是否该买一套年久的 99 年租赁公寓自住：当租约用尽时，它的价值会下跌吗？

March 12, 2026

Hi Stacked Homes，我是 Lim 太太。我关注 Stacked 多年了，你们对楼盘项目的资讯非常详尽，谢谢你们。我想就 Parkway Parade 旁的一处公寓征求你们的意见。该项目楼龄已 25 年，为 99 年租赁公寓。我喜欢其地段，因为很方便而且通风。不过我担心租约递减的影响。你们是否遇过接近或超过 50 年楼龄的公寓；是否有人一直住到租约期满？我在想，买那里的单位自住是否可以？请给我坦率的意见，谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，Lim 女士，非常感谢来信。

先回答您问题的一部分：是的，新加坡确实有少数非有地私宅为 99 年租赁权且楼龄超过 50 年，虽然并不常见。在 Marine Parade 一带的例子有 Mandarin Gardens 与 Laguna Park，我们会在下文探讨。

不过，我们尚未遇到有人一直居住至项目租约完全用尽的个案。

要回答您问题的下一部分，我们需要更深入一些。

您提到 Parkway Parade 旁的公寓，我们推测您指的是 Cote D’Azur。为判断是否适合买入，我们从以下几个方面着手：

按楼龄分组，观察 99 年租赁公寓的价格表现
更具体地审视相关的老项目，看看它们实际表现如何
Cote D’Azur 的详细个案研究
将 Cote D’Azur 与附近项目对比，把结果放在合适的背景中解读

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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先按不同楼龄，看看各类 99 年租赁公寓的价格表现：

租约起始年份	租约起始于 2015 年及之后	租约起始于 2005 至 2014 年	租约起始于 1995 至 2004 年	租约起始于 1985 至 1994 年	租约起始于 1975 至 1984 年	租约起始于 1974 年及之前
当前房龄	房龄 10 年及以下	房龄 11 至 20 年	房龄 21 – 30 年	房龄 31 至 40 年	房龄 41 – 50 年	房龄 51 年以上

年份	租约起始于 2015 年及之后	租约起始于 2005 至 2014 年	租约起始于 1995 至 2004 年	租约起始于 1985 至 1994 年	租约起始于 1975 至 1984 年	租约起始于 1974 年及之前
2015		$1,252	$966	$957	$827	$889
2016		$1,396	$960	$920	$758	$785
2017	$1,649	$1,330	$959	$917	$803	$856
2018	$1,636	$1,304	$989	$970	$953	$1,008
2019	$1,538	$1,330	$988	$1,011	$964	$1,030
2020	$1,540	$1,262	$967	$963	$928	$890
2021	$1,627	$1,287	$1,034	$1,044	$989	$1,006
2022	$1,761	$1,393	$1,146	$1,148	$1,083	$1,148
2023	$1,834	$1,503	$1,274	$1,246	$1,205	$1,205
2024	$1,950	$1,560	$1,338	$1,314	$1,180	$1,219
2025 (Up to Q3)	$2,011	$1,619	$1,395	$1,337	$1,159	$1,210
Annualised	2.51% (2017 to 2025)	2.60%	3.75%	3.40%	3.44%	3.13%

Should We Buy An Old 99 Year Leasehold Condo To Live In 1

注：较新的公寓（楼龄 20 年以内）增长率较低，原因在于新盘定价通常高于转售盘。因此，新公寓以更高的平均每平方英尺价格（$PSF）入市，导致表面百分比增长率较低。这并不意味着它们是“表现更差”。

从上表可见，随着公寓楼龄增加，价格增长确实会放缓。尽管平均 $PSF 仍可能上升，但其上升速度倾向于减慢。

我们也能看到，附近新盘的推出并不会如大众所想，自动把周边老项目的价格一并抬升。可能出现的情况是，新盘较高的 $PSF 提高了片区价格预期，从而对周边老盘产生带动效应。但这建立在老盘转售需求依然坚挺的前提之上。

