2025年的新盘公寓真的更便宜了吗？真相未必如你所想

从纸面上看，答案就是一个直接的“是”。但由于涉及诸如GFA统一以及核心地段实际提高的可负担性等因素的混淆，这个问题变得难以一句话解释。这并非中介或行业人士想要故弄玄虚——而是当下诸多因素交织在一起，任何诚实的回答都难免让人头疼。尤其是当你刚接触房地产市场，还需要补上这几年政策变化与趋势转向时。基于此，我们将以更细致清晰的方式来回答，对你更有参考价值：

在表象之下发生了很多事（从GFA统一到对总价的预期转变），难怪不少买家拿不准什么才是真正的“性价比”。如果你想弄清当下语境里“更可负担”或“更小”究竟意味着什么，在此联系，我们会为你对接值得信赖的合作中介，帮你理清思路。

问题的答案是肯定的，但往往并非你以为的那些方式

最容易让人混淆的主要问题有：

• 纸面面积可能更小，但实际使用并不一定更小 
• 户型效率比单纯的面积更重要 
• 名义$PSF可能更高，但实际总价更便宜
• 核心地段项目可能更“亲民” 

1. 纸面面积可能更小，但未必影响实际居住

当买家说住宅“在变小”时，值得追问：到底小在何处？因为在某些情况下，如今的单位在纸面上看更小，但并不一定更难居住。

自从总楼面面积（GFA）统一以来，公寓平均“损失”了约 6% 至 8% 的标称面积。这并非物理空间真的缩小——而是开发商不再能把空调板、Strata 挑空面积或其他不可居住的空间计入单位面积。 

以 River Green 为例，它是 2025 年CCR最受瞩目的新盘之一。纸面上面积几乎小得惊人：最常见的两房起步仅 527 平方英尺，而四房不到 1,000 平方英尺。 

但 River Green 属于GFA统一后的项目。这意味着其计入的面积不再包含空调板、花槽或挑空等不可居住元素。实际中，你只为真正可使用的室内空间买单。并且得益于更紧凑的户型设计与非PPVC施工（允许更灵活的墙体调整），River Green 依然能在更小的占地内提供可住的家。需要说明的是，一些取舍对部分人而言可能是致命缺点（例如卧室更小，只能放下一张单人床），但整体布局仍足以满足日常起居。 

与之相比，早期如 Tribeca 或 Mirage Tower 等项目，纸面“更大”的面积，往往隐藏着被走廊、过大的阳台或外挑构件所浪费的平方英尺。 

我们也能从其他项目的时间序列中看到这种变化：The Tapestry 在 990 平方英尺里塞进了三房，但其中相当一部分被大型空调板吞噬。快进到 Lentor Modern —— 同样 990 平方英尺 —— 你不仅拥有三房，还多了一个多功能房。到 2024 年，Emerald of Katong 在大致相同的 990 平方英尺里做到了三房加一间书房。

这就引出下一个问题： 

2. 户型效率比单纯的面积更重要 

人们很容易用“尺数”来比较：20 年前建的 1,200 平方英尺，听起来一定强过 850 平方英尺的新盘。但在实际居住中，关键不只是面积本身，而是这些面积如何被利用。

以 8@BT 的两房（732 平方英尺）为例。它没有常见的狭窄走廊式动线，而是采用客厅与餐厅并列的布局，形成更宽的面宽，引入更多自然采光。厨房是规范的 U 形工作区，符合烹饪动线；而家用避难室紧邻其侧，可兼作实用储物间。这个户型虽紧凑，依然能作为真正的家庭住房来使用。

即便在OCR，Canberra Crescent Residences 的三房（990 平方英尺）也展示了亚 1,000 平方英尺可释放的弹性：湿、干厨房，玄关，以及可并入餐区或厨房空间的书房。

但棘手之处在于：个人偏好可能让你拒绝这些“效率”

一些传统主义者不喜欢“哑铃式”户型，即卧室分列客厅两侧。它确实省空间，但也把社交与私密混在一起：客厅的电视声很容易打扰相邻卧室。开放式厨房看起来利落，也能放大空间感，但如果你重度烹饪，油烟与气味会成为长期困扰。即便是颇受欢迎的 Jack and Jill 双入口浴室，也会引发分歧——有人喜欢其灵活性，有人则认为牺牲了私密性。

因此，对偏好旧式布局的买家而言，这些讨论仿佛都是无谓的抽象。在如今的面积下，新盘无法再容纳带长走廊、更大的湿式厨房等旧式格局。再高的“效率”，也难以打动这类买家。

3. 公寓的$PSF或更高，但实际可能更便宜

买家常把$PSF当作“头条数字”，乍看之下公寓似乎越来越贵。GFA统一之后，这个数字在全盘上看起来可能更“离谱”，因为用于分摊总价（quantum）的平方英尺更少了。 

但对你的钱包最重要的并非 $PSF。真正关键的是总价，因为它决定了你的贷款融资额度，也是计算印花税的基数。从各方面看，它才是你实际要付的金额；相较之下，$PSF 更像是一种抽象指标。 

看看 Promenade Peak，这是一座 63 层的项目，是该区最高的纯住宅，并配有很可能会成为标志性的屋顶无边际泳池。

它的 $PSF 很高，约在 $2,680 至 $3,300 之间，已与最顶级项目并驾齐驱。但再看总价：一房起步仅 $1.4 million，三房起步 $2.7 million。 

考虑到这是个新盘，这样的价格有时甚至低于部分老CCR公寓。 

同样的逻辑在别处也成立。在 Canberra Crescent Residences，$PSF 接近 $2,000，听上去对OCR而言偏高。但那里的小一房与两房成交总价仍低于 $1 million，这是许多升级换房者牢牢盯住的心理上限。 

这也是为何你有时会听到中介的说法：从实用角度看，项目并非在变贵。理由是它们更便宜，因为“头条价”更容易被更多买家负担得起。

取舍显而易见：你的空间更少了。一些买家会对此嗤之以鼻，认为这近乎欺骗，指出 $1.4 million 的一房之所以“更便宜”，只是因为它比前辈更小。对此我们当然理解，但从新盘快速去化的情况看，似乎更低的总价才是关键。

归根结底，它能带来买家，因为它把价格维持在多数人可承受的水平；而且是在许多人从未想过自己能负担的地段。这也改变了人们对CCR的既定印象：

4. 核心地段项目可能更“亲民” 

一些位于CCR的最新盘，在今天看起来比前辈更可负担。 

部分原因来自政策。自 2023 年对外国人的 ABSD 上调至 60% 之后，海外买家基本退出了CCR。开发商因此更多转向面向新加坡公民和永久居民（PR），这类买家对价格更为敏感。我们不再看到面向超高净值人群的超大四房与五房，而是更多紧凑型两房与 2+1 户型，直接面向本地家庭。

像 River Green 和 Skye at Holland 等项目很好地体现了这种转向：两者都与MRT站与生活配套紧密相连；但在富裕投资者退场后，开发商不得不更用力地追求——姑且称之为——更“大众化”的吸引力。数字上也能看出：即便在CCR，开发商也尽量把单位维持在 $1.8 至 $2.5 million 的心理可接受价位。 

这意味着即便 $PSF 更高，总价有时也比早年的豪宅新盘更低。结果就是，曾把CCR视为“只给外国人”的买家，如今走进示范单位，发现两房也可能落在自己的预算之内。

当然，代价同样明显：这些单位比多数家庭习惯的更小，且这类紧凑型CCR住宅在转售市场的表现仍待观察。但这确实带来了一个出人意料的现象：至少从总价看，CCR 的成交价格较过去更低。 

因此，用更清晰的话来回答：

是的，项目确实在变“便宜”，但主要体现在总价而非 $PSF。同时，由于人们对CCR的既定印象，这种“变便宜”的感觉在核心区域更为强烈；因为我们第一次看到对普通新加坡人而言看起来可行的数字。 

这种“便宜”的观感在组屋区则不那么明显，甚至恰恰相反。以 Canberra Crescent Residences 为例，一些人认为在本应更便宜的地段，这个盘却偏贵。在一个本质上仍属非成熟镇的区域里，$2,000+ psf 的标价仍让部分买家感到震惊。

再者是面积问题：如果你极度看重单纯的平方英尺，那么你大概率会觉得所谓“公寓在变便宜”纯属荒谬——这不过是缩小面积制造的错觉。 

但如果你更关注总价与可负担性，那么说一句“并不贵”也未尝不可。 

至于是否变小，分歧在于“有多小”

单位确实在变小，但到底小了多少才是关键。一些人会对丢失的面积不以为意，认为良好的户型效率足以弥补（同时也乐见只为可用面积付费）。 

另一些人会指出，如今约 600 平方英尺的两房，在他们那个年代几乎相当于一房；而如今约 900 平方英尺的三房，尺寸甚至小于某些 4 房式单位。 

对这类人而言，关于“效率”的讨论只是空洞的诡辩，他们会说：就是太小了，不必多谈。

那么，2025 年的新盘是否真的更便宜、也更小？答案是肯定的，但“更便宜”主要体现在总价而非 $PSF；而“更小”，并不总是意味着更差的宜居性。 

至于你会觉得“可负担”还是“局促”，取决于你更在意什么：房子的大小，还是房贷的“份量”

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。