为何在新加坡，20年前买下的公寓如今可净赚高达$8.5 Million

2025 年对新加坡房地产市场而言，似乎是一个拐点。COVID 之后的直接阶段，尤其是 2022 至 2023 年，随着买家热情回归以及建筑延误压缩供应，我们见证了价格的陡峭上扬。

自那以后，价格涨幅趋于温和而稳定，新出现的经济压力开始影响市场情绪。在此背景下，我们回顾了当下部分顶级的转售结果：涵盖过去不同时间买入、并在 2025 年卖出的单位。这些项目的业主在多年持有后实现了最大化的收益——或许也能为我们揭示，哪些因素促成了更为可观的离场回报。

如果你一直在关注自后疫情飙升以来利润的演变，就更有必要透过表面数字，去判断究竟是时机、入场价，还是单位挑选上的“运气”在驱动回报。告诉我们你在分析什么，我们会为你对接值得信赖的合作中介伙伴，他们可分享真实交易数据，并协助你识别当前哪些项目具备相似条件。

以下为 2025 年最赚钱的公寓转售交易，按户型划分 

1卧 最高金额涨幅

Project	买入时间	买入价	卖出价	面积	收益 ($)	收益 (%)	地契	区域	持有期
THE STERLING	21/8/00	$696,310	$1,690,000	753	$993,690	143%	永久地契	Bukit Timah	25 Years
THE SEA VIEW	9/11/05	$408,744	$1,358,000	560	$949,256	232%	永久地契	Marine Parade	20 Years
THE LEVELZ	27/9/01	$705,260	$1,585,000	807.3	$879,740	125%	永久地契	Tanglin	23 Years
THE PIER AT ROBERTSON	12/12/06	$830,000	$1,600,000	656.6	$770,000	93%	永久地契	Singapore River	19 Years
THE WATERINA	24/6/02	$513,928	$1,235,000	710.42	$721,072	140%	永久地契	Geylang	23 Years

1卧 最高百分比涨幅

Project	买入时间	买入价	卖出价	面积	收益 ($)	收益 (%)	地契	区域	持有期
THE SEA VIEW	9/11/05	$408,744	$1,358,000	559.73	$949,256	232%	永久地契	Marine Parade	20 Years
THE PLAZA	22/12/03	$279,000	$888,000	731.95	$609,000	218%	99年地契，自03/09/1968起	Kallang	21 Years
GLOBAL VILLE	28/11/05	$350,000	$970,000	678.13	$620,000	177%	永久地契	Novena	20 Years
MANDARIN GARDENS	5/6/06	$365,000	$990,000	731.95	$625,000	171%	99年地契，自08/03/1982起	Bedok	19 Years
THE FOLIAGE	30/12/05	$337,936	$895,000	505.91	$557,064	165%	永久地契	Queenstown	19 Years

2卧 最高金额涨幅

Project	买入时间	买入价	卖出价	面积	收益 ($)	收益 (%)	地契	区域	持有期
GALLOP GABLES	26/9/02	$990,000	$3,050,000	1,550.02	$2,060,000	208%	永久地契	Tanglin	23 Years
OCEAN PARK	17/8/01	$793,000	$2,800,000	1,302.44	$2,007,000	253%	永久地契	Bedok	24 Years
RIVERGATE	6/4/06	$1,305,000	$3,100,000	1,033.34	$1,795,000	138%	永久地契	Singapore River	19 Years
TANGLIN PARK	9/9/02	$930,000	$2,650,000	1,033.34	$1,720,000	185%	永久地契	Tanglin	23 Years
VALLEY PARK	27/11/95	$1,060,500	$2,700,000	1,216.33	$1,639,500	155%	999年地契，自21/06/1877起	Tanglin	30 Years

