我们是否该保留 HDB 行政式公寓，还是在 MOP 后出售转买私宅公寓（以避免 ABSD）

您好，Stacked，

我来信是因为我遇到一个颇为特殊的情况。我和妻子今年 29 岁，年收入合计约 $250k。我们目前居住在一套 HDB 行政式公寓（EA）已 3.5 年，正在履行 MOP。过去几年该类单位的转售价上涨了 20%，目前成交价约为 $800k。这套房产为我们共同持有。

我父亲与其前妻以按份共有的形式共同持有一处有地住宅，各占一半份额，估值约 $5-6M。由于离婚判令，他在前妻在世期间无法变现该房产的持有份额。他已在遗嘱中将其份额留给我。不幸的是，父亲近几年出现了一些健康问题。

鉴于 HDB 的租约递减问题，我和妻子打算在未来 5 年内搬离我们目前的 HDB 单位。如果父亲离世后我继承该处房产的一半份额，由于离婚判令的限制，即便继承后我也可能无法变现这份持有。这意味着当我和妻子为下一套房产做打算时，将需要承担 ABSD。

同时，我们也清楚，如果能够变现该私宅份额，将会带来可观的现金流入，可用于资助我们的下一处住所。

基于我们对情况的分析，我们考虑了以下选项：

1）尽快在继承该私宅份额前，先搬到一套过渡性公寓（$1-2m），从而避免 ABSD。

2）继续住在 HDB，承受现有房屋可能的租约递减，并等待该私宅份额可以变现（没有明确时间表）。

我们对永久居所的目标是市区边缘一套更大面积的公寓（>1300 sqf）。为了实现这些目标，我们该如何规划？是否还有我们未考虑到的其他备选方案？

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信！

你的确处在一个独特的境况中，也很遗憾听到你父亲的健康问题。由于继承房产份额能否变现的时间表不确定，这确实使得规划更为困难。

在继续之前，我必须说明，下文将基于一个假设：你会在 HDB 达到最低居住年限（MOP）之后才继承该私宅份额。

照例，我会先评估你的负担能力，再来看你所考虑的方案。

负担能力

关于购买私宅

上述负担能力取决于你是否具备 25% 首付款（现金 5%，现金/CPF 20%）以及买方印花税（BSD）的资金。这是在未考虑你潜在继承的前提下的当前负担能力。

因此，若你考虑购买 $1-2M 的私宅，所需资金如下。

需要注意的是，若购买转售私宅，BSD 需先以现金支付，之后可向 CPF 申请报销；而若购买新盘，BSD 可直接从你的 CPF 账户扣除。

现在我们来看看你正在考虑的两种方案的利与弊。

可行路径

方案 1：在继承该私宅份额之前先过渡购买一套公寓

鉴于最后一批 HDB 行政式公寓（EA）建于 2005 年初，你的单位很可能至少已有 19 年楼龄。由于 HDB 已不再兴建此类大面积单位，供应有限，使得行政式单位成为寻求宽敞 HDB 住房买家的唯一选择。

尽管这种稀缺性可能有助于稳定行政式单位的价格，但租约递减的担忧仍然存在。屋龄对年轻买家尤为关键，因为这会影响其贷款与 CPF 购屋补助。

若剩余租期无法覆盖至买家 95 岁，这些买家就需要投入更多现金来完成交易，这可能降低他们的购买意愿，从而缩小潜在买家的池子。

基于 HDB 转售价格指数（RPI），可以看出目前 HDB 价格处于高位。在过去 10 年中，对比行政式单位与所有 HDB 类型的增长率，行政式单位整体上跟随大盘，但平均表现略好。值得注意的是，从年度同比（YoY）增长来看，大部分涨幅出现在疫情期间及之后。

