为何这座旧的99年地契公寓在武吉知马跑赢较新项目

Gardenvista 是一个拥有 318 个单位的 99 年地契项目，建于 2006 年。这个地段与本地历史颇有渊源：Gardenvista 坐落于前 Yeo Hiap Seng 工厂（就是那个饮料品牌）原址，该地块过去曾被划为工业用途。

1990 年代，Far East Organization 成为 Yeo’s 的主要股东。随着饮料工厂于 1998 年迁至 Senoko，土地也被改划为住宅用途，Far East 在此开发新公寓也就顺理成章。

自项目初期起，Gardenvista 就很明显会吸引喜爱自然、向往武吉知马绿意的购屋者。这并不意味着它不方便（它就在 Bukit Timah Plaza 对面），只是相对安静一些。

去年，Gardenvista 让我们惊喜地跻身转售表现最佳项目之列，压过不少往后推出、更大更“体面”的公寓。让我们来看看原因：

来看 Gardenvista 自 2003 年推出至 2025 年 12 月 30 日的表现：

Year	Average $PSF
2003	$616
2004	$610
2005	$624
2006	$701
2007	$862
2008	$990
2009	$905
2010	$1,034
2011	$1,143
2012	$1,206
2013	$1,290
2014	$1,310
2015	$1,236
2016	$1,216
2017	$1,209
2018	$1,286
2019	$1,371
2020	$1,387
2021	$1,463
2022	$1,575
2023	$1,776
2024	$1,844
2025	$1,952
Annualised	5.38%

现在，把它与全岛其他 99 年地契公寓比较。我们也会将其价格走势与 Gardenvista 所在的第 21 分区（D21）内其他 99 年地契项目比较：

Year	Gardenvista	All 99y projects	99y projects in D21
2003	$616	$479	$503
2004	$610	$514	$451
2005	$624	$542	$441
2006	$701	$646	$482
2007	$862	$885	$619
2008	$990	$765	$726
2009	$905	$788	$692
2010	$1,034	$977	$834
2011	$1,143	$985	$947
2012	$1,206	$1,040	$972
2013	$1,290	$1,164	$1,021
2014	$1,310	$1,196	$959
2015	$1,236	$1,104	$955
2016	$1,216	$1,166	$904
2017	$1,209	$1,230	$918
2018	$1,286	$1,359	$1,534
2019	$1,371	$1,474	$1,662
2020	$1,387	$1,453	$1,640
2021	$1,463	$1,517	$1,567
2022	$1,575	$1,595	$1,663
2023	$1,776	$1,783	$2,352
2024	$1,844	$1,854	$2,341
2025	$1,952	$2,098	$2,238
Annualised	5.38%	6.94%	7.02%

从百分比增长，及 $PSF 角度看，Gardenvista 似乎落后于更广泛市场与 D21 市场。但这可能有误导性，我们稍后会解释。暂且记住，这并不反映以绝对金额计的增值。

接下来我们做相同比较，但只采用过去 10 年的转售交易，以排除开发商售卖定价带来的失真。我们也仅看最近 10 年，更久远的交易对当下参考意义较低。

Year	Gardenvista	All 99y projects	99y projects in D21
2015	$1,236	$1,051	$955
2016	$1,216	$1,140	$904
2017	$1,209	$1,123	$918
2018	$1,286	$1,164	$1,047
2019	$1,371	$1,189	$1,114
2020	$1,387	$1,159	$1,044
2021	$1,463	$1,227	$1,129
2022	$1,575	$1,370	$1,273
2023	$1,776	$1,516	$1,629
2024	$1,844	$1,616	$1,653
2025	$1,952	$1,681	$1,635
Annualised	4.67%	4.81%	5.53%

切换至转售表现分析后，可以看到 Gardenvista 实际上与更广泛的有期地契市场步伐一致，尽管低了不到 1 个百分点。与 D21 的平均表现也相差不远。对一座 2006 年建成的公寓而言，这算是不错的成绩。

现在将 Gardenvista 与其毗邻项目比较

以下是一些最靠近 Gardenvista 的项目：

Project	Sherwood Tower	The Blossomvale	The Sterling	Gardenvista	Jardin	Suites De Laurel	KAP Residences	Mayfair Gardens	Mayfair Modern	The Reserve Residences
Tenure	99-year	999-year	Freehold	99-year	Freehold	999-year	Freehold	99-year	99-year	99-year
Launch year	1976	1996	1997	2003	2007	2010	2013	2018	2019	2023
Completion year	1980	1998	2000	2006	2012	2012	2016	2023	2022	2028
No. of units	269	220	232	318	140	72	142	215	171	892

