LyndenWoods 在新加坡房地产版图上具有里程碑意义——这是近四十年来 Science Park 园区内首次推出的住宅项目。在该区域缺乏直接同类对手的情况下，定价成为一大难题：这属于未被充分验证的市场。
尽管难以找到完全可比的项目，我们仍可参考周边更具相关性的项目（如 Bloomsbury Residences、Normanton Park 与 One-North Eden）来提供有用的定价基准。在本期 Stacked Pro 拆解中，我们将更深入地审视 LyndenWoods 的参考定价，以评估其在当下新盘市场中的位置。
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LyndenWoods 参考价格（2025年8月）
| 户型 | 预计面积（sqft） | 参考起始价 | 预计起始$PSF |
| 2卧室 | |||
| 2卧室 | 635 – 721 | $1,390,000 | $2,189 |
| 2卧室 + 书房 | 850 – 883 | $1,950,000 | $2,294 |
| 3卧室 | |||
| 3卧室 | 1023 – 1066 | $2,350,000 | $2,297 |
| 3卧室 + 客房（尊享） | 1292 | $2,880,000 | $2,229 |
| 4卧室 | |||
| 4卧室（尊享） | 1647 | $3,580,000 | $2,174 |
在聚焦具体位置之前，我们先将其与新加坡同期其他新盘的价格进行横向对比。
近期新盘价格（截至 01/07/2025）
| 项目 | 地契年限 | 分区 | 拿地年份 | 地块面积（sqm） | 预计保本$PSF | $PSF 区间 | 平均$PSF | 预计开发商利润率 | 平均价格 |
| Aurea | 99-year | 7 | 2024 | – | – | $2,736 – $3,691 | $2,993 | – | $3,610,004 |
| Bloomsbury Residences | 99-year | 5 | 2024 | 10,632.1 | $2,076 | $2,348 – $2,700 | $2,477 | 19.32% | $1,823,520 |
| One Marina Gardens | 99-year | 1 | 2023 | 12,245.0 | $2,361 | $2,770 – $3,133 | $2,951 | 24.99% | $1,894,403 |
| The Orie | 99-year | 12 | 2023 | 15,743.0 | $2,305 | $2,395 – $3,064 | $2,731 | 18.48% | $2,391,758 |
| Emerald of Katong | 99-year | 15 | 2023 | 20,572.1 | $1,911 | $2,387 – $2,983 | $2,640 | 38.15% | $2,327,120 |
| ELTA | 99-year | 5 | 2023 | 13,451.1 | $2,156 | $2,200 – $2,881 | $2,546 | 18.09% | $2,051,095 |
| Lentor Central Residences | 99-year | 26 | 2023 | 14,703.0 | $1,793 | $1,982 – $2,586 | $2,222 | 23.93% | $1,953,356 |
| Parktown Residence | 99-year | 18 | 2023 | 50,679.7 | $1,661 | $2,146 – $2,605 | $2,370 | 42.69% | $1,961,596 |
| Chuan Park | 99-year | 19 | 2022 | 37,215.6 | $2,229 | $2,269 – $2,785 | $2,589 | 16.15% | $2,341,509 |
| Meyer Blue | Freehold | 15 | 2023 | 8,981.0 | $2,722 | $2,984 – $3,569 | $3,230 | 18.66% | $3,367,447 |
| Arina East Residences | Freehold | 15 | 2021 | 4,367.6 | $2,362 | $2,890 – $3,241 | $3,066 | 29.78% | $2,603,228 |
如同对“先行者”的预期，LyndenWoods 的定价相对具有竞争力。其起始 $PSF 约在 $2,174 至 $2,294 之间，在当前时点属于市场上较为亲民的新盘之一。
这也合理：LyndenWoods 所在位置尚属未被充分检验、并处于持续发展阶段；因此其定价必然低于如 Aurea 或 Meyer Blue 这类更偏高端的产品。
在当下与其更具可比性的第5区项目中，ELTA 的最低 $PSF 与 LyndenWoods 的起步价相对接近；而 Bloomsbury Residences 的起步 $PSF 则显著更高，尽管其平均户型更小。原因在于，虽然同属第5区，Bloomsbury 更靠近相对成熟的 Media Circle 与 MediaCorp Campus 一带。
作为背景，我们所统计新盘的开发商预计利润率大致介于 16 per cent 至 43 per cent，平均约 25 per cent。LyndenWoods 据称大体上与此相符；但由于其并非通过常规的土地出售获得地块，我们难以作出精确核验。
