这座英国城市如今提供 7% 租金回报——海外投资者需要了解什么

伦敦的核心优质住宅对国际房地产投资者仍具吸引力，但伦敦市中心及周边行政区飞涨的房价正在侵蚀租金带来的绝对收益。

对于希望产生现金流、而非仅投入资本静待其变的投资者而言，伦敦作为首都对这类策略的吸引力正在悄然减弱。伦敦市中心不断攀升的房价，正把“收益被压缩”从周期性问题演变为结构性问题。伦敦多数区域的平均毛租金回报约在 3-4% 之间。

追求更高回报的房地产投资者（包括机构与私募基金）正日益将目光投向曼彻斯特等增长迅速的二线城市：与伦敦相比，这里的房价相对更可负担，同时高校集群与强劲的经济增长等需求驱动因素，支撑着核心区域的租赁需求。

焦点落在曼彻斯特——除伦敦外全英增速最快的城市经济体——其经济增速达到全国平均的两倍。自 2008 年以来，曼彻斯特市中心的房产价值以年度总增加值（GVA）计的增长率为 3.1%，显著高于同期全国平均的 1.4%。

根据 Savills 的市场研究，西北地区住宅房价预计在 2026 年上涨 5.5%，并在 2028 年前实现累计上涨 28.8%。

同时，JLL 预计 2024 至 2028 年曼彻斯特五年期房价涨幅约为 19.3%，高于同期全英平均的 17.6%。

英格兰西北部主要城市的租赁市场火热运行

根据英国国家统计局（ONS）官方住房数据，英格兰西北部的私人住宅租金在 2025 年 1 月至 2026 年 1 月期间同比上涨 6%，在该地区部分地带，这一涨幅已超过当地工资增速的两倍。

但这些数字实际上低估了曼彻斯特市中心的走势。Savills 的数据显示，过去五年当地公寓租金已累计上涨近 50%。

其预计未来五年西北地区租金将再涨 17.1%，为全英最强劲的区域之一。与此同时，JLL 预测 2026 至 2028 年曼彻斯特市中心的租金涨幅将达 18.8%。

Zoopla 的报告显示，2026 年 1 月曼彻斯特市中心的平均月租达到 £1,343，同比上涨 3.2%。

住宅租金回报亦呈现相似态势。曼彻斯特市中心公寓的平均租金回报率约为 6% 至 7.4%（视分区与资产类型而定），已显著高于全英约 5.8% 的平均水平。这一表现与伦敦部分第1区和第2区物业的常见水平不在同一量级。

此外，建造成本上升与供应管线受限，意味着推动上述回报的市场条件在短期内不太可能缓解。

推动曼彻斯特租赁需求上升的因素

曼彻斯特公寓租赁需求与租金的飙升可追溯至多重因素，这使得当地楼市对投资者而言具备较强说服力。

该市拥有欧洲规模最大的学生群体之一，涵盖大量国际与本地学生，其中包括就读于罗素集团的 University of Manchester 以及 Manchester Metropolitan University 的学生。

城市统计显示，约 51% 的毕业生在完成学业后选择留在本地，这为租客需求奠定了难以撼动的结构性底部。

多家上市公司在此设立总部或主要办公室，也为城市经济提供支撑。接近 80% 的金融时报证券交易所（FTSE）100 指数成分公司在大曼彻斯特地区拥有业务存在。

Amazon、PwC、Siemens、Booking.com 与 NatWest 等全球企业沿着 Oxford Road 走廊及其周边集聚，巩固了城市经济中的年轻专业人才结构。ONS 的数据亦显示，英格兰西北地区的企业密度在全英各区域中长期处于前三分之一水准，约占全国总量的近 10%。

然而，新增与在建住宅供应的管线较为紧张。2025 至 2030 年，曼彻斯特的五年住房需求超过 21,000 套，但最近一个统计年度的净竣工量仅为 3,864 套。

其结果是供不应求的格局持续存在，促成高入住率、短空置期，并持续推高租金——若你是房东，这些都不算坏消息。

£1.7 billion 再生项目：改造前大学校园

一项总投资 £1.7 billion 的城市更新计划正重塑曼彻斯特市中心的一部分，将原 University of Manchester Institute of Science and Technology 校园改造为全新的科技与创新区。

该总体规划项目位于 Picadilly Station 附近，由 The University of Manchester 与英国开发商 Bruntwood 共同开发，规划包含逾 two million sq ft 的新商业空间、约 1,500 套住宅及新的公共空间。

商业区将服务于金融科技、生物科技与绿色科技企业。整个总体规划的开发周期约 20 年，首栋建筑已于 2024 年启用。

此等体量与周期的项目，意味着将持续引入新的雇主、从业者与居民，他们多寻求步行可达的居住选择。该转型将成为曼彻斯特市中心的长期需求锚。

英国开发商 Select Property 亦在周边推进另一项大型开发项目，并已启动两栋已竣工住宅塔楼的单位销售。

Select Property’s Vita Living Circle Square North

开发商迅速把握城市的增长前景，其中部分——如 Select Property——正将项目直接定位于投资者，出售已完工且带现有租约的项目与单位。

开发商在项目竣工后再行销售单元并不常见，这将利好众多海外投资者——购入后可望免去另行寻找租客的步骤。

Select Property 在曼彻斯特最新推出的项目为 Vita Living Circle Square North，位于市中心 Oxford Road 一侧的 35 层公寓楼。该项目共 417 套，涵盖单间（Studio），以及 1 至 3 卧单位。

购置流程为先支付 10% 定金及 £5,495 的预订与行政费用，余款于 2027 年 6 月支付。整体来看，该项目出租率超过 98%，开发商表示投资者可预期 6.75% 至 8.2% 的租金回报。

每个单位均精装修并配备高品质一体化家电。多元化的户型可服务从学生到专业人士的复合型租客群，降低集中度风险并维持低空置率。

本项目的部分配套包括：35 层设有可 300 度环景观景的 Sky Bar；15 层的两处室外露台；住客会所与社交中心；两间可预约的私享餐厅；以及设备齐全的健身房。

据称为曼彻斯特新住宅项目中同类规模最大的共享办公配套，已在住户满意度调查指出对更灵活办公空间的需求后进行大幅扩容，追加投资 £500,000 用于私密舱、共享工位与团体会议区。这种运营上的快速响应也体现在其续租与留存数据上。

这已是 Select Property 在不到一年内于曼彻斯特推出销售的第二个已竣工住宅项目。其先前于 2025 年 5 月推出毗邻的 266 套 Vita Living Circle Square，在过去 10 个月已售出 230 套（86%）。

该项目于 2021 年完工，多数单位同样带租约出售。剩余可售单位中，2 卧起价 £379,810，3 卧起价 £484,195；所有单间与 1 卧单位均已售罄。

在 Vita Living Circle Square North，潜在投资者将购入一栋已运营四年的大楼。这一基准尤为重要，因为它提供的是真实运营数据，而非预测数。

Circle Square North 是否适合，取决于个人情况与风险偏好；在作出任何跨境投资决策前，值得寻求独立的财务与法律意见。对于熟悉海外物业的 新加坡 投资者而言，尤其是在日本等以稳定租赁需求与具吸引力回报著称的市场已有经验者，曼彻斯特或可作为在结构上不同、但具有互补性的资产，纳入你的投资组合。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。