Kopar At Newton 评测：自由持有盘之中的租赁持有

项目：	Kopar at Newton	地区：	09
地址：	150 Kampong Java Road	地契：	99-Year
占地面积：	125,326 sqft	单位数量：	378
发展商：	CELH Development Pte. Ltd.	TOP：	2023

老实说，第一次听到“Kopar”这个词时，我立刻联想到西班牙的 Copa Del Rey。

“大概是某种新的足球培训营吧。”我的同伴揣测道。

没想到将近一周之后我才发现，这其实是在 Newton MRT 入口处崛起的一个新盘公寓！

聪明的读者或许已经猜到，Kopar 其实就是铜的同义词。

但你可能没想到，它实际上是冰岛语！

我想这里会冰岛语的人不多，不过我知道，上一次在新盘的建筑概念中，看到把“铜”作为公开宣传元素，还是在Meyer Mansion的示范单位。

虽然这里基本不可能看到海景，但 Kopar at Newton 似乎将沿袭 Meyer Mansion 的风格，采用 2 座 23 层、带有铜色调的住宅塔楼。

这似乎正逐渐成为都市奢华身份的标志。

更有意思的是，Kopar at Newton 计划将70%、超过 100,000 平方英尺的土地面积……完全用于公共区域！

对于多数新盘而言，这样的做法会显得有些“离谱”——尤其考虑到 Kopar 位于 Newton，且拥有可观的土地规模。

闲话少说，直接进入正题。

Kopar at Newton 深度探访

过去几周，只要你开车经过 Newton Circus 环岛，肯定会注意到在 Kampong Java Road 出入口处矗立着一座闪耀的铜色结构。如果你喜欢铜，那真是生逢其时——看起来这股“锈色金属”风潮还会流行一阵子。

示范单位选址在项目地块上或近旁总是好事。你可以更准确地判断土地大小、车流状况，甚至亲自测试步行至配套与交通的距离。从这里就能看出，这一带的这块地相当可观。

另一个正在盛行的趋势似乎是比“谁的吊灯最大最霸气”（看看Ola EC那盏就知道）。

Kopar at Newton 的这盏显然受到樟宜机场 Kinetic Rain 雕塑的启发——尽管没有动态元素。若要我选，我更喜欢它的观感——确实为空间增添了活力与气派。要知道，这里可是悬挂了 8,000 颗水晶与铜制“雨滴”。

占地 125,326 平方英尺，Kopar at Newton 的体量相当可观。他们做出了值得肯定的选择：将 70% 面积留给地面空间，2 座塔楼只占用剩余 30%。这也是他们有意将总户数控制在 378 套，而非可建的最多 438 套。

外立面采用铜色点缀（名称的主要来源），我相信大多数人会觉得外观相当讨喜。如果你最近一直在看新盘，可能会觉得有些似曾相识——The Avenir 与Meyer Mansion立刻会浮现在脑海中。

这种观感正变得越来越常见，就像你会在较早期的项目中发现相似的设计元素，例如Mandarin Gardens 或Sommerville Park。这一直令我好奇——20 至 30 年后，我们回看这些项目，会不会感叹它们如今看起来有多“过时”？

Kopar at Newton 的车行出入口位于 Makeway Avenue，而非 Kampong Java 本身。前场迎宾区看起来尺度得体，这是大多数走“豪华”路线公寓常见的配置。

他们把泳池置于两座塔楼之间“包裹”起来，这样既有一定私密性，也能一定程度上阻隔来自 Bukit Timah Road 的车流噪音。视隔效果还取决于隔壁新盘The Atelier未来的布局。

除此之外，这座 50m 无边际泳道池几乎挑不出什么毛病。以总户数而言，长度与尺度都不错。

会所一直是被热议的亮点，理由很简单。其长度 38m、层高 8m，再配合悬挂式吊灯，视觉上会十分宏伟。我喜欢在公共设施的设计与供给上投入更多心思的项目。尤其当单位面积日渐紧凑，公共的会客空间将愈发重要，方便住户招待亲友。

