与起居区同为瓷砖。它位于玄关前、面向厨房，自然衔接起居空间。

我个人未必会把它当作书房（至少我不会），但就位置而言用途很灵活：对喜欢烹饪的人，它可以是厨房的延伸；也可作为更大的用餐区。

另一种选择是两房套间带书房（Type B1S），思路不同：书房被“藏”在主卧内，提供更多变化。这让人联想到淡滨尼的 The Tapestry 1 Bedroom Ensuite，因其实用性而获好评。

有这些选项，屋主可按生活方式与优先级选择最合适的布局——对这类紧凑单位而言尤其重要。

现在，看看卧室。

公用卧室为 8.6 平方米，与当下不少新盘相仿。平面图显示可放置大床（Queen），示范单位摆放的是单人床，以便展示可用空间。

需注意本房窗外为空调机位（AC ledge），因此不设落地窗。

这样的布局也能同时容纳小书桌与搁架；房内标配两扇移门的内置衣柜。

最后看看主卧，连同主卫合计 16.4 平方米，较市场平均略为紧凑。

不过仍可容纳特大床（King）与两张小床头几，同时配有落地窗，自然采光充足。

与公用卧室相同，主卧也配有双扇滑门衣柜，且上方留有空间可收纳小型行李箱。

主卧的收纳与公用卧室不同之处在于多了一个更聪明的置物系统，另配有全身镜，空间利用更高效。

主卫与共卫的材质类似，但收纳更为充足，如镜柜下方的开放搁架与更多层板。另一个差异是配有雨淋花洒，增添一丝豪华感。 

龙头来自 Hansgrohe，面盆与壁挂式坐厕来自 Geberit。与共卫一样，主卫也没有自然通风窗。

Norwood Grand Condo – 4 Bedroom Premium + Study Type D2PS (122sqm/1,313 sq ft) Review 

四房是仅次于两房的第二大户型组别，共 98 套，占 28%。面积介于 1,173 至 1,335 平方英尺，提供两种布局：四房豪华 + 书房与四房尊享 + 书房。

两种布局相当接近，主要差异在于玄关大小与阳台朝向。除非你执着于泳池景或更大的玄关，我想多数买家会倾向面积较小的那款。

本次我们看更大的四房尊享 + 书房（Type D2PS）。公共空间为瓷砖，卧室为工程木地板。层高略低于平均值，为 2.7m（多数公寓常见为 2.8–2.9m）。

虽是小小的妥协，但仍值得留意。

入户后即可感受到更强的私密感，四房的玄关比两房更为从容。此处安置了 DB，亦有充足空间做额外收纳（如日常鞋履）。室内设计师贴心加入了坐凳与全身镜，放在家中会很实用。 

进入单位后，右侧为湿式厨房，外侧靠餐区为干式厨房。

湿式厨房沿着长走道延伸至后部的工作阳台，二者合计 9.7 平方米——以当下标准看相当可观。

厨房具备数量可观的置物与橱柜，烹调区两侧台面充足，动线与备餐都较为方便。 

标配包括 Franke 不锈钢水槽、Hansgrohe 水龙头与 Samsung 冰箱。水槽与工作阳台均设窗，有助通风。

与小户型不同，大户型配备燃气炉灶而非电磁炉；同时配置 Bosch 抽油烟机、嵌入式烤箱与洗烘一体机。

挡水板同样为瓷砖饰面。 

这里的工作阳台不算大，更多侵占的是通道空间。不过有一扇大窗，对排走油烟与引入采光很有帮助，尤其这是一条较长的空间。

自 3 Bedroom Premium + Study 起（含）以上户型，配备 home shelter（避难室），适合需要独立收纳空间的住户。其面积为 3.9 平方米，略小于平均值，但作为实用储物空间已足够。

