在新加坡与伴侣买房的残酷现实（多数人避而不谈）

当我和伴侣开始讨论结婚时，我们提到的一件事就是婚前协议。谈不上最浪漫的对话（也可能让一些人心里不舒服），但却是必要的。

因为事实是：如果你不事先决定在不幸分道扬镳时资产该如何处理，新加坡法院会替你做决定。而我从观察他人中学到的一点是：一旦结果不如你意，可能带来相当可观的财务损失。

除了法律层面，分手还有情感与现实操作上的种种问题。 

一旦牵涉到共同住房，情况会更复杂——谁留下、谁搬走、如果双方都负担不起该怎么办？在某些情况下，失去住房的恐惧甚至会让人把自己困在一段关系中，比应有的时间更久。

A Quick Look at Property Ownership Structures in Singapore

在新加坡，房产持有通常分为三类：

• 共同持有 
• 单独持有
• 信托结构。 

选择合适的方式至关重要。你们的持有方式将决定在死亡或分手时，房产权益如何分配。 

由于共同持有是伴侣最常见的选择，今天我们将重点讨论这一点。也有其他替代方案，例如将房产置于信托之下，但随着印花税规则的变化（例如，ABSD 现已适用于部分信托安排），这些做法如今较少见。

Why Most Married Couples Opt for Joint Ownership

无论是 HDB 组屋还是私人房产，大多数伴侣都会选择共同持有，因为合并收入更容易获得更高额度的住房贷款——这要“归功”（或不归功）于各类偿债比率；但如果两人年龄差距明显，我们也会留意你们的收入加权平均年龄（IWAA）。

不过，共同持有并非千篇一律，主要有两种结构形式，各自有不同的影响：

1. Joint Tenancy – The ‘What’s Mine is Yours’ Approach

这或许是已婚伴侣最常见的选择，因为它简单、安全，几乎不留不确定性。

• 双方共同拥有整套房产，而非按份额分别持有。实质上，法律将两人“视为”同一主体。
• 若一方去世，其份额会自动转移给在世的一方（称为生存者享有权）。
• 这意味着在世的配偶无需为所有权而争执，也无需处理复杂的法律程序。

2. Tenancy-in-Common – For Those Who Like to Keep Things Separate

这适用于偏好明确持有比例的伴侣。

• 每位共有人持有特定份额——无论是 50-50、70-30，甚至 99-1。
• 不具备生存者享有权。若一方去世，其份额将按其遗嘱分配（如无遗嘱则依无遗嘱继承法）。这意味着，若一方过世，另一方可能会与他人共同持有该房产（例如，丈夫把其份额遗赠给父亲，妻子最终可能与公公成为共同所有人。）
• 这种安排常见于出资不均的伴侣，或希望将自己份额留给特定受益人的人。例如，若你承担的出资远高于配偶，你可能会认为自己应拥有更大的份额。

需要注意的是，份额更大并不等于对房产拥有“更多权利”。即便一方持有 99% 的份额，也并不意味着可以将另一方赶走，或单方面作出如出售等决定。多数情况下，较高的持有比例只是意味着在出售时可分得更大比例的售款。

另外，HDB 业主还可选择“业主与必要居住者（Owner and Essential Occupier）”的结构。

对于 HDB 购房者，还有一种做法：由一人作为业主，另一人仅为“必要居住者”。

• 业主对房产拥有完整的法律权利。
• 必要居住者不享有任何法律权利，即便其有经济上的出资。
• 由于这不属于共同持有，因此不存在生存者享有权。若主要业主去世，组屋将按其遗嘱（或无遗嘱继承法）分配。

表面看这确实有风险——那为何仍有人选择？

其一，这是计划持有第二套房产的家庭常用策略；此外，若一方在法律上无法拥有该组屋的任何份额，也可能采用此结构（例如，若你的配偶为外籍人士，他/她无法拥有 HDB 组屋）。 

至于购买第二套房产，若必要居住者在技术上并非业主，他/她日后购买私人房产时可无需缴付额外买方印花税（ABSD）。

但其代价在于：

• 必要居住者不能使用 CPF 支付房款。
• 全部房贷责任由业主承担，这通常意味着贷款额度更低、现金需求更高。
• 最大风险？一旦关系结束，无论他/她出资多少，必要居住者对该住房不享有任何主张。

How does the pre-nup matter to all this?

