Midtown Modern 评测：绿意乌托邦里的高效户型

项目:	Midtown Modern
地区:	07
地址:	16-20 Tan Quee Lan Street S(188144-188107)
地契:	99 年地契，自 10 December 2019 起
单位数量:	558
占地面积:	124,118 sqft
发展商:	由 GuocoLand、Hong Leong Holdings 和 Hong Realty 合资
预计完工:	3Q 2025

改造片区似乎是 GuocoLand 最新项目的策略。当其位于丹戎巴葛的综合体于 2016 年落成时，也为这个因诸如 International Plaza (1976) 与 AXA Tower (1986) 等建筑而开始显得有些陈旧的地段注入了新活力。在此过程中，Guoco Tower 成为新加坡最高的建筑，而 Wallich Residence 的一套顶层公寓亦以 $74m 售予亿万富豪 James Dyson（现已以 $62m 转售）。

同样地，GuocoLand 希望凭借其最新的大型综合体 Guoco Midtown，为武吉士片区带来新生。Midtown Modern 是这里继 Midtown Bay（我们此前已做过评测）之后的第二个住宅项目。前者更偏向于“商务住宅”，而 Midtown Modern 则把重心放在面向家庭的奢华花园式住宅。我不敢代表所有人，但这确实是对传统 CBD 开发中小而以出租为主的户型的一次清新突破。 毫无疑问，这是一种偏离常规的大胆之举——对此我表示赞赏。可以说，GuocoLand 已经为自己树立起相当前瞻的形象。

毫无疑问，武吉士（以及新加坡）已经走过了很长的路。来自 1860s 的记录显示，Tan Quee Lan Street（Midtown Modern 所在）曾是 Malay Street 区域（今日的 Bugis Junction）的一部分，当时被广泛视为当时的主要红灯区。随着 1920 年废除娼妓制度，商贩开始进驻这一带；年长一些的读者或许还记得标志性的 New 7^th Storey Hotel，它曾一度是 Beach Road 一带的最高建筑，并为移民与外来商人提供住宿。

当然，任何事都阻挡不了 URA 总体规划。2008 年，该酒店被拆除，为新的Downtown Line – Bugis Station 让路。因此，Midtown Modern 及其邻近的 Midtown Bay，都是武吉士更大范围转型的成果——稍后我们还会详细谈到。 

虽然我确实怀念昔日于已停业的 7^th Storey Hotel 旁草地上享用露天炭炉火锅的时光，但也为我们走到今天倍感自豪。 

免得历史话题让你乏味，我们还是进入一如既往的深入参观吧！ 

Midtown Modern 内部探访

Guocoland 希望通过综合体 Guoco Midtown 改造这个片区。整个项目占地3.2公顷，他们希望为社区带来新意。他们也有良好的基础可倚赖——Bugis 已经充满活力、年轻且生机勃勃。 

看到沙盘模型时，首先打动我的是整座第3层被葱郁绿意所包裹。数据亦印证了这一点。由 Ortus Design 的景观建筑师 Chia Jui Siang 统筹，第3层（亦为本项目的首层平台）的森林主题花园与2座塔楼的屋顶花园合计超过1公顷绿地，并将种植186种植物。

这些景观将被划分为若干区域——Spring 和 Summer Woods 将种植如 Common Pulai、Water Lily、Pickerel Weed 等花卉与乔木；而 Autumn Wood 则展示带有橙色调的植被，如 Flame Tree 与 Burma Bridelia。这一设定相当有趣——不同区域会随“季节”呈现不同色彩。显然不会有 Winter 区域（原因不言自明）。

Jui Siang 与 GuocoLand 并不陌生，曾参与 Goodwood Residence 与 Martin Modern（更为精心策划的）景观设计。 

就土地面积而言，Midtown Modern 占地124,118平方英尺，共规划558个单位。在我看来，这对市区项目而言已是相当不错的体量，轻松胜过附近的 the M（80,327 sqft 上的522个单位）。

接下来，先从第3层的配套设施说起。

Midtown Modern 的大部分设施位于第3层，确切地说，45项中的27项在此。其中不少与绿色景观紧密相连，例如 Water Garden、Grand Lawn、Rain Garden、Lily Pond 等。

令人印象深刻的是，Midtown Modern 为其558个单位配备了1座网球场。这与 Guocoland 将其打造为少数以家庭为导向的 CBD 项目的目标高度契合。当然，这并非唯一在 CBD 设有网球场的项目——The Sail 与 The Clift 就是例子。但它仍属稀缺配置——即便是高端的 South Beach Residences 或 Duo Residences 也无此配套。

进一步凸显其家庭友好性，Midtown Modern 还设有一座50米泳道池，周边配有 Leisure Pool、Estuary Pool 与 Hot Spring 等小型水池。

我颇喜欢 Estuary Pool 的概念；它被繁茂绿植完全环抱，并与50米泳道池相连。

从效果图来看，你绝不会觉得自己身处闹市正中央——这无疑是件好事。当然，仅凭效果图并不足以下定论。但鉴于 GuocoLand 以往作品（Leedon Residence、Goodwood Residence）的口碑，我倾向于相信落成后的实景会与设想相去不远。

无论如何评估，这些设施足以满足500多个单位的需求。在其中一处小型泳池旁，你还会看到大量绿化；Hillock Grove 种植了如 Breadfruit、Diamond Joey 等植物。在泳道池的尽头，Yellow Saraca 与 Rose of Venezuela 也能为你的午后畅泳提供适宜的荫凉。 

与网球场一样，泳池靠近繁忙的 Rochor Road 布置，从而让2座塔楼得以后退，远离车水马龙——我认为这是明智之举。 

他们显然也懂得如何迎合年轻一代——我猜“Barre”一词对年长群体而言恐怕并不熟悉。

延续 GuocoLand 近年来的项目风格（Meyer Mansion、Avenir），Midtown Modern 也设置了一片大草坪（Grand Lawn）。我知道不少人可能会将其视为“一块空地”而忽略。但在市中心拥有如此精致的景观，对我而言极具吸引力。