（该地块系通过变更土地用途取得。因此不出现在标准土地交易记录中，其确切地价与保本 $PSF 尚不明确。）
接下来，我们回顾 LyndenWoods 周边在过去四年内推出的项目。
| 项目 | 地契年限 | 分区 | 拿地年份 | 地块面积（sqm） | 预计保本$PSF | $PSF 区间 | 平均$PSF | 预计开发商利润率 | 平均价格 |
| Bloomsbury Residences | 99-year | 5 | 2024 | 10,632.1 | $2,076 | $2,348 – $2,700 | $2,477 | 19.32% | $1,823,520 |
| Blossoms by the Park | 99-year | 5 | 2021 | 7,957.3 | $1,986 | $2,241 – $2,662 | $2,423 | 22.00% | $2,160,650 |
| The Hill @ One-North | 99-year | 5 | 2021 | 5,936.6 | $1,941 | $2,190 – $2,629 | $2,488 | 28.18% | $2,332,517 |
| One-North Eden | 99-year | 5 | 2019 | 5,778.7 | $1,674 | $2,184 – $2,477 | $2,348 | 40.26% | $1,789,675 |
LyndenWoods 属于新入市；但我们仍可选取其周边第5区过去四年内推出的项目作为参考。
这些项目包括 Bloomsbury Residences、Blossoms by the Park、The Hill @ One-North 与 One-North Eden。其平均成交 $PSF 大致介于 $2,348 至 $2,488，开发商利润率平均约 27 per cent。
LyndenWoods 的预计起始 $PSF（$2,174 至 $2,297）低于上述项目的平均成交 $PSF。此外，若仅与这些价格区间的最低端（不含 Bloomsbury Residences）相比，LyndenWoods 的起始 $PSF 基本在同一水平带。
这些过往项目的开发商预估利润率约在 19 per cent 至 40 per cent 之间，平均约 27 per cent。市场反馈显示，LyndenWoods 也大致落在这一范围内。但同样地，由于缺乏常规土地交易记录，难以精确验证。
需要指出，基于常见的开发商定价策略（即分期逐步抬价），LyndenWoods 的起始 $PSF 随时间可能再上调 10 至 30 per cent；我们将在下文进一步探讨这一情景。
LyndenWoods 潜在价格矩阵
| 户型 | 预计起始$PSF | 上调 10% | 上调 20% | 上调 30% |
| 2卧室 | ||||
| 2卧室 | $2,189 | $2,408 | $2,627 | $2,846 |
| 2卧室 + 书房 | $2,294 | $2,524 | $2,753 | $2,982 |
| 3卧室 | ||||
| 3卧室 | $2,297 | $2,527 | $2,757 | $2,986 |
| 3卧室 + 客房（尊享） | $2,229 | $2,452 | $2,675 | $2,898 |
| 4卧室 | ||||
| 4卧室（尊享） | $2,174 | $2,391 | $2,608 | $2,826 |
| 户型 | 预计面积（sqft） | 起始价格（+10% 上调） | 起始价格（+20% 上调） | 起始价格（+30% 上调） |
| 2卧室 | ||||
| 2卧室 | 635 – 721 | $1,529,000 | $1,668,000 | $1,807,000 |
| 2卧室 + 书房 | 850 – 883 | $2,145,000 | $2,340,000 | $2,535,000 |
| 3卧室 | ||||
| 3卧室 | 1023 – 1066 | $2,585,000 | $2,820,000 | $3,055,000 |
| 3卧室 + 客房（尊享） | 1292 | $3,168,000 | $3,456,000 | $3,744,000 |
| 4卧室 | ||||
| 4卧室（尊享） | 1647 | $3,938,000 | $4,296,000 | $4,654,000 |
以 $PSF 计，2卧室或将从当前预计的 $2,189 $PSF 上行至约 $2,408 至 $2,846 $PSF 区间。
3卧室及以上户型的走势类似，其中 4卧室尊享型有望自当前 $2,174 $PSF 上探至最高约 $2,826 $PSF。
以总价观之：
- 最小的 2卧（635 至 721 sq ft）或将由当前约 $1.39 million 上升至 $1.53 至 $1.81 million 区间。
- 2+1（850 至 883 sq ft）可自 %1.95 million 升至约 $2.14 至 $2.54 million。
- 标准 3卧（1,023 至 1,066 sq ft）或可由 $2.35 million 上行至最高 $3.05 million；而 3卧尊享 + 客房（1,292 sq ft）则可能达到约 $3.74 million。
- 最大 4卧尊享（1,647 sq ft）或将自目前 $3.58 million 起步价上调至约 $4.65 million。
区域潜在后续供给：
我们此前对 Science Park 作为公寓选址进行了更深入的研究，详见这里。
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