我是一名居住在法国的新加坡人：海外置业前我认为必须考虑的关键清单

近来我一直向一些朋友鼓吹海外房地产投资。恐怕是对牛弹琴，因为不少朋友执意留在新加坡。我想我也是个糟糕的推销员；大概连拉肚子的人，我都卖不出一卷厕纸。 

不管怎么说，玩笑归玩笑，我相信我作为年轻新加坡人购买海外房产的第一篇文章已经勾起了一些读者的好奇心，而且已经有几位对法国房产感兴趣的买家留言。 

在好奇且跃跃欲试的读者因我的经历而过分受鼓舞之前，我想先写一份“现实清单”。

我还远未把海外置业的风险强调到位；要在保持警惕、保持审慎与不至于让人气馁之间拿捏分寸并不容易。理想情况下，我希望更多是前两者，以便提供中立而有用的建议。

无论在哪买房，都需要经过认真、周全的思考。我从动念到真正启动流程，足足思考了 6 年；为在海外站稳脚跟拼命工作了 5 年；又用了 2 年在新环境中安定下来，才决定承诺一笔房产购买。

这一段路走得很长，让我觉得自己都老了，而我甚至还不到 30 岁。

我知道关注这段旅程的读者大致分为两类：一小部分是为自住而买；更多的人是想看看法国/欧洲是否适合投资。

这篇文章我不会深入谈数字（也不太可能做到），而是从这两种角度出发，谈一份总体的重要注意事项清单。

从自住者角度（如果你是为自住而买）

考虑事项 #1：签证，获得在海外国家居留的资格

对于许多想在海外置业的新加坡人（比如在马来西亚），这恐怕是最重要却最容易被忽视的一点。若你是为自住而买（例如养老），只有在你能够获得允许你长期居住于该处的签证时，这笔购买才真正有意义。

这也是为何那些有“黄金签证”的国家（如葡萄牙）深受高净值投资者追捧，因为这在日后获取居留身份时，可为投资者与未来住户省去一大堆麻烦。

并非每个国家都会把居留资格与房产所有权捆绑，但我个人并不建议在尚未搬迁、或至少未多次实地考察并确定能搬去之前就下手买房。你最不想看到的，就是当你发现自己根本无法在当地实际居住时，房子变成一座“坟场”；若你不了解当地文化与运作方式，事情也可能会变得非常棘手。

考虑事项 #2：稳定性，你能在所购城市待多久

个人层面的稳定性非常重要；如果几年后你就会搬去别的城市，此时买房并不明智。 

不管近几年的价格走势如何，房价上涨从来没有保证。若仅因新工作需要搬迁而被迫出售，往往容易亏损。

一旦在某地买房，可以基本认定你会在那座城市扎根一段时间。即便选择离开并把房子出租，你投入的首付款也需要时间才能回收。

只有当你清楚自己能在当地住上一段时间时，才值得出手；否则通常不划算。

考虑事项 #3：所在区域的租金回报与估值

你会注意到，这并非优先要考虑的事项；在前两点尚未确定前，最好先别把精力放在这里。

世界各地总会有“房地产金矿”，但如果你既没有在房产所在国的居住资格、也未在拟购城市安身立命，那么所谓回报与估值意义不大。

需要注意的是，许多海外城市的房产格局在不同街区之间差异巨大。就我打算买房的那座法国城市而言，市中心不同街区的价格每平方米可相差多达 1,200€，而在某些交易中，租金回报率可从 3% 到高达 17%。

影响房产价值的因素众多，例如楼龄、片区的成熟度与稳定性、配套设施等。因此，在出手之前务必做足功课。

但海外不同于新加坡；总体而言，若价格不贬值，你就已经算是幸运了。

当你深入研究时就会明白我的意思——房子并非到处都是“黄金”。

考虑事项 #4：安全

新加坡之所以备受本地与外国人青睐，很大程度上源于我们无可匹敌的治安。安全是安居乐业的前提，因此你购买的社区必须足够安全。

与新加坡不同，考察海外地点时，不能把一地的安全指数简单外推至整个国家。其他国家的国土远比我们这座“小红点”辽阔，仅隔两条街、换个街区，治安氛围就可能截然不同。

要真正判断一个社区是否适合你，需要亲自踏勘，也要翻阅当地媒体，了解该区的真实犯罪情况。与邻里交流同样很有帮助；若你感受到大家一心想离开，那大概就不是你想长期居住的地方。

因此切勿掉以轻心；在签约之前务必做好尽职调查。与常见印象相反，很多海外地点的安全性并不逊于新加坡——前提是你要以开放的心态去看、去找。

考虑事项 #5：税费 & 物业维护费

欧洲幅员辽阔，各国在税制以及共管建筑的维护费筹措与使用方式上各有体系。简单说，每个国家的玩法不同，而你需要搞清楚这些规则意味着什么，以及它们将如何影响你的长期持有成本。

例如，法国对业主征收一项名为 taxe d’habitation 的税，因此在你持有房产的每一年都需要缴纳固定金额；当你在法国名下房产增多时，这笔税还会增加。若你持有的是公寓，通常属于共管（共同所有）物业，需按照约定按月或按季缴交维护费。