若你觉得我重复赘述，还请见谅，但我确实想再强调这些绿化的重要性。有人或许认为这是“用力过猛”，但我相信它们将极大助益于把 Midtown Modern 打造成市中心的一片绿洲。随着“live/work/play”的理念兴起，若整体项目取得成功，你完全可以预见这一概念被广泛接受。

虽说我并非植物专家，但项目各区域所采用的多样化植物，足以说明其在景观上的用心与投入。若你自诩为植物爱好者，不妨索取营销手册，里面对本项目所选植物的品种有更详尽的说明。 

除上述运动设施外，这里还将设有健身房与会所，内含3个就餐空间，必要时可合并使用。儿童游乐区则位于 Autumn Wood 区域附近。 

同样地，这里从上方也被一层“绿毯”覆盖。你或已知其用意——大量植物不仅有助于净化空气，也能起到一定的隔音效果。虽谈不上一劳永逸，但在如 Bugis 般高密度的区域，每一分改善都弥足珍贵。

在结束这一层的设施介绍前，还有两处我想特别提及。远端一角（靠近南塔）是 Tea House。这并非只是取了个好听名字、加了顶棚的普通亭子；现场将实际提供热水以便泡茶。配置不大，却颇为贴心。

另一处是 Play Pavilion。同样地，它几乎被植物“包围”，因此难以拍到完整画面。本质上这是一个配备超大屏幕、可供观赏体育赛事的空间。我完全可以想见，世界杯期间这里会非常受欢迎。

再往下到第1层，可经由 Tan Quee Lan Street 抵达主要的迎宾广场。来访宾客与搭乘 MRT 的住户也可直接乘坐扶梯到达迎宾广场，进一步体现 Guoco Midtown 的便捷性。 

Arrival Lounge 的设计灵感源自豪华酒店大堂，从宣传物料上看确实颇具质感。其内也设置了小型办公空间，以顺应居家办公的新常态。 

此处的电梯将住户与访客送至第3层（基本上就是天窗所在之处），随后需再换乘另一部电梯才能到达住家。虽略有不便，但正如 Guocoland 住宅业务总经理 Dora Chng 所言，这部电梯仿佛“太空穿梭机”，把人们从 CBD 的喧嚣带入家中的静谧庇护所。我深以为然。 

鉴于项目距 MRT 站极近，停车位仅有282个，可满足约50%的住户需求。顺应更环保的方向，现场也将配备 EV 充电点。尽管预期这里会有不少单位以带租约形式存在，但开发商所期望的家庭导向定位，或会给拥有2辆及以上汽车的买家带来不便——毕竟 Midtown Modern 共有251套3卧及更大户型。

最后，两座塔楼的屋顶均设有花园。除名称不同外，我相信其设施大同小异。你基本可以邀友小酌用餐，同时欣赏一些相当优美的景观。鉴于 Bugis MRT 几乎就在 Midtown Modern 门口，你的住处多半会成为朋友们默认的集合点。

这种对景观细节的讲究也延续到了屋顶——其设计仿若山顶，植被相对稀疏，更多以石景呈现。

我最后想强调的是外观设计。Midtown Modern 与 Martin Modern 之间的相似之处很难忽视——对多数旁观者而言，两者的设计（乃至名称）都容易混淆。当然，这绝非坏事，整体观感依旧挺拔大方。只是说，Martin Modern 真正引人入胜的部分在其设施平台，而非整体外观。

设施部分就谈到这里，接下来直击示范单位！ 

Midtown Modern 1 卧室 A1 户型评测

在示范单位展示的这套 1 卧室户型，是 Midtown Modern 提供的最小户型，位于本项目的 Stacks 01、11 和 13。面积为 409 sqft，即便以 1 卧室标准来看也偏小。平面图看起来或许不显眼，但户型极为高效——几乎看不到任何浪费的空间。

公共区域铺设的是瓷砖，卧室为工程木地板。坦白说，我原本以为默认会是大理石（仅 4 卧室户型才配）。不过我理解目前的材质是基于美观与更易维护所选。相比之下，邻居 Midtown Bay 则将大理石作为默认配置。

就第一印象而言，我是满意的。我认为这套单位的体感面积可能比实际更大，在同类小于 500 sqft 的户型中也不失竞争力。多数人恐怕会以为它至少有 500 平方英尺。值得一提的是层高——标准 3m，颇为大方。 

该给的赞誉还是要给，GuocoLand 对这套 1 卧室的平面布局拿捏得相当到位。

踏入单位，入户通道的 2 侧分别是柜体与开放式厨房，几乎没有浪费的过道空间。 

如你所见，主题采用较深色的木质调，整个 showflat 的 ID 也以深色点缀，呼应现代都会氛围。就我个人而言，并不是很喜欢这里的整体 ID，因为深色会让空间显得更小。（反过来说，这也更凸显了户型本身的优秀）。

厨房配备 De Dietrich 的电器，这是一家法国高端品牌，于 1990 年推出了首款感应炉。按行业惯例，1 与 2 卧室配感应炉，较大的 3 与 4 卧室则配燃气炉。其他 De Dietrich 电器包括烤箱、嵌入式冰箱与洗烘一体机；水槽来自 Blanco。  

一个贴心的小设计是可拉出的晾衣架（尽管这里并非最富效率的晾晒位置）。另一侧的柜体内设有配电箱，同时也提供额外收纳空间，可摆放鞋履及其他家居杂物——对于 shoebox 单位而言尤为可贵。 

开发商特别强调，Midtown Modern 各个户型都能容纳比同级项目更大的餐桌配置。本户型摆放了 4 人位餐桌，且不占用过道空间；考虑到单位仅有 409 sqft，这点相当难得。

