2025 年预算将如何影响新加坡房地产市场？需注意的 8 个关键变化

又到了一年一度的时刻——2025 年预算刚刚公布，许多人都在关注这将如何影响房地产市场。在这个 SG60 年，大家关注的焦点包括高昂的住房成本、动荡的全球经济以及人口老龄化。不过，凭借 $143.1 billion 的预算，总体上我们或许能够应对前方的挑战。对于关心 2025 年预算如何影响新加坡房地产市场的读者，以下是我们的预期与要点：

1. 持续聚焦公共住房 & 增加 BTO 供应

根据预算案发言，BTO 申请率已趋于稳定，并已低于 Covid-19 之前的水平。这与供应的加速投放有关，例如我们在 2022 和 2023 年所见到的那样。 

看来接下来政府希望维持新组屋的供应管线，以满足需求。今年将有 3,800 套等候时间少于 3 年的新组屋，占今年 BTO 总供应量的约 20%。 

从我们的角度来看，这些组屋较短的建造周期可能会从转售市场中分流部分需求。若施工期少于 3 年，一些购房者如今可能会选择先租屋等待交付，而不是支付目前偏高的转售价。 

预算发言也提到，上周的 Sale of Balance Flats (SBF) 推出是我们所见规模较大的一次，全岛约有 5,500 套可供选择。由于约 40% 的 SBF 单位已建成，这也可帮助需要尽快入住的家庭；此外，今年稍后还将有另一轮 SBF 推出。 

总体影响： 增加的供应将有助于逐步给转售组屋价格降温，尽管影响不会立竿见影，因为 BTO 组屋仍需时间进入转售市场。无论如何，首购族看来会比疫情后的几年拥有更可负担的 BTO 选项——以及更高的中签机会。 

2. 对 Fresh Start 计划提供更多支持

2025 年预算为 Fresh Start 住房计划带来更多支持。 

（该计划旨在帮助二次申请者从租赁组屋回到拥有自住房；且这些单位可采用更短租期以提升可负担性。计划详情可见 这里）。 

符合资格的二次申请家庭，购买较短租期的 BTO 2 房式或 3 房式组屋，其津贴将从 $50,000 提高至 $75,000。 

更大的变化在于，目前居住于公共租赁组屋的首购家庭也可纳入该计划。他们将可与二次申请者同样，获得由 Fresh Start 计划提供的补贴性、较短租期单位。 

总体影响： 此举有助于维持新加坡较高的住房自有率（目前接近 90%）。这对低收入家庭，或刚走出财务困境的人士（例如已获解除破产者）意义重大。 

值得注意的是，如今部分首购者也符合资格；在生活成本上升的当下，这一举措恰逢其时，否则他们可能会被迫长期留在租赁市场。

3. 大多数自住房屋业主的物业税将下降 

这并非全然新消息，早在去年已提及：2025 年将调整 Annual Value（AV）档位。AV 指物业的预估年度租金收入，物业税据此计算；特定物业的 AV 由 IRAS 评定。

根据预算发言，受较低 AV 影响，约 90% 的私人业主在 2025 年将看到更低的物业税。 

对于 HDB，1 房式和 2 房式将继续免征物业税。其他所有 HDB 组屋将按 4% 的边际税率征税（针对其 AV 超过 $12,000 的部分）。 

今年，自住 HDB 组屋可获一次性 20% 的 Property Tax（PT）回扣，自住私人住宅为 15%。回扣上限为 $1,000。 

IRAS 公布了 HDB 组屋的平均应缴税额：

总体影响： 新加坡的物业税本已不高（最顶级豪宅除外），因此这不太可能刺激购房。但它能在生活成本上升时给予业主一些帮助。回扣幅度也不至于让房东觉得自身利益受损。

4. U-Save 回扣再度推出

对符合资格的家庭而言，2025 年的 U-Save 回扣最高可达 $760。完整资格细则可见 这里；但我们可以先说明，申请者必须是仅拥有一处房产的 HDB 业主。 