接着把它们的表现与 Gardenvista 并列比较： 

Year	SHERWOOD TOWER	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN	THE RESERVE RESIDENCES
1995	$399
1996	$406	$1,007
1997	$385	$905	$1,077
1998	$325	$717	$939
1999	$267	$765	$952
2000	$288	$833	$929
2001	$240	$742	$852
2002	$245	$651	$821
2003	$220	$612	$731	$616
2004	$215	$611	$619	$610
2005	$211	$579	$610	$624
2006	$257	$609	$708	$701
2007	$397	$870	$1,020	$862	$1,772
2008	$481	$954	$1,111	$990	$1,792
2009	$466	$867	$1,075	$905	$1,504
2010	$572	$1,079	$1,182	$1,034	$1,769	$1,397
2011	$671	$1,223	$1,296	$1,143	$1,891	$1,426
2012	$725	$1,277	$1,424	$1,206	$1,986	$1,555
2013	$745	$1,322	$1,456	$1,290	$1,904	$1,663	$1,766
2014	$712	$1,390	$1,579	$1,310	$1,703	$1,438	–
2015	$682	$1,363	$1,352	$1,236	$1,453	–	–
2016	$701	$1,283	$1,371	$1,216	$1,429	$1,521	–
2017	$702	$1,321	$1,413	$1,209	$1,597	$1,311	–
2018	$713	$1,552	$1,662	$1,286	$1,602	$1,489	$1,552	$1,933
2019	$712	$1,492	$1,560	$1,371	$1,584	$1,481	$1,682	$1,927	$2,040
2020	$762	$1,506	$1,607	$1,387	$1,532	$1,268	$1,517	$1,966	$1,949
2021	$788	$1,681	$1,810	$1,463	$1,638	$1,533	$1,714	$1,995	$2,064
2022	$902	$1,868	$1,919	$1,575	$1,770	$1,457	$1,819	$2,058	$2,175
2023	$999	$2,074	$2,082	$1,776	$1,884	$1,437	$1,863	$2,084	$2,258	$2,488
2024	$1,026	$2,175	$2,094	$1,844	$1,917	$1,756	$1,838	$2,167	$2,251	$2,567
2025	$1,055	$2,245	$2,275	$1,952	$1,992	$1,704	$1,870	$2,107	$2,118	$2,596
Annualised	3.30%	2.80%	2.71%	5.38%	0.65%	1.33%	0.48%	1.24%	0.63%	2.13%

有趣的是，Gardenvista 是该近邻范围内唯一一座 2006 年建成的 99 年地契项目。其他有期地契选择要么更老，如 Sherwood Tower；要么更新很多，如 Mayfair Gardens、Mayfair Modern 和 The Reserve Residences。 

从推出至 2025 年，Gardenvista 在邻近项目中录得最高年化增长，约 5.38%，从约 $616 psf 升至 $1,952 psf。 

同样地，我们再看仅过去 10 年的转售价，是否会改变结论。

并非所有项目同时进入转售市场，因此我们会从各项目首次进入转售市场的时间点开始，追踪其自那时起的年化增长。

Year	SHERWOOD TOWER	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	$682	$1,363	$1,352	$1,236	$1,453
2016	$701	$1,283	$1,371	$1,216	$1,429	$1,521
2017	$702	$1,321	$1,413	$1,209	$1,597	$1,311
2018	$713	$1,552	$1,662	$1,286	$1,602	$1,489	$1,552
2019	$712	$1,492	$1,560	$1,371	$1,584	$1,481	$1,682
2020	$762	$1,506	$1,607	$1,387	$1,532	$1,268	$1,517
2021	$788	$1,681	$1,810	$1,463	$1,638	$1,533	$1,714
2022	$902	$1,868	$1,919	$1,575	$1,770	$1,457	$1,819	$1,997	$2,380
2023	$999	$2,074	$2,082	$1,776	$1,884	$1,437	$1,863	$2,087	$2,258
2024	$1,026	$2,175	$2,094	$1,844	$1,917	$1,756	$1,838	$2,167	$2,251
2025	$1,055	$2,245	$2,275	$1,952	$1,992	$1,704	$1,870	$2,107	$2,118
Annualised	4.46%	5.12%	5.34%	4.67%	3.20%	1.28%	2.70%	1.81%	-3.81%