若有帮佣，也可改作小卧室，且面向厨房的窗洞有利于通风。

另设 1.3 平方米的紧凑 WC，提升使用便利性。

来到主要起居空间，可一览客厅、餐区、阳台与干式厨房的整体关系。

不含阳台，公共起居空间为 38.1 平方米。

这里的干式厨房若你期待完整中岛，可能会稍有落差。它依然实用，但不太适合作为备餐或早餐吧；不过带有内置橱柜，另设开放搁架，可放酒杯与咖啡机等。

餐区方面，摆放 8 人餐桌也不影响通行，适合大家庭使用。

客厅的设计与两房类似，但关键差异在于这里可轻松容纳更大的四人位沙发；小边几也换成了标准尺寸的茶几，符合大户型的预期。

标配包括两台 Mitsubishi 壁挂风机盘管与一台 Prism 吊扇。需要说明的是，四房示范单位未展示吊扇，改用镜面吊顶以增强空间感。

公共起居空间的最后一处是 10.5 平方米的阳台。其尺寸适合小型户外用餐，或布置成一隅户外休憩区。

若能更大些当然更理想，但需注意 Norwood Grand 并没有太多“景观位”——除非你钟情泳池景。因此就实用而言，这样的阳台比例也算合适。

接着看看卧室。

四房的所有公用卧室均为 8.6 平方米。 

为便于展示尺度，室内设计师将第三间公用卧室布置为儿童房。若放置 Queen 床，需预期通道空间会变得局促。

卧室配有双扇内置衣柜与落地窗，采光较好。

书房位于第三与第二公用卧室之间，面积 4.9 平方米。其开间较窄而进深较深，配合镜面墙的手法，视觉上更显延展——这大概也是你在实际装修时会采用的做法。

落地窗保证了充足采光，不至于完全依赖人工照明。该书房还可与第二卧打通，形成更大的使用空间。

用途灵活，可做步入式衣帽间，或成为私密的书房。

本户型共两间卫生间，其中一间正对书房，面积 4.4 平方米，设有自然通风窗与储物搁架。

标配为 Hansgrohe 水龙头、Geberit 壁挂坐厕与面盆。

第二卧同为 8.6 平方米，与第三卧一样配有落地窗，自然采光良好。

如图所示，摆放 Queen 床后通道所余不多。不过可利用窗下区域设置书桌，这在自家也不失为一种实用方案。

本房同样标配双扇移门衣柜。

最后一间公用卧室同为 8.6 平方米；与其他不同的是其外侧为 AC ledge，不设落地窗。

最后看看主卧，这里有两处有趣的加分点。

首先，使主卧更显宽绰的是罕见的主卧阳台。含衣柜与主卫在内，主卧总面积达 23 平方米，尺度不错。 

此外，放置 King 床、梳妆区与小型床头几都不成问题。

主卧阳台对部分人而言或是优点，或是鸡肋；但的确为相对“标准”的户型增添了差异化。尽管阳台不算大，摆放小型户外家具仍然从容。

另一个在大户型中日趋流行的配置是“他与她”的对分衣柜，远胜于标准的两扇衣柜容量。这样无需牺牲一间卧室做步入式衣帽间，也能获得充足收纳。

最后看看主卫。与共卫材质类似，但淋浴空间更宽敞。 

标配为 Hansgrohe 混水器，面盆与壁挂式坐厕来自 Geberit。主卫配有雨淋花洒，而标准共卫则无。 

与共卫不同的是，主卫拥有更多搁板与台面，整体更为实用。

Norwood Grand Condo Location Review 

Woodlands 一向与“便利”不太挂钩；不少居民会说，去岛上任何地方驾车至少要 30 分钟（高峰更久！）。 

不过，对依赖公共交通的人而言，Thomson-East Coast Line（TEL）可谓改变游戏规则。Norwood Grand 距 Woodlands South MRT 仅步行 5 分钟，去 Woodlands MRT Station 与 Causeway Point 只需一站；如前往市区，朝另一边 10 站即可到 Orchard，比以往通勤轻松不少。