同样，数据也显示，项目持续变老时价格增长会趋缓。也就是说，老公寓的平均 $PSF 即使在 20 或 30 年后仍能上升，但其升值速度开始放慢。

接下来看看这是否适用于 Cote D’Azur 所在的第 15 区

Should We Buy An Old 99 Year Leasehold Condo To Live In 2

年份	租约起始于 2015 年及之后	租约起始于 2005 至 2014 年	租约起始于 1995 至 2004 年	租约起始于 1985 至 1994 年	租约起始于 1975 至 1984 年
2015		$1,687	$1,152	$1,223	$859
2016		$1,539	$1,105	$1,138	$797
2017		$1,576	$1,090	$1,200	$836
2018		$1,665	$1,170	$1,259	$950
2019	$1,656	$1,601	$1,159	$1,365	$958
2020	$1,950	$1,630	$1,172	$1,307	$932
2021	$2,046	$1,709	$1,294	$1,371	$1,031
2022	$2,112	$1,895	$1,422	$1,491	$1,125
2023	$2,218	$1,888	$1,540	$1,593	$1,166
2024	$2,254	$1,964	$1,624	$1,642	$1,169
2025 (Up to Q3)	$2,413	$1,903	$1,694	$1,716	$1,160
Annualised	6.48% (2019 to 2025)	1.21%	3.94%	3.44%	3.05%

在这里，第 15 区的表现与我们的预期略有不同。楼龄 10 年及以下的项目在 2019 至 2025 年间录得 6.48 per cent 的最高年化增长。

这并不寻常，因为新项目入市价通常更高，往往会带来相对较低的百分比涨幅。

但进一步观察 2019 至 2024 年，我们注意到这一年龄组几乎所有转售交易都来自位于 Siglap Road 一侧、拥有 841 户的 Seaside Residences。因此，这一个项目大幅拉高了平均值。

随后在 2025 年，LIV @ MB（位于 Mountbatten Road 一侧、2022 年推出、298 户）的少量转售交易（即在公寓正式竣工前转手）进一步推高了本区 10 年及以下项目的整体平均 $PSF。

撇开这个离群值，楼龄更长的项目呈现更可预期的模式——平均 $PSF 随时间持续上升，但上升的速度在几十年间逐步放缓。

既然我们已大致了解 D15 老公寓的升值轨迹，让我们来审视 41 至 50 年房龄组。

Should We Buy An Old 99 Year Leasehold Condo To Live In 3

这里仅统计转售与转手（subsale）交易。我们从 1995 年开始统计，因为更早的数据不可得。

一个观察是，这些老公寓的价格走势相对更为波动。与整体租赁市场相比，这类老项目在市场回调时的跌幅更深，复苏也更不均衡。可见于 1990 年代末与 2000 年代初，其价格下跌更深且更持久，弱于更广泛的市场表现。

但在强劲上行周期中，尤其是 2006 至 2007 年，以及 2018 至 2022 年四个项目都录得明显反弹，有些年份甚至超越全岛租赁盘平均。我们访谈的经纪指出，维护保养与设施状况*对老公寓的宜居性与价格影响更大。这会使它们之间的表现差异更为明显；而在较新项目中，这些因素更趋标准化，因此差异不如老盘显著。

