当谈到住房时，人们很容易被有关房价飙升或降温措施的标题所左右。但若要真正理解 HDB 组屋可负担性的变化，光看平均价格或个别成交纪录是不够的。通过考察各价格区间内成交占比多年来如何变化，我们可以更清晰地把握市场的走向。这种方法让我们看到不同户型的价格如何演进，自 2000 年以来就可负担性与市场趋势提供更细致的视角。
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3 房式组屋的价格走势
在 2000 至 2006 年间，3 房式组屋的总价超过 $100,000 的情况非常罕见。超过 90 per cent 的 3 房式组屋低于这一价格，剩下的少数很可能是位于核心区域、需求强劲的单位。
然而在接下来的四年里，3 房式组屋价格与其他户型一起大幅飙升（见下文）。由于我们常被灌输“大户型更有价值”的观念，短时间内“相对不受青睐”的 3 房式价格竟能涨到这种程度，确实令人震惊：
到 2010 年，我们发现仍低于 $100,000 的 3 房式组屋已是0。此时，约 2/3 的 3 房式组屋以 $200,000 至 $300,000 之间成交。到了 2013 年（当年的楼市处于高位之一），仅有 5% 的 3 房式组屋还在 $200,000 至 $300,000；相反，大多数 3 房式已转至 $300,000 至 $400,000 的区间。
也就是说，仅用 7 年左右时间，3 房式组屋的转售价从 $100,000 或以下，一举跃升到 $300,000 至 $400,000 的价格带。
是什么原因导致了这一变化？
一个可能的原因是全球金融危机（2008/9）之后出现的极低利率。危机过后，利率一度低至 1%，而使用 SOR 贷款（现已不适用于住房贷款）的业主，甚至在 2011 年的一段时间里见到负利率。
在一定程度上，我们也猜测 2005 年 3 月推出的 Design, Build, and Sell Scheme（DBSS）或许有关。由私人发展商兴建的这些单位，定价高于普通组屋；且涵盖多种户型，包括 3 房式。但这是否为事实，我们并不能确定。
不过，在 2013 年峰值之后，政策措施开始发挥作用压低价格
这点在下面其他户型中也能看到。两项重要政策分别在 2013 与 2014 年推出。2013 年，HDB 推出 Mortgage Servicing Ratio（MSR），将每月最高还贷额上限定为借款人收入的 30 per cent。该措施至今仍在实施。
随后在 2014 年，HDB 停止公布 Cash Over Valuation（COV）数据，并改为在买卖双方达成价格后才给出估值。此前，COV 几乎是“既定流程”：先拿到估值，再就 COV 议价。但新制度下，需先就总价谈妥，之后 HDB 才给出估值。也就是说，只有当你谈到的价格高于估值时，才会出现 COV。
从 2014 到 2019 年，转售组屋价格呈下行趋势。就 3 房式而言，我们看到有很大一部分回落至此前的价格带：$200,000 至 $300,000 再次成为常态；到 2019 年约有 60 per cent 的 3 房式回到这个区间。
到 2020 年（新冠之年），仅有些微预警显示变化将至。
价格开始缓步上扬。$200,000 至 $300,000 区间内的 3 房式占比从 60 per cent 降至 55 per cent。单看这一点并不算大事，但真正的洪流出现在疫情之后。
2020 至 2024 年间，市场出现严重的住房短缺，HDB 与私宅皆受影响。随着远程办公成为新常态，许多年轻新加坡人加速独立置业，价格全面上扬。
短短四年内，$200,000 至 $300,000 区间的 3 房式占比从 55 per cent 跌至仅 2%。82% 的 3 房式如今落在 $300,000 至 $500,000 区间。
2024 年仍不及 2013 年高峰时期严重，当时超过 90 per cent 的 3 房式落入该价格带。但你会看到，2014 至 2019 年间的相当一部分“降温”，在短短四年里就被逆转了。
4 房式组屋的价格走势
这是一位普通新加坡人最关心的类别，因为 4 房式是最常见的住房类型。
在 2007 年之前，4 房式的价格超过 $200,000 至 $300,000 的情况并不常见。仅约 1/4 的交易高于这一价格区间，这些很可能是位于核心地段的单位。
偶尔也能见到更高的价格，例如 $400,000 至 $500,000；但仅约 1% 的交易达到这样的水平。作为参考，即便是知名且价格较高的 HDB 项目 Pinnacle @ Duxton，当时 4 房式的售价也仅在 $345,000 至 $439,000 之间。
不过在 2007 至 2010 年间，由于前述低利率的影响，组屋价格开始上扬。到 2010 年，仅约 10% 的 4 房式能以 $200,000 至 $300,000 的低价成交；而到了 2012 年，已经0 套 4 房式能如此便宜。
