前几天，我和一位朋友聊天，她很幸运在October 2023 BTO 推出中抽到了选房序号。
本应是值得高兴和值得纪念的时刻，但她在当天却非常慌张。
她最大的难题？如何挑选“最佳”的单位。
和大多数人一样，她和伴侣在选房日前很早就做了功课。但即便信息如此丰富，她仍然觉得无从下手。
以下是她的原话，我相信许多首次购房者都会感同身受。
“我到底该怎么选房？从哪里开始入手？”
“我对房产几乎一无所知！这么多单位看起来都差不多”
“要是我选了个很糟糕的单位，住得很不开心怎么办？以后又卖不出去，而这一切都是因为当初没有做出正确选择”。
我想先安慰你，这些担忧完全合理。面对如此重大的财务承诺，害怕选错确实会让人不知所措。因此，我写这篇文章的目的，就是在你选房时，帮你厘清思路、增强信心。
但在开始之前，先申明几件事。
“最佳”的定义是主观的。对我而言，“最佳”指的是：在自住期间住得舒适、愉悦；到转售时也尽量少有问题的房子。
我也假设你已经明确了心仪地段、想要的户型大小，以及预算范围。本指南的作用，是在选房当天众多选项中，帮你筛选并锁定“你”的最佳选择。
至于各因素如何排序，当然取决于你的个人优先级。
理想情况下，你应当提前准备好一个已标注的候选单位清单。列出 10 到 15 个选项会更有缓冲（我甚至认识一位朋友把所有单位都排名了，真正做到了面面俱到）。
你能选到的池子也高度取决于选房序号（该序号通过电脑抽签系统产生，换句话说，运气）。
另外，我还在文末附上了一个总结与可操作清单，帮助你更有逻辑地做决策（不客气！）。把这篇文章分享给你的伴侣，打开电脑，我们开始吧。
以下这些工具的作用分别是：
1. Master Plan 对了解周边各地块的未来发展走向至关重要。俗话说，“唯一不变的是变化本身”，在像新加坡这样土地稀缺的城市，这句话尤其适用。
你家 BTO 对面那片空地，未来 10 年是否仍会维持为空地，很大程度取决于其分区用途。许多新手买家的常见错误，是被当前的天际线吸引，但当新楼拔地而起、视野被挡时才措手不及。尽可能降低这种风险，是你的责任。
其中一个需要重点关注的是各地块的容积率，它往往决定了该楼栋及邻近项目的建筑高度（以及净空高度）。例如，容积率为 3.2 的地块通常会比容积率为 2.8 的地块盖得更高。虽然不总是如此，但发生的可能性更高。
2. OneMap 是本地常用的政府地图工具，可查询社区配套信息，例如 1 km 内的学校、社区设施以及区内交通系统等。
例如，以下是关于 Kallang/Whampoa 2024 年 6 月 BTO 推出的部分通用信息：
- 关于所在屋邨的信息以及区内的升级工程
- 楼栋朝向
- 楼栋数量及各住宅楼栋的高度
- 户型平面图与面积
- 项目的预计等待时间
说完这些，我们就开始逐项看起，从楼栋的位置开始。
1. 位置很重要（非常重要）
想象一下，你在同一片社区内面对两个选项。纸面上看似差不多，那该选哪一个？
在 October 2023 BTO 推出时，不少屋主在看 Plantation Edge I & II @ Tengah 时，可能就遇到了这种两难。
这是 Tengah 迄今规模最大的 BTO 推出。由于项目体量很大，从一个楼栋走到另一个，可能会多走 5 到 6 分钟。看似不大，但如果家中有行动不便的成员，这类考虑就尤其重要。
为说明清楚，我将以 Plantation Edge I & II BTO 推出为例，手把手演示如何使用我们的线上工作表，推导出“我”心目中的理想单位。我会聚焦 3 房式单位（图中以绿色标注的楼栋）。
2. 附近关键配套的可达性
通常可以先评估楼栋或单位到关键配套的距离，例如最近的 MRT、学校、购物商场、餐饮与超市等。
这时候 OneMap 等政府平台就很有用，你可以较为准确地测量从某个楼栋步行到这些关键配套的距离与时间。
其次，查看该 BTO 项目的总平面图，了解新设的托儿中心、超市、咖啡店、垃圾站、MSCP 与游乐场的位置。
3. 另一方面，靠近关键配套也意味着更高的人流与噪音
很显然，靠近关键配套，不可避免会有更多人潮与噪音。
我建议在图上标注人流量较高的楼栋，以便把握楼栋的整体氛围（尤其当你只能选低楼层、需要更直面噪音时）。
我也会把这些楼栋归类为“儿童活动区”“主要人行通道”“靠近 MSCP”或“活动区”，这样更清楚每个楼栋的利与弊。
使用文末提供的工作表，并以 Tengah Plantation Edge I & II BTO 推出为例，我会模拟一般屋主如何选择 BTO 单位。你的排序列表可能会是这样：