并非人人都需要 4 人就餐区（楼下有丰富的娱乐配套，更不用说整个 Bugis 了），因此用作 2 人就餐会显得更为宽裕。

至于客厅，如预期般偏紧凑——家具选择需格外谨慎。示范摆放了一张小型 2 人位沙发，外加 2 张单人位。若没有茶几，确实较难直观感受尺度，除非你本就打算不放。

不过这并不影响对整体空间的评价——毕竟也就 409 sqft。

如果你还没留意到，这个 409 sqft 之所以感觉足够从容，是因为取消了阳台；通常阳台本身就会占去约 40 – 60sqft。若你偏爱户外露台，也可选择带阳台的其他 1 卧室布局（面积更大，为 474 sqft）。

来到主卧室，面积中规中矩，这并非坏事。可放下一张 Queen 床，或许再配一个小床头柜，但基本没有多余空间摆放更多家具。

遗憾的是，窗户被分为上下两部分，以容纳外部的空调机位。另外，这里的内置衣柜采用平开门而非常见的移门，开合时会更多占用卧室空间。

注意，衣柜转角处做了让位处理，因此下半部实际上无法打开；开发商是为了确保你能在不受干扰的情况下放置床头柜。

主卧还可通往 Jack-and-Jill 浴室，配有顶喷花洒、喷枪及壁挂式坐便器。面积中规中矩，谈不上亮点。这里也没有窗户，因此需要通过开门来实现通风。

卫浴配件来自 TOTO，这是一家全球规模最大的马桶制造商；不过考虑到本项目面向的客群较为富裕，这算不算加分项见仁见智。无论如何，它依然是大家都很熟悉的、可靠的日本品牌。 

Midtown Modern 2卧室B3户型评测

以 721 sqft 而论，这个2卧室单位在当前标准下略高于平均面积。它也是Midtown Modern中可选的2卧室中面积最大的户型，其余为 592 sqft 和 635 sqft。这里所有2卧室均采用“哑铃型”布局，因其空间利用效率高，是我个人非常喜欢的格局。 

这里公共区域铺设瓷砖，卧室为工程木地板；相比Midtown Bay默认提供大理石，略显遗憾。层高为 3 米，略高于平均水平，对单位整体更宽敞的体感贡献不小。

与1卧室单位相似，玄关没有浪费空间，几乎直接通向U形厨房。虽然并未配备门来形成封闭式，但如有需要，你可以轻松加装推拉门。请注意，这是唯一一个采用此类厨房布局的2卧室户型。

镂空玻璃也有助于引入采光，同时方便父母在孩子自我玩耍时照看他们。 

面积称不上很大，但两个人在里面同时操作仍相对舒适。即使有人在水槽边，你也可以打开右侧的冰箱，因此并不如你想象中那么局促。

厨房配备De Dietrich的电器。按照行业惯例，1与2卧室单位采用电磁炉，较大的3与4卧室单位则配备燃气炉灶。

其他De Dietrich电器还包括烤箱、一体式冰箱与洗烘一体机；水槽来自Blanco。橱柜默认采用相同的深色木质饰面，后挡板也包含在内（与1卧室相同）。

以其面积而言，此布局因额外配备一个储物间，堪称所有2卧室类型中最为实用。对家庭来说，这几乎是刚需，但在许多新盘中却十分欠缺。因此，这一点为Midtown Modern加分。

虽然不是最大的储物间，但若想以相对可接受的价格享受市中心生活的便捷，也实在无可厚非。请注意，洗烘一体机也将放置在此储物间内。 

当然，如果不需要储物间，这里也可改作小型家庭办公区。但鉴于大多数看重此地段的人本就为了靠近办公地点，我认为真正如此使用的并不多。

与1卧室单位一样，开发商同样强调拥有尺寸不错的用餐区。本户型摆放了6人餐桌，且不侵占过道空间。尽管值得称道，但你会注意到靠长凳一侧较为局促，绝不希望自己坐在最里面。总体而言，若坚持坐满6人，会显得偏拥挤。 

再者，考虑到家门口就有丰富的餐饮选择，招待6位宾客用餐大概并非优先事项。四人就餐在此则完全足够舒适。

客厅面积以当下2卧室标准而言属中规中矩。相较1卧室可容纳更多家具，但摆放一张3+1座位的沙发大概已是上限。

另外需要注意，如今样板间往往配备不太实用（偏小）的茶几，并干脆取消电视柜。因此，除非你未来也打算不设这些家具，看房时应在脑海中预留它们的空间。

这里配有 5 sqm 的尺寸合适的阳台，喜欢户外小憩的住户可摆放吧台与高脚凳，欣赏Tan Quee Lan Street及更远处的景致。不过，与1卧室一样，选择Stack 03则可不带阳台。 

公共浴室通过“共享双门”（Jack-and-Jill）与卧室相连，这一点相当实用。

面积为常规尺寸，但配置颇为高级，如顶喷花洒与壁挂式坐便器。卫浴洁具来自TOTO；由于没有窗户，浴室依赖机械通风，因此若选择此类单位，应留意潮气积聚的问题。 

来到公共卧室，其面积为 9.5 sqm，属平均水平。可放下一张Queen尺寸床和小型床头柜。若作为儿童房，配备书桌与Single尺寸床可能更能提高空间利用率。

不同于常见的移门，这里的内置衣柜采用外掀式平开门，我认为不太实用，因为开启时需要额外的回旋空间。窗户为半高窗，因为空调外机平台就设置在外侧。虽不理想，但这是市面上多数2卧室户型的常见配置。

至于主卧，面积为 11.8 sqm，略显宽裕。与1卧室单位相同，由于下方窗台无法开启，设计上预留了两个床头柜。要取用储物空间，需要从中部柜体向侧面探入。

这是我们首次完整展示这种卧室窗的做法，我也借此解释为何采用此设计而非常见的落地窗。鉴于处于城市环境，开发商希望为住户提供更强私密性——因此设置了下方的“挡沿”。这样你可以向下观景，而地面行人仰望时视线则会受到遮挡。

你或许也注意到，这里的床设置得相当低。虽然交付不包含床，但你可参考这种做法，能让空间显得更宽敞。此外，若有孩子，这一高度便于上下，即便不慎跌落，也不至于让人捏一把汗。