也正因这些成本，在法国许多地区，如今租房反而比买房更便宜。

因此请留意并认真测算，做业主对你是否划算。媒体所描绘的“买永远比租好”并不成立，一切取决于具体情境。

从投资角度（获取租金收入、转售获利）

考虑事项 #1：切实可行的租金回报与租金收入的稳定性

世界其他地方不是新加坡，这一点常令热衷海外置业的投资者产生“文化冲击”。视国家而定，你拿到的租金回报率未必能与我们城邦相提并论。

在新加坡，平均毛租金回报率为 4.63%。在法国，平均为 4.52%（这是个“概括数”，因为单在巴黎就可能低至 3.67%，而法国部分地区甚至落在 2% 区间）。 

这略低于新加坡。0.11% 的差距看似不大，但若你的购房成本因汇率而高于在新加坡、而租金回报又略低，长期累积下来差距会显现，尤其结合下一个要点时更是如此。

考虑事项 #2：作为非居民的租赁法规与税负

在大多数国家，非居民房东通常面临更严格的法规与更高的税负。以法国为例，非居民的房租收入至少需按 20% 计税，超过某一门槛后可能升至 30%。

在较低（相较新加坡）的租金回报率之外再叠加较高的税率，使得对于不在该国居住的新手投资者而言，海外房产的吸引力并不大。因此务必细做功课，算清是否值得。

通常而言，除非你是当地居民，且你每年的总毛收入低于 €28.7K（对应 11% 的税率），否则并不划算。所以，如果你正沉浸在所谓的“巴黎综合征”，我得先给你泼盆冷水：请先做足研究、充分理解市场，再考虑入场。

还要注意，法国的租赁法规偏向承租人。未经法院裁决，你在法律上无法驱逐租户；而在冬季月份更是不得驱逐。房东们常见的“惊悚故事”是，至少 10 个月的损失（6 个月的解约/驱逐通知期，加上 4 个月的寒冷季）。

这也难怪如今不少投资者与业主宁可做 AirBnBs，因为 120 天（4 个月）的短租收入，总比 10 个月无收入的风险要强。

考虑事项 #3：把握时机与保持耐心

说“时机即一切”并不夸张。许多老练的投资者或许会不同意，坚称持续地“狩猎”才是拿到好货的最佳方式。

两种策略并无绝对对错，但时机与运气确实会影响你是否拿到最佳交易。最好的做法，是将主动出击与耐心等待兼而用之。

我一度为自己没在 COVID 之前买房而懊恼（谁不是呢？），但很快也意识到，更早出手未必对我有利。几年前利率低、买方众多，市场炙热，我根本难以与贷款能力更强的买家竞争。

买家越多，竞争越烈。真正优质的房源转瞬即逝，剩下的往往是“边角料”，由迫切的人接盘。如今，这些“边角料”正被拿出来快速倒卖，但买家池子已明显缩小，你也就难以迅速把“烂货”脱手。

听过那句“财富有周期”吗？好房源会随着时间出现。激进的投资者会主动出击，这没错；但保持耐心、等待亦完全可行。在等待中，你能持续跟踪市场，学习并掌握趋势，再做决定。

把时间变成你的优势。有时，把买房当成“速通”并不明智。人生不是 Monopoly。

考虑事项 #4：长期增值与退出策略

在理清技术细节、税务与标的地点之后，思考退出策略，是你在为一处远方的家投入数十万（甚至上百万）之前必须迈出的关键一步。

撇开租金回报，另一种常见的获利方式是以更高价格转售房产。这涉及整体房价的涨幅，受多种因素影响，例如房屋状况、地段受欢迎程度，以及前文自住部分提到的各项因素。

不过要强调的是，出售获利只有在你真正卖出时才发生。这意味着你需要预先考虑未来要把房子卖给谁。许多新手投资者误以为，只要房价涨到某个水平，就一定能卖到“市场价”；但全球宏观经济会影响你的买家池。

若“房价上涨、薪资大体停滞”的趋势延续，未来几十年你的买家池恐怕会大幅收缩。

我想说的是：即便房价因市场波动而涨到离谱，也不代表就有买得起的人。你的退出策略必须现实，要兼顾整体人口的经济与财务状况。

基于同样的道理，巴黎的公寓通常并不好卖——全法也就前 3% 的人，有实力在首都那些抢手的“区”（arrondissements）置业。 

仔细想想你就会明白，超高净值人群有的是选择，随时可以去法国或欧洲的其他地方。 

此外，面向这类客群的豪宅并不存在供给短缺。请三思而后行：如果本地人都买得起，为什么要卖给一个外国人？

另外，其他国家普遍存在资本利得税。以法国为例，出售房产需缴纳较高的资本利得税；每持有满一年可按比例递减（直至归零，共需 22 年）。因此通常更鼓励长期持有。若你无法持有那么久，我建议不要在法国买房。

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当然，我主要举的是法国的例子，因为我自己正要在法国买房；但这些原则同样适用于你考虑购买的任何国家。无论是马来西亚、泰国、新西兰、澳大利亚，还是其他新加坡人青睐的目的地，事前尽职调查至关重要。

在任何地方买房，尤其是第一次，都会让人心生惶惶。只要你做好研究、咨询专业人士，并给自己足够时间思考，事情就可能水到渠成。即便不尽如人意，人生本就是不断尝试（但请尽量别犯动辄上百万的错误）。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。