总体结论是，D15 的 40+ 年楼龄公寓仍可升值，但速度更慢。您也应预期其价格波动更大，且与同龄其他项目之间可能出现更明显的分化。

*例如，壁球场如今使用率不高；有些买家也不喜欢只有不规则泳池形状的公寓。购前应将这些定性因素一并纳入考量。

接着，我们检视了 Cote D’Azur 自推出至 2025 年 Q3 的表现

Should We Buy An Old 99 Year Leasehold Condo To Live In 4

年份	Cote D’Azur	D15 的 99 年租赁项目	全岛 99 年租赁项目
2002	$600	$568	$483
2003	$613	$469	$479
2004	$608	$484	$514
2005	$621	$491	$542
2006	$648	$563	$646
2007	$885	$793	$885
2008	$942	$879	$765
2009	$920	$888	$788
2010	$1,069	$1,090	$977
2011	$1,206	$1,166	$985
2012	$1,245	$1,115	$1,040
2013	$1,267	$1,167	$1,164
2014	$1,272	$1,180	$1,196
2015	$1,292	$1,128	$1,104
2016	$1,221	$1,051	$1,166
2017	$1,235	$1,469	$1,230
2018	$1,253	$1,422	$1,359
2019	$1,207	$1,332	$1,474
2020	$1,385	$1,331	$1,453
2021	$1,445	$1,399	$1,517
2022	$1,595	$1,899	$1,595
2023	$1,761	$2,329	$1,783
2024	$1,838	$2,393	$1,854
2025 (Up to Q3)	$1,876	$2,039	$2,114
Annualised	5.08%	5.71%	6.62%

其 5.08 per cent 的年化增幅落后于更广泛的租赁市场与第 15 区——正如我们所述，这对于老项目并不意外。不过，横跨如此长时间段的结果略显抽象，我们也希望以更贴近当下的方式评估它的表现。

以下仅比较 Cote D’Azur 最近 10 年的表现：

Should We Buy An Old 99 Year Leasehold Condo To Live In 5

年份	Cote D’Azur	D15 的 99 年租赁项目	全岛 99 年租赁项目
2015	$1,292	$1,127	$1,051
2016	$1,221	$1,051	$1,140
2017	$1,235	$1,062	$1,123
2018	$1,253	$1,177	$1,164
2019	$1,207	$1,168	$1,189
2020	$1,385	$1,184	$1,159
2021	$1,445	$1,381	$1,227
2022	$1,595	$1,469	$1,370
2023	$1,761	$1,534	$1,516
2024	$1,838	$1,646	$1,616
2025 (Up to Q3)	$1,876	$1,675	$1,679
Annualised	3.80%	4.05%	4.79%

这已相当不错——尽管楼龄不小，Cote D’Azur 的价格表现仍接近我们比较的两个更广泛市场，差距仅约在 1 个百分点左右，甚至更小。

进一步把范围缩小，比较 Cote D’Azur 与其周边公寓（附近项目相当多）：

以下为邻近公寓，包含永久产权与租赁产权的组合：

项目	KING’S MANSION	AMBER POINT	Cote D’Azur	THE ESTA	THE SEA VIEW	ONE AMBER	AMBER RESIDENCES	SILVERSEA	THE SHORE RESIDENCES	AMBER SKYE	AMBER 45	NYON	AMBER PARK	COASTLINE RESIDENCES
产权年限	永久产权	永久产权	99-year	永久产权	永久产权	永久产权	永久产权	99-year	103-year	永久产权	永久产权	永久产权	永久产权	永久产权
落成年份	1982	1991	2004	2008	2008	2010	2011	2014	2014	2017	2020	2022	2023	2023
单位数量	196	100	612	400	546	562	114	383	408	109	139	92	592	144