在此基础上，Gardenvista 的百分比涨幅位列邻近项目第三，落后于 The Sterling 和 The Blossomvale。主要原因在于 The Blossomvale 与 The Sterling 更为年长，分别建于 1998 与 2000 年，持有周期更长，累积价值的时间也更久。 

从 2025 年价格看，Gardenvista 也位于价格区间的较高端，平均约 $1,952 psf。它甚至高于较新的 999 年及永久地契项目，如 Suites de Laurel 和 KAP Residences。这或许是因为后者属于地块较紧凑的小型开发，容易拉高平均 $PSF。 

（小户型往往有更高的 $PSF，反之亦然。） 

总体而言，作为一座较老的有期地契公寓，Gardenvista 表现强劲，并未因邻近的永久/999 年项目而显得逊色。 

鉴于平均价格会受成交户型结构影响，接下来按户型细分比较。 

我们将查看 2015 至 2025 年的预售转手（subsale）与转售（resale）交易。同前，我们从各项目进入转售市场的时点开始追踪。

以下分析中，我们也剔除了一卧交易，因为一卧成交量过低，缺乏代表性。

2-bedroom units

Year	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	$1,501	–	$1,236	$1,401
2016	$1,477	–	$1,240	$1,325	$1,394
2017	$1,493	–	$1,181	$1,548	$1,147
2018	$1,606	$1,727	$1,203	$1,675	$1,392
2019	$1,604	–	$1,381	$1,556	–	$1,557
2020	$1,566	–	$1,375	–	$906	–
2021	$1,756	$1,948	$1,428	$1,628	$1,412	$1,662
2022	$1,951	$2,098	$1,504	$1,739	$1,457	$1,819	$2,037	$2,380
2023	$1,995	–	$1,754	$1,805	$1,437	$1,884	$2,064	$2,176
2024	$2,263	–	$1,811	$1,923	–	$1,863	$2,147	$2,230
2025	$2,256	–	$1,816	$2,035	$1,594	$1,807	$2,122	$2,128
Annualised	4.16%	–	3.92%	3.80%	1.50%	2.51%	1.37%	-3.66%

3-bedroom units

Year	SHERWOOD TOWER	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	$688	$1,271	$1,352	$1,235	$1,427
2016	$675	$1,279	$1,354	$1,199	$1,422
2017	$683	$1,296	$1,381	$1,218	$1,621
2018	$696	$1,442	$1,634	$1,334	$1,625
2019	–	$1,464	$1,544	$1,365	$1,612		$1,826
2020	$762	$1,507	$1,607	$1,400	–		–
2021	$759	$1,624	$1,675	$1,477	$1,775	$1,188	$1,801
2022	$902	$1,879	$1,967	$1,661	$1,940	–	–	$1,949
2023	$989	$2,084	$2,082	$1,786	$1,887	–	–	$2,062	$2,306
2024	$1,026	$2,153	$2,047	$1,865	$1,902	–	$1,812	$2,293	$2,353
2025	$1,055	$2,241	$2,283	$1,972	$2,016	–	–	$2,070	$2,282
Annualised	4.38%	5.84%	5.38%	4.79%	3.52%	–	–	2.03%	-0.54%

4-bedroom units

Year	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	–	–	–	$1,531
2016	$1,119	$1,421	$1,240	$1,574
2017	–	$1,477	$1,252	–
2018	–	$1,701	$1,282	–	$1,552
2019	–	$1,677	–	–	–
2020	$1,378	–	$1,330	$1,532	$1,482
2021	–	$1,940	$1,446	$1,596	–
2022	$1,709	$1,782	$1,579	$1,803	–	$2,014
2023	–	–	$1,769	$1,920	$1,719	$2,185	$2,323
2024	–	$2,284	$1,845	–	–	$2,083	$2,284
2025	$2,231	$2,284	$2,018	$1,900	–	–	–
Annualised	7.97%	5.41%	5.56%	2.18%	–	–	–

几乎在所有细分里，较新的项目如 Mayfair Gardens、Mayfair Modern，甚至 KAP Residences 入市时的 $PSF 就更高。因此，就百分比增幅而言，它们往往不及 Gardenvista、The Sterling、The Blossomvale 等较老项目。

需注意，像 Gardenvista 这样的旧项目，受惠于两轮主要的房市上行期：2008 年全球金融危机后的复苏，以及 2022 至 2023 年新冠疫情后的复苏。 

