| Project | Leedon Residence | District | 10 |
| Address | Leedon Heights | Tenure | 永久地契 |
| Site Area | 522,322 sqft | No. of Units | 381 |
| Developer | Guocoland | TOP | 2015 |
BCA Green Mark GoldPlus Award 获奖者并不是每天都能遇见的。
但当你拥有不可思议的优质大地，却又没有单位过度密集时，会发生什么？
大多数人会说，这是千载难逢的机会。
至少乍看之下会是如此。
坦白说，Leedon Residence 的确是相当出色的建筑作品。
由口碑卓著的 GuocoLand 携手屡获殊荣的 SCDA Architects 打造，项目将 381 个单位分布在 11 座精心设计的塔楼中。
青绿剔透的水晶阳台、从地面到天花的宽大落地窗在阳光下熠熠生辉；广袤且维护得当的草坪、布局得体的设施、静谧荫蔽的小径——共同奉上一场视觉盛宴。
不过，已有 5 年楼龄的 Leedon Residence 也并非尽善尽美。
噪音问题、总价偏高以及“油漆擦痕”等，都是少数住户需要面对的一些小但烦人的问题。
因此，Leedon Residence 仿佛化身为“化身博士与海德先生”的意外反差，也成就了我们迄今更具看点的测评之一。
无论如何，这趟参观你绝对不容错过！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Leedon Residence 深度参观
| 地下停车场 | 会所 | 车寄点 |
| 健身角 | 戏水池 | 泳道池 |
| 电梯大堂 | 主入口 | 亭阁 |
| 24小时安保 | 网球场 |
在描述新加坡公寓时，“奢华”或许是最被滥用的词之一。
尤其当谈到新加坡最优质的地段之一（D10）时。
尽管我也想跳脱常规换个说法，但很难想到更贴切的形容。
自 2015 年 TOP 后我去过好几次，这个词依然深深印在我的脑海里。
主入口位于 Leedon Heights 一侧，安静且靠近 Leedon GCB 飞地。就目前而言，这里只有这一个项目坐落在 Leedon Heights，因此你几乎可以“独占道路”。
不过几年后，随着 Leedon Green 建成，这一情况会有变化。客观地说，Leedon Green 设有两个出入口，但规划中的 670 个单位意味着高峰期这里的车流会明显更繁忙。
一驶入其中，便是被层叠的瀑布景观簇拥的长车道。听起来或许有些张扬，但在 522,322 sq ft 的宽裕占地映衬下，反倒更能凸显整个项目的宏大气势。
与大多数以栏杆标识出入口的公寓不同，Leedon Residence 只在真正驶入车库处设有栏杆。也许这并非最初的本意（但以 SCDA 的水准，或许正是如此），却无疑让入口显得更为开阔、友好。
不过门岗雨棚的延伸并不算长，遇到雨天时，司机与保安交谈会有些许不便。
通过门岗后，迎宾广场的气势相当惊人。面积巨大，也为后续的体验先声夺人。
正如你对这样的项目所期待的，车库同样颇具质感。车位面积宽大，且大约每户配有 2 个车位，基本不用担心停车问题。需要提醒的是——因为面积太大，加之指示标识不算直观，很容易迷路。
如果你和我一样，一定会被这个令人愉悦的会所大堂打动。它同时兼作礼宾区，你可以在此预订出租车，或在你不在家时由他们代收包裹。
如果你以为这种高规格的大堂只属于会所，那你会惊喜地发现，每一栋的电梯大堂都以同样精致的方式装修完成。
整体观感相当高雅，加上空调环境，仿佛抵达一家高端酒店。若你是访客，需要在此通过对讲呼叫住户开通权限——这里每一户都有私家电梯通道（就连 2 房单位也不例外）。
一层的设计同样出众，每栋的标识都是极简主义者的梦想。整体风格时髦别致，如果你喜欢 SCDA 过往的作品（Alila Villas Uluwatu/Cluny Park Residence），这里会很对你的胃口。
说实话，第一次去 Leedon Residence 的示范单位时，我并没有被打动。确实，单位格局合理、面积也不错，但并没有达到宣传中那种让人惊叹的程度。
然而真正建成后，对我来说就完全是另一番景象。走到一层空间，你会明白 Leedon Residence 迷人的真正原因。
精致的入口之后，是一望无垠的开阔内园。
我知道我已经不止一次溢美之词，但它确实与众不同。绿植与树木养护得极为讲究，色彩相互融合自然。当然这也有代价——为维持如此“绿色奢华”，需要5 名全职园丁，因此这里的管理费偏高。
穿行在园区内，你会被这片空间的巨大所震撼。很容易以为这里至少有 5-600 个单位，但事实上总共只有 381 个（再次强调，占地522,322 sq ft）！
再对比一下，待建的 Leedon Green（占地 296,697 square feet）有 670 个单位；邻近的D’Leedon则在 840,049 square feet 的土地上分布了 1,715 个单位。
这种“开阔感”的差异，着实惊人。
重点在于——