至于地面层的设施，网球场为组合画上句点。我认为它的位置安排相当聪明——作为前场界面，将住宅楼体与繁忙的 Newton Circus 车流进一步拉开距离。诚然，打球时会更靠近马路，噪音可能更明显，但这是换取更安静居住环境的必要取舍。

Kopar at Newton 2 卧室评测

2 卧室为 689 平方英尺，并不算很大，但相比目前其他新盘的 2 卧室略大一些。我个人更喜欢“哑铃户型”，不过这种布局仅出现在较小的 2 卧 1 卫单位中。

本户型的AC ledge紧挨阳台——这不是我所偏好的安排，因为如果你坐在外面，会听到空调外机的嗡嗡声。

入户门处有一段小小的“玄关”，略显浪费。除此之外，厨房尺寸不错——开间较宽，台面操作空间也够。厨电由 Smeg 提供，多数人应该都很熟悉。

对面墙还有更多收纳，并设有开放式柜体，可用来展示你的咖啡机。与如今大多数新盘一样，配备了嵌入式冰箱。

不过，台面与橱柜的整体质感与手感，未达我对一座主打中高端项目的预期。

只要餐桌选择得当，用餐区的空间感令人惊喜。

客厅表现也不差，即便摆放了正规沙发与茶几，通行空间仍算充裕。

阳台面积被控制在最小化，但正如所说，旁边的 AC ledge 多少有点影响体验。

接下来看看卧室。

我其实很喜欢这个房间的氛围与美学——很适合做为休闲/书房混合空间。不过，能把 2 卧室中的一间改作书房的人并不多，所以我不太明白为什么要这样展示。

撇开个人偏好不谈，需要注意这里并未摆放衣柜——因此若你打算作为卧室使用，实际可用空间会比看起来小。此外，由于外侧设有 AC ledge，这里也没有做到落地窗。

公共浴室偏小，但对于 2 人居住仍绰绰有余。

主卧的面积其实不错，床尾与墙之间留有体面的距离。与公共卧室不同，这里配备了落地窗。

主浴比公共浴室略大。除了面积外，另一处不同在于多了雨淋花洒。

Kopar at Newton 3 卧室 Deluxe 评测

本 3 卧室 Deluxe 面积为 1,055 平方英尺，确实比一般的 3 房更大。与经典 3 卧型的主要差异在于多了防空室，以及更大的主卧（外加“步入式”衣帽区）。

这次换个顺序，先看阳台与客厅。与 2 卧类似，阳台面积被控制在最小化。就像阳台上这套超小的桌椅所暗示的那样，若要室外用餐会比较局促。

以 3 卧 Deluxe 而言，客厅的面积并不算出众。足以放下常规的沙发、茶几与电视柜——不多不少。

直白地说，要坐下 6 人，这张餐桌会有些挤。这里完全可以换成更大的餐桌，只是要牺牲部分通行空间。

若只看绝对面积，这个 3 卧 Deluxe 的厨房其实挺大。台面很长、因此收纳也很充足。

不过它较为狭长，从实用性角度，我会更偏好更方正的布局。

角落尽头设有一间小浴室。多一间浴室总归实用，但这间的具体位置有点令人费解。虽然有一间可兼作帮佣房的防空室，但两者之间的距离也不太合理。

与后侧的 WC 一样，这个防空室的位置也并非最佳。你可以用作帮佣房或额外储藏室——或如示范所示，打造成一个颜值在线但略显局促的学习角。

两间公共卧室面积相同，但都不带套卫。

两间都偏小，能放下大床，但空间基本就用尽了。好的一面是，两间卧室都配有落地窗。

对于打算购买 3 房的家长来说，主卧的空间会令人满意。首先，侧边预留了宽裕的空间，可用作梳妆台或学习角。

不过，这一侧的窗户只有一半，另一半与第二间公共卧室共墙。

这里被称为“步入式衣帽间”，但更准确地说，是衣柜前方多出的一段空间。这里也配有另一扇窗户——有助于引入更多采光。

主浴比公共浴室大，但差距不算明显。同 2 卧一样，配有雨淋花洒。

Kopar at Newton 5 卧室评测

1,819 平方英尺对于 5 卧室而言并不算大（例如可参考Avenir 的 4 Bedder + Family）。不过，如果你在为大家庭寻找 5 卧室，这套的实用性足以纳入考虑，且总价更可控。