对多数买家而言，真正重要的并不仅是 $PSF，而是单位实际价格（总价 quantum）与面积大小。 

因此，我们接下来检视转售交易的绝对总价，这比 $PSF 更直观；也会一并查看面积与成交量。

Average 2-bedroom prices

Year	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	$1,260,000	–	$1,088,833	$1,538,000
2016	$1,240,000	–	$1,130,600	$1,575,200	$900,000
2017	$1,350,000	–	$1,034,778	$1,700,000	$1,210,000
2018	$1,419,250	$1,737,500	$1,090,765	$1,920,000	$966,667
2019	$1,450,000	–	$1,234,500	$1,665,000	–
2020	$1,315,000	–	$1,243,333	–	$1,180,000
2021	$1,649,333	$1,950,000	$1,279,667	$1,840,000	$1,223,000	$1,365,000
2022	$1,638,000	$2,100,000	$1,353,600	$2,003,000	$1,462,500	$1,546,000	$1,609,000	$1,639,820
2023	$1,675,000	–	$1,553,333	$2,010,000	$1,500,000	$1,400,111	$1,666,875	$1,799,000
2024	$1,900,000	–	$1,646,600	$1,996,178	–	$1,545,000	$1,595,000	$1,800,000
2025	$2,085,000	–	$1,556,667	$2,233,888	$1,450,250	$1,680,000	$1,739,500	$1,629,333

Average 2-bedroom sizes (based on transactions done)

Year	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	840	–	879	1098
2016	840	–	910	1195	646
2017	904	–	876	1098	1055
2018	883	1007	904	1148	696
2019	904	–	894	1071	–
2020	840	–	904	–	1302
2021	940	1001	895	1130	877	822
2022	840	1001	898	1154	1001	858	791	689
2023	840	–	886	1114	1044	745	810	829
2024	840	–	908	1038	–	802	742	807
2025	926	–	858	1098	950	926	823	764

No.of transactions

Year	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	2	–	6	1
2016	1	–	5	4	1
2017	1	–	5	1	1
2018	4	2	9	3	3
2019	1	–	4	2	–
2020	2	–	6	–	1
2021	3	1	6	1	2	3
2022	1	1	5	5	2	3	2	1
2023	1	–	3	2	1	5	8	2
2024	1	–	5	5		2	3	1
2025	2	–	3	1	4	1	4	3

Gardenvista 的两卧单位总价长期位于区间下半部。近几年多在 $1.5 million 中段，这使其成为仅次于 Suites de Laurel 的次低价选择。但 Suites de Laurel 属于小型精品项目、地块较小，其属性会吸引不同偏好的买家。 

更显眼的是与较新的 99 年项目的对比。Mayfair Gardens 与 Mayfair Modern 的两卧单位，尽管平均面积更小，但价格普遍高于 Gardenvista。事实上，以当下新盘两卧的常见面积而言，Gardenvista 的两卧几乎可视为三卧。也正因此，即便平均价 $1.5 million，仍具吸引力，尽管楼龄已高。 

Average 3-bedroom prices

Year	SHERWOOD TOWER	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	$997,000	$1,746,000	$1,950,000	$1,425,500	$2,550,000
2016	$1,012,667	$1,825,833	$1,906,667	$1,373,833	$2,474,000
2017	$1,053,491	$1,780,857	$1,982,667	$1,407,286	$2,370,000
2018	$1,099,600	$1,885,000	$2,254,667	$1,516,493	$2,540,000
2019	–	$1,970,250	$2,240,000	$1,549,091	$2,750,000		$1,642,500
2020	$1,171,143	$2,126,333	$2,329,000	$1,620,419	–		–
2021	$1,175,000	$2,309,750	$2,655,000	$1,682,167	$3,000,000	$1,880,000	$1,605,000
2022	$1,442,571	$2,550,000	$2,900,000	$1,921,750	$3,300,000	–	–	$2,201,500
2023	$1,558,600	$2,870,000	$3,160,000	$2,026,714	$3,218,750	–	–	$2,173,333	$2,449,000
2024	$1,617,993	$3,077,500	$2,938,500	$2,174,975	$3,315,000	–	$1,655,000	$2,320,000	$2,321,000
2025	$1,645,455	$3,100,000	$3,259,333	$2,259,055	$2,919,000	–	$1,820,000	$2,340,000	$2,485,000

Average 3-bedroom sizes (based on transactions done)

Year	SHERWOOD TOWER	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	1451	1374	1442	1155	1787
2016	1500	1430	1417	1146	1744
2017	1546	1375	1441	1156	1464
2018	1589	1308	1383	1137	1568
2019	–	1346	1450	1135	1706		974
2020	1535	1412	1459	1158	–		–
2021	1548	1421	1593	1139	1690	1582	942
2022	1601	1358	1475	1157	1701	–	–	1131
2023	1580	1378	1518	1135	1706	–	–	1055	1063
2024	1580	1429	1451	1168	1744	–	942	1012	987
2025	1562	1383	1432	1146	1448	–	1012	1130	1093

