新加坡租赁市场真的在走软吗？我们按户型规模拆解2024年数据

多数房东与经纪人都认同，在疫情后住房供应趋于稳定之下，租赁市场将走软。但也有相反的看法：有些经纪人指出 60 per cent ABSD rates 可能意味着更多外国人会选择租而非买；同时也有房东认为利率下行将带来更高的回报率。正是厘清方向的好时机，因此我们依据单位规模对当下的租赁数据做了拆解：

注意：以下使用 2024 年全年的租赁与转售成交数据。毛租金回报率为年度租金收入/总成本，不计入维护费等其他经常性开支。

1房公寓单位的当前表现

全岛范围内，1房公寓的平均毛租金回报率为 4.1 per cent。1房表现前三的项目为：

The Hillford 之所以上榜，主要是因为相较于其地段，定价异常低。它是一个靠近 Beauty World MRT 站（DTL）的综合用途项目，尽管有些人会觉得步行距离偏长。由于租期受限，价格非常低。The Hillford 原本定位为退休型社区，2013 年推出时仅有 60 年租约。

不久之后，一些买家意识到，尽管 The Hillford 因租期快速缩短可能几乎没有转售增值空间，但其低总价与不俗的地段使其成为租赁资产的优选。这虽背离了项目最初定位，却也体现出市场对这类新型产品的快速适应。

Le Regal 是另一种特殊案例：尽管价格低廉，它是 2015 年落成的综合用途租赁地契公寓，位于 RCR（第14区，芽笼一带）。城市边缘的地段、步行可达 Aljunied MRT（EWL）以及低总价，使其成为稳健的租赁资产。不利之处在于，Le Regal 毗邻芽笼的不良活动区域；这可能为部分买家带来融资难题，也几乎不会被家庭买家（甚至部分单身自住者）纳入考虑。

Le Regal 的商业部分也并非精心策划，业态较为杂乱。它同样更偏向于作为租赁资产的“专用型”物业，通用性不强。

Parc Somme 是位于 RCR（第8区）的租赁地契项目，步行可达 Bendemeer MRT（DTL）。其沿 Petain Road 的地段过去曾被视为“环境不佳”，但这些年来已大为改善（尽管附近 Jalan Besar 一带仍有一些可疑的按摩店）。虽然背后有一小片绿地，但 City Square Residences 的高楼压迫感明显，前方又有商用店屋，整体临路且密度较高；其一房单位最小可至 355 sq. ft.。因此，它很适合做出租，但对自住的多样性并不理想。

需注意，Le Regal 与 Parc Somme 的地块都很小，分别仅有 88 个与 30 个单位。

这些表现最佳的一房项目，很大程度归功于其“专门化”定位。三者皆十分小众且聚焦：在景观、空间感、绿化等方面做出妥协，以尽可能低的价格换取良好的可达性。这推高了租金回报率，但代价是转售前景受限，且多数人会认为并不适合长期自住。

表现最差的一房项目

注意：在部分较早期的公寓中，即便是 1 房也可能拥有很大的面积（甚至 1,100 至 1,200 sq. ft.）。

The Centrepoint 虽为较老的租赁地契物业（1983 年落成），但位于 Orchard，步行至 Somerset MRT（NSL）路程很短。这也是为何即便是一房，其总价仍可超过 $2.1 million：毕竟身处乌节路购物带核心。

但高总价也意味着较弱的租金回报，而 Orchard 亦有众多更新的替代品供租客选择。The Centrepoint 的可租性很强——要找到租户从不困难——但若以同等租金收入为目标，还有更高效的做法。

新加坡各区域一房的一般租金回报：

2房公寓单位的当前表现

2 房的平均毛租金回报率为 3.3 per cent。前三的项目为：

Qube Suites 这个名字虽独特，但在曼谷还有一个同名的服务式公寓，查询资料时需注意。新加坡本地的 Qube Suites 是第14区一个仅 21 户的小型精品公寓。虽然不邻近任何 MRT 站，但其独特之处在于环境十分安静、私密：项目周围多为有地住宅，往下走一点就是 Bedok Reservoir 一带（可找到咖啡店、便利店等常见的邻里配套）。

不足之处在于缺乏 MRT 可达性，但这在有地住宅区周边很常见。两房的低总价是其回报稳健的主因，不过我们认为其可租性相对有限——更偏向吸引自驾且更看重私密性而非便利性的租客。

Central Imperial 的情况与上文的 Le Regal 大体相似。它价格低且永久地契，但靠近芽笼 Lorong 14。该区存在不良活动，既可能带来融资问题，也限制了转售前景。正是这些因素压低了总价；不过由于芽笼地带的高度便利（临近 PLQ、众多便利店与 24 小时餐饮等），其可租性依然不错。