2卧 最高百分比涨幅

Project	买入时间	买入价	卖出价	面积	收益 ($)	收益 (%)	地契	区域	持有期
THE GARDENS AT BISHAN	21/1/02	$430,500	$1,600,000	882.65	$1,169,500	272%	99年地契，自22/03/1997起	Bishan	24 Years
BAYSHORE PARK	23/9/05	$408,000	$1,450,000	1,076.40	$1,042,000	255%	99年地契，自17/03/1982起	Bedok	20 Years
OCEAN PARK	17/8/01	$793,000	$2,800,000	1,302.44	$2,007,000	253%	永久地契	Bedok	24 Years
THE CLEARWATER	14/11/05	$360,000	$1,230,000	947.23	$870,000	242%	99年地契，自18/07/1997起	Bedok	20 Years
THE SPRINGBLOOM	8/12/98	$529,553	$1,800,000	1,119.46	$1,270,447	240%	99年地契，自01/03/1995起	Serangoon	27 Years

3卧 最高金额涨幅

Project	买入时间	买入价	卖出价	面积	收益 ($)	收益 (%)	地契	区域	持有期
REGENCY PARK	8/7/05	$2,965,000	$8,305,000	3,649	$5,340,000	180%	永久地契	Tanglin	20 Years
THE CLAYMORE	1/9/00	$3,700,000	$8,280,000	2,680.24	$4,580,000	124%	永久地契	Newton	25 Years
OCEAN PARK	5/4/99	$990,000	$4,200,000	2,109.74	$3,210,000	324%	永久地契	Bedok	26 Years
THE WATERSIDE	25/9/06	$1,750,000	$4,880,000	2,142.04	$3,130,000	179%	永久地契	Kallang	19 Years
GRANGE HEIGHTS	24/5/04	$1,050,000	$4,100,000	1,883.70	$3,050,000	290%	永久地契	River Valley	21 Years

3卧 最高百分比涨幅

Project	买入时间	买入价	卖出价	面积	收益 ($)	收益 (%)	地契	区域	持有期
BOTANIC GARDENS MANSION	28/1/99	$730,000	$3,700,000	1,754.53	$2,970,000	407%	永久地契	Tanglin	26 Years
LAKEPOINT CONDOMINIUM	17/4/06	$350,000	$1,650,000	1,883.70	$1,300,000	371%	99年地契，自01/10/1983起	Jurong West	19 Years
BOTANIC GARDENS VIEW	20/7/98	$838,200	$3,650,000	1,754.53	$2,811,800	335%	永久地契	Tanglin	27 Years
BRADDELL VIEW	19/1/04	$430,000	$1,850,000	1,700.71	$1,420,000	330%	99年地契，自25/03/1981起	Toa Payoh	21 Years
BISHAN LOFT	4/9/01	$553,592	$2,350,000	1,388.56	$1,796,408	325%	99年地契，自13/12/2000起	Bishan	24 Years

4卧 最高金额涨幅

Project	买入时间	买入价	卖出价	面积	收益 ($)	收益 (%)	地契	区域	持有期
ARDMORE PARK	15/5/02	$4,660,000	$13,200,000	2,884.75	$8,540,000	183%	永久地契	Newton	23 Years
GRANGE RESIDENCES	14/6/04	$3,346,109	$9,850,000	2,852.46	$6,503,891	194%	永久地契	Tanglin	21 Years
YONG AN PARK	11/4/11	$8,500,000	$15,000,000	6,878.20	$6,500,000	76%	永久地契	River Valley	14 Years
ARDMORE PARK	13/1/10	$5,500,000	$12,000,000	2,884.75	$6,500,000	118%	永久地契	Newton	15 Years
THE CLAYMORE	1/10/99	$5,010,000	$11,380,000	3,347.60	$6,370,000	127%	永久地契	Newton	26 Years