同样为贴近当下，我们仅比较 2015 年至 2025 年 Q3 的表现，不回溯整个历史周期：

年份	KING’S MANSION	AMBER POINT	Cote D’Azur	THE ESTA	THE SEA VIEW	ONE AMBER	AMBER RESIDENCES	SILVERSEA	THE SHORE RESIDENCES	AMBER SKYE	AMBER 45	NYON	AMBER PARK	COASTLINE RESIDENCES
2015	$1,153	$1,257	$1,292	$1,475	$1,655	$1,394	$1,380	$1,687	$1,531
2016	$1,118	$1,158	$1,221	$1,416	$1,589	$1,357	$1,223	$1,539	$1,514
2017	$1,153	$1,304	$1,235	$1,483	$1,607	$1,438	$1,481	$1,575	$1,504	$2,071
2018			$1,253	$1,704	$1,766	$1,797	$1,695	$1,665	$1,589	$2,183
2019		$1,657	$1,207	$1,808	$1,743	$1,658	$1,558	$1,626	$1,541	$2,024
2020	$1,372		$1,385	$1,745	$1,803	$1,636	$1,583	$1,642	$1,580	$1,671
2021	$1,554	$1,606	$1,445	$1,814	$1,979	$1,761	$1,689	$1,724	$1,682	$1,803	$2,533
2022	$1,713	$1,696	$1,595	$2,012	$2,195	$1,929	$1,757	$1,935	$1,750	$2,061	$2,461		$2,720
2023	$1,877	$2,144	$1,761	$2,156	$2,316	$2,169	$2,042	$1,915	$1,923	$1,933	$2,674	$2,441	$2,832	$2,745
2024	$1,926	$2,036	$1,838	$2,247	$2,516	$2,196	$2,204	$2,099	$2,057	$2,235	$2,665	$2,422	$2,852	$2,834
2025 (Up to Q3)	$1,917	$2,260	$1,876	$2,402	$2,702	$2,281	$2,048	$2,076	$2,071	$2,197	$2,620	$2,446	$2,911	$2,872
Annualised	5.21%	6.04%	3.80%	4.99%	5.02%	5.05%	4.03%	2.09%	3.07%	0.74% (2017 to 2025)	0.84% (2021 to 2025)	0.11% (2023 to 2025)	2.28% (2022 to 2025)	2.29% (2023 to 2025)

Cote D’Azur 周边大多为永久产权项目。但在该片区的 99 年租赁公寓当中，过去十年 Cote D’Azur 的年化增长最强。

现在把具体户型与价格拉出来，对比 Cote D’Azur 与周边公寓：

一居室平均价格

年份	AMBER PARK	AMBER SKYE	COASTLINE RESIDENCES	Cote D’Azur	NYON	ONE AMBER	THE SEA VIEW	THE SHORE RESIDENCES
2015						$970,000	$930,000	$929,667
2016						$930,000	$990,563	$890,000
2017				$966,900		$953,056	$966,500	$871,333
2018		$1,303,000		$1,089,722		$1,074,000	$1,084,600	$978,200
2019				$1,055,000		$1,040,000		$953,333
2020				$1,160,000				$964,222
2021				$1,250,000		$842,089	$1,275,000	$998,350
2022				$1,305,000		$1,210,000	$1,270,000	$1,005,799
2023	$1,334,000					$1,240,000		$1,066,667
2024	$1,318,200		$1,230,000	$1,288,000	$1,260,000	$1,250,000	$1,360,000	$1,122,500
2025 (Up to Q3)	$1,300,000				$1,200,000	$1,200,000	$1,374,000	$1,070,000

一居室平均面积（基于已成交）

年份	AMBER PARK	AMBER SKYE	COASTLINE RESIDENCES	Cote D’Azur	NYON	ONE AMBER	THE SEA VIEW	THE SHORE RESIDENCES
2015						570	560	592
2016						570	560	592
2017				840		570	560	592
2018		527		856		570	560	592
2019				933		570		628
2020				840				592
2021				861		570	560	610
2022				861		570	560	592
2023	463					570		592
2024	463		452	904	484	570	560	592
2025 (Up to Q3)	463				484	570	560	592

与邻居相比，Cote D’Azur 的一居室平均面积最大。其总价与周边永久产权项目相近，但单位面积明显更大。

同样值得留意的是，位于 Amber Road 的 408 户公寓 The Shore Residences，尽管是较新的 103 年租赁项目，其一居室平均价格仍低于 Cote D’Azur。

话虽如此，Cote D’Azur 的一居室达到 800 至 900+ 平方英尺，与当下三居室相若，因此部分买家或不把它视为“真正”的一居室。其优点在于比典型小户型更灵活，或更能满足家庭的空间与生活需求。