以我的个人偏好为例，我把 105B 座 Stack 352 列为位置上的首选。原因是它既不紧贴 MRT Station，也不面向繁忙的公共空间。
当然，每个人的排序都会不同，因为优先级不同。这个列表只是在位置层面的偏好反映；你的清单应当反映你的取舍。
4. 留意周边即将到来的发展
这正是 Master Plan 派上用场的时候，因为凡涉及城市项目与升级，它是唯一可靠的权威来源。
留意社区内任何可能影响楼栋的规划项目——无论是新的住宅项目、MRT 项目，还是保留地块等。
这也能大致反映接下来半个十年内社区的成长潜力，以及你在该区域可预期的变化。
5. 时间线
人生有各样变化，并非人人都有充裕的等待时间。
若你对时间较敏感，务必留意各地块的预计完工时间。例如，Tanjong Rhu Riverfront I 预计需 48 个月完工，而 Tanjong Rhu Riverfront II 预计需 55 个月。
这多出来的 7 个月等待，对急需新家的买家而言并不短！在盯上某个楼栋前，请务必把个人时间线规划好。
既然你已按位置偏好对楼栋做了分类，接下来看看楼栋的朝向，这与居住体验高度相关。
6. 楼栋朝向
- 景观
如今 BTO 拥有无遮挡景观的情况其实较为少见。
要么周边已被高楼包围，要么附近也将兴建新的高层项目。因此，无遮挡更像是“加分项”，而非“必需项”（除非这是你所在 BTO 的独特卖点）。
这既会影响你家的即时景观，也会影响转售价值。
虽然过程略显繁琐，但判断各楼栋的景观，最好还是参考 BTO 的总平面图与 Master Plan。另一个好方法是用 Google Earth 查看社区的 3D 场景，据此估算楼层高度与净空水平。
一般来说，面向主干道与高速公路的楼栋更容易受到车流噪音与尘土影响；而正对 MSCP 或其他公共空间的单位，私密性也可能被削弱。
继续以 Tengah Plantation Edge I & II 为例，考虑完各楼栋的景观后，我的工作表如下。
再提醒一句，人人的优先级与偏好不同，因此最终排名也会不同。
- 下午西晒直射
问问曾在西晒直射单位住过的人，他们多半会告诉你，感觉就像住在烤箱里。因此，很多人会尽量避开西向单位。
话虽如此，这对部分人可能不是“完全否决项”，因为也有对应的解决方案（如加装遮阳装置、贴偏光膜等）。但对多数人而言，更清凉、遮蔽更佳的环境通常更舒适。
在新加坡，日照方向会随季节而变化。一般而言，全年大致方向如下：
| Period | Sun Rise |
| March – September | North-West |
| September – March | South-West |
就我个人偏好，我会避开所有西向的楼栋；同时因风水考量，我偏好主卧朝向南东（South-East），因此我的工作表会呈现如下：
如你所见，我把 109B 座 Stack 779 的排名上调了，因为它的主卧朝向 South-East 更符合我的偏好。不过，我仍优先考虑安静朝向，所以 Stack 352 仍然位列榜首。
- 与邻近楼栋的距离
在许多 BTO 项目中，楼栋之间的距离并不算远。这不仅仅关乎无遮挡，而是私密性的折衷，因为好奇的邻居或许能直接看到你家内部。
因此，务必参考 BTO 的总平面图，留意你的心仪楼栋与下一栋之间的距离，避免这种尴尬情况。虽较为主观，但楼栋之间约 50 米的距离通常更为舒适。
7. 楼层高度
大多数新加坡人普遍偏好高楼层；但受预算与选房序号影响，一些买家最终只能选择低楼层。
鉴于 HDB 收紧选房规定，买家可能会被迫选择相对不那么理想的单位。
因此，提前为每个楼栋设定一个可接受的楼层范围，并列出你的“绝不接受项”，非常重要。
谈到楼层，屋主们通常会考虑以下方面：
- 虫害
低楼层通常更容易有虫害入侵，因此常被回避。虽然有办法尽量保持无虫（或尽可能少虫），但这确实是需要考量的因素。
不过，以我自己多年来住低楼层的经验而言，这个问题并不常见。
- 噪音
另一个回避低楼层的原因，是更容易受到噪音影响，尤其当你的单位面向车库或公共空间时。
毕竟这些空间是社区共享的。我的建议是：若楼栋靠近人流量大的区域，如游乐场、咖啡店与巴刹，尽量避免选择低楼层。
但这并不意味着高楼层就一定安静。低楼层往往会被其他建筑遮挡，因此来自高速公路或 MRT 的城市噪音反而可能被挡住。面对 park connector 的低楼层，往往比面对高速公路的高楼层更安静。
- 获得无遮挡视野所需的净空高度
如果你有幸能挑到无遮挡的楼栋，那是好消息！但在最终确认前，务必了解对面建筑的净空高度要求，因为低楼层未必能达到。