回扣将于 2025 年 4 月与 2025 年 10 月发放。预计足以覆盖 1 房式与 2 房式约 6 个月的水电费，或 3 房式与 4 房式约 3 个月的水电费。 

总体影响： 政府表示将有超过 950,000 个新加坡（HDB）家庭受益。 我们认为，影响对低收入家庭以及 1 房式与 2 房式最为显著，覆盖半年水电费能切实提升可负担性。

5. 在 One-North 区域加大 R&D 投资 

今年向 National Productivity Fund 追加 $3 billion，用以推动 R&D 增长。但更引人注意的是具体地点：One-North 区域将在生物科技与医疗科技领域获得更多支持（科研基础设施），同时还计划建设一座新的半导体 R&D 制造设施。

对房地产的总体影响： 这可能会吸引更多本地与外籍从业者涌入 One-North 区域。这将提升部分项目作为租赁资产的可行性，例如 One-North Eden、The Hill @ One-North 与 One-North Residences。 

（我们此前也在这篇 早前文章 中梳理过 One-North 区域，可将本文视为一次更新）。 

Buona Vista 与 One-North 仅一站之隔，或也将受惠于溢出效应。 

6. 居家改善与可持续激励

首先，补助居家安全改造的 Enhancement for Active Seniors（EASE）计划将扩展至私人住宅。受补助的安全设施详情见 这里。 

鉴于新加坡人口老龄化，我们早已预期 EASE（或类似安排）终将适用于本地各类住房。 

其次，“气候代金券”也将向私人住宅业主开放。HDB 家庭将额外获配 $100 代金券（总额 $400）。 

对房地产的总体影响： 对于已承担装修与软装费用的新屋主而言，气候代金券相当实用。影响虽非巨大，但确有帮助。

7. MRT 持续扩张 

未来 10 年将再向轨道网络投资 $60 billion，政府希望以此减少驾车、鼓励公众乘坐公共交通。这并非“新”举措，而是对持续扩充地铁网的再次确认。 

对房地产的总体影响： 鉴于我们现有与未来将拥有的大量车站，MRT 临近性未来对房价的影响可能会减弱。 

对经历过 80 年代或更早楼市的人来说，也许还记得当年住家附近有巴士站是件大事。但随着交通网络扩张，其重要性逐渐降低。同理，数十年后几乎每个住宅步行范围内都可能有一座 MRT 站。 

由此，市场重心可能会从“是否近地铁”转向“附近是否有多条优质线路”。 

8. 对多子女家庭的进一步支持

自第 3 个孩子起，拥有 3 个或以上子女的新加坡夫妇，每名孩子将额外获得 S$16,000。这是由以下项目构成的：

• Child Development Account（CDA）First Step Grant 增加 S$5,000。
• 为母亲的 Medisave 账户提供 S$5,000 Large Family Medisave Grant。
• 每年 S$1,000 的 LifeSG 积分（1 至 6 岁）。

在另一份声明中，National Population and Talent Division（NPTD）将此举强调为更广泛努力的一部分，旨在“启动一场全社会、可持续的运动，以礼赞并更好地支持多子女家庭。”

上述加强措施是在现有 $500 的 LifeSG 积分（面向 12 岁及以下的新加坡人）基础之上推进的；另外，政府也与 30 家机构合作，为多子女家庭提供更多礼遇与折扣，涵盖餐饮、零售与交通等多个领域。 

对房地产的总体影响： 这未必能帮助多子女家庭升级到更大的组屋、共管公寓等。除 BTO 之外，这些福利与转售和私人市场中 3 房及以上单位的价格相比仍显不足。 

最后，还有 CDC 代金券： 

所有新加坡家庭将获得 $800 的 CDC 代金券！分两次发放：$500 在 2025 年 5 月，$300 在 2026 年 1 月。与以往一样，其中一半可用于参与计划的超市，另一半可用于指定商家与小贩中心。 

这不算是房产议题，但往往是大家最期待的一项 🙂 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。