婚前协议是一份法律文件，约定在关系终结时，资产、债务、收入与财务责任的处理方式。它也可能涵盖子女抚养与扶养等事项，但本文不作重点讨论。  

正如前文所示，纸面上的资产分配，未必反映婚姻财产的实际情况。 

你们也许共同持有住房，或你仅持有 1% 的份额，但实际却由你承担了大部分房贷或其他费用。

第二套房也可能如此：为避免支付 ABSD，你的配偶可能只是名义上的业主，而房贷由你承担。但如果离婚时，他/她仍要主张对第二套房的份额，该怎么办？ 

确实，“婚前协议”一词或许会让人想到好莱坞式离婚与“铁板一块”的合同；但现实中，婚前协议并非押注婚姻失败，而是在夫妻发生争议时，提供财务上的清晰与边界。 

其目的在于保障双方，而非让任何一方陷入困境。老实说，金钱是亲密关系中最大的紧张源之一，何不提前摊开来说？ 

若一方拥有遗产、商业权益或其他财务承诺，这尤其重要。依据新加坡法律，一旦缔结合法婚姻，婚前取得的大多数资产与债务，都会自动成为婚姻财产。

对于房产，若符合下列情形，将被视为婚姻财产：

• 在共同生活期间，由一方或双方（或其子女）使用或享有；或
• 在婚姻存续期间，由一方或双方进行了实质性提升或改善。

换言之，这些资产在离婚时可能被分割。

但婚前协议在新加坡并非具有法律强制力。 它更像是“意向的体现”——法院可能在决定如何分割婚姻财产时予以参考。

新加坡法院对婚前协议曾予以承认，尤其当其涉及位于海外的资产与不动产时，甚至在协议于海外订立的情况下亦可能被认可（前提是公平与合理）。

但最终裁量权在法官，其将从整体上评估婚姻财产应如何分配。 

这受《妇女宪章》第 112 条所规范，法院须按其认为公正与公平的比例，命令双方分割任何婚姻财产。

因此，婚前协议可以设定讨论的框架，但在确定各自应得份额时，法院会综合考量多项因素，包括房产的持有结构。

换言之，婚前协议可铺陈背景、体现双方意图，但并非最终的裁决依据，无法决定庭审结果及各方最终所得。

So… What’s the Point?

如果婚前协议并无法律强制力，还值得费这番心思吗？

答案是值得——因为它为日后可能的争议奠定财务清晰的基础。 

有了婚前协议，你们可以在关系融洽时提前校准预期，而不是在情绪激烈的分手时再去做艰难的财务抉择。更重要的是，它有助于你规划个人财务：例如，若婚姻不幸破裂，你会预先知道可能的走向（例如你需要另外置业，或从现有住房可分得多少，以便据此编制预算）。 

As a general guide… What Goes Into a Prenup?

尽管你应当咨询资深律师来拟定具体条款以保障自身资产与权益，以下是你或可考虑的事项： 

• 现有资产的充分披露 – 双方应如实披露各自的财务状况，包括现有房产、资产、投资与负债 
• 未来情形的安排 – 若情况变化怎么办？考虑子女、职业变动，或婚内新增资产；也要预设失业或因医疗原因无法工作的情形。
• 债务责任 – 若一方负债较多，另一方是否需要承担？婚前协议可约定债务的处理方式。 
• 退出机制 – 这也许会让某些“粉色滤镜”变得不那么美好，但事先约定资产分割框架，能避免日后争议。 

关于财务与资产保护的对话并不浪漫，但却必不可少。 

无论是通过婚前协议、周全的持有结构，或两者结合，尽早展开这些讨论都能避免不必要的压力，尤其当长辈持怀疑态度时！

更重要的是，它促使伴侣在婚前就金钱问题进行开放、诚实的沟通——在某种意义上，这本身的价值并不亚于协议。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。