No.of transactions

Year	SHERWOOD TOWER	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	SUITES DE LAUREL	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	4	3	1	8	1
2016	3	6	3	12	2
2017	12	7	6	7	2
2018	5	2	6	16	3
2019	–	4	3	11	2		2
2020	7	6	2	10	–		–
2021	6	4	2	18	1	1	2
2022	7	7	2	4	1	–	–	2
2023	10	8	1	7	4	–	–	3	5
2024	16	4	4	8	2	–	2	2	3
2025	11	2	3	14	2	–	1	1	2

对于三卧而言，唯一比 Gardenvista 更实惠的是 Sherwood Tower，但它的楼龄也大很多。此外，正如许多旧公寓一样，这里的三卧按今天标准，面积已可与四卧相提并论。 

较新的 99 年项目最能凸显这种取舍：尽管三卧面积极为紧凑，它们的价格却往往高于 Gardenvista。这很可能也是 Gardenvista 在三卧成交量上持续领先于大多数邻近项目的原因。 

或许由于单位面积明显“缩水”，买家如今对 Gardenvista 的地契折旧就没那么在意了。再加上社区属性——武吉知马买家多为自住型家庭，很多人把宜居性置于转售前景之上。

Average 4-bedroom prices

Year	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	–	–	–	$2,900,000
2016	$1,915,000	$2,800,000	$1,662,500	$2,892,667
2017	–	$2,833,333	$1,684,000	–
2018	–	$3,350,000	$1,725,543	–	$1,988,000
2019	–	$3,250,000	–	–	–
2020	$2,358,888	–	$1,790,000	$2,835,000	$1,850,000
2021	–	$3,780,000	$1,930,000	$2,892,333	–
2022	$2,980,000	$3,450,000	$2,125,000	$3,260,000	–	$2,450,000
2023	–	–	$2,380,000	$3,560,000	$2,350,000	$2,695,000	$3,000,000
2024	–	$4,500,000	$2,481,400	–	–	$3,610,000	$2,950,000
2025	$3,890,000	$4,450,000	$2,715,000	$3,600,000	–	–	–

Average 4-bedroom sizes (based on transactions done)

Year	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	–	–	–	1894
2016	1711	1970	1341	1837
2017	–	1919	1346	–
2018	–	1970	1346	–	1281
2019	–	1938	–	–	–
2020	1711	–	1346	1852	1249
2021	–	1948	1335	1812	–
2022	1744	1932	1346	1808	–	1216
2023	–	–	1346	1854	1367	1233	1292
2024	–	1970	1346	–	–	1733	1292
2025	1744	1948	1346	1894	–	–	–

No.of transactions

Year	THE BLOSSOMVALE	THE STERLING	GARDENVISTA	JARDIN	KAP RESIDENCES	MAYFAIR GARDENS	MAYFAIR MODERN
2015	–	–	–	1
2016	1	1	4	3
2017	–	3	2	–
2018	–	1	7	–	1
2019	–	1	–	–	–
2020	1	–	1	2	1
2021	–	1	2	3	–
2022	1	2	1	1	–	1
2023	–	–	1	4	1	2	1
2024	–	1	2	–	–	1	1
2025	1	1	2	1	–	–	–

四卧比较在多数地区都存在一个固有问题：这类大面积、高总价单位的成交频率很低。尽管如此，Gardenvista 每年仍能录得相当数量的四卧成交，足见此类单位的基本面与需求韧性。 

Gardenvista 的四卧也处在某种“甜蜜点”。其四卧面积更小，但总价也更低。即使在 2025 年，Gardenvista 四卧仍在 $2 million 中段成交，较周边项目更低，算是相对可负担。

这个总价带的四卧并不常见，放在像武吉知马这样备受青睐的区域更显难得。

我们此前带看过一套温馨北欧风的 Gardenvista 四卧单位，详见文章 here。

这些项目的共同点之一是靠近好学校。多数位于 Pei Hwa Presbyterian Primary School、Methodist Girls’ School (Primary)，或两者之一的一公里范围内。Gardenvista 是唯一同时落在两所学校一公里范围内的项目，这赋予它独特优势。 