4卧 最高百分比涨幅

Project	买入时间	买入价	卖出价	面积	收益 ($)	收益 (%)	地契	区域	持有期
MIMOSA PARK	3/8/05	$520,000	$2,500,000	1,894.46	$1,980,000	381%	永久地契	Serangoon	20 Years
MANDARIN GARDENS	30/6/03	$1,050,000	$4,880,000	3,799.69	$3,830,000	365%	99年地契，自08/03/1982起	Bedok	22 Years
WINDY HEIGHTS	24/5/04	$730,000	$3,200,000	2,475.72	$2,470,000	338%	永久地契	Bedok	21 Years
THE REGALIA	31/3/04	$1,380,000	$5,650,000	2,647.94	$4,270,000	309%	永久地契	River Valley	21 Years
BISHAN LOFT	29/8/01	$649,418	$2,528,000	1,463.90	$1,878,582	289%	99年地契，自13/12/2000起	Bishan	24 Years

（其中大多数拥有更大的园景用地，楼栋间距更宽，即便楼龄增长观感仍佳——表格可补充用地面积） 

从整体数据来看，有几个模式十分明显。尽管一卧室单位常被视为更难转手，但它们依然能带来强劲的百分比回报——The Sea View（232%）与 The Plaza（218%）显示，只要地段与定价得当，一卧室仍可成为表现优异的投资品。

但若论绝对金额，最大的赢家自然来自更大户型。诸如 Regency Park（$5.34 million）、Ardmore Park（$8.54 million）与 Grange Residences（$6.5 million）等三卧与四卧公寓主导榜单：它们的百分比涨幅或许不是最高，但即便小幅上涨，也能转化为可观的绝对利润。 

Tanglin、Newton、River Valley 与东海岸等核心永久地契项目频频出现，但我们同样看到，是否永久地契并非登顶榜单的必要条件。像 Mandarin Gardens、Bishan Loft 与 Lakepoint 这样的 99 年地契项目，也录得 300%+ 的回报。 

多数顶级转售单位的买入时间集中在 1990 年代末至 2000 年代中期，持有 20 至 25 年，并在当今高价环境中出售。因此，上述现象也印证了那句老话：“在市场中的时间 > 把握市场时机。” 

让我们进一步拆解细节：

关于顶级表现的关键观察

• 最大赢家多在 1990 年代末至 2000 年代中期买入
• 就绝对金额而言，高总价、核心地段公寓领跑
• 永久地契或许并没有表面看起来那么关键 
• 不少强劲涨幅来自早年被忽视、但后来享受周边环境升级的老项目 

1. 最大赢家多在 1990 年代末至 2000 年代中期买入

最强利润来自于在首轮降温措施（1996 至 1998 年）之后，以及随后 2000 年代初下行期入市的业主。这些时期是少数出现房价回落的阶段，相关因素包括科网泡沫破裂、SARS、亚洲金融危机等（完整时间线可见这篇文章）。

以 Ocean Park 为例——1999 年买入，2025 年卖出，录得 324% 涨幅；再如 Botanic Gardens Mansion，1999 年以 $730,000 买入，2025 年卖出时实现了惊人的 407% 回报。 

对 2000 年代中期买入的顶级表现者而言，例如 Regency Park（2005 年买入）与 The Waterside（2006 年买入），这些交易赶上了 2008 年全球金融危机前的上行周期，其后又熬过回落，并受益于 2009 至 2013 年的强力反弹。 

需要明确的是，这些涨幅很大程度上并非纯粹依赖时机。持有期是决定性因素——几乎任何持有 20 至 25 年的物业，都有较大概率获得强劲增值。只是恰好在 1990 年代末与 2000 年代中期危机前入市，放大了收益。 

2000 年代中期的繁荣在 2008 年全球金融危机前达到顶峰。GFC 之后的复苏（2010–2013）又助力了这些买家，随后他们在 2021–2023 年的 COVID 反弹中再度受益。

超过 20 年的持有，让他们捕捉到多个增长波段，而非只押注一次。

2. 就绝对金额而言，高总价、核心地段公寓领跑

若以现金利润计，面积与地段是决定性差异。最高收益几乎都来自核心永久地契、且为大户型的项目，如 Ardmore Park（四卧净赚 $8.54 million）、Grange Residences（四卧净赚 $6.5 million）与 Regency Park（三卧净赚 $5.34 million）。 