主浴室面积大于公共浴室，但同样配备来自TOTO的洁具，包括顶喷花洒、壁挂式坐便器，甚至还提供手持冲洗喷枪！ 同样需要注意的是，这里也没有窗户进行自然通风。

Midtown Modern 3 Bedroom C2 评测

这里展示的这套3卧室单位是 Midtown Modern 所提供的最大3卧室户型。面积为1,066 sqft，就 CBD 标准而言已相当宽裕，在其他较新的项目中也略高于平均。由于位于角落的06与16号单位，通风窗户更多。  

若考虑3卧室单位，还有面积为904 sqft的较小版本。其餐厅与厨房面积也会更小。

公共区域为瓷质地砖，卧室为工程木地板。虽然我也希望能标配大理石地面与实木，但也理解目前材质是基于美观与易维护而选用。与本项目其他单位一样，层高达3m，值得称道。

进入单位后，先经过一小段走道再抵餐区。若有需要，侧边可增设更多嵌入式收纳；也可如现状保留，用作放置纤薄斗柜。

由于为狭长矩形布局，这里竟能摆下一套8人座餐桌——以这种面积的3卧室单位来说相当难得。 

我看过不少新盘示范单位，但像这样布局的却不多见（至少在一般的3卧室户型里）。如此方式用餐颇为壮观，也令人耳目一新。

若选择得当，餐桌可成为亲友聚会的视觉中心。行内人士应会认出，这里的室内设计师是屡获大奖的 Nathan Yong，他是知名家具品牌 Folks Furniture 与零售公司 Grafunkt 的创始人。

毋庸置疑，这里确实是一个相当高端的待客空间。

一端的大面积大理石与另一侧的镜面无疑强化了高级感。是的，这些属于 ID 装饰，不会随屋交付，但的确很有借鉴意义。

可以肯定的是，若你常常宴客，这样的配置无疑是巨大的卖点。

来到厨房，它为带窗封闭式设计，擅长烹调者也不必担心油烟扩散至屋内其他空间。鉴于外侧有那套令人惊艳的餐区，这点尤为重要。

矩形厨房配备 De Dietrich 的电器，这是一家拥有数百年历史的法国高端品牌。按惯例，3 与 4 卧室单位配燃气炉，3卧室为3炉头。其他 De Dietrich 设备包括烤箱、洗烘一体机，以及一台与橱柜门板同款面板的一体式冰箱。 

与其他单位一样，这里也提供挡水背板。你看到的那些常见挂件？可惜并不包含在交付内，需要自行购买。据我所知，IKEA 有售这类实用的挂架与收纳件。

此布局最大的问题或在于缺少生活阳台/家务区。对锁定此类单位的家庭而言，这或许是个痛点；若这是你的硬性要求，就得考虑更大的4卧室单位了。

由于整体进深较长，客厅的开间会受到一定影响。它并非同类3卧室中最宽敞的，虽可容纳一组3–4人位沙发，但要再放茶几或电视柜就略显吃力。若你更偏爱更大的餐区，这大概是必须的取舍。 

如有需要，这里的阳台面积其实相当可观，可作为接待宾客或自我放松的额外空间。 

还值得一提的是，Midtown Modern 的阳台并非常见的全玻璃栏板。虽然观感上或许不及全玻璃通透，但确实能起到私密性屏障的作用。正如卧室所见，这样的设计主要是为了避免行人由下往上窥视——在城市环境中，这点确实非常必要。

此单位还配有 Household Shelter，也就是大多数家庭所用的储物间。对于面向家庭、此等面积的单位而言，这点几乎是必需的。对于曾在过往 >1,000 sqft 公寓中成长的人来说，我们都知道，多一处能收纳杂物的空间总是受欢迎的。

此外，这里多数情况下也会被用作帮佣房——对当下有孩子的家庭而言，几乎是标配。

卧室2与3为镜像布局，面积各为10 sqm，较9 sqm的平均值略大。

卧室3采用单人床加学习区的配置，对孩子而言更为实用。正如所见，这里的衣柜为外开门，需预留开启空间。

至于卧室2，则摆放了 Queen 床，以呈现房间的可用尺度；同时还能放下2张床头柜且仍留有通行空间。不过，对有孩子的家长而言，若放置 Queen 床，学业所需的书桌等就得另觅空间了。 

这里没有“Jack-and-Jill”双入口浴室，这两间卧室共用一间中等尺寸的公共浴室。虽然面积标准，但配置相当高级，包括顶喷花洒、壁挂式坐便器，甚至配备洁身喷枪。卫浴洁具来自 TOTO。由于无窗，浴室依赖机械通风。 

接着是主卧室，面积为13.1 sqm，亦略高于平均。可容纳 King 尺寸床；若改用 Queen 床，则还能放置床头柜或梳妆台等。

与前述相同，这里的衣柜为外开门，开启时会占用更多卧室空间。

主卧浴室比公共浴室略大，同样配备顶喷花洒、壁挂式坐便器与洁身喷枪等高端配置。洁具同为 TOTO 品牌。老实说，在这里看到这样的选择略感意外，但这并不构成任何问题。

另外，欣慰的是主卧浴室设有窗户，可有效减少湿气积聚。 

Midtown Modern 4卧室 Type D3P 评测

以 1,808 sqft 的 4卧室户型而言，对于打算居住在第7邮区的大型家庭，这无疑是一款亮点。就此面积段的新盘而言，这里的竞争并不多（Midtown Bay 仅提供至 3卧室户型，而 South Beach Residences 严格来说不属于同一等级）。因此，你可以看出 GuocoLand 试图吸引那些将第7邮区视为可居住之地、同时又需要一定起居空间的家庭。