Leedon Residence 之所以与新加坡其他项目截然不同，原因很简单：它把当代奢华（找不到更合适的词了）与开阔空间，结合得淋漓尽致。
你或许会惊讶，但确实几乎没有与之同类的项目。诚然，也有占地同样宽裕的公寓（Yong An Park、Pandan Valley、Reflections at Keppel Bay），但要么楼龄偏老，要么不及其奢华。
这也正是为何即便同样的预算在新加坡别处足以买到一套真正的有地住宅，仍有人愿意为这里的单位支付高价。
园区之大，让你几乎可以足不出户地完成一切。如果你愿意，遛狗、晨跑、傍晚散步，都可以在内部完成，不再有那种熟悉的“幽闭感”。
但随之而来的明显不足，就是前往不同设施的步行距离。
取决于你所在的楼栋，鉴于 Leedon Residence 的内园极其宽大，你可能需要走一段不短的路才能到泳池。不妨把它当作一个小小的“热身仪式”。
这个泳池绝对称得上宏伟。虽不及Scotts Square的视觉震撼，但气场十足，很符合整个社区的定位。
就连泳池的入口也极具吸引力。如果不知道地点，你很可能会把这张照片误认作远方某家高端度假村。
泳池两侧分别是用餐休闲厅和 Club 区域——因此与各栋楼之间拉开了相当的距离。这种开阔感对泳池格外重要。
用餐休闲厅的设计十分出色。既有休憩区，也有 10 人餐桌，并配备常规厨房设施，是举办小型聚会的理想之所。
更妙的是，泳池背面朝向 Leedon GCB 飞地，视野开阔、私密性更强，湛蓝的天空一直延伸到树后。
如果你打算在此长期居住，也可放心，这一侧将不会再有新的施工——长久的宁静不被打扰。
你可能会想，既然内园这么大，泳池看起来似乎有点小。别忘了，这里有不少顶层公寓和一层别墅都带有私家泳池。
考虑到这一点，人多拥挤基本不太会发生。
这些细节之处，也让整个区域更显精致与雅致。
泳池甲板也十分宽敞，这些带顶的凉亭是周末消遣的超级放松之地。
唯一的挑剔？
凉亭之间的距离略近，也许并不太适合私密交谈。
主泳池前方就是儿童泳池。
如果没人告诉你，恐怕也猜不出它是儿童池——它实在太“干净利落”了。
事实上，除了池水较浅，几乎没有任何“儿童”线索。有些家长或许会觉得不够“吸引小孩”（没有鲜艳色彩、滑梯等），但我更喜欢这种与整体风格一致的设计。
尽头处设有躺椅，方便家长看护孩子。
继续前往其他区域。
这里并没有严格意义上的“Clubhouse”，而是将必要的功能分散到不同区域。这里就是 Club——一个很有格调的空间，配有躺椅与桌椅，提供咖啡/茶/饮用水，因此实际使用率很高。
通往健身房的步道旁，也点缀着静谧的水景。
可惜的是，健身房略显逊色。空间尚可，且可眺望静谧的水景，运动时有风景可看。
有不错的有氧器械，但自由重量区域更适合做循环训练。以园区的充足空间而言，人们或许会期待一个更大的健身房。
在这里做成双层会不会更好？
在远端角落，可以看到一个大型休闲亭。说实话，这类空间通常使用率不高。拍照很好看，但实用性一般。
健身房背后就是户外健身站。四周几乎被绿植包围，你可以在这里安静地完成一场私密的锻炼。
喜欢探险的住户，可以沿着小道走一条 200 米的步行径，穿过郁郁葱葱的拱形林荫。
它环绕一个池塘，再带你回到健身房。如果不想在各栋之间穿行，这条路再合适不过。
整个社区里分布着许多公共空间，经常能看到孩子们在这里踢球或奔跑打闹。
同样，园区内散落着不少休憩亭。
观察 Leedon Residence 的各栋，你会立刻注意到每一叠的线条都很利落。契合当下的现代设计，色彩与造型都很好地彰显了其高端气质。
如果你在想有没有烧烤炉——不用担心。社区角落设有两处户外用餐区。
它们的位置相对私密，但棚下的座位数量本可以更多一些。
不过，整体依旧是极为安宁的用餐环境。
最后（鉴于园区面积），至少 2 个出入口对于疏导车流至关重要。这个第二出入口仅供住户使用，安保对此把关得非常严格。
哦，还有一件事。
有些特别的是，两片网球场（高低错落）其实位于主园区外的一小块地上。
你需要穿过 Leedon Heights 才能到达那里，这一点略有不便——尤其遇到中途下雨的时候（最好备上一两把伞）。
Leedon Residence 地段评测
Leedon Residence 位于高端的 District 10，沿 Leedon Heights 而建。
常走这里的车主会注意到，Farrer Road 这一内段素来不乏占地宽阔的住宅项目。
至此你或许已读过D’Leedon庞大的体量——足足横跨 840,049 square feet。
邻近的（原）Tulip Gardens 在 2018 年以 $907m 的 en bloc 售予 Asia Radiant 之前，占地也达 316,708 square feet。
其接替者 Leedon Green 预计将占据 296,697 square feet 的土地。
公共交通
| Bus Station | Buses Serviced | Distance From Condo (& Est. Walking Time) |
| ‘Tulip Gdn’ | 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 600m，步行 7 分钟 |