这类住房的百分比回报往往更“温和”，例如 Ardmore Park 的 183% 与 Botanic Gardens Mansion 的 407% 相比就略显逊色。但由于单位总价高，即便是温和的百分比上扬，也足以转化为数百万的可观收益。相较之下，一卧亮点 The Sea View 虽交出了 232% 的可观投资回报率（ROI），但绝对收益仍低于 $1 million。 

对部分投资者而言，绝对收益更“实在”：手握 $5 - $8 million 比一个百分比概念更具说服力（顺带一提，$PSF 的涨幅亦然）。 

话虽如此，我们也不禁要问，高总价大户型未来能否延续表现。截至 2025 年，针对外国人的 60% ABSD 对核心市场造成了明显冲击。本地买家在这些区域更可能转向总价更可承受的小户型，正如我们在Promenade Peak身上看到的那样，其三卧价格仍维持在 $3 million 区间。 

缺少高净值外国投资者后，超过 $5 million 的超大户型（且还是更老旧的单位），其需求能否像过去一样强劲，仍有待观察。 

3. 永久地契或许并没有表面看起来那么关键 

乍看之下，榜单似乎由永久地契项目主导：Ardmore Park、Regency Park、The Claymore 等永久地契项目均录得数百万收益。但若据此将“地契年限”视为主因，就有些以偏概全。

其一，即便是一些 99 年地契项目——甚至楼龄不小的——也交出了亮眼成绩：Mandarin Gardens（365%）、Bishan Loft（三卧 325%、四卧 289%）与 Lakepoint Condominium（371%）同样进入了我们的榜单。 

其二，“永久地契”常与地段优势高度重叠，进而被混淆。新加坡大量核心地段——Tanglin、Newton、River Valley、Meyer Road 等——本就以永久地契项目为主。在这些地带，是否永久地契并不足以让某个项目脱颖而出，因为周边大多数物业同样是永久地契。 

再者，你可能注意到，99 年地契公寓往往呈现更高的百分比涨幅。这是因为上述这些地契项目的持有期相近，但其买入价更低（缺少永久地契溢价）。这也意味着，若你寻求增值、但并无特别长的持有计划（如 10 年内打算出售），地契项目或许更有机会带来更优结果。

4. 不少强劲涨幅来自早年被忽视、但后来享受周边环境升级的老项目 

许多最亮眼的百分比涨幅并非出自标志性或标杆公寓。我们敢说多数读者此前未必听过 Ocean Park 或 Windy Heights；这主要是因为它们较为老旧（建于 1980 年代），且多年“低调”。 

但当周边迎来重大升级时，它们随之起飞，例如 Thomson–East Coast Line（TEL），以及 Parkway Parade 的焕新，和 Joo Chiat/Katong 的整治与活化等新生活配套。

同样地，Braddell View（330%）与 Bishan Loft（325%）也搭上了其民生区蜕变的顺风车：Circle Line（CCL）与 North East Line（NEL）提升了 Toa Payoh 与 Serangoon 的可达性，而 Downtown Line（DTL）与 TEL 则让 Bishan 跨入联通性最强社区之列。

这里的启示是，地段并非一成不变。20 年前看似边缘或“过时”的项目，也可能被彻底改变。即便不是那类轰动一时、规划明确的巨型转型（如 Jurong East 或 One North），只要便利性逐步累积；给足时间，也足以显著推升价格。 

在房地产上，有时“时间”能替你省去猜测  

长期持有力、稳定的城市升级（在袖珍的新加坡几乎是必然）与跨越多个增长周期的复合效应叠加，只要你足够耐心，犯错空间就会更小。

对于以长期为主的自住者，这意味着不必为“先舒适、再投资”而自责。比如优先选择你成长社区里的公寓，即使有人建议一处更远的新盘“可能”涨得更好。把这种取舍留给投资者或需要面对较短持有期的人吧。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文