从前文可见，项目的主要优势在于价格。与周边较贵的永久/999 年项目相比，Gardenvista 提供了该区内最具性价比的单位之一。 

Gardenvista 或许不新。但在新加坡其他大多数地方，一座拥有绿景、且与两所热门学校保持 Home School Distance (HSD) 的公寓，再加上其三卧与四卧的面积，价格很可能会落在 $3 million 至 $4 million 区间。

另外，Gardenvista 的地块规模大于不少邻居，且仅有 318 个单位。这意味着更高的私密性，以及更开阔的园区布局与更丰富的设施配置。 

接下来，来看该区域各项目的获利情况

Project	Gains				Losses				Tnx proportion
	Average ROI	Average gains	Average holding period (years)	No. of tnx	Average ROI	Average gains	Average holding period (years)	No. of tnx	% of profitable tnx	% of unprofitable tnx
Sherwood Tower	177.77%	$776,510	18.9	74					100.0%
Gardenvista	106.85%	$787,094	13.9	188	-2.52%	-$37,500	13.7	1	99.5%	0.5%
The Sterling	75.81%	$1,066,806	20.2	51					100.0%
The Blossomvale	67.95%	$855,366	23.8	76					100.0%
Suites De Laurel	12.86%	$122,992	10.7	26	-4.86%	-$59,048	7.9	9	74.3%	25.7%
Mayfair Modern	10.66%	$172,895	4.6	20					100.0%
Mayfair Gardens	10.04%	$165,471	5.3	20					100.0%
Jardin	8.69%	$191,346	13.6	17	-13.48%	-$400,328	8.6	44	27.9%	72.1%
KAP Residences	7.36%	$106,866	9.5	25	-12.79%	-$129,450	7.7	8	75.8%	24.2%

过去 10 年内，Gardenvista 仅有一宗亏损交易，合理视为异数。 

撇开这一点，结论与前文类似。Gardenvista 的单位买入时的基价明显更低，转售时留给屋主的缓冲更大。叠加更长的持有期，这也解释了其投资回报率（ROI）在该区名列前茅。 

当然，这并非完全公平，因为我们未限定购入时段；早至 2000 年代初买入的屋主，势必会把 ROI 往上拉。 

相反地，我们只看 2014 年后买入并持有，且在 2025 年卖出的单位

这将更公平地反映 10 年表现。

Project	Gains
	Average ROI	Average gains	Average holding period (years)	No. of tnx
GARDENVISTA	47.40%	$709,252	6.2	11
SHERWOOD TOWER	47.29%	$530,000	7.8	3
SUITES DE LAUREL	25.33%	$263,528	8.7	4
JARDIN	13.67%	$410,000	3.8	1
KAP RESIDENCES	13.42%	$205,000	3.6	2
MAYFAIR GARDENS	8.49%	$138,847	5.6	3
MAYFAIR MODERN	7.03%	$105,383	5.2	8

当我们筛选仅包含 2014 年后买入、并于 2025 年卖出的单位时，Gardenvista 实际上位居榜首。尽管楼龄偏高，且非永久地契，它仍录得最高的平均 ROI，颇为难得。 

这印证了我们的判断：Gardenvista 在该区缺乏“可一比一”的直接竞品。周边大多数项目：

• 要么更新，单位因此小很多 
• 要么更老，设施或格局已不够现代
• 要么虽老但为永久或 999 年、单位面积超大，导致总价难以接受 

这种独特定位，极可能让它成为寻找武吉知马转售公寓买家的短名单首选之一。

接着看看一些户型图对比。 

对于两卧单位，Suites de Laurel 最为接近，因为它同样提供面积很大的两卧。  

对于三卧单位，KAP Residences 平均更便宜，但格局更紧凑；它很可能成为比较对象。同理，我们认为四卧也会以 KAP Residences 为对标，因为其他四卧项目的总价明显更高。 

来看这些竞品在户型上的对照表现。

两者的两卧单位都有多个面积段，本次对比的两款都处在各自序列的较小端。 

两者皆为“两卧两卫”，客餐分区明显。Suites de Laurel 的单位更为紧凑，并将部分室内面积让给了客厅阳台；主卧与公共卫浴也设有飘窗。这些通常被认为效率不高，因为会减少可用室内空间。相较之下，Gardenvista 没有阳台与飘窗；更多面积直接用于起居与卧室。

厨房布局也不同。两者均为封闭式，但 Gardenvista 设有独立的杂物间（home shelter）与工作阳台（yard）。这通常更受欢迎，因为可将收纳与家政空间从起居区整齐分离。Suites de Laurel 的杂物间位于通往卧室的走道上，可能令走廊显得更窄。