| ‘Fairlodge’ | 7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165 | 800m，步行 10 分钟 |
最近的 MRT：Farrer Road MRT —— 850m，步行 10 分钟
就 MRT 的便捷性而言，Farrer Road MRT 仅距 Holland Village MRT 一站（我们在此前评测One Holland Village Residences时也提及）。
到 CBD/Raffles Place MRT 共有 9 站，途中需换乘 2 条线路，车程约 19 分钟。
到 Orchard MRT 约需 8-9 分钟的车程，但由于需要换乘 3 条线路，通勤时间往往会略长。
更简单的替代方案（至少对多数住户而言）是乘坐 174 路巴士，约 11 分钟即可抵达 Orchard 一带的 “Royal Thai Embassy” 站。
另外需要注意的是，前往地铁站的 10 分钟步行路程在几个路口处没有遮蔽，最大的一处就在地铁站前。鉴于步行到巴士站或地铁站的时间相差无几，大多数住户会选择“干脆走完全程”。
私人交通
| Key Destinations | Distance From Condo (& Est. Peak Hour Drive Time) |
| CBD (Raffles Place) | 8.6km，23 分钟车程 |
| Orchard Road | 5.3km，13 分钟车程 |
| Suntec City | 9.6km，21 分钟车程 |
| Changi Airport | 23.4km，27 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 34.7km，42 分钟车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.4km，21 分钟车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 4.4km，12 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 5.9km，15 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint (Friday evenings) | 24km，30 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint (Friday evenings) | 17.8km，30 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.4km，17 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.1km，23 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.4km，19 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.4km，23 分钟车程 |
*车程时间以高峰时段为准
临近出入口：Leedon Heights 两端各有一处。靠近 Cornwall Gardens 的后门出入口仅供住户使用。
总结：Leedon Heights 在高峰时段可能会较为拥堵，但通往 Farrer Road、Cornwall Gardens 与 Belmont Road 的多条分流出入口有助于缓解拥挤。附近多条高速与主干道让非高峰时段的行车体验相当愉悦，驾车前往 Orchard、Bukit Timah、Holland Village、One-North 与 Alexandra 等节点都十分便捷。
生活采买
| Name of Grocery Shop | Distance From Condo (& Est. Walk Time) |
| Cold Storage – Holland Village | 3.1km，车程 9 分钟 或 1.3km，步行 16 分钟 |
| FairPrice – Holland Drive | 3.2km，车程 10 分钟 或 1.7km，步行 22 分钟 |
学校
| Educational Tier | Number of Institutes |
| Preschool (within 1km walk) | 1 |
| Primary (3km-drive) | 1 |
| Secondary (3km-drive) | 3 |
| International School (3km-drive) | 0 |
| Junior College (5km-drive) | 3 |
| University (5km-drive) | 3 |
| Polytechnic (10km-drive) | 2 |
补充要点
- Empress Market (Groceries)
