即将推出的 900 户 Chuan Park Residences 值得关注吗？你需要知道的 4 个关键点

Chuan Park 的 $890 million 集体出售可谓一段坎坷之路——但如今我们已经迎来在这一备受青睐地段的新一轮重建。以下带你抢先了解即将登场的新项目，看点十足，预计将把市场关注度带回 Serangoon：

Chuan Park 新项目的主要亮点

顾名思义（Chuan Park Residences），项目位于 Lorong Chuan，为原 Chuan Park 的重建。它是 Serangoon 区位置较优的地块之一，紧邻 Lorong Chuan MRT（CCL）。

这几乎等同于在 NEX Megamall 旁边——它是本地规模最大的邻里商场之一。Serangoon MRT（CCL, NEL）距离 Lorong Chuan 仅一站。再多坐一站到 Woodleigh MRT（NEL）就到较新的 Woodleigh Mall，因此无论购物、餐饮还是娱乐，出行都十分便捷。

周边也有多条巴士线路，如 73 或 315，数分钟即可抵达人气聚集的 Serangoon Gardens，那里有 Chomp Chomp 与 myVillage。

其次，学校资源近在咫尺。St. Gabriel’s Primary、CHIJ (Our Lady of Good Counsel)、Yangzheng、Zonghua 以及 Kuo Chuan Secondary 均在 1 公里范围内。Australian International School 也在附近（搭乘 105 巴士数站可达），Nanyang Junior College（NJC）亦仅数分钟路程。

除却地段因素，这也是自 January 2019 的 Tulip Garden（$906.9 million）以来规模最大的集体出售项目。预计推出约 900 户，毫无疑问是一场“巨无霸”级别的开盘，势必吸引众多目光。正如你在近期的 Lentor Mansion 开盘中所见，只要项目契合需求，市场热度依旧，而新加坡买家似乎对大型综合体情有独钟。

不过，关键仍在于价格水平，不妨先来对比一下。

尽管属于 OCR 公寓，开盘价可能高于 $2,500 psf

目前虽未有最终定价，但普遍预期价格将从 $2,500 psf 起跳。在这样的价位下，一个重要问题是：对于 Chuan Park Residences 提供的约 936 平方英尺的三卧，买家是否会接受约 $2.4 million 的总价？须注意，这是一处 99 年地契的物业。

我们也查看了周边转售项目的价格，买家在考虑时大多也会做类似对比：

我们注意到，仅一站之遥的 Woodleigh Residences，三卧转售的总价已在约 $2.3 million。我们也查看了 Affinity at Serangoon、Bartley Ridge、Bartley Residences、Kovan Residence 和 Forest Woods 的价格——上述项目的三卧总价基本都在 $2.3 million 以上。

Goldenhill Park，距离约 850 米，已触及 $3 million 水平；不过需注意 Goldenhill 为永久地契物业，溢价属预期之内。

鉴于转售价格与预估开盘价并不算差距悬殊，整体定价或许仍可接受；谈不上便宜或亲民，但以当前多数新盘而言，亦大致如此。

1. 周边可替代选择相对较少

若你倾向于选择以私宅为主、且靠近上述学校的 Serangoon 位置，我们认为真正构成竞争的主要项目只有三个：Springboom、Goldenhill Park 与 Scala。

Springbloom 和 Goldenhill Park 都相当老旧，分别可追溯至 ‘99 与 ‘04。其户型与外立面皆偏旧，因此更可能与 Scala 形成直接对比。

此外，该区三卧相对难求，因此对于想在此片区升级置业的买家，Chuan Park Residences 或具优势。多数升级买家通常不愿再缩小户型，而更大的户型则面临总价高不可控的问题。

尽管如此，这里仍是颇具吸引力的城市边缘位置，大多数 HDB 升级者都会买账。若再往更核心/黄金地段走，价格往往难以企及。

2. 周边换房客源或不足以支撑销量

就周边 HDB 聚落而言，能否提供足够的升级客群来形成良好的价格支撑——无论是当下销售还是未来——仍有不确定性。通常，相当一部分买家来自已居住在该片区内的 HDB 升级者。

但在 $2,500 psf 的水平下，周边较旧的 HDB 公寓转售价可能不足以弥合差距，而附近新的供应又不多。更受欢迎的转售组屋（通常靠近 NEX 的那些）问题在于楼龄偏大，而其他地段的则或许尚未出现足够的升值。

不过，这未必会决定销量成败；更远区域的升级者也可能因其优越的学校资源而考虑 Chuan Park。以我们一线观察来看，这一带对来自 Punggol/Sengkang 的升级买家颇具吸引力。

3. 区域整体车流量较大，较为繁忙

或许有人认为这大体适用于整个 Serangoon——但 Chuan Park 一带的车流确实不轻。这里夹于 Lorong Chuan 与 Serangoon Ave. 3 之间，绿地相对有限。若是偏好大型公园与长距离公园连道的家庭，环境吸引力可能不算高。

相较于静谧的纯住宅区，这里更能吸引重视城市便利性（如紧邻 NEX）的家庭。

4. 预计 900 户 

900 户基本已可视为“巨型”项目（事实上，一些买家现在就会这样看待）。从投资角度看，部分人可能担心未来转售或招租时的竞争更激烈；与此同时，体量与区位也可能带来一定的私密性折损，而 Lorong Chuan/Serangoon Ave. 3 交汇处的繁忙状况（见上文）或将加剧这一点。

不过，从 Treasure at Tampines 或 Jadescape 等大型新盘迄今的转售表现来看，这类担忧未必成立。市场对这类体量项目的需求似乎更高。

相应地，从另一面看，体量更大往往意味着更丰富的配套设施与分摊更低的管理成本。请继续关注，我们将在项目开盘后为你带来更多细节。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。