至 2013 年高峰，4 房式的典型价格落在 $400,000 至 $500,000 区间；该价格带占全部交易的 61%。当时也已有部分 4 房式达到 $700,000 至 $800,000，但仅占交易量的 3% 至 4%，仍属少见。
大幅下跌与反弹
如上所述，2013 至 2019 年的政策措施令转售组屋价格急挫。在此期间，4 房式回落至 $300,000 至 $400,000 区间，该价格带几乎占据近 1/2 的交易。一些 4 房式仍以 $400,000 至 $500,000 成交，但其占比已降至约 1/3。
然而，疫情后的反弹比此前的下跌更陡峭。价格自 2020 年起上行，至 2024 年，约 40% 的交易落在 $500,000 至 $600,0000 区间。23% 的 4 房式升至 $600,000 至 $700,000 区间，且大约 1/5 的此类单位，如今价格已超过 $700,000。
那么，如今低于 $500,000 成交的 4 房式有多少？只有 14%。
5 房式组屋的价格走势
2007 年之前，5 房式转售价格与较小户型相比，呈现出不同的走势。
2000 年时，5 房式的典型价格为 $300,000 至 $400,000，占全部交易约 64%。随后 2000 至 2006 年间，5 房式实际上变得更便宜。到 2006 年，多数 5 房式（63%）仅需 $200,000 至 $300,000。
为什么？我们也没有确切答案——似乎并无清晰原因。但几乎就像一次小小的“偏差”，价格在接下来的三年迅速反弹；到 2010 年，如此便宜的 5 房式已是 0。2010 年 5 房式的平均价格为 $300,000 至 $600,000（占 91% 的交易），其中约一半位于该区间的上端（$400,000 至 $500,000）。
而在 2013 年高峰来临前，大多数 5 房式已升至 $400,000 至 $700,000，占 88% 的交易（其中约一半落在更高的 $500,000 至 $600,000 区间）。
进入当下的一波大涨
到 2019 年，$300,000 至 $500,000 区间的 5 房式占 56% 的交易。到了 2024 年，约 43% 的 5 房式已处于 $700,000+ 区间。
如今 5 房式的“底价”大致在 $500,000，且多数（60%）价格介于 $600,000 至 $800,000。
行政组屋的价格走势
看起来“大户型”在今天更受追捧，但在 2000 至 2006 年并非如此；因为和 5 房式类似，行政组屋在那些年间价格实际上是下跌的。2006 年，你只需 $300,000 至 $400,000 就能买到一套行政组屋；该价格带占 79% 的交易。当时，99% 的行政组屋成交价格在 $500,000 或以下！
不过在金融危机之后，情况发生了巨变。2007 年（危机前夕），67% 的行政组屋价格在 $300,000 至 $400,000。到了 2010 年，仅有令人震惊的 2% 行政组屋还维持在这一低价。新的常态变为 $400,000 至 $600,000，占 86% 的交易。而到 2013 年，约一半的行政组屋成交价已达 $600,000 至 $700,000。
随后 2013/14 年的政策变化开始发挥作用，与所有户型一样我们看到价格回落：约一半（52%）的行政组屋成交价回落至 $400,000 至 $600,0000 区间。
这波低迷非常短暂。到 2021 年，后疫情时期的供需紧缩显现，仍然低至 $400,000 的行政组屋仅剩可怜的 1%。
到 2023 年，仅有 1% 的行政组屋以低于 $500,000 的价格成交。
如今你大概能预期的“底价”在 $600,000 左右。即便如此，这很可能是一套较旧的单位，且仅有 7% 的行政组屋便宜到还能落在 $600,000 至 $700,000 区间。当前的常态是 $700,000 至 $900,000，今年迄今占 61% 的交易。约 1/3 的行政组屋成交价达到 $900,000 或以上。
那么转售组屋是否仍然可负担？
如果我们把时间拉得更长，或许就不会对 25 年里价格上涨之快感到如此惊讶。这并非首次发生：例如在我们父母或祖父母的年代，新加坡迈向发达经济体行列时，房价也曾快速上扬。
但历史对于当下就需要一套转售组屋的人来说，终究是抽象的。
在更直接的层面，2013 至 2019 年期间（价格下行阶段），新加坡的收入中位数上升（2013 年平均 $3,705，至 2019 年为 $4,563）。在这段时期，转售组屋的可负担性显著提高；这也得益于当时的利率低于我们今天所面对的水平。
然而，疫情后的快速涨价可能再次改变了局面；若这一速度持续不减，我们很可能会看到可负担性明显下滑。顺带一提，从这里我们还能看出公众的“片段式记忆”：我们遇到过一些屋主，经历了 2020 至 2024 年的快速涨价，却似乎忘了 2013 至 2019 年的长期回落。
我们经不起再来一次后疫情那样的四年紧缩期，但这也不是主管机构第一次出手压抑价格。正如 2013 至 2019 年的回落所证明的，当有需要时，他们有能力做到。
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