Leedon Residence 的位置在日常杂货采购点方面或显不足，因此多数住户会常去附近的 Empress Market。
那里有多家便利店，包括 7/11；还有种类丰富的小贩美食、一家知名的手工面包店以及其他各类店铺。
这一综合配套距离公寓步行约 5 分钟。
- Bukit Timah/Kent Ridge Education Belt (Education)
公寓周边或许没有特别多的学校，但它位于新加坡两大教育带的中间位置。
多条主/次干道（自驾）以及直达两区的公共交通（前往 Bukit Timah 的 174 路巴士与前往 Kent Ridge 的 MRT Circle Line）都能显著缩短通学时间，无论采用哪种通勤方式。
- Botanic Gardens/Tanglin Area (Recreation)
Leedon Residence 周边绿意盎然，更不用说其内部“亲近自然”的园林配置。
若你还想要更多，附近的 Botanic Gardens 是极佳的休闲去处。从 Holland Road 骑行/慢跑约 2km 即达。
从南门进入后，毗邻的（高端）Tanglin 区也很适合在锻炼后享用美食/漫步。
Leedon Residence 开发设计与园区布局
众所周知，超大型社区往往 = 超大车流。
好在这里设有两个出入口（其中一个仅供住户使用）。待 Leedon Green 入驻后，Leedon Heights 的车流或会更繁忙，但像 Belmont Road、Cornwall Gardens 这样的“分流”道路有助于减轻压力。
这里宽阔的园地与利落的建筑设计，自然营造出类似私家别墅的体验。正如我们此前所言，位于园区两端的住户前往部分设施的步行时间会更长一些。
将大部分儿童相关设施设置在主要设施（如泳道池与烧烤区）旁，既有优点也有缺点。家长可以在享受时光的同时照看孩子，但小朋友的喧闹可能会影响到寻求安静的人。
此外，由于Leedon Green（原 Tulip Gardens）正在施工，靠近东侧（网球场附近）的住户更可能在其 2023 年竣工前，受到一定程度的噪音影响。
最佳 Stacks
内部贴士
“我们推荐的楼叠为 Stacks 23 和 25。无遮挡视野，与邻居栋距理想，值得考虑。”
Ryan Ong, 房地产专家由于这是一幅非常大的地块，选择最适合你的 Stacks 取决于多个因素。
例如，如果你经常步行前往 Holland Village，最好关注 Stacks 1 至 9，因为它们距离通往 Holland 的侧门最近。
在这些之中，我会选 Stack 5。朝东北，与其他楼栋栋距良好，还能俯瞰主泳池。
如果你经常使用设施，Stacks 33 至 36 可能不太理想，因为走到主要设施区需要一段距离。
总体而言，Stacks 23 和 25 在一年中的某些时段可能会有些许西晒。但它们与相邻楼栋距离较远，还能享受主泳池景观以及 GCB 飞地的无遮挡视野。
户型分布
| Unit Type | No. Of Units | Size of Units (sqft) |
| 2-Bedroom | 54 | 1,044 |
| 3-Bedroom | 129 | 2,088 – 4,047 |
| 4-Bedroom | 156 | 2,486 – 5,285 |
| 5-Bedroom | 30 | 4,704 – 8,051 |
| Penthouse | 12 | 5,694 – 7,718 |
Leedon Residence 的户型组合极为多样。
这里的单位面积也明显更大。需注意的是，这对需要更大空间的人群非常合适，但也会抬高每套房的总体购置总价。
虽然表格中未列出，公寓在 3 与 4 房单位中也提供了不少变化。例如从 Garden/Sky 套房到 3 房附加书房等，因此若考虑在此购买转售单位，务必先从这份庞大的清单中明确你的目标户型（及其供应情况）。
另外也有（虽不多见）关于部分单位墙体/楼板略薄的反馈——导致声音易于传递，以及偶尔出现单位油漆擦痕的情况。
虽然这些问题并非适用于所有单位，但在看房时，仍应将这些因素纳入评估考量。
Leedon Residence 价格评测
| Project Name | Tenure | TOP | Average Price (PSF) | Comparison Point |
| Leedon Residence | 永久地契 | 2015 | $2,225 | |
| D’Leedon | 99-year | 2014 | $1,564 | 临近/大型社区 |
公允而论（我想大多数人会同意），鉴于其独特性，Leedon Residence 缺少可与之直接对比的项目。
话虽如此，邻近的D’Leedon仍有若干相似之处。
撇开地段相近不谈，这两个都是大型社区，且竣工时间相近。这在一定程度上让比较基础更趋一致。
众所周知，D’Leedon 更靠近地铁站与 Empress Market，就这点而言地段更佳。
但由于其“人口饱和”的特征（1,715 个单位），其“奢华感”相较“更为私享”的 Leedon Residence 要逊色一些。