两居室平均价格

年份	AMBER 45	AMBER PARK	AMBER RESIDENCES	AMBER SKYE	COASTLINE RESIDENCES	Cote D’Azur	NYON	ONE AMBER	SILVERSEA	THE ESTA	THE SHORE RESIDENCES
2015			$1,650,000			$1,413,600			$1,572,500	$1,620,000	$1,362,917
2016			$1,680,000			$1,442,857		$1,424,000	$1,400,000	$1,516,667	$1,386,000
2017			$1,766,929	$2,318,131		$1,394,099		$1,495,000	$1,403,750	$1,665,000	$1,396,333
2018			$1,944,444	$2,415,855		$1,374,167		$1,687,296	$1,589,375	$1,798,000	$1,554,000
2019			$2,154,000	$2,450,714		$1,386,667			$1,732,000	$1,969,000	$1,420,978
2020			$2,038,000	$2,200,000		$1,513,600		$1,800,000	$1,648,127	$1,892,500	$1,456,288
2021	$1,580,000		$2,064,250	$2,204,300		$1,580,429		$1,776,000	$1,737,500	$2,006,198	$1,555,813
2022		$2,020,000	$2,313,472	$2,550,000		$1,722,099		$1,915,000	$1,830,000		$1,610,000
2023	$1,831,667	$2,071,000	$2,423,333	$2,580,000	$1,980,000	$1,886,667	$1,760,000	$2,251,669	$1,925,714	$2,269,333	$1,591,940
2024	$1,751,250	$2,040,401	$2,520,000	$2,377,600	$2,195,000	$2,027,000	$1,852,667	$2,182,250	$2,076,074	$2,250,000	$1,791,111
2025 (Up to Q3)	$2,287,500	$2,055,000	$2,590,000	$2,555,000	$2,054,444	$2,066,543	$2,020,000	$2,178,600		$2,636,000	$1,862,597

两居室平均面积（基于已成交）

年份	AMBER 45	AMBER PARK	AMBER RESIDENCES	AMBER SKYE	COASTLINE RESIDENCES	Cote D’Azur	NYON	ONE AMBER	SILVERSEA	THE ESTA	THE SHORE RESIDENCES
2015			1163			1115			980	1173	884
2016			1163			1120		958	980	1001	886
2017			1188	1119		1124		958	977	1044	929
2018			1206	1178		1122		958	973	1061	954
2019			1249	1211		1120			1042	1066	930
2020			1163	1216		1124		958	1040	1033	918
2021	614		1195	1216		1128		958	1042	1073	901
2022		743	1228	1119		1128		958	1000		899
2023	671	743	1163	1119	721	1109	721	958	1040	1044	883
2024	681	718	1163	1016	721	1179	786	958	1019	1071	897
2025 (Up to Q3)	872	717	1192	1135	727	1133	818	958		1096	885

这里的结论一致：由于 Cote D’Azur 的两居室平均面积非常大，其总价几乎与周边永久产权两居室相当（但面积更大）。

若把与 Cote D’Azur 两居室同等面积的永久产权单位拿来直接对比，价格差距可超过 $500,000。

与片区内其他租赁公寓相比，位于 Marine Parade Road 的 383 户项目 Silversea 是较接近的对照。尽管其两居室平均总价与 Cote D’Azur 大致相近，但 Silversea 的平均单位面积仍较小。