虽然未被官方定性为“成熟”社区，Woodlands 长期作为成熟居住区存在，未来亦有 Woodlands Regional Centre 等更新计划。当前 Woodlands South 以住宅项目为主，新 BTO 与即将到来的 EC 正在推进。 

教育资源丰富，Innova Primary School 就在地块旁边。新加坡体育学校亦在附近，预计 2027 年前搬迁至 Kallang，原址将设立 Innova-Yishun Junior College。靠近 Singapore American School 对外籍家庭是一大加分。

购物选择相对有限，最近的是步行 8 分钟的 Vista Point。不过这也许不成问题——住在 Woodlands 的一大吸引力，正是便捷前往 Johor Bahru。经常跨境的住户可留意，Woodlands North MRT（未来的新马 RTS 终点站）仅距两站，跨境出行更为方便。

最近的 MRT：Woodlands South MRT Station（200m，步行 5 分钟） 

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离（及预计步行时间）
W’lands Sth Stn Exit 1Stop ID; 46989	665, 901, 901M	200m, 5-min walk
Blk 562A Stop ID: 47739	900	210m, 3-min walk
Innova Pr School Stop ID: 58461	900	400m, 5-min walk

学校 

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
Innova Primary School	200m, 2-min walk
Woodgrove Primary School	800m, 9-min walk
Si Ling Primary School	1.1km, 12-min walk
Woodlands Primary School	1.4km, 16-min walk
Woodlands Ring Primary School	1.4km, 16-min walk
Christ Church Secondary School	500m, 5-min walk
Woodgrove Secondary School	900m, 11-min walk
Yishun-Innova Junior College (U/C)	300m, 4-min walk
Republic Polytechnic	2.9km, 6-min drive
Singapore American School	2.7km, 7-min drive

购物商场 

目的地	距公寓距离（及预计车程）
Vista Point	700m, 8-min walk
888 Plaza	1.4km, 3-min drive
Kampung Admiralty	1.9km, 4-min drive
Marsiling Mall	2.1km, 5-min drive
Causeway Point	2.5km, 6-min drive
Woodlands North Plaza	2.5km, 6-min drive

私家交通

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 [0830] 最快车程）
Woodlands Cluster (Causeway Point)	2.5km, 6-min drive
Woodlands Checkpoint	6.3km, 13-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	15.7km, 20-min drive
Jurong Cluster	19.9km, 27-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	22.1km, 28-min drive
Orchard Road	23.2km, 29-min drive
Mediapolis (and surroundings)	23.7km, 33-min drive
Suntec City	24.6km, 31-min drive
CBD (Raffles Place)	25.1km, 31-min drive
Mapletree Business City	25.7km, 37-min drive
Harbourfront Cluster (VivoCity)	28.4km, 35-min drive
Changi Airport	29.5km, 37-min drive
Tuas Checkpoint	30.6km, 44-min drive
Tuas Port (By 2040)	34.2km, 50-min drive

最近道路出入口：自 Champions Way 出口驶入，连接 Woodlands Avenue 1；从此上 SLE 约 1–2 分钟

Norwood Grand Condo Developer Review 

City Developments Limited（CDL）是新加坡房地产业界的领军企业之一，深耕逾 50 年，拥有多元的住宅、商业与综合体项目组合，业务版图遍及新加坡、中国、澳大利亚、日本与英国。

过往推出项目包括Lumina Grand EC、The Myst、Tembusu Grand、Copen Grand 与 CanningHill Piers。北部区域的代表作包括The Brownstone EC 与 The Visionaire EC。

建筑师札记 

ADDP Architects 是新盘圈内耳熟能详的名字，自 2005 至 2022 年持续获得 “BCI Asia’s Top 10 Architectural Firms” 殊荣。 

其代表作包括 The Tapestry、Grandeur Park Residences、Ki Residences @ Brookvale、Avenue South Residences 与 Seaside Residences 等。