若想要更可负担的总价，可以考虑更小的 4卧室户型，面积为 1,442 和 1,464 sqft。

整体来看，由于户型方正，我认为其得房效率相当高。由于配有私家电梯入户，因此没有常见的狭长玄关——这绝对是好事。

如同这一档次户型应有的配置，配备了私家电梯与私家电梯前厅，使住户在出梯后拥有更多私密性。电梯前厅还将提供内置鞋柜。 

从私家电梯前厅步出，即是相当宽敞的客餐厅。毫无意外，可从容摆下一套 10 人座餐桌椅。 

4卧室户型将提供带纹理的天然大理石地面，卧室为工程木地板。天然大理石的铺陈确实带来潜在业主所期待的高级感。

从实景可见，采光不仅来自阳台，也来自客厅两侧——多扇大面积窗让餐区与起居区皆能引入日光，确保整日明亮，这一点十分讨喜。 

这处设计特意做成如同画框——当你从电梯步入家中，景致被“框”入眼帘。甚至不妨反其道而行选择低楼层单位，以便更好地欣赏这幅如画的园景。

至于客厅，其进深与开间都明显优于我们此前评测的其他户型，完全可容纳更多座位、一张茶几以及 TV 矮柜的摆放空间。

与 3卧室示范单位一样，本户型由屡获大奖的 Nathan Yong 设计，他是知名家具品牌 Folks Furniture 及零售公司 Grafunkt 的创始人。

阳台为长方形，并延续了奢雅质感，同样采用大理石地面。面积不小，必要时可另设户外用餐区。 

厨房同时设有封闭式与开放式两部分，位置紧邻次主卧，后者配有 Jack-and-Jill 双入口浴室，方便访客使用。

干厨配置有酒柜、用于摆放红酒杯与香槟杯的置物架，以及小水槽。举办聚会、需要清理更多餐具时，这些都很实用。 整体观感我也颇为喜欢，质感到位。

至于封闭式厨房，横向空间不算最宽，但提供了 2 侧操作台面。全屋配备均采用 De Dietrich 的电器，规格统一。

不过，在此 4卧室户型中，不仅配有 1 个电磁炉，还提供 3 个燃气炉头。其他 De Dietrich 电器包括烤箱与洗烘一体机，水槽则来自 Blanco。厨房亦设有窗户，引入采光并排散重油烟。 开窗尺寸也相当可观，这一点我很加分。

厨房外接生活阳台/杂物区，设有 WC 与体量不小的 Household Shelter，必要时可作帮佣起居空间。此处亦是通往共用电梯的门口——通常快递与送货也会从这里接收。

我很高兴这里保留了后勤空间，或许称不上悦目，但对注重实用性的家庭起居尤为重要。

有趣的是，此处还可通往主卧的步入式衣帽间。虽然衣柜容量明显多于一般，但若能做成双侧步入式而非单侧，会更理想。 

不过，鉴于当下多数新盘在收纳上的表现，也不宜苛求过多。这样的动线也让你半夜想吃宵夜时，可以悄然潜入厨房取用。

若我的讲解显得有些曲折，还请见谅；对照户型图你会发现，整体布局其实相当到位。

与 Midtown Modern 其他示范单位相比，主浴室的豪华感更胜一筹。坐厕与浴缸相互分离，必要时可供两人分别使用。

由于布局偏狭长，视觉上未必显得特别开阔，但从实用性角度看非常合理。此处的马桶较为特别，为电子款（带座圈加热）。同时配有窗户，提供自然通风。

浴缸区除顶喷外亦配有手持花洒，方便不打算久泡时使用。洁具来自 TOTO，但我得指出浴缸长度偏短——若你个头较高，恐怕难以舒展地躺卧。

至于主卧本身，面积为 15.2 sqm，比其他普通卧室大 50%。开门即感宽敞，可轻松容纳一张 King 尺寸床及梳妆台。还配有阳台，可在自家私享空间里惬意喝杯咖啡。 

即便摆入 King 尺寸大床，通道空间仍可圈可点。

示范中安装了 Ziptrack 卷帘（并不包含在交付标准内）。对于考虑此户型的买家，我想这大概会是你率先添置的项目之一。

卧室 2 与 3 为镜像布局，面积为 10 sqm，略大于 9 sqm 的常见水平。虽可舒适摆下一张 Queen 床，但若有年幼孩子同住，改为单人床搭配书桌或许更为理想。

这里的嵌入式衣柜采用平开门而非常见的推拉门，因此会更多占用卧室的活动空间。 

按惯例，其中一间普通卧室被展示为其他用途。本例将其布置为书房/办公区。

公用浴室的标准尺寸中规中矩，但配置上较为高端，如顶喷花洒、壁挂式坐厕与喷枪。卫浴品牌为 TOTO。需留意的是，公用浴室不设对外窗，通风主要依赖机械排气。有趣的是，右侧配有近乎全身长度的镜面。

最后来看次主卧，面积为 13.7 sqm，依然相当宽敞，比多数其他户型的主卧还大。因此同时放置书桌与 King 或 Queen 床都不成问题，正如样板间所示。 

此类布局也很适合三代同堂家庭，因为这间卧室与其他卧室相对分隔，从而提供更多私密性。

次主卧的浴室为 Jack-and-Jill 设计，亦即虽为套厕，但同时需与家中访客共用。对居住者而言或许略显不便，但能额外腾出一间访客可用的浴室，若未来常有宾客来访，将十分实用。 

Midtown Modern 地段评测

过去10年里，Rochor Ophir 走廊发生了巨大的蜕变。曾经林立于 Middle Road 的低档旅馆已不复存在。取而代之的是South Beach Residences 和 Duo Residences，它们在上一个十年首先为这一带带来聚光灯。待 Guoco Midtown 与 The M 完工后，亦将为 District 7 注入新活力。 

Midtown Modern 的位置优势几乎无可匹敌。其门口即是 Bugis MRT，连接市区线与东西线。仅 1 站之遥即可到达 City Hall 与 Promenade，可转乘南北线与环线。合计 4 条 MRT 线路，均在 5 分钟之内可达。  

鉴于开发商将 Midtown Modern 定位为亲子友好项目，他们特别强调，尽管 1km 范围内没有名校，但包含 ACS、SJI、SCGS、RGPS、NYGH、NYPS 等在内的 Bukit Timah 带，距离 5-7 站即可到达。大学与理工学院大约 10 站可达。虽然我对 Guocoland 在营销定位上的独特性印象深刻，但并不完全信服，因为这需要买家本身为校友，且该范围已超出 1km 半径。 