Gardenvista 的主卫配置了浴缸与独立淋浴，而 Suites de Laurel 只有淋浴。另一点，Suites De Laurel 的户型在主卧一侧略呈楔形，不算方正；一些买家不喜欢不够方正的空间。 

Gardenvista 的两卧更高效，但价格也更高。平均而言，较 Suites de Laurel 贵约 $106,000（就这里对比的具体两款而言，差距更大，达 $222,000）。这是一笔不小的溢价，尤其考虑到 Gardenvista 为 99-year，而 Suites de Laurel 为 999-year。 

不过，鉴于该地段以家庭自住为主（即便是两卧），宜居性可能才是首要，这会促使部分买家即便面对地契折旧仍选择 Gardenvista。 

两者的三卧单位也都有多个面积段，此次对比的两款处于各自项目的中间区间。KAP Residences 的这款标注为“三卧加书房”，但其建筑面积仍小于 Gardenvista 的三卧。

Gardenvista 配备私家电梯，私密性更佳。其客餐分区也更清晰，而 KAP 的客餐为一体化空间。

KAP Residences 拥有一圈沿户型边缘展开的私人封闭空间，尽管一些买家喜欢这种设置，但它会占用相当可观的总面积。Gardenvista 没有室外空间，因此更多面积直接用于室内使用。

Gardenvista 采用带工作阳台与杂物间、并配备额外 WC 的封闭式厨房，更适合家庭使用。KAP Residences 则是紧凑的开放式厨房，杂物间也位于通往卧室的走道上。就当下偏好而言，这会让更多买家倾向 Gardenvista。 

在卫浴上，Gardenvista 更为“阔绰”：主卧同时配置浴缸与独立淋浴；KAP Residences 仅提供淋浴。 

二者对比中，KAP Residences 主要会因其较大的私人封闭空间而处于劣势；多数学买家会更愿意把这部分面积用在更宽敞的客厅或卧室上。 

两者的四卧同样有多个面积段。Gardenvista 的 1,346 sq ft 为该项目四卧中最大户型；KAP Residences 的 1,367 sq ft 则大致处于其序列的中间段。Gardenvista 为“四卧两卫”布局，KAP Residences 为“四卧三卫”的复式。

同样地，Gardenvista 的单位更高效。两者的客餐分区都清晰，但 KAP Residences 另设了与客厅相连并延伸至其中一间卧室的阳台。厨房再次体现两种设计取向：Gardenvista 为带工作阳台与杂物间并配 WC 的封闭式；KAP Residences 为开敞式厨房并配杂物间，通过改造是可以封闭的。 

KAP Residences 下层的公共卫浴为“Jack and Jill”式，可由一间卧室直接进入，因此形成两间套房。一个明显问题是，它通过屋顶露台增加了户外空间，而 Gardenvista 几乎全部为室内；对一些买家而言，这无疑是不利因素。KAP 的按摩浴缸与屋顶露台的确颇为独特，但在当下更显小众。  

由于 KAP Residences 在 2024 与 2025 年无四卧成交，我们无法比较最新价格。但以 2023 年成交看，Gardenvista 的四卧只贵约 $30,000，因此价格未必是最大区分点；相反，Gardenvista 更高效的格局更具吸引力。

再来看这些项目的租金回报率 

2-bedroom units

Project	Average price (2025)	Average rent (2025)	Rental yield
GARDENVISTA	$1,556,667	$4,373	3.37%
SUITES DE LAUREL	$1,450,250	$3,986	3.30%
MAYFAIR MODERN	$1,629,333	$4,468	3.29%
MAYFAIR GARDENS	$1,739,500	$4,460	3.08%
KAP RESIDENCES	$1,680,000	$3,991	2.85%
JARDIN	$2,233,888	$4,683	2.52%
THE BLOSSOMVALE	$2,085,000	$3,786	2.18%

3-bedroom units

Project	Average price (2025)	Average rent (2025)	Rental yield
SHERWOOD TOWER	$1,645,455	$4,400	3.21%
KAP RESIDENCES	$1,820,000	$4,867	3.21%
MAYFAIR GARDENS	$2,340,000	$6,211	3.19%
JARDIN	$2,919,000	$7,200	2.96%
GARDENVISTA	$2,259,055	$5,429	2.88%
MAYFAIR MODERN	$2,485,000	$5,667	2.74%
THE BLOSSOMVALE	$3,100,000	$5,866	2.27%
THE STERLING	$3,259,333	$5,971	2.20%

