$1.1 Billion 收购 PropertyGuru 划算吗？

有什么东西这么昂贵，你手握 US $1.1 billion 也仍然不够用？

这正是让我挠头之处：当房产门户网站中的“老大哥”正在裁员并关闭一些业务单位时。链接中所指的这一门户在房产挂牌业务中是绝对的主导力量：它是先行者，至今仍是最大的平台；即便哪天把挂牌费提高到“强制器官捐献”的级别，房产经纪人可能也仍会硬着头皮掏钱。

既然它几乎垄断了新加坡的房产挂牌业务，理论上要走错太多步几乎是不可能的。那么，它到底在做什么如此烧钱，以至于还不能成为一家疯狂盈利的生意？某种 AI 功能，能在定价会惹恼 HDB 时发出预警？当发现假房源时，自动给经纪人回一封脏话邮件的应答器？心灵感应式用户界面？

玩笑归玩笑，这确实揭示了一点：运营房产门户网站的难度。我此前也曾在谈到 HDB 转售门户时提出过类似观点。这门生意的复杂程度，远超大多数人的想象。

表面看起来很简单：只是不断更新的清单而已。但你很快就会碰到各种问题，比如为把人带到网站所需的市场营销、为经纪人开发的工具*、培训经纪人如何使用门户的课程、过滤诈骗房源的信息安全投入，等等不胜枚举。

再叠加HDB 转售门户的迫近威胁，此时选择收购，时机确实有些耐人寻味。

尤其是从我们在onlinemarketplaces.com上看到的数据来看，似乎对新加坡房地产市场的依赖极大。引用一段话：“With its Data and Fintech offering yet to flourish and the Vietnamese market experiencing a downturn, a massive percentage of PropertyGuru’s profits come from Singapore, specifically from Singaporean agents’ pockets.”

在一个大多数人口居住于公共住房的国家，这一板块构成了其挂牌量的很大一部分。

至于私宅市场，几家大型中介机构无疑也对对门户的高度依赖保持警惕，过去也尝试过自建门户（还记得 Soreal 吗）。

此外，从我看到的关于房产门户的研究来看，更大的平台如Zillow 正在发力成为住房“超级应用”。向经纪人收费存在天花板，这也是为何必须寻找其他收入来源（如按揭与家居服务）。

不过，真正的“印钞机”还是参与到交易分成中（看看其 2023 年收入 $150m 对比一家中介Propnex 的 $838m。当然这并非完全可比，但你明白我的意思）。

因此，综合近期发生的一切，各种迹象都指向需要进一步挖掘收入来源。只是没想到，他们行动之快超出预期。

消息刚一公布，经纪人获取线索的方式就突然改变了。原本直接的 whatsapp 按钮被“已验证线索”系统取代，这意味着多了几步流程和一道额外环节（不需要多聪明也能明白他们在图什么）。

可想而知，引发了不小的反弹（来自经纪人和焦虑的买家）。

尽管他们显然已经回退到旧系统，但在新股东的背景下，这事接下来如何演变，仍值得关注……

说到钱与披露数字……

我时常遇到自雇人士买房时忽略还款比率的问题，所以把这当作一则“小小的公益提醒”：

在你决定尽可能低地申报收入之前（不管你打算怎么做，我不支持逃税），不妨先了解一下这对你的房贷申请会有什么影响——简单说，可能会导致你必须准备一笔非常巨大的首付款。

The Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 会将你的每月房贷还款上限设为月收入的 55 per cent。The Mortgage Servicing Ratio (MSR) 用于 HDB 房产时更为严格，上限定为 30 per cent。还有一点很多自雇人士容易忽略：

如果你的收入具有波动性，那么无论你申报多少，都会被作 30 per cent 的折减。也就是说，如果你每月收入 $7,000，在银行看来，你的月收入就是 $4,900。若你“调皮”地坚称自己每月只赚 $4,000……你懂的：很可能会触碰 MSR 或 TDSR 的上限。接下来不是“你好，巨额首付”，就是不得不做些蠢事，比如把一笔定期存款以糟糕的利率押在银行那里。

记住，你大概不可能立刻改变你已经申报的收入。你需要等一段时间，才会在记录中完整体现；虽然我不清楚确切所需时间，但多半不在 OTP 到期前那狭窄的 21-day 窗口内。

所以，如果你是自雇人士，且打算近期申请房贷……就当我已经提醒过你了。

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。