如今较高端公寓的“标配”之一，这套 5 卧室配有私家电梯直达。这里也预留了内置柜体——用来收纳鞋履非常方便。

电梯前厅打开后即见长 5.6 米的客餐厅。

2.8m 的厨房中岛是空间的视觉焦点，一进门就会被吸引。它正好占据房间长度的一半，进一步强化了客餐厅的尺度。因为尺寸可观，它也可作为第二就餐区。

如你所见，干厨房本身的操作空间也相当可观。

对 5 卧室来说，你可能需要更大的餐桌来容纳一家人——8 至 10 人位更合适，因此示范中的这张明显偏小。阳台与客餐厅同长，如果你愿意，也可以选择户外用餐。

值得庆幸的是，这套 5 房并不是把所有卧室都堆在一侧。这里这间卧室位于私家电梯前厅外，独立性更强——很适合多代同堂的居住需求。

需注意，除了带有套卫外，卧室本身的活动空间一般——如果放大床，就很难再容纳书桌/梳妆台。

套内浴室的尺度对于两人使用而言足够。

在户型后侧，你会发现一个多功能的工用/工作阳台区域。比较可惜的是，这两者并非独立分区。固然，这样更灵活，可以按需使用，但对于大家庭而言，通常会期望既有帮佣房、又有独立工作阳台来处理家务。

这里配有独立浴厕，这点不错，但我不太会把这里视作独立房间——更像是与第二出入口及厨房相连通的工作阳台。

当然，后侧也设有湿厨房。虽说干湿分区是加分项，但就湿厨房本身的面积而言，我认为还能再大些更理想。

靠近厨房中岛外侧还有一间独立盥洗间，通常供来访的客人使用。

沿着长走廊的第一间公共卧室在示范单位中被布置为书房。与前两种户型一样，这里不摆衣柜看起来会更宽敞一些。

第二间公共卧室与前一间同尺，同样配有落地窗。

两间卧室共用对面的公共浴室。

坦白讲，在正式平面图里这间被称为 Junior 套间。它比公共卧室略大，且有一段较长（略显浪费）的入户走道。由于整套单位的结构关系，这间卧室的景观与其他房间会有所不同。

这间之所以为 Junior 套间，你能从它配备的雨淋花洒看出来。

主卧当之无愧是全屋最佳房间。侧边有足够空间布置书桌/梳妆台，通行空间也十分充裕。

主卧自带不少收纳：卧室内的柜体，加上浴室外的“步入式”衣帽区。虽然没有Avenir那般奢阔（毕竟价位几乎仅为其一半），但这个尺度对大多数人而言已足够。

把最好的留到最后，主浴大概是全屋最具奢华感的空间之一。配备雨淋花洒、双台盆与浴缸——完全配得上“高规格主浴”的名号。

Kopar at Newton 地段评析

最近从 Bukit Timah Road 起点跨过那条看上去有些“简陋”的地下通道，走向 Newton Food Centre 的人，应该都会注意到这一带正在进行的大规模施工。

Kopar @ Newton 将占据一块沿 Kampong Java Road 与 Bukit Timah Road 的三角地块。

紧邻拟建项目的是 Newton Edge，另一侧则是不可替代的 Newton Circus 环岛——服务着多达 6 条交替的车道与多向车流。 

公共交通

巴士站	服务路线	距离公寓（及预计步行时间）
‘Opp Newton FC’	48, 66, 66B, 67, 170, 960, 960e	120m, 2-min walk
‘Newton Stn Exit B’	5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 518, 518A, 700, 700A	450m, 6-min walk
‘Newton Life Ch’	5, 54, 124, 143, 162, 162M, 167, 167e	240, 3-min walk

最近的 MRT： Newton MRT – 300m, 4-min walk

“便利”一词往往与尊贵的项目齐名，第 9 区尤甚。

而住在 Newton MRT 旁，更是将这种“便利”翻倍（前提是项目在施工时强调了从公寓到 MRT 的便捷可达性）。

该站同时服务 North-South 与Downtown line，通勤者可在 9 分钟（5 站）内抵达 CBD/Raffles Place MRT，到“隔壁”的 Orchard MRT 则仅需它的四分之一时间。 

步行范围内也有不少巴士站（自然得益于 Newton Circus 的交通枢纽地位），共有 21 条以上的巴士线路贯穿其间。

私人交通

核心目的地	距离（及预计高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	8.8km, 20-min drive
Orchard Road	3.7km, 10-min drive
Suntec City	5.4km, 12-min drive
Changi Airport	19.3km, 20-min drive
Tuas Port (By 2040)	41.5km, 45-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.9km, 20-min drive
Mediapolis (and surroundings)	14.2km, 20-min drive
Mapletree Business City	18km, 30-min drive
Tuas Checkpoint	30.7km, 35-min drive
Woodlands Checkpoint	20.2km, 30-min drive
Jurong Cluster (JCube)	16.1km, 25-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	20.5km, 30-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.4km, 20-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.7km, 20-min drive

*车程按高峰时段计算

最近出入口：Makeway Avenue 单一出入口

总结：出入口设置远离 Newton Circus 拥堵处，可向两侧接驳 Kampong Java/Bukit Timah Road。紧邻 CTE，亦可通过 Newton Circus 连接多条主干道。高峰时段或有噪音。

杂货

商店名称	距离（及预计步行时间）
Cold Storage – Thomson Road	650m, 8-min walk
FairPrice – Square 2	2.6km, 6-min drive OR 1.6km, 20-min walk

学校

教育阶段	院校数量
学前（1km 步行范围内）	6
小学（3km 车程）	5
中学（3km 车程）	0
国际学校（3km 车程）	5
初院（5km 车程）	1
大学（5km 车程）	13
理工学院（10km 车程）	1

补充要点

• 医疗资源充沛

鉴于这里的户数与多样的户型，更现实的问题不是是否会需要优质医疗服务，而是多少。

恰如其分的是，KK Women’s and Children’s Hospital 就在公寓旁边，而在公寓以北的 Novena 区，更是有一整个医疗配套的聚落。

此外，随着即将落成的Novena health city 将成为新加坡最大的医疗综合体，包含 10 余栋设备完善的医疗大楼（包括 Tan Tock Seng Hospital），医疗从业者也会发现，Kopar @ Newton 能提供便利的居住—通勤选择。

• 多元餐饮选择

对许多新加坡人而言，觅食常是逃离工作/生活压力的一种方式。

对于把“makan”当作事业来做的人，你会对 Newton 及周边（Little India、Novena、Orchard 等）餐饮的多样性与品质感到惊喜。

即便你不像别人那样热衷于探索新餐馆，步行 2 分钟就能到 Newton Circus Food Court 的便利，也很难让人拒绝。

• 开阔景观

关于景观的话题有时颇具争议。

这很简单，因为同一座公寓里，没有两套单位的景观是完全相同的。

话虽如此，Kopar @ Newton 的发展商特别提到，为住户预留了 3 条无遮挡的观景廊道，分别朝向 Newton、Bukit Timah 与 Scotts Road 的部分地带。

当然，道路景观并非多数人的首选，但若你居住在新加坡的核心地带，这是难得的加分项。

Kopar at Newton 开发与规划评析

遗憾的是，总平图上并未标注各项设施名称，但可以明显看出，发展商将设施分为三大组团，包括：

Stella，包含社交类设施，如接待大堂、小剧场与健身房（若非建筑区划限制，我认为健身房应归入“Vita”——稍后会提到）。

Aura，强调身心放松（康养体验）——包括冷热泡池、按摩室与禅意花园等。

Vita，通过依托设施进行的运动，满足体能锻炼的需要。包括网球场、无边际泳道池与儿童乐园等。

另一个此前少被提及的亮点，是公寓外缘将铺设 2m 宽的自行车道，并配备 95 个自行车泊位供住户使用。

许多潜在住户/投资者关心的一点，是这里将承受的道路交通干扰程度。

为回应这些顾虑，发展商在各条道路一侧设置了缓冲带，宽度约 30–65m 不等。 

值得一提的是，你可从 Kampong Java 两端进入项目。但离开项目时只能在 Makeway Avenue 向右转，因为 Kampong Java 的起始路段为单行。此外，尽管 Kampong Java 为双车道，但多数路段为路边停车，实际有效通行仅为单车道。

最后（也如前文所述），健身房将设置在 2 层，因此健身爱好者至少可以俯瞰 50m 泳道的宁静景致。 

户型配比

户型	单位数	面积（sqft）	当前价格
1-Bedroom	66	517 sqft	$2,382 – $2,841 psf
2-Bedroom Classic	42	614 sqft	$2,326 – $2,830 psf
2-Bedroom Deluxe	86	689 sqft	$2,326 – $2,830 psf
3-Bedroom Classic	44	915 – 958 sqft	$2,123 – $2,572 psf
3-Bedroom Deluxe	66	1,055 – 1,098 sqft	$2,123 – $2,572 psf
4-Bedroom Deluxe	45	1,518 – 1,604 sqft	$2,170 – $2,503 psf
5-Bedroom Luxury	21	1,819 sqft	$2,184 – $2,527 psf
Penthouse (3-bedder)	4	1,346 – 1,367 sqft	$2,184 – $2,527 psf
Penthouse (4-bedder)	1	1,722 sqft	$2,184 – $2,527 psf
Penthouse (5-bedder)	3	2,637 – 2,863 sqft	$2,527 psf

*注意：自 4-Bedroom 起（包含顶层单位 Penthouses）均配备私家电梯

如你所见，购房者在这里的选择面很广，尽管当前最热销的是 1 与 2 卧（约占已售 70+ 套中的 85%）。

这并不意外，初期买家中有很大比例是投资者，他们看重该区小户型的租赁需求与回报。

不过需要注意，相对较高的管理费（1 卧起步 $400）无疑会侵蚀一部分租金收益。

至于高户型，个人认为其数量偏多（且 3–5 房段还提供更多顶层选择），一定程度削弱了其稀缺性——从而影响价值/需求。

尽管如此，4 房在 Novena/Newton 区向来被视作相对“稀贵”的产品，这也无疑促使发展商将该段均价再上调近 $100psf。

Kopar 价格

价格明细（第 1 套物业）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom	5-Bedroom
Price	$1,231,494	$1,495,618	$1,980,759	$3,411,240	$3,972,696
25% Down Payment	$307,874	$373,905	$495,190	$852,810	$993,174
Additional Costs
Buyer Stamp Duty	$33,860	$44,425	$63,830	$121,050	$143,508
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500	$500	$500
Total Price	$1,268,654	$1,543,343	$2,047,889	$3,535,590	$4,119,504
Initial Investment Amount	$345,033	$421,629	$562,320	$977,160	$1,139,982
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,585	$3,215	$4,199	$7,074	$8,186
Rental Yield	2.45%	2.50%	2.46%	2.40%	2.38%

价格（第 2 套物业）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom	5-Bedroom
Cost Without ABSD	$1,268,654	$1,543,343	$2,047,889	$3,535,590	$4,119,504
Plus: ABSD (12%)	$147,779	$179,474	$237,691	$409,349	$476,724
Total Price After ABSD	$1,416,433	$1,722,817	$2,285,580	$3,944,938	$4,596,227
Initial Investment Amount	$492,813	$601,103	$800,011	$1,386,508	$1,616,705
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,585	$3,215	$4,199	$7,074	$8,186
Rental Yield	2.19%	2.24%	2.20%	2.15%	2.14%