户型配置

户型	面积（sq ft）	套数
1 Bedroom + Study	495	31	9%
2 Bedrooms	624	77	38%
2 Bedroom + Ensuite Study	667	11
2 Bedroom + Study	710	43
3 Bedroom Deluxe	872 – 883	33	25%
3 Bedroom + Study	904	22
3 Bedroom Premium + Study	1,044	33
4 Bedroom Deluxe + Study	1,173	22	28%
4 Bedroom Premium + Study	1,313 – 1,335	76
合计		348

鉴于邻里距上一次公寓开盘已有相当长的空档期，CDL 在 Norwood Grand 中面向多元买方客群布局，以满足需求。 

本案共 348 户，包含 1–4 房，且在 2、3、4 房中提供多种布局。值得注意的是，两房中延续了与 The Tapestry 类似的“套内书房”选项，让屋主无需拆改即可获得更灵活的空间。 

略多于一半的单位为 3 与 4 房，显示项目更聚焦家庭与升级置业群体。

Norwood Grand Condo Stack Analysis 

Norwood Grand 总平面图 

西晒情况 

Norwood Grand 优选楼栈

Norwood Grand 共四栋住宅楼，均约 11 层，每层 8 户。用地约 155,351 平方英尺，共 348 户，折算每户约 446.4 平方英尺的土地配额——以当下标准看算是相当厚道。

景观上选择有限：多数单位朝向新近完成的 Champions Green BTO（西南向）或 Champions Bliss BTO（东南向），两者高度约 10–12 层。也有部分朝北、面向 Innova Primary School 的单位，高楼层几乎可确保无遮挡视野（不过需应对一定的噪音）。

最受欢迎的，预计会是面向东北、俯瞰泳池与设施的栈号。此类栈多为四房尊享单位，视野静谧，且较少受西晒影响——在舒适与宁静间取得平衡。不过这类单位大概率溢价更高，买家需在“景观溢价”与“更低入场价”之间权衡。

Norwood Grand Condo Pricing Analysis Review 

作为 2024 年较为亲民的新盘之一，Norwood Grand 的定价很可能成为买家关注的焦点。  

我们将另行推出更全面的价格评析，这里先就 Woodlands 区域的 PSF 与价差做简要概览。

先看看它与周边项目的对比。

项目	单位数	Psf	TOP	产权	价差
Norwood Grand	348	Starting from $1,908	2030	99 years	NIL
Woodhaven	337	$1,259	2015	99 years	34%
Parc Rosewood	689	$1,289	2014	99 years	32.4%
Rosewood Suites	200	$1,028	2011	99 years	46.1%
Casa Blanca	478	$1,063	2005	99 years	44.3%
Rosewood	437	$1,000	2003	99 years	47.6%
Woodgrove Condominium	248	$951	1999	99 years	50.2%

项目	单位数	Psf	TOP	产权	价差
Norwood Grand	348	Starting from $1,908	2030	99 years	NIL
Northwave	358	$1,270	2019	99 years	33.4%
Bellewoods	561	$1,230	2017	99 years	35.5%
Twin Fountains	418	$1,229	2016	99 years	35.6%
Forestville	653	$1,119	2016	99 years	41.4%
La Casa	444	$1,014	2008	99 years	46.8%
Woodsvale	696	$833	2000	99 years	56.3%
Northoaks	720	$877	2000	99 years	54%

本区涵盖多样的公寓与 EC，EC 的表现与私人项目相差不大。价差从 Parc Rosewood（公寓）的 32.4%，到 Woodsvale（EC）的 56.3% 不等。

关于价格，我们还有更多要说的，请关注稍后推出的深度价格评测。

Appreciation Analysis 

1. Woodlands 区域重大转型 

• Woodlands Regional Centre —— 新加坡 CBD 去中心化

被指定为新加坡的去中心化热点之一，Woodlands Regional Centre 占地 100 公顷，将打造重要的商务与产业枢纽，并在区内引入 10,000 套新住宅。

规划亦包括 WoodsVista Gallery——一条推动社区“步行友好”的连廊，以及多处低层商业项目，鼓励邻里活动。

其中的 Woodsquare 由 Far East Organization 与 Sekisui House 开发，为 2019 年推出的综合商业体。

• Woodlands Avenue 2 —— 未来的综合体开发 

距离 Woodlands TEL MRT Station 步行约 3 分钟的 Woodlands Avenue 2 属 GLS “White” 地块，规划为集办公、住宅与零售于一体的综合开发。

• Sungei Kadut 转型：北部农业科技与食品走廊

Sungei Kadut 是新加坡最早的工业区之一，正启动重振计划，以支持传统制造业与新兴的农业科技、环境科技等增长领域。

该计划覆盖 500 公顷，将在未来 20–30 年分阶段实施。其重点之一为打造 Agri-Food Innovation Park，旨在为新加坡人创造更高附加值、知识型岗位。

为支撑这些发展，Sungei Kadut 的第一阶段将引入多处多用户设施，目标在 2025 年完成。

2. RTS：新加坡与 Johor Bahru（JB）之间的无缝轨道系统  

Woodlands North MRT Station（TEL）将设新马 RTS Link 的新加坡端总站，距 Norwood Grand 最近的 Woodlands South MRT Station 仅两站。 

RTS 为 4 公里长的 LRT 系统，具备大运力、快速与高效的跨境通勤能力，预计将于 2024 年 11 月底全面完工。 

3. 周边即将推出的 BTO 与新的 EC 住宅地块 

Norwood Grand 位于两块 BTO 用地之间：Champions Bliss（2020 年 8 月推出）与 Champions Green（2019 年 5 月推出）。此外，附近还有一块预计开发为 EC 的住宅地。

考虑到当下私人 GLS 地块的投标反应普遍平淡，较有可能受到开发商青睐的或仅有这块 EC 地。因此，该片区的住房供应在未来几年预计会显著增加。

4. Woodlands Health Campus

Woodlands Health Campus 已在 2024 年初启用，旨在服务新加坡北部居民。该项目在 7.66 公顷用地上整合了急性医院、社区医院与护养院。 

该园区最终预计将提供 1,000 张急性与社区病床，以及近 400 张长期护理床位，并可按需求扩增至 1,800 张。

5. 体育学校自 Woodlands 迁往 Kallang 

今年国庆演讲披露，位于 Champions Way 的体育学校将作为 Kallang Alive 总体计划的一部分迁往 Kallang，但尚未给出具体时间表。

尽管搬迁，整体规划仍将该地块保留为教育用途。Norwood Grand 的买家应留意这些后续发展。

我们的看法 

和当下时期推出的任何新盘一样，价格与 psf 单价难免成为讨论焦点。初入市的买家或会惊讶：在 Woodlands，psf 接近 $2,000 已变得可能。怀疑并非没有根据——毕竟你可能需要至少 $2,300+ psf 的价格水平，回报才更可观。短期能否达到？也许仍需时间：其他区域价格需先行抬升，同时 Woodlands 的升级要逐步兑现。这些由 Woodlands Regional Centre 与不断成型的 North Coast 概念所驱动；而 RTS 连接线的临近完工，更提升了北部焕新区域的吸引力。

可以理解，如果你对“远北”位置仍需“被说服”，参考价位会有些难以下咽。但事实上，在当前新盘市场，这样的定价几乎是既定的。

这同样是供给的函数。对于超过十年未见新盘的地段，Norwood Grand 为 HDB 升级者与看重靠近 Johor Bahru 便利性的买家，提供了一个现实选择。

无论如何，从自住角度看，项目的吸引力更为清晰。以 348 户的体量，硬件产品力不错，设施齐备。且步行 5 分钟到 Woodlands South MRT，让它在周边转售公寓中格外突出——毕竟没有哪一个如此接近地铁。

最终，尽管附近即将推出的 EC 或让部分买家选择观望，Norwood Grand 仍是北部自住买家的合适之选。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。