Textile Centre 是一个综合用途项目，目前已处于明显的租约老化阶段。其 99 年租约始于 1970，这也是单位价格便宜的原因之一。坊间传闻，多数业主仍在等待潜在的集体出售（en-bloc），尤其邻近的 Golden Mile 已重建为 Aurea（Golden Mile 距此步行可达）。但受益于楼龄，Textile Centre 的单位普遍较大；这是第一代公寓的典型特征。

Textile Centre 的地段十分便利：步行即可到 Lavender MRT（EWL），有人甚至认为第7区的这一带已接近——甚至属于——CCR。惟其商业部分真正的生活便利性有限（除少数餐饮外），而整栋楼也存在维护问题。若业主群体普遍寄望于集体出售，我们不认为会有大规模翻新。

表现最差的两房项目

对此我们没有太多可补充的：低回报率基本被转售价格所“解释”了！当总价来到 $2.85 million 至 $5.1 million，毛回报率在 two per cent 或以下几乎是注定的。

这三者皆为永久地契且位于 CCR。除回报较低外，其可行性很大程度仰赖高净值的外籍租客（可能享有可观的住房津贴）。在经济前景不稳的 2025 年，我们对此的信心会更保守。

两房的一般租金回报：

新加坡各区域三房的一般租金回报：

三房在全岛的平均毛租金回报率为 three per cent。需要注意，这与两房非常接近，房东在选择户型时可纳入考量。

表现最好的前三个项目为：

前文已提及 Textile Centre；其相对地段的低价，同样惠及其三房与两房。

The Woodgrove 的平均价格异常低。到 2025 年，要找到总价低于 $1 million 的三房并不容易。Woodgrove 位于 Woodlands（第25区），1999 年落成的租赁地契公寓。就其楼龄而言，租约折旧解释了部分低价；另一个因素是其距离公共交通较远。尽管如此，数字仍然说得通：每月平均 $3,860 的租金对许多家庭租客而言负担得起，同时也足以为 Woodgrove 带来较高回报，可谓双赢。

与 Le Regal 和 Central Imperial 类似，Sims Green 也位于芽笼各条 Lorong（其具体为 Lorong 27A）。熟悉芽笼 No Signboard Seafood 的读者会知道，本项目与其非常接近。至于这是否已与不良活动区拉开足够距离，见仁见智；但它确实可步行到 Aljunied MRT（EWL）。同时距 Paya Lebar Quarter（PLQ）仅一站之遥，因此此类项目可为在 Paya Lebar 区域工作的租客提供更便宜的替代选择。

不过，正如前述芽笼项目一样，它并不太能打动家庭客群。另需注意，公寓旁有一座宗亲会馆，邻近道路在高峰时段容易拥堵。

表现最差的三房项目

Gallop Green 的高价格几乎预示着难以获得更高的回报。这是著名 Woollerton Park 内的永久地契项目，购买 $8.58 million 单位的买家多半是自住享受，而非作为租赁资产。

Flame Tree Park 也是如此，高总价压低了租金回报。

Bentley Residences @ Kovan 则颇具看点：以 2024/2025 的标准来看，$1.6 million 的三房总价并不高。它也靠近 Kovan MRT（NEL），因此具有一定可行性。然而，其劣势可能在于这是一个占地不大的精品型发展。

从推测角度看，这或许说明租客并不偏好精品项目常见的“基础型”配套。邻近体量更大的项目如 Kovan Melody 与 Kovan Residences，其三房的租金水平更高。

各区域三房的平均表现：

总体观察

北部各类户型的租金回报持续较高。部分经纪人认为这与价格因素有关，例如 Woodlands 等地历来价格较低（尽管这一情况正逐步改变）。就目前而言，这似乎是新晋房东可以重点留意的区域。

也能明显看到，房东所青睐的物业类型，与自住投资者或自住买家的选择，存在鲜明对比。许多回报最高的项目来自非常老的单位，或虽交通便利、却对家庭吸引力有限的单位。

这些特征可能有些反直觉：例如，鲜少有买家会把“楼龄”视为提升回报的潜在利好。

接下来我们将以更多个案研究来补充本文尚未覆盖的项目。例如，Parc Rosewood 与 Skies Miltonia 的平均转售价，较该区域其他项目明显更低。尽管它们的租金水平也较低（因距 MRT 较远），但凭借更低的入场价，仍能取得不俗的租金回报

在两房当中，部分回报较高的项目为 ECs；如 Bellewoods 与 The Criterion。也有另外两个回报较高的发展，如 Nine Residences 与 The Wisteria。二者同为综合体，距离 MRT 稍远，但步行仍在 15 分钟之内。