最佳楼叠

正如我先前提到的，在 Newton 这样密集的城区，单位的朝向将成为选房的重要考量。

在这里，我会优先选择我用红框标出的低楼层 NE 朝向单位。NE 朝向面向众多 Novena 公寓，即便在顶层，看到的也多是高密度的建筑群。

SW 朝向的单位景观更佳，但代价是道路噪音更明显，要考虑到 Bukit Timah Road 的车流极大。

最少西晒的楼叠

Stacks 12 – 15 与 03 – 05 因朝向东北，全年西晒最少。Stacks 10 与 01 面向西南，全年日照最强。

价格评析

方法论

熟悉我们评测的读者会知道，我们倾向于将主项目与其周边项目做对比，并基于多项因素分析不同的价格点。

这样做主要是为了让看房者更清楚地了解该区的价格/楼龄/地契范围，同时也给投资者提供潜在竞品的概况。

此外，若你打算投资新盘公寓，也有必要看看同期入市的其他项目，并分析其价格点/潜在回报。

因此，我们也纳入了数个附近将推出的项目供你参考（如需更详尽的分析/建议，欢迎电邮 stories@stackedhomes.com 与我们联系）。 

比较/总体观察

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）	对比点
Kopar @ Newton	99-year leasehold	End 2023	~$2,300 (新盘价格)
Pullman Residences	Freehold	2023	$3,000	同期推盘/距离相近
Newton Edge	Freehold	2011	$1,378*	紧邻
Parc Centennial	Freehold	2011	$1,429	紧邻
Neu @ Novena	Freehold	Early-Mid 2023	$2,609	同期推盘/距离相近
Dunearn 386	Freehold	End 2022	$2,469	同期推盘/距离相近

从列表中首先跳入眼帘的是 Kopar 的 99 年租赁地契。

在一众 Freehold 公寓中，它显得格外“显眼”。

表面看，Kopar at Newton 与毗邻项目如 Newton Edge 的价差很大。但深入一看，你会发现其较低的均价是因为最近一次成交的是顶层单位。

作为精品小盘，成交量本就不多——价格也更难被推动。以 2019 年为例，全年仅 1 笔成交就是明证。

现在将其与Neu @ Novena对比——这是相对同区、且“紧邻”关键 MRT 站的新盘。

Neu @ Novena 为 Freehold，且地块相对紧凑（仅 22,198 平方英尺）；而 Kopar @ Newton 虽然土地更大，但在一众 Freehold 公寓中，它是一座 99 年租赁项目。

我会说，Neu @ Novena 的位置属于“极致便利型”，周边集中了大量商场与医院。有人可能觉得 Novena 比 Newton 略逊一筹，但若以投资出租为目的，这点差异就不那么重要了。

Dunearn 386 的价位看似更低，但也要考虑其所邻近的 MRT 站（Tan Kah Kee MRT）位置相对不那么中心，以及仅有 19,203 平方英尺的土地。只有 35 套单位，要作为投资并不容易——更像是自住型项目。

最后是 Pullman Residences，目前仅售出 12 套，均价约 $3,000 psf。若其未来降价，可能也会对 Kopar 的定价产生影响。

升值分析

让 Kopar 有别于其他新盘的一点在于：其 125,326 平方英尺的土地（350,917 平方英尺 GFA），最终以 $418.8 million（或 $1,192 psf ppr）的“捡漏价”拍得。

可惜的是，这个“低地价”似乎并未完全反映到单位的平均 PSF 上，这意味着若未来销量不佳，发展商仍有通过折扣下调价格的空间。考虑到当前的 Covid-19 状况，这点尤为现实。 

再加上它是在众多 Freehold 住宅（转售与新盘）中的 99 年租赁公寓，我们自然预期其价值会随年限消耗在长期内逐步回落。

话虽如此，道路对面的多块保留地（Monk’s Hill/Scotts Road 一带），一旦被开发为关键配套或住宅组团，短中期内仍可能推升这里的价格。

总体而言，Kopar @ Newton 的首发定价相对合理——但仍要观察发展商对余下单位的持货策略——或许是伺机在不久的将来推高价格。 

我们的看法

总的来说，Kopar @ Newton 在极其便利的地段上，呈现出一座设计出色（设施、建筑、用材等）的新盘。

不过，这份“便利”也像一把双刃剑，意味着周边可能存在的交通问题（噪音 + 堵车）。 

这一带的租赁需求一向不差，但对小户型而言，管理费占比不小。反过来，如果你考虑大户型——管理费其实还算合理。

以当前形势，已售出 77 套，足见本项目的吸引力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。