再考虑到 D’Leedon 为 99 年地契，而 Leedon Residence 为永久地契，即便前者“地段更佳”，两者 PSF 的价差也就不难理解了。
但归根结底，D’Leedon 的超大体量意味着更多样的户型与面积选择。显而易见，其较小面积的单位能满足预算更紧的买家。
例如：
| Unit type | D’Leedon (minimum unit size) | Leedon Residence (minimum unit size) |
| 2-Bedroom /w +1 for D’Leedon | 786 sqft | 1,044 sqft |
| 3-Bedroom /w +1 for D’Leedon | 1,076 sqft | 2,088 sqft |
| 4-Bedroom | 1,615 sqft | 2,486 sqft |
可以看到，随着房型提升，最小单位面积（从而总价）也随之拉开差距。
通过这一比较，我们可以发现 Leedon Residence 的总价门槛相对较高（尤其考虑其更大的单位面积），而在隔壁的 D’Leedon 更容易找到“更实惠”的选择。
尽管缺少“更亲民”的选择，这反而从侧面印证了这座珍贵项目在私享度与空间感方面所具备的附加价值。
升值分析
价格走势
对比之下，D’Leedon 的价格趋势自交付以来基本保持平稳。
$1,546 PSF 是其 2010 年 12 月（新推时，售出 190 套）时的平均价格。截至本月（2020 年 1 月），其平均 PSF 为 $1,599 PSF。
另一方面，Leedon Residence 在首发销售的大多数时间里，平均约 $1,950 PSF，而近 3 宗成交的平均值已上升到 $2,225 PSF。
多年来其价格经历了多次高低起伏，范围从 $2,685 PSF（新推期间，最优单位供应充足）到 $1,413 PSF （同样在初期，开发商折扣广泛）。
前者与后者分别对应最受欢迎与最不受欢迎的单位。
尽管 2013 至 2017 年市场氛围低迷，各房型的价格在这些年里仍大致保持稳定。
2019 年的成交相对前几年更少，但我们仍从 4 宗成交中筛出了数据。
其中一套 5 楼单位在 2019 年 2 月以亮眼的 $2,682 PSF 成交——高于此前所有 5 楼单位的成交价。
其余 3 套在 2019 年 11 月成交，位于 6 楼与 7 楼，平均 $2,225 PSF。其价格略高于自 Leedon Residence 推出以来相似楼层单位的平均水平。
预测
根据2019 总体规划，Leedon Residence 周边整体被划为私人住宅开发用地。
虽然主要地块多已填充，邻近 Tulip Gardens $907million 的en bloc出售，势必会对 Leedon 区域的未来价格趋势产生涟漪效应。
随着 Leedon Green 拔地而起，许多人预期 Leedon Residence 会因区域需求与关注度提升而受益。
不过，考虑到 Leedon Residence 与 D’Leedon 各自推盘时已产生的热度，加之该区现有/即将供应的单位数量，以及周边即时配套（除 Empress Market 外）缺乏重大新增，也有人认为两者在短期内未必会出现“爆发式”的升值。
在我们贸然下结论前，还有一个重要点：取决于 Leedon Green 的产品力（后续将详述），Leedon Residence 独特的园区氛围与私享性，或将进一步吸引这类小众偏好的需求（类似于Park Infinia @ Wee Nam的案例）。
再考虑到 Leedon Residence 的可售单位稀缺（稀缺供给往往带来高需求），以及新加坡私人住宅价格未来数年被看好持续增长，我们有理由预期这里的单位会呈现温和上行，从而带来良好的长期回报（不考虑远期经济/楼市下行的极端情形）。
我们的结论
如果你青睐大尺度的居住空间、辽阔的园区，并希望拥有足够现代的产品，Leedon Residence 在这些方面几乎无出其右。眼下市场上确实很难找到与之相似的项目。
这里的单位面积整体偏大——尤其是高于平均水平的室内空间，但考虑到在 D10 的地址与如此广袤的内部园地，我认为物有所值。
诚然，这里没有像One Holland Village Residences那样触手可及的丰富配套，但坐落 Farrer Road 也意味着只要愿意多走几步到巴士站，或是选择自驾，便能轻松享受其中心地段的便捷。它或许不是 Holland 区整体最好的位置——但说实话，能负担得起这里的买家，大多也不会经常依赖公共交通。
结合其被看好的长期升值潜力，Leedon Residence 无疑会吸引那些追求“单位面积/占地面积”极致比例的高净值买家——在这里，既可感受内在的静谧，又享受相当的中心便利。
当然，Leedon Green 即将入市，这本身也会给区域带来一些扰动。
因此，取决于那边的实际进展，我们或许会观察到对这里居住品质与相应投资计划产生一两点轻微影响。
幸运的是，我们即将带来 Leedon Green 的全方位参观与详细对比分析，敬请期待！
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