三居室平均价格

年份	AMBER 45	AMBER PARK	AMBER POINT	AMBER RESIDENCES	AMBER SKYE	COASTLINE RESIDENCES	Cote D’Azur	KING’S MANSION	NYON	ONE AMBER	SILVERSEA	THE ESTA	THE SEA VIEW	THE SHORE RESIDENCES
2015			$2,125,000	$2,290,000			$1,776,625	$2,010,200		$1,828,125	$2,511,876	$2,083,500	$2,166,600	$1,950,000
2016			$1,940,000	$1,850,000			$1,651,429	$1,942,000		$1,831,600	$2,225,972	$1,971,250	$1,967,208	$1,810,000
2017			$2,193,333	$2,405,000			$1,705,714	$2,027,500		$1,903,333	$2,450,200	$2,035,638	$2,152,500	$1,843,333
2018				$3,025,000	$3,200,000		$1,842,500			$2,533,250	$2,580,000	$2,342,200	$2,010,000	$1,858,714
2019			$2,800,000				$1,657,000			$2,516,667	$2,490,000	$2,465,333	$2,459,296	$1,780,000
2020				$2,901,500			$1,851,143	$2,340,000		$2,216,667	$2,538,333	$2,365,000	$2,505,378	$1,886,200
2021	$2,950,000		$2,680,000	$2,650,000	$3,570,350		$1,948,182	$2,650,000		$2,388,185	$2,588,333	$2,543,889	$2,712,857	$1,960,000
2022			$2,830,000	$2,800,000	$2,915,000		$2,288,571	$3,000,000		$2,622,409	$3,269,857	$2,811,270	$2,946,000	$2,173,000
2023	$3,025,000	$2,995,775	$3,600,000	$3,130,000	$2,969,000		$2,387,500	$3,166,000		$2,872,550	$3,026,667	$2,857,500	$3,240,000	$2,450,000
2024	$3,350,000	$2,915,000	$3,440,000	$3,680,000	$3,150,000	$3,092,667	$2,643,111	$3,259,167	$2,868,000	$3,034,955	$3,482,154	$3,109,500	$3,410,500	$2,629,333
2025 (Up to Q3)		$3,242,815	$3,820,000	$3,625,000	$2,950,000	$3,350,000	$2,627,500	$3,319,722	$2,880,000	$3,105,384	$3,232,778	$3,246,115	$3,556,463	$2,680,000

三居室平均面积（基于已成交）

年份	AMBER 45	AMBER PARK	AMBER POINT	AMBER RESIDENCES	AMBER SKYE	COASTLINE RESIDENCES	Cote D’Azur	KING’S MANSION	NYON	ONE AMBER	SILVERSEA	THE ESTA	THE SEA VIEW	THE SHORE RESIDENCES
2015			1690	1611			1328	1726		1347	1539	1391	1294	1507
2016			1675	1518			1332	1726		1345	1507	1414	1281	1227
2017			1683	1658			1301	1757		1354	1557	1377	1362	1191
2018				1658	1335		1313			1346	1543	1339	1216	1227
2019			1690				1311			1607	1534	1342	1345	1141
2020				1658			1301	1706		1517	1563	1378	1332	1232
2021	1184		1668	1518	1833		1338	1706		1364	1539	1408	1355	1217
2022			1668	1518	1335		1333	1604		1366	1605	1405	1345	1262
2023	1157	1028	1679	1518	1335		1328	1686		1339	1507	1330	1362	1201
2024	1184	1001	1690	1658	1335	1116	1332	1672	1216	1406	1588	1359	1345	1191
2025 (Up to Q3)		1082	1690	1658	1528	1130	1357	1655	1216	1348	1546	1346	1289	1292