对更大面积单位的需求激增，源自于人们转向远程办公并需要更大的居住空间。然而，这一快速增速能否长期持续仍存不确定性。

来源：HDB

从 RPI 可见，环比涨幅逐季放缓，说明市场正进入更趋稳定的阶段。你们的入市时点恰逢价格上行初期，确实有利。

有望把握私宅资本增值

比较过去十年 HDB 与非有地私宅的平均涨幅，后者整体表现更强，且年度增长更为稳定。2013 年三轮降温措施后，两类房产价格均回落，但非有地私宅自 2017 年起逐步回升并持续走高；而 HDB 价格在疫情前相对平稳，疫情时才显著上涨。正如前文所示，近期 HDB RPI 的走势显示涨幅放缓，市场或正趋于稳定。

鉴于 HDB 主要用于自住，市场监管更为严格，转售 HDB 通常难以出现大幅度升值（疫情期间的表现较为特殊）。总体而言，精选合适的私宅项目，较之寄望你的 HDB EA 不受租约递减影响，更为稳妥。

转换到剩余年限更长的私宅

鉴于持有期存在不确定性，选择较新、在未来几年仍具增长潜力与稳健需求的项目更为稳妥。我不确定你们在居住空间方面的家庭规划，但若预算低于 $2M，要买到较新且面积合适的 3 房，可能需要在中央区以外（OCR）寻找。虽然在市区边缘也有机会在预算内找到较新的 3 房，但单位面积往往明显更小。

此方案的不足

在面积以及（或许还有）位置上需要取舍

如前所述，考虑到你提出的 $1 – 2M 价位，单位面积大概率会小于你目前的 EA。位置则取决于你选择的具体户型与项目。

自 2023 年 5 月起，按上述条件，各市场分区的成交量如下：

在 PropertyGuru 上的简要搜索亦显示，2018 年及之后落成、面积超过 1,000 平方英尺且价格低于 $2M 的 3 房单位，主要位于 OCR；RCR 仅有少量选择。

方案 2：在等待私宅份额能够变现期间继续居住在 HDB 

如你所述，此方案没有固定的时间表。如果在继承该私宅后再从 HDB 搬出，你们在随后购置房产时将需承担 ABSD。

此方案的优点

居住更舒适且每月支出更低

延续上文，继续住在 HDB 将为你们提供更宽敞的居住空间；若转向私宅，未必能获得相近面积。此外，你们下一次购房可能需要更大的贷款，同时还要承担更高的每月管理费。

我们用数字来衡量每月支出的潜在差异。

由于我没有你们的精确数据，下述测算将作如下假设。

HDB 购买价格（3.5 年前）：$640,000

假设 75% 贷款：$480,000（25 年期限，4% 利率 – 银行贷款）

5 年 MOP 后未偿贷款：$418,102（剩余 20 年期限，4% 利率）

为便于计算，持有期按 10 年计。

平均每月支出：$1,313（不含按揭还款）

假设你们以 $2M 购买私宅。

平均每月支出：$5,166（不含按揭还款与 BSD）

上述测算显示，继续居住在 HDB 与迁入一套 $2M 私宅之间的月度开销差异相当可观，达到 $3,853。且该数值未包含按揭还款与 BSD，应差异会更大。

此方案的不足

租约递减可能抑制 EA 的价格增长

这一点在前文已充分讨论，此处同样适用。

你应该怎么做？

你的情况确实比较少见。在两种情境下，你对继承私宅的持有份额都是一个约束。除非你们能以仅以你妻子的名义购买永久居所，否则无论你们是否在份额变现前先购房，都可能需要承担 ABSD。

在两种方案中，若能挑选到合适的项目，先过渡到一套私宅更有机会获得资本增值，同时也能减轻你对当前住房可能出现租约递减的担忧。

而第二种方案虽能提供更宽敞、或许也更“省月供”的居住环境，但份额何时能变现的不确定性令人担忧；此外，取决于单位屋龄，EA 也可能会遭遇你所提到的租约递减问题。

不过，如果在你的 HDB 尚未达到 MOP 前就继承到该私宅，律师或可协助延后产权转移。但具体可行性与细节仍建议向律师咨询，以获得更详尽的专业意见。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。