4-bedroom units

Project	Average price (2025)	Average rent (2025)	Rental yield
GARDENVISTA	$2,715,000	$6,383	2.82%
JARDIN	$3,600,000	$7,820	2.61%
THE BLOSSOMVALE	$3,890,000	$7,100	2.19%
THE STERLING	$4,450,000	$7,686	2.07%

Gardenvista 在两卧与四卧的租金回报上均领先。原因归结于总价：Gardenvista 的买入更便宜，因而毛回报更强。值得注意的是，尽管价格更低，Gardenvista 的两卧租金水平仍高于 Suites De Laurel 或 KAP Residences。 

三卧的竞争更为胶着。Gardenvista 在这里处于中游。像 Sherwood Tower 与 KAP Residences 因入场价更低，租金回报更高。

Gardenvista 够“老”，因此完整经历了两轮牛市：全球金融危机与 COVID 之后的复苏。 

但若与同样拥有时间优势的同批项目相比，它仍会一样突出吗？这里我们把 Gardenvista 与同日推出的其他项目对比，表现如下：

Project	Gardenvista	The Lakeshore	Grandeur 8	Lakeholmz	Baywater	Icon
District	21	22	20	22	16	2
No. of units	318	848	579	369	232	646
Completion year	2006	2008	2005	2005	2006	2007

Year	Gardenvista	The Lakeshore	Grandeur 8	Lakeholmz	Baywater	Icon
2003	$616	$488	$480	$439	$479	$695
2004	$610	$496	$483	$429	$486	$711
2005	$624	$523	$500	$450	$479	$764
2006	$701	$545	$500	$456	$471	$893
2007	$862	$671	$591	$528	$514	$1,303
2008	$990	$822	$674	$605	$612	$1,513
2009	$905	$771	$685	$589	$615	$1,428
2010	$1,034	$878	$793	$663	$692	$1,691
2011	$1,143	$1,007	$887	$763	$853	$1,808
2012	$1,206	$1,046	$963	$815	$848	$1,842
2013	$1,290	$1,158	$1,058	$1,008	$944	$1,858
2014	$1,310	$1,067	$997	$925	$908	$1,759
2015	$1,236	$1,085	$948	$857	$803	$1,778
2016	$1,216	$1,045	$976	$841	$902	$1,699
2017	$1,209	$1,028	$983	$834	$824	$1,682
2018	$1,286	$1,074	$996	$930	$959	$1,787
2019	$1,371	$1,061	$1,004	$885	$1,012	$1,700
2020	$1,387	$1,008	$1,006	$892	$957	$1,673
2021	$1,463	$1,073	$1,078	$921	$1,022	$1,668
2022	$1,575	$1,191	$1,274	$1,084	$1,106	$1,770
2023	$1,776	$1,350	$1,304	$1,163	$1,216	$1,843
2024	$1,844	$1,439	$1,396	$1,236	$1,368	$1,890
2025	$1,952	$1,489	$1,444	$1,289	$1,342	$1,822
Annualised	5.38%	5.20%	5.14%	5.01%	4.79%	4.48%

并排比较后，Gardenvista 仍名列前茅。 

六个项目在 2000 年代初期的起步价带大致相当，在随后二十多年里也共同经历市场波动。然而 Gardenvista 稍稍领先，以最高的年化增幅脱颖而出。

因此，我们可以得出结论：Gardenvista 的表现并非仅是楼龄或时点的巧合。 

结论：

除了在 2025 年录得较高涨幅外，Gardenvista 的长期表现并非“靠一年走运”。在其近邻范围内，Gardenvista 处于一个甜蜜点——其单位面积往往更大，但定价又常是更低的替代；既不至于过旧且“过大”，也不至于过新而“太小”。更大的地块与更齐全的设施，也有助于支撑其稳定的需求与买气。

在两卧、三卧与四卧上，Gardenvista 都能以更低或相近的价格，提供更可用的室内空间。 

Gardenvista 也是唯一同时落在 Pei Hwa Presbyterian Primary School 与 Methodist Girls’ School (Primary) 一公里范围内的项目。对于有学龄子女的家庭——他们在该区买家中占有不小的比例——这一点尤为重要。

数据很好地印证了上述组合：Gardenvista 拥有该区较高的平均 ROI；若只看 2014 年后买入的单位，更是位列第一。与同年推出的其他项目比较，它的长期增长也略胜一筹。

综合来看，Gardenvista 的户型与定价极具吸引力，足以化解对楼龄的顾虑。在不明显牺牲品质与空间感的前提下，这是住在武吉知马少有的“相对可负担”之道。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。