已经没人再要政府地块了。
我们正处在 Government Land Sales (GLS) 的寒冬。以 Media Circle 地块为例，已经第三次出现没有中标的情况。对于长期关注市场的人来说，这有点令人错愕——就像来到一个免费冰淇淋快闪车前，结果发现一个人排队都没有。这严格来说并不一定是坏消息：新盘价格已高到离谱，也许通过加大供应“灌”入市场，多少会有所帮助。
但我们先来盘点一下现状：
开发商有 5 年时间完成并售出项目，因此理论上应呈现出类似 5 年的周期：先是开发商抢购土地用于开发，随后是 5 年的开发商销售期，再接着又是一轮抢地，等等。
上一波集体出售热潮在 2017 年出现，因此原本预期到了 2022 年开发商会再次积极补充土地储备。
诚然，Covid 以及利率上升带来了一些波折；因此收购活动可能会更为低调或推迟。但如今已是 2024 年，集体出售市场依然冷清得像我叔叔一提到政治后餐桌上的谈话一样死寂。
另外，开发商对现有公寓的集体出售提不起兴趣是一回事；但对 GLS 地块也不感兴趣？这可是补充土地储备的最佳途径，流程也更为直接（还记得 Chuan Park 吗）。在最近几次流标之前，自 2020 年起就没有 GLS 地块流标的情况（而且那还是一宗涉及 30 年租期地块的特殊个案，严格来说不应计入）。
然而，像 Marina Crescent、Jurong Lake 和 Media Circle 这样的地块（绝非不受欢迎）都鲜少引来兴趣。此外，出价低得离谱，我几乎以为这是开发商在向政府传递某种讯息：
Media Circle 的被拒出价比邻近地块低了约61 per cent 。
集体出售市场的情况也不容乐观
眼下开发商对收购并重建转售公寓的兴趣不高。首先，经济不确定性过大，不适合承担大型重建——因此，除非是小型开发商在做小而专的地块，否则我们不指望会有任何集体出售。
从卖方一端看，他们所要求的价格也在把开发商推开。Covid 之后房价仍然走高，而他们的置换房产也很昂贵（这反过来意味着需要更高的出售收益）。出售后购买转售组屋的等待期（15 个月）也使得部分卖方无法把 HDB 作为选项，进一步增加了对集体出售的抵触。
在某种程度上，政府推动长期居住型服务式公寓也是原因之一
政府通过 GLS 供地，持续推动长期居住型服务式公寓（SA2）。其目的在于缓解高企的租赁市场，为长期租客提供一种不与短租人群竞争的选择。但开发商显然并不买账，传递出的信息是：这回需要由其他人来解决这个问题。
鉴于经济不确定性上升，开发商不愿意去建服务式公寓并通过（物业管理公司）间接当房东。这与他们惯常的商业模式——建公寓、卖掉、此后基本可以“后会无期”——大不相同。尤其是在租赁市场转弱、且欧洲的战争可能带来难以预料的影响之际，更是如此。
（想想看，在一场大的衰退中，企业往往会削减住房津贴，并减少引入外派人员；服务式公寓将首当其冲。）
或许可以合理预期，政府会开始抛出更诱人的甜头，以说服开发商承担额外风险。甚至——斗胆一说——对必须包含此类单位的地块下调保留价。
与此同时，其他房地产新闻……
- 本月的 10 月 BTO 推出地块开放至本月 23 日，尽快查看并把握机会。祝好运！
- 你是否在 2024 年想要一处人均面积很高的大型公寓项目？那我也想要一艘会飞的游艇！我们都有一些不切实际的梦想 😀 不过，这些或许比较接近。
- 按理说，单位面积价格应随着户型变大而降低。但并非总是如此，对于其中一些户型就是例外。我常打趣说，越往后建越累，所以价格越高。不过从来没有买家觉得这好笑。
- 来看看位于宁静的 Bukit Panjang 的新项目 The Arden 中这套$2.4 million的超大户型（四卧）。
每周销售回顾（07 October – 13 October）
新盘成交价最高 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| PINETREE HILL | $3,834,000 | 1464 | $2,619 | 99 yrs (2022) |
| TEMBUSU GRAND | $3,583,000 | 1432 | $2,503 | 99 yrs (2022) |
| MEYER BLUE | $3,551,000 | 1141 | $3,112 | FH |
| 19 NASSIM | $3,458,000 | 969 | $3,570 | 99 yrs (2019) |
| THE CONTINUUM | $3,445,000 | 1227 | $2,807 | FH |
新盘成交价最低 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| PINETREE HILL | $1,406,000 | 538 | $2,612 | 99 yrs (2022) |
| ONE BERNAM | $1,479,000 | 441 | $3,351 | 99 yrs (2019) |
| HILLHAVEN | $1,532,505 | 700 | $2,190 | 99 yrs (2023) |
| GEMS VILLE | $1,550,000 | 797 | $1,946 | FH |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,677,300 | 732 | $2,292 | 99 yrs (2023) |
转售市场最贵 Top 5
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| CORALS AT KEPPEL BAY | $8,537,400 | 3348 | $2,550 | 99 yrs (2007) |
| SKY@ELEVEN | $5,888,000 | 2820 | $2,088 | FH |
| GOODWOOD RESIDENCE | $5,500,000 | 1970 | $2,792 | FH |
| THE MEYERISE | $4,500,000 | 2056 | $2,189 | FH |
| SCOTTS SQUARE | $4,050,000 | 1227 | $3,300 | FH |
转售市场最便宜 Top 5
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| DOUBLE BAY RESIDENCES | $740,000 | 538 | $1,375 | 99 yrs (2008) |
| SEASTRAND | $750,000 | 592 | $1,267 | 99 yrs (2011) |
| THE GLADES | $795,000 | 452 | $1,759 | 99 yrs (2013) |
| ESCADA VIEW | $800,000 | 775 | $1,032 | FH |
| THE TENNERY | $808,000 | 614 | $1,317 | 99 yrs (2010) |
获利最多 Top 5
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| THE MARBELLA | $3,650,000 | 1582 | $2,307 | $2,512,000 | 20 年 |
| PARKSHORE | $3,320,000 | 1647 | $2,016 | $2,232,000 | 18 年 |
| FLAME TREE PARK | $3,178,800 | 1765 | $1,801 | $2,150,800 | 29 年 |
| TIARA | $3,270,000 | 1346 | $2,430 | $2,030,000 | 23 年 |
| COTE D’AZUR | $3,200,000 | 2357 | $1,357 | $2,009,840 | 22 年 |
亏损最多 Top 5
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| SCOTTS SQUARE | $4,050,000 | 1227 | $3,300 | -$649,410 | 17 年 |
| OUE TWIN PEAKS | $3,210,000 | 1399 | $2,294 | -$407,280 | 8 年 |
| THE CLIFT | $1,028,000 | 527 | $1,949 | -$152,000 | 13 年 |
| WATERSCAPE AT CAVENAGH | $1,245,000 | 700 | $1,779 | -$77,000 | 15 年 |
| E MAISON | $1,010,000 | 829 | $1,219 | -$74,332 | 7 年 |
交易细分
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