我有位朋友当初就是以为自家能永久正对小区公园，结果实际楼层达不到净空高度，如今窗外成了对面楼的固定景观。
若你的项目正对现有的 HDB 组屋或公寓，一个办法是上 PropertyGuru 查询邻近建筑的高度。虽然不是所有房源都会标注，但值得花几分钟查阅。
例如，看看 2024 年 6 月的 Holland Vista BTO 推出。该地块对面就是现有的 HDB 组屋，最近的是 21 Holland Drive。用 PropertyGuru 简单一查，可知该楼高为 25 层。
考虑到 Holland Vista 高达 40 层，这能让本次 BTO 的屋主更好地把握获得无遮挡景观所需的净空高度。
- 热度
顶层单位的一个潜在劣势，是屋顶直晒导致热量更易聚集于室内。这未必是决定性缺点，但仍值得纳入考量。
- 风水
可以理解，风水在不少人看来较为玄妙，但对相信的人而言，往往会回避某些楼层（因为比较pantang）。
这通常包括带有数字“4”的楼层。无论你是否相信，这确实是许多买家在可选时会考虑的点。
- 私密性
高楼层通常更具私密性，尤其是无遮挡的单位。另一个需要留意的是设有公共设施的楼层（通常是空中花园）。这些地方不仅住户会去，公众也可能造访，其热度通常取决于景观好坏。
8. 走廊单位与角落单位
- 私密性
若能选择，大多数人会偏好角落单位，因为更私密。
邻居不容易从门外看到你家内部，也不用经常有人从你家门口经过、带来一堆噪音。
不过，对不少人而言这并非一票否决，但如果有得选，选房当天还是尽量优先角落单位。
- 垃圾道与电梯大堂的位置
除了私密性，垃圾道与电梯大堂的位置对噪音也有明显影响。
想象一下，因为你的单位靠近这些关键位置，你不得不经常听到邻居倒垃圾或上下电梯的声音？
另一个要点是距离。离得太近不好，但太远也麻烦——每晚倒垃圾还得沿着曲折走廊走很远。
提前研究楼层平面图，标注可能受这些因素影响的单位。
9. 户型布局
- 阳台
少数情况下，HDB 会在同一 BTO 项目中同时提供带阳台与不带阳台的单位（如 2024 年 6 月的 Tanjong Rhu Riverfront I and II BTO 推出）。
我不多谈阳台利弊，但你需要提前想好：它对你是否“刚需”。
- 服务阳台
这不是常被提起的话题，所以在这里强调一下。你的服务阳台应能舒适地容纳洗衣机与烘干机。这可能意味着两侧分别摆放，或可叠放。若服务阳台狭窄，且又是前往空调机位（AC ledge）维修的唯一通道，那你可能只能放下其中一件设备。若你打算始终晾晒衣物，这不算问题——但对下一任买家或许是。
回到 Plantation Edge I & II Tengah BTO 的例子，综合以上因素后，我对各 Stack 与单位的最终偏好清单如下：
105B 座 Stack 352 位列榜首，因为它不受西晒影响，且位于社区中相对更安静的区域。此外，它不会正对任何邻居单位，私密性更强。
另一方面，我对 109B 座 Stack 779 的单位也很满意，因为没有下午西晒，且是唯一主卧朝向 South-East 的选项。唯一的不足是它正挨着一座 MRT Station。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
总结
世上没有完美的家。然而，作为买家，你可以通过充分规划与研究来做出更明智的决定，尽量减少未来的遗憾。
许多屋主获取余屋动态的一个非官方方式，是加入由买家自发建立的 Telegram 群。在群里，大家会分享余屋信息与最新进展（让你对剩余单位心中有数）。需要声明的是，这并非官方渠道，信息仅供参考。
以下是 2023 年 Kallang/Whampoa October 2023 BTO 推出的 Telegram 群聊示例截图。
你不仅能获得“准实时”的进展与对未来邻里的初步印象，更可在有迫切问题时，从这个社群中获得支持与解答。
我的最后建议？亲自去走一走（也开车去转一转）。
仅靠屏幕前的信息，难以支撑这样重大的决定。就像试衣要进试衣间一样，择屋也应在一天中不同时间多跑几趟，亲身感受社区的日常节奏。
如约而至，这里是清单链接，可作为选房时的参考。你可以自由下载并在自己的 Google Drive 中编辑。
尽管 BTO 看似很靠“运气”，但作为买家，我们能做的是做好功课，充分利用现有信息（除非你乐意当“活靶子”）。
有大量资料可供阅读，帮助你挑出“最佳选择”。也请记住，对你理想的，未必对别人就是最佳。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments