为何这些“ulu”社区或将在新加坡成为下一波房地产投资热点（到2035年）

如果你出生在‘00s或更早，你多半还记得当年裕廊与兀兰常为“最ulu社区”的称号一较高下。像兀兰、三巴旺与克兰芝这样的地方，被认为不便、无聊，但在住房方面便宜。也许克兰芝最为不利，很多人只知道那里有声名狼藉的 Kranji detention barracks。但情况正在改变：在2025年国庆群众大会上公布的最新计划，加上正在推进的项目，显示北部正走向焕新。在未来10年，这里将成为联通度高、生活便利的区域；或许会成为继裕廊之后的下一次重大转型。 

兀兰、克兰芝与义顺的规划转型

兀兰将新增一个名为“Housing by the Woods”的居住片区，可增建4,000套组屋；而克兰芝将升级为新市镇（新增14,000个新住宅）。这也需要更好的交通衔接，因此双溪加株将设立一个新的MRT车站，会link the North-South Line (NSL) to Downtown Line (DTL) – 相当实用，毕竟DTL走廊从Stevens一路通往CBD。虽然仍谈不上短途，但整体将是一次显著的改善。

此外，政府也打算为这一带营造类似武吉知马的氛围。新的 Mandai Wildlife Parks 与 Mandai 红树林公园分别位于克兰芝的南北两侧。 

是的，那个Mandai——每位NSF都把它与长途行军和在泥坡上“chionging”联系在一起。但政府正努力改变这一形象。Mandai将不再只是军营与水库之地，而是被重新定位为自然与生活方式枢纽。我们已经看到 Mandai Wildlife Reserve 成形，包含 Bird Paradise、River Wonders、Night Safari，并最终将有一个 Rainforest Park。因此，克兰芝 / Mandai 的新住宅将坐拥红树林与绿色走廊。紧邻野生动物园区的 Mandai Rainforest Resort 酒店也已经落地——这是把该片区更广泛转型为休闲带的一部分。

如果这一切推进得当——凭借像 Night Safari 这样的重量级景点——这里有可能成为可与武吉知马比肩、甚至某天超越它的区域。要知道，与武吉知马不同，这个片区是有意策划出浓厚自然取向的。 

至于兀兰，新的“Housing by the Woods”片区靠近 Admiralty Park，因此同样凸显绿意（反正兀兰本就以绿化与清新空气著称）。同样值得一提的是，兀兰已经出现百万组屋，具体分布我们在这里曾指出。

现有的北部社区如义顺，也被纳入重大焕新之列。根据 URA Draft Master Plan 2025，义顺或将新增约38,600套新组屋。位于 Lower Seletar Reservoir 旁、占地107公顷的 Orchid Country Club 将重建为新住宅，而约10.8ha的旧 Khatib Camp 也正清腾以供兴建住房。这些规划意味着义顺的人口或将膨胀近50 per cent。 

以我们的多年观察，HDB 从不会只盖组屋而不配套其他设施。新屋建设总会伴随支撑性基础设施（例如看看 Bayshore，你会发现MRT车站与规划中的商店都会与组屋同步而来）。因此，当他们扩展义顺的人口时，我们也可预期配套会随之加码——从商场到托幼，再到诊所等。 

三巴旺将从船厂转型为真正的滨水生活

三巴旺近年已在改变；例如 Bukit Canberra（一个综合体育与社区枢纽）的启用，以及像近期Canberra Crescent Residences这样的公寓入市。 

这可视作一项风向标：开发商为该地块支付了$793 psf，较2020年先前坎贝拉地段的$644至$650 psf有大幅跃升（见所附评测）。鉴于 Canberra Crescent Residences 目前已售约56 per cent，且实现了$1,880至$2,150 psf的定价区间，很明显此区正显现上行动能；部分买家愿意提前布局，因为他们能感知到即将到来的变化。 

这里最大的转型将来自 Sembawang Shipyard。这个86公顷的地块（约为宏茂桥镇面积的三倍）在1930s曾是英军海军船坞，后来成为商业船厂。但它将在2028年逐步停运，这使政府得以将该片区重新定位为true waterfront living。 

我之所以说“真正”，是因为我知道那里已有一些项目以此为卖点——但眼下你所看到的还是码头，而尚未是滨水步道。 

目前的计划是保留这座历史性的干船坞——它曾一度是世界上最大的——作为受保护或再利用的区域。Prime Minister Lawrence Wong表示：

“Sembawang Shipyard 在我国早期工业化中发挥了关键作用，并推动了海事业的发展……当你把一切整合起来时，这里就能成为北部一个崭新的活力滨水目的地，既富含传承，也为未来重新想象。”

这通常意味着滨水公园、零售滨道与社区空间；可能会类似我们在榜鹅的 Waterway Point 所见。甚至有机会成为某种身份节点或历史重点区域，而这几乎总与升级与更完善的设施相伴。 

前所未有的RTS连线即将到来

备受期待的 Johor Bahru–Singapore RTS Link 已接近完工。到2026年底，这条跨境快速交通将投入运营，直接把新加坡的兀兰与马来西亚的新山衔接起来。

在新加坡一侧，RTS终点与 Woodlands North MRT 站（Thomson-East Coast Line）相连。想象一下：周末下班后，你可以走到最近的MRT站，从那里一路直达JB，甚至无需下车换乘巴士。现在就算不小心忘带护照，或许心里都没那么痛了。 

RTS 将带来颠覆性影响：它实际上让兀兰成为通往马来西亚 Special Economic Zone (SEZ) 的门户。事实上，兀兰关卡本身也将在未来10年进行大规模扩容，能力提升至目前的5倍。所有这些，都把兀兰定位为进入新加坡的“Northern Gateway”，并可能对当地房价产生影响。 

最直接的利好，是为在两地通勤的人群带来租赁需求。但这也会催生一个前所未有的现象：未来当买家考虑兀兰的房产时，也可能把更实惠的JB公寓列入同一份备选清单。这或将形成一个跨市场的重叠带，并带来新加坡其他地方不曾出现的价格联动。时间会给出答案，而这一刻可能很快就到来。 

无论如何，TEL 已经显著压缩了从北部到市中心的通勤时间。Woodlands South 至 Orchard 目前约为30分钟，我记得以前要花上50分钟到1小时。展望更远，相关部门也在研究一条全新的MRT线路——the Seletar Line (SLL) – 将专门服务北部城镇。

一旦获批，SLL 将把兀兰、三巴旺与义顺直接连接至新加坡东北部与中部（如盛港、Serangoon North、加冷，甚至未来的 Greater Southern Waterfront）。配合既有升级，昔日的“ulu”区域正被从孤立状态中拉出来。 

买卖双方当下在北部应关注什么

对买家而言，未来几年或许是以当下价格在此置业的最后窗口。随着Canberra Crescent Residences已以$1,880至$2,150 psf在售，我们已看到价格北移的早期迹象。一旦三巴旺的滨水规划与克兰芝的新市镇成形，兀兰、三巴旺与义顺里所谓“便宜”的单位将难觅。

请注意，兀兰早在2022年就已出现首个百万组屋，未来很可能会有更多，尤其是在它成为连接 Johor SEZ 的第一接触点之后。 

对卖家而言，时机至关重要。持有北部较老的转售组屋或公寓者，或将因新项目带来关注与配套而看到需求上升。但卖家也需现实：即将到来的供应浪潮（例如义顺的38,600套新组屋）意味着竞争会加剧。最佳的前景或许属于那些靠近未来MRT节点（如双溪加株或 Woodlands North）的单位。

最后，对投资者而言，北部的租赁前景大概率会受到强力提振。RTS连线将显著增加高频通勤者的数量，这将提升兀兰及周边区域的可租性（即便未必显著抬高租金回报）。但同样要注意，JB公寓可能成为更强竞争者这一点是全新的；因此要为意外情况做好准备。

总体来看，具有前瞻性的买家可在转型尚未完全反映到价格前锁定价值。而卖家会更难一些：幸运者将踩在新配套推升价值的甜蜜点，但恰好先于新增供应把涨势抵消之前。 

可以预见，北部不太可能再长期作为新加坡的“便宜”地带，而它很大程度上就是下一片前沿。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。