Cote D’Azur 的三居室平均价格是社区内最便宜的选项。唯一接近的是 The Shore Residences，但那主要是因为其三居室面积略小。

不过，大户型也有代价。巨大的面积与更高的总价会把多数当今买家挡在门外；若您未来转售，潜在买家池可能更窄（并且多半也能轻松负担新盘）。

四居室平均价格

年份	AMBER 45	AMBER PARK	AMBER RESIDENCES	AMBER SKYE	Cote D’Azur	KING’S MANSION	ONE AMBER	SILVERSEA	THE ESTA	THE SEA VIEW	THE SHORE RESIDENCES
2015			$2,850,000		$1,600,000	$3,000,000	$2,252,500	$4,722,667	$2,341,115	$2,638,595	$2,200,000
2016			$4,070,000		$2,092,220	$3,000,000	$2,547,500	$4,326,667	$2,188,333	$2,513,333	$4,700,000
2017					$1,965,760		$2,286,667	$5,825,333	$2,576,667	$2,650,500	$2,105,000
2018			$3,500,000		$1,950,000		$2,907,233	$4,700,000	$2,662,500	$2,966,857	$2,180,200
2019			$4,560,000		$1,875,000		$2,650,000	$3,750,000	$2,771,250	$3,146,250	$2,220,000
2020			$4,380,000	$5,079,453	$2,225,000		$2,800,000	$4,660,000	$2,641,200	$2,709,600
2021			$3,955,984	$5,661,748	$2,375,556		$2,989,000	$4,714,286	$2,810,000	$3,280,778	$2,255,000
2022	$3,920,000		$6,780,000	$4,250,000	$2,430,000	$4,250,000	$3,396,000	$5,380,000	$3,205,000	$3,281,850	$2,475,000
2023	$3,569,000		$4,200,000		$2,810,200		$3,476,667	$5,034,000	$3,327,500	$3,623,000	$2,715,000
2024	$4,022,500	$4,618,000				$4,780,000	$3,377,500	$5,864,000	$3,636,000	$4,035,944	$3,070,000
2025 (Up to Q3)		$3,970,694	$9,305,000		$3,073,333	$4,760,000	$3,638,888	$5,015,000	$3,618,888	$4,359,333

四居室平均面积（基于已成交）

年份	AMBER 45	AMBER PARK	AMBER RESIDENCES	AMBER SKYE	Cote D’Azur	KING’S MANSION	ONE AMBER	SILVERSEA	THE ESTA	THE SEA VIEW	THE SHORE RESIDENCES
2015			2217		1539	2734	1666	2465	1636	1610	1432
2016			4047		1905	2734	2054	2598	1593	1604	2906
2017					1539		1687	3200	1841	1658	1378
2018			2217		1539		1680	2530	1561	1745	1378
2019			3665		1550		1658	2508	1569	1916	1378
2020			4080	3315	1632		1672	2492	1567	1570
2021			2505	3572	1586		1675	2554	1622	1724	1405
2022	1593		5845	2659	1539	2734	1946	2753	1572	1518	1378
2023	1346		2217		1539		1672	2530	1561	1595	1405
2024	1470	1625				2734	1637	2928	1593	1583	1378
2025 (Up to Q3)		1372	6717		1586	2734	1658	2498	1561	1604

Cote D’Azur 的四居室平均价格同样最低，但需注意周边公寓的四居室普遍稍大。The Shore Residences 的平均价格与 Cote D’Azur 最接近。

该怎么做？

数据表明，即使楼龄较高，老项目的平均价格仍可随大市上涨；只是随着楼龄增加，涨幅速度会放慢。这点在第 15 区的老项目同样成立。

另外，尽管 Cote D’Azur 楼龄为二十四年，通常尚不被视为“非常老”的物业，但您对长期持有下的租约递减有所顾虑，是可以理解的。

在第 15 区这一带，永久产权与 99 年租赁项目之间的价差尤其明显，特别是在大面积的三居与四居产品上。这对租赁项目反而有利：被永久产权价格挡在门外的买家，往往会转向 99 年项目；也有一些买家单纯更重视空间。

无论是哪种客群，都有助于维持本社区老 99 年租赁公寓的购买需求。

归根结底，是否合适取决于优先顺序。若您在寻找一套宽敞、且大概率能守住价值的自住房，Cote D’Azur 是合理之选。但若首要目标是放大利润与上行空间，Cote D’Azur 可能在“投资尺度”上有点过大——例如，一个因面积超过 1,100 平方英尺而总价跨过 $2 million 的两居室，从投资角度更难自圆其说。

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Timothy Tay

As Editor-in-Chief of Stacked, Timothy leads the newsroom and shapes our editorial direction, ensuring readers receive timely, thoughtful, and well-researched news and analysis. He brings over eight years of experience as a business and real estate journalist, with a strong track record across both print and digital platforms. His reporting spans luxury residential, commercial real estate, and capital markets, alongside in-depth coverage of sustainability and design.

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