这座英国城市现正带来 7% 租金收益——海外投资者需知

尽管伦敦的核心优质住宅对国际房地产投资者依旧具有吸引力，但中央伦敦及周边行政区飙升的房价正在侵蚀租金带来的绝对回报。 

对于希望产生现金流、而非仅投入资本坐等增值的投资者而言，伦敦作为此类策略的目的地正悄然失去吸引力。中央伦敦不断上涨的价格，使“收益率压缩”从周期性问题转变为结构性问题。伦敦多数区域的平均毛租金回报率仅在 3-4% 之间。

寻求更高收益的房地产投资者（包括机构与私人基金）正日益转向像曼彻斯特这类快速增长的二线城市——其房价相较伦敦更为温和，但高校集群与强劲经济增长等需求驱动因素在关键板块支撑着租赁需求。

聚光灯投向曼彻斯特——这座除伦敦外增速最快的城市经济体，其经济增速是全国均值的两倍。自 2008 年以来，曼彻斯特市中心的物业价值以 3.1% 的年度“总增加值（GVA）”增速上涨，显著高于同期全国 1.4% 的平均水平。 

整体来看，据 Savills 市场研究，英格兰西北部地区的住宅价格有望在 2026 年录得 5.5% 的涨幅，并在 2028 年前实现累计 28.8% 的涨幅。

与此同时，JLL 估计 2024 至 2028 年曼彻斯特的五年房价涨幅约为 19.3%，高于同期英国全国平均的 17.6%。

英格兰西北部主要城市的租赁市场正持续升温

根据英国国家统计局（ONS）的官方住房数据，英格兰西北部地区私人住宅租金在 2025 年 1 月至 2026 年 1 月同比上涨 6%，在该地区部分区域这一涨幅已是工资增速的两倍多。 

但这些数字实际上低估了曼彻斯特市中心的趋势。Savills 的数据显示，过去五年间，市中心公寓租金已上涨近 50%。

其预计未来五年西北部的租金将增长 17.1%，位居全英各地区前列。同时，JLL 预测曼彻斯特市中心的租金将在 2026 至 2028 年间再增 18.8%。

Zoopla 报告显示，2026 年 1 月曼彻斯特市中心平均月租达 £1,343，按年上涨 3.2%。  

住宅租金回报亦讲述着相同的故事。曼彻斯特市中心公寓的租金回报率平均在 6% 至 7.4%（视分区与资产类型而定），已显著高于英国约 5.8% 的平均水平。与伦敦部分 Zone 1 与 Zone 2 物业的常见表现相比，可谓不在同一量级。

此外，曼彻斯特建筑成本上升且新增供应管线有限，意味着推动上述回报率的市场条件在短期内不太可能缓解。

推动曼彻斯特租赁需求走高的因素

推动曼彻斯特公寓租赁需求与租金飙升的因素多元且清晰，这使该市房地产对投资者而言更具说服力。

这座城市拥有欧洲规模最大的学生群体之一（包括国际与本地学生），其中包括来自 Russell Group 的 University of Manchester 与 Manchester Metropolitan University 的学生。

市政统计显示，约 51% 的毕业生在完成学位后选择留在本市，形成了难以撼动的结构性租客“底盘”。

多家上市公司在此设总部或重要办公室，也为本地经济注入动能。接近 80% 的 FTSE 100 Index 成分公司在 Greater Manchester 设有业务存在。 

Amazon、PwC、Siemens、Booking.com 与 NatWest 等全球企业，已在 Oxford Road corridor 及其周边集聚，巩固了本市经济中的青年专业人群。ONS 的数据亦显示，英格兰西北部在“企业密度”上长期位居全英各地区城市的前三分之一，占全国总量近 10%。

然而，新增及在建住宅供应管线偏紧。曼彻斯特在 2025 至 2030 年的五年住房需求超过 21,000 套，但最近一个统计年度的净竣工量仅为 3,864。

其结果是持续的供需失衡：入住率高、空置期短，租金承压上行——若你是房东，这些都称不上坏消息。

£1.7 billion 复兴项目，重塑一座旧大学校园

一项总投资 £1.7 billion 的城市更新计划正重塑曼彻斯特市中心的一隅，将原 University of Manchester Institute of Science and Technology 校园改造为新的科技与创新区。 

该总体规划项目位于 Picadilly Station 附近，由 The University of Manchester 与英国开发商 Bruntwood 联合开发，涵盖超过 two million sq ft 的新增商业空间、约 1,500 套住宅及新的公共空间。

商业板块将服务于金融科技、生物科技与绿色科技企业。整个总体开发预计历时约 20 年，首栋建筑已于 2024 年开幕。

如此体量与周期的项目，意味着将持续引入新的雇主、从业者与居民，他们会寻求步行可达的居住选择。这一转型将成为曼彻斯特市中心的长期需求锚。

英国开发商 Select Property 亦在邻近区域推进另一项大型开发，并已启动两栋已落成住宅塔楼的单位销售。

Select Property 的 Vita Living Circle Square North

开发商迅速把握这座城市的增长预期，其中部分——如 Select Property——将项目直接定位于投资者，出售已完工、且带现有租约的项目与单位。

开发商在项目完工后再行分售并不常见，这将利好众多海外投资者——购入后或可免去自行寻租的环节。

Select Property 在曼彻斯特最新推出的项目为 Vita Living Circle Square North，位于市中心 Oxford Road 一带的一栋 35 层公寓楼。该 417 套开发包含开间，以及一至三卧单位。

购置门槛为支付 10% 首付款与 £5,495 的订金及行政费，余款于 2027 年 6 月支付。总体来看，该项目出租率超过 98%，据开发商称，投资者可期望获得 6.75% 至 8.2% 的租金回报。

每个单位均全屋配齐，设高品质一体化家电。多元的户型组合可覆盖从学生到职业人士的混合租客基础，降低集中度风险并保持低空置率。

本项目的配套包括：位于第 35 层、可 300 度环览全城的 Sky Bar；位于第 15 层的两处室外露台；居民会所与社交枢纽；两间可预订的私宴厅；以及一间设备齐全的健身房。

其联合办公空间被称为曼彻斯特新建住宅项目中同类规模最大的配置。于居民满意度调查指出对更灵活办公空间的需求后，项目大幅扩容，并追加 £500,000 用于私密舱位、共享工位与团队会议区。此类运营层面的敏捷响应也反映在其租户留存数据上。

这是 Select Property 在不到一年时间里于曼彻斯特推出出售的第二个已竣工住宅项目。此前其已于 2025 年 5 月推出毗邻的 266 套 Vita Living Circle Square，过去 10 个月已售出 230 套（86%）。

该项目于 2021 年落成，多数单位亦带租约出售。剩余在售单位中，两卧起价 £379,810，三卧起价 £484,195；开间与一卧已全部售罄。

在 Vita Living Circle Square North，潜在投资者将收购一栋已运营 4 年的大楼。这样的成熟度尤为关键，因为它提供的是实打实的数据，而非预测值。

至于 Circle Square North 是否契合自身需求，则取决于个人情况与风险偏好；在做出任何跨境投资决策前，值得寻求独立的财务与法律意见。对于熟悉海外置业的新加坡投资者而言，尤其是在日本等租赁需求与可观回报屡具吸引力的市场中已有经验的投资者，曼彻斯特或可成为在结构上不同、但与组合相互补充的增配选项。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。