尽管如此，也不应因此削弱 Midtown Modern 的光芒。于 Guoco Midtown 内，所需配套一应俱全——超市（未确认）、餐饮与零售店铺。再加上 Bugis Junction 与周边商圈，要完全逛遍这一带恐怕也需要花上一段时间。 

周边配套

生鲜杂货

超市名称	距公寓距离（及预计车程）
Cold Storage Bugis Junction	650m，3分钟车程
Cold Storage Raffles City	900m，4分钟车程
FairPrice French Road	1.9km，7分钟车程
FairPrice Chinatown	2.3km，9分钟车程
FairPrice Xpress Peace Centre	2.5km，9分钟车程
FairPrice City Square Mall	2.5km，9分钟车程

生鲜杂货选择也并不匮乏，距离最近的是 Bugis Junction 的 Cold Storage（步行 7 分钟），尽管价格更实惠的 FairPrice 选项离公寓稍远一些。 

学校

教育层级	院校数量
学前教育（1km 步行范围内）	2
小学（3km 车程）	2
中学（3km 车程）	2
国际学校（3km 车程）	0
初院（5km 车程）	0
大学（5km 车程）	1
理工学院（10km 车程）	1

如前所述，凭借与 MRT 站的便捷联通，要到多所优质学校并不困难，但就小学而言选择相当有限。对于希望把握 1km 入学半径的小学家长来说，仅有 Stamford Primary School 符合该条件。

无论如何，我认为 Midtown Modern 并非最适合家有年幼孩子的住户，整体而言 Bugis 区域亦然。它更契合家有中学及以上年龄孩子的家庭——孩子已足够独立可自行乘车上学，同时也足够成熟以享受 District 7 的各类娱乐选择。

公共交通

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Shaw Twrs’	57, 100, 107, 107M, 961, 961M	150m，步行2分钟
‘Bugis Stn Exit D’	12e, 48, 57	150m，步行2分钟
‘Opp The Gateway’	100, 107, 107M, 961, 961M, 980	180m，步行3分钟

最近的 MRT: Bugis MRT (Exit D) – 150m，步行2分钟

总的来说，Midtown Modern 的公共交通选择可谓极其便利。 

熟悉 MRT 线路的读者会知道，Bugis MRT 同时位于市区线与东西线之上。更重要的是，它距离环线与南北线仅 1 站，距离东北线 2 站。

再加上拟建的地下公寓—MRT 连接通道，足见这里的住户将享有多么便捷的出行体验。

私人交通

私人交通便捷度: 非常好

高速/主干道	距公寓距离（及预计非高峰车程）
Nicoll Highway	即达
Beach Road	即达
Rochor Road	250m，2分钟车程（在 Beach Road U-turn）
Ophir Road	400m，2分钟车程
Victoria Street	550m，2分钟车程
Selegie/Bukit Timah Road	1.3km，3分钟车程
ECP	1.4km，3分钟车程
CTE	2.3km，5分钟车程
KPE	2.9km，3分钟车程
MCE	4km，5分钟车程
PIE	4.8km，5分钟车程
AYE	5.2km，8分钟车程

坦白说，鉴于公共交通之便，这里并不一定需要拥有一辆车。即便如此，驾车人士仍可如表所示，便捷通达市中心多条主要道路与高速。

之所以未能将本公寓的私人通达性评为“优秀”，一是因为高峰时段大多数道路将十分拥堵；二是区域内 ERP 闸门密集，亦让部分人避之不易。  

开发商团队

自 1978 年于 SGX 上市以来，GuocoLand 一直是区域性的优质房地产公司，业务遍及新加坡、中国、马来西亚与越南。

总部位于新加坡，GuocoLand 的核心业务包括房地产开发、房地产投资、酒店运营与资产管理。截至 30 June 2020，集团总资产约为 $11.1 billion。

在新加坡，集团已成功开发 36 个住宅项目，合计 ~11,000 套住房。GuocoLand 位于 Tanjong Pagar 的旗舰 Guoco Tower 融合了优质 Grade A 办公、F&B 零售空间、Wallich Residence、5* Sofitel Singapore City Centre 及一座景观城市公园。集团亦于北京、上海、南京与天津等主要城市开发了规模可观的物业组合。 

在人事方面，Cheng Hsing Yao 现任Guocoland Singapore 集团董事总经理，曾在新加坡公共部门任职，并于 URA 担任过城市规划师。他亦是被提名国会议员。我认为 Midtown Modern 所倡导的“城市中的自然”概念，或受其城市规划背景的启发。至于另一位重要人物，Guocoland 的联合创办人 Quek Leng Chan 以约 $9.8Bn 的净资产位列马来西亚第 2^nd 富有之人。他亦是 City Developments 董事长 Kwek Leng Beng 的堂兄，而后者同样是新加坡富豪之一。颇为有趣的是，Leng Chan 与 Leng Beng 二人皆为受英国教育的律师，这一点也让我引以为傲。 

建筑师

ipli Architects 由 Yip Yuen Hong 与其妻子 Lee Ee Lin 于 2001 年创立。Yip Yuen Hong 早年曾在 HDB、William Lim & Associates、Akitek Tenggara 工作，之后共同创立 HYLA Architects。我一直把 Yip 与 GCB 及其他有地住宅联系在一起；其设计理念始终强调保留新加坡的建筑遗产。尽管如此，他亦参与了 M5、118 Killiney 与 Jervois Prive 等小型精品项目。 

ADDP 与 Guocoland 及新加坡公寓领域可谓渊源深厚。公司成立于 1986 年，并在新加坡率先采用预制建造法。ADDP 的理念是通过创新且高质量的设计，推动充满活力的增长。其完成项目包括 Guocoland 的 The Avenir 与 Martin Modern，以及 Seaside Residences、Botanique at Bartley 与 Cliveden at Grange 等众多项目。 

堆号分析

项目总平面图

Midtown Modern 配套设施

图书馆	大草坪	花园休息区
泳池平台	休闲泳池	健身房
更衣室	会所	50m泳道池
日光甲板	水上芭蕾区	河口泳池
按摩浴池	温泉	花园休息区
户外游乐场	宠物角	网球场

既然我已对 Midtown Modern 的设施作了充分介绍，现在是时候把注意力转向其商业部分。严格来说，它可能是少数即使没有零售组件也无妨的项目之一，毕竟周边已有 Midtown Bay、Bugis Junction，以及步行不远的 Raffles City、Suntec City 等众多选择。

尽管如此，这并未阻止 GuocoLand 在 Midtown Modern 的零售部分打造步入式概念。其动线旨在促进互动，你需要走入项目内部才能细细逛店。

或许最重要的是，这里的一切将彼此连通。也就是说，无论雨天还是炎热天气，你基本都不必淋雨或流汗，便可从 Midtown Modern 步行抵达 MRT 站、Duo Residences、Gateway、Guoco Midtown 以及 Bugis Junction。

下午 西晒分析

鉴于地块呈西南—东北朝向，很明显 07-10 以及 17-20 堆号将承受较多的下午西晒。好消息是并非正对，因此实质上仅有半年时间会受到较强的午后日照。

下午西晒最少的堆号

13 – 15 与 03 – 05 堆号由于被相邻单位夹在中间、且朝向东北，下午西晒最少。06 与 16 堆号应能享受自 Kallang River 升起的清晨阳光。

户型配置

户型	面积	单位数量	管理费
1BR	409-474 sqft	168	$327.60
2BR	592-721 sqft	139	$382.20
3BR	904-1,066 sqft	139	$382.20
4BR	1,432-1,808 sqft	110	$436.80/$491.40
Penthouse	3,272-3,520 sqft	2	$709.80

有别于常见做法，Midtown Modern 并未在 CBD 项目中以“袖珍”单位为主。相反，它押注于 Bugis 片区对更大面积单位的需求。其目标是在 CBD 中成为为数不多的家庭导向型公寓之一，因此推出了相当数量的 3 Bedroom 与 4 Bedroom 单位，面积也较为大方，甚至与新加坡其他区域相比亦不逊色。这无疑是一种令人耳目一新的改变，也为预算更充裕者所欢迎。 

就 500 多个单位的市区高端项目而言，管理费大致符合预期。事实上，考虑到需要维护的大量景观绿化，我原本还以为它可能会更高一些。

最佳堆号

仅有 2 座塔楼、每座各 10 个堆号可选，最终还是取决于你的单位偏好与预算。本质上，仅有 2 个主要朝向可选——面向 Rochor Road 的东北向，或面向 Tan Quee Lan Street 的西南向。 

尽管我并不喜欢新加坡的午后日晒，但我更偏好西南向景观，因为现有的 Tan Quee Lan 排屋提供了一定缓冲，整体遮挡更少。 

部分单位可从南侧看到 Marina Bay 区域的口袋景观，而东侧亦可获得 Kallang River 的口袋景观。

若你的单位朝西，可眺望 Orchard 与 Bukit Timah。一些正对 Rochor Road 的单位，则会与对面的邻居 Duo Residences 相望。 

推荐户型

1 卧单位

尽管我对 409 sqft 的户型赞不绝口，若预算更高一些（视开盘价而定），我仍会选择更大的 474 sqft 户型。

优点：

• 方正高效的格局
• 入户无浪费面积
• 双门共享卫浴布局
• 带阳台
• 4 人位餐区

缺点：

• 前方设有空调机位

2 卧单位

若你看过我先前的评测，便会知道我对哑铃型布局情有独钟，因此这仍将是我的首选。

优点：

• 高效的哑铃型布局
• 厨房可选择封闭
• 储物间带挂架——可作洗衣区使用
• 可容纳 6 人位餐桌
• 入户设有收纳柜
• 公用卧室可放置 Queen 尺寸床
  

缺点：

• 储物间与浴室均无窗户

3 卧单位

那条颇具新意的长形餐区令人难以抗拒，的确是一次耳目一新的尝试。

优点：

• 布局规整
• 餐区尺度得当
• 玄关配有收纳柜
• 封闭式厨房，带窗
• 附带防护室，可作杂物/工人房使用
• 主卫带窗
• 空调机位位于单位两侧

缺点：

• 无家务阳台
• 入户走道较长

价格评析

若你在考虑 Midtown Modern，必然会将其与周边项目对比。以下是它的定位对照！

项目	单位数	psf	TOP
Midtown Modern	558	TBC	2024
Midtown Bay	219	$3,001	2022
The M	522	$2,589	2024
Duo Residences	660	$1,990	2017
South Beach Residences	190	$3,228	2016

尽管第 7 区还有若干更早期的项目，但我将其略去，因为与 Midtown Modern 并不能作“苹果对苹果”的比较。相反，我选择了与 Bugis / 第 7 区重塑最为相关的项目。 

Midtown Bay 当然也是 Guoco Midtown 综合体的一部分，可作为最佳参照。以 $3,001 平均 psf 而论，它是 Bugis 区新盘中单价最高者。South Beach 更靠近 Suntec City，且属于超豪华项目，定价略高亦在情理之中。我认为 Midtown Bay 户内配置略更高端，但整体设施较少。因此，若 Midtown Modern 能以 $2,700-$2,900 psf 的平均水平入市，我会认为是相对不错的切入点，尤其考虑到其地块本身的拿地价格更高。 

另一方面，The M 自首日推出便大获全胜。其发布恰逢我们初闻 COVID 19 的担忧，但强势营销与出色定价的组合，确保了70% 的单位在开盘周末即售出，以 2020 年的标准来看相当惊人。

不过需要注意的是，该项目多数为小面积单位，最大也仅 904 sqft。Midtown Modern 的目标客群截然不同：更偏家庭导向的设施、更大的单位面积，以及整体上更不拥挤的布局。因此，即便较 The M 略有溢价入场，仍属合理。 

项目	卧室	面积 (sqft)	价格
Midtown Modern	1BR	409	*$1.1x million
Midtown Modern	2BR	592	*$1.4x million
Midtown Modern	3BR	904	*$2.2x million
Midtown Modern	4BR	1,432	*$3.6x million
Duo Residences	Studio	420	$1,060,000
Duo Residences	1BR	646	$1,290,000
Duo Residences	2BR	969	$1,880,000
Duo Residences	3BR	1528	$3,944,000
Duo Residences	4BR	1841	$3,849,000
Midtown Bay	Studio	409	$1,318,113
Midtown Bay	1BR	484	$1,584,514
Midtown Bay	2BR	732	$2,288,340
Midtown Bay	3BR	1324	$3,610,267
South Beach Residences	2BR	936	$3,190,000
South Beach Residences	3BR	1593	$5,412,627
South Beach Residences	4BR	2260	$7,789,766
The M	Studio	409	$1,024,275
The M	1BR	484	$1,244,467
The M	2BR	592	$1,443,278
The M	3BR	904	$2,251,463

*官方价格尚未公布，以上为指示性价格

**其他项目的价格基于 2020 年的成交记录

为便于比较，不妨再从总价角度切入——毕竟最终决定因素还是可负担性。尤其是高效的 1 卧单位仅 409 sqft，这意味着总价会更亲民。所以不难理解，Midtown Modern 的示范单位自一开始便人潮不绝。 

截至目前，The M 最小的 1 卧单位已全部售罄——因此再作比较已无意义。若你希望以较可负担的价格入住第 7 区，眼下仅剩 Midtown Modern、Midtown Bay 与 Duo Residences 可选。显然，以 $1.1x million 的起步指示价来看，与 Midtown Bay 的差距不小——除非你更看重更为高端（且仅 219 个单位，私密性更强）的户内配置，否则凭借出色的户型，Midtown Modern 会更合情合理。

Duo Residences 或许仍更便宜一些，但差距并不大，面积差异也老实说并不明显。它同样是 99-year 租赁地契物业，因此待 Midtown Modern 竣工时，二者的楼龄差距将更为显著。话虽如此，Duo Residences 在设计与便利性方面也并不逊色——其主要卖点（若转售市场有盘）在于你可以立即入住。 

升值分析

我认为可以肯定地说，District 7 的更新是成功的。如在我们关于房价的文章中所示，你会看到 District 7 在过去 10 年的平均涨幅录得 92.14%。

（考虑到最初平均总价已相当高，这一比例就更令人惊叹。）

不过，正如 GuocoLand 通过引入 Wallich Residence 及其周边配套为所在区域带来的改变一样，他们看起来也有望在 Bugis 区通过整个 Guoco Midtown 项目实现同样的成效。

这无疑是一项庞大的工程，但他们正采取一系列正确举措，助力塑造 District 7 的未来。单就项目本身而言，它几乎已形成一个自成一体的生态系统，居住/工作/娱乐是真实可行的生活方式，而非政府纸上谈兵的概念。

而这很可能成为把这一带转变为真正宜居社区的催化剂。对于年纪稍长的读者来说，回想这些项目出现之前的过往，的确难以想象当年的景象会演变成今天的面貌，以及这些年发生的蜕变。

若进一步查看 D7 在 Masterplan 2019 中的保留地块，以及该区整体再开发的相关消息——你会发现未来几年这里不会有太多新开发项目出现；主要将新增一些公园空间与街景提升。

可以肯定的是，新的住宅项目并不多！

随着 Midtown 提供的大量办公空间（尽管当下 WFH 流行，但待疫情平稳后，办公场所依然不可或缺），以及 Shaw Tower 改建为办公用途——这些空间无疑会带来稳定的租赁需求。

Duo Tower: 568,000 sqft Grade-A office space
South Beach: 510,000 sqft Grade-A office space
Midtown Bay: 665,000 sqft Grade-A office space
New Shaw Tower: 400,000 sqft Grade-A office space

另一个值得关注的板块是即将启动活化的 Kampong Bugis 地区。

这一块 8.2 ha 的白地将以 Master Developer 模式推出出售，规划可望提供 4,000 套住宅，以及零售、服务式公寓与办公空间。 

因此，Master Plan 的一部分是落实全区的 car-lite 措施与区域发展，包括公园、公共空间、道路以及街区层面的基础设施系统。整个开发预计耗时长达 13 年，可见这又是一项体量庞大的计划——也由此可见该区域即将发生的巨大变化。

我们的看法

在 Midtown Modern 购置一套单位，或许意味着参与了 Bugis 的蜕变与新加坡的发展历程。Guoco Midtown 将为本已繁华的 Bugis / Rochor 地区再度注入活力，并为当地住宅开发树立新的标杆。在我看来，DUO、Parkview Square 与 The Gateway 均是 District 7 的标志性建筑，而 Guoco Midtown 在 2025 年落成后也将加入其列。 

总体而言，GuocoLand 在 Midtown Modern 所呈现的整体方案很难不让人喜欢。若你曾因城市生活的便捷而心动，却又对其宜居性有所迟疑，我认为 Midtown Modern 已相当有效地弥补了这一缺口。

Midtown Modern 并非要在 District 7 争当最便宜的 新盘——这一头衔可由 The M 获得——它所瞄准的，是一群具备雄厚实力、也能欣赏其在 CBD 中精心营造“森林与自然居住”理念的买家。此外，其对稍大面积户型的侧重，加之完善的 公寓配套，也将帮助其在市场中与同侪形成明显区隔。 

地段无需多言，Bugis MRT 几乎就在一部扶梯之遥，Midtown Modern 的便利性不言而喻。唯一的遗憾——Bugis 的喧嚣与繁忙或未必适合所有人。 

如果以下描述符合你，你或许会喜欢 Midtown Modern：

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?

The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.

What are the different tiers of the MM2H programme?

The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.

What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?

Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.

What property considerations are involved in the MM2H programme?

Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.

What risks should applicants consider with the MM2H programme?

Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.