如何避免在新加坡首次购房时的高昂错误：已婚夫妇核对清单

结婚是人生最具挑战的里程碑之一，因为随后往往会在短时间内接踵而来一连串重大决定。其中之一就是选择第一套房子；每个人对风格、用途、预算与地段都有不同想法，因此很容易引发争执（或更糟的是，在错误的地段被困上5年）。花上20 到 30 分钟逐条检视这份清单，可能为你们省下数年的懊悔，更别提财务上的损失：

A quick note on different property types

撰写本文之初，我们原本打算按房产细分类型来展开；但最终我们发现，下述多数要点与所购住房类型无关。不过，确实有一个与房产类型强相关的关键议题——我们会在此说明：

What are your shared thoughts on facilities and recurring costs?

你大概已经明白我们的意思：你与配偶是否认同泳池、健身房、会所等设施的重要性？取决于答案，你们也许会更偏好共管公寓（condo），而非普通公寓或步行公寓。

你配偶的生活背景也会产生不小影响。比如，对习惯于 HDB 生活的人来说，有些公寓的配套可能显得匮乏：附近未必有通宵咖啡店，步行范围内也可能没有巴刹/市镇中心。这不只是公寓更昂贵的问题，还在于“专属”“清静”的环境，是否会被你配偶视为一种缺点。

还要考虑你们希望居住环境有多“封闭”。共管公寓通常配有保安，可避免被推销或有人在你门上塞传单。但与此同时，社区互动可能更少（顺带一提，你会更少见到你的国会议员 MP，他们通常较少拜访公寓）。

财务层面则是管理费：你也许认为每月 $400+ 换来泳池、网球场等值得；但若你的配偶更偏向储蓄，他们可能会对这个价码却步——尤其是 HDB 管理与保洁费很少会超过每月 $100。

另外，也要商量如何分摊管理费：例如若一方还处于入门级岗位，简单地 50-50 平摊，可能会让对方感觉压力过大。

1. What is the intended purpose of the property?

大致分为三类：

• 自住（Owner-occupancy）： 重点是居住便利与舒适，至于财务回报可暂且不计。
• 自住兼投资（Owner-investor）： 你们会住在里面，但打算在某个时间点出售并获取利润。这可能意味着未来升级，或在合适时候缩小户型。
• 纯投资/房东（Pure investor or landlord）： 纯粹作为投资资产，如同股票或债券。你们甚至不会住进去，而是把它出租（例如，与长辈同住，但买一套小型转售公寓对外出租）。

这是你们最该优先讨论的问题，因为上述取向彼此之间可能相互牵制。如果你们打算自住在长辈家，同时把所购房产出租，那么诸如离工作地点、学校、消遣地点的距离等因素就不太相关；此时更重要的是出租回报与潜在升值。

相反地，若你们的目标是让孩子靠近好学校、为父母留宿提供更大的空间等，那么该房产在财务上可能并非最优解：为了唯一能满足自住需求的单位，或许会接受较高的估值以外现金（COV）；又或者该房产非常适合你们的生活方式，但并不具备普适吸引力。

我们知道，“想要增值还是想要舒适的家”的答案通常是两者都要，但现实中必须做出取舍。所以请先讨论你们的计划，并根据计划做出恰当的妥协。

2. What would be a fair financial contribution?

这点容易变得敏感，尤其当一方收入显著高于另一方时。许多情况下，房屋产权的登记比例，并不反映对按揭、装修、维护等实际支出的贡献。

你是否能接受这样的安排：由你承担更多甚至全部按揭还款，而你的配偶仍是共同业主？

对某些夫妻来说，所有账单 50-50 平分并不可行（例如一方每月 $3,000、另一方 $15,000，又买了公寓，要每月还 $4,000，收入 $3,000 的一方几乎不可能承担其中一半）。

若选择按份共有（tenancy-in-common）这类持有方式，每位配偶可按比例持有产权，常见分法为 99-1。这样在将房产全部转给一方时，只需为那 1% 支付印花税。但这也意味着，在离婚等情形下，尽管你可能为按揭和装修付出了更多，却名义上只持有 1%。

这类问题最好与你的配偶及律师一并讨论清楚。

3. Are you going to accept help from one side’s parents?

在像新加坡这样房价较高的市场，父母资助子女购房并不罕见。但每个人对此的接受度不同，你们应当事先沟通好。

对某些夫妻而言，由岳父母/公婆承担大部分或全部首付、装修等费用会让人不自在。一方可能不喜欢由此产生的负担感或依赖感；另一方则可能认为拒绝这类资助不合逻辑，尤其是因为不接受资助而错失心仪单位时。

如果你预感一方或双方父母可能会提出资助，请先把这件事谈妥：当提议在最后关头真的出现时，就不至于引发争执。

你们也可以就接受资助设定边界或条件（例如，出资的父母不会因此干预装修方案，或指示你们何时出售房产）。

4. Do either of you have problems getting mortgage insurance?

这是在发生身故（或依保单而定的永久伤残）时，用以清偿未还房贷余额的保险。

问题在于，并非所有人都符合承保条件。若一方有既有疾病如糖尿病、心脏病等，可能无法就这些风险获得保障；我们也遇过一方完全无法承保的情况。若不幸发生，千万不要让这件事在你或配偶毫无准备的情况下“背刺”。

若你们当中有人无法承保，这将影响你们对贷款额度的决定（你们也许会选择更便宜的房产并减少借贷），以及对整体预算的安排。也可能存在其他保险替代方案，但这需要与你们的理财顾问讨论。重点是：不要让配偶在你不在时，还要独自承担沉重的房贷风险。

若以 CPF 支付 HDB 组屋，HDB Home Protection Scheme（HPS）原则上会自动生效（若以现金支付则为可选）。至于私人住宅，就需要你们自行购买房贷保险。

5. Who is doing most of the cleaning and maintenance, and how much can they handle?

如果你们买的是多层的有地住宅，可能需要两人共同打理，或聘请家庭帮佣。若你或配偶行动不便，同样需要考虑。

提前沟通有助于确定合适的面积与格局。例如若主要由你的配偶独自打扫，双层挑高（高挑天花）的单位也许并不理想——除非他们愿意爬上梯子换灯泡、清洁天花等。

承担主要清洁与维护的一方，也应在装修方案上拥有更大的发言权，因为他们会更直接地受到设计选择的影响。

6. Do you have matching or very different routines?

如果你们作息不同（例如一方很早出门或很晚回家），这会影响某些格局选择。

例如若两人上下班时间差异很大，也许只要一间浴室就够；但若两人都需要在 7 点整离家，那么配备两间浴室就是实打实的奢侈（至少不会一边在门外催促配偶“快点”，一边为时间焦虑到崩溃）。

对有家庭的住户而言，若你们作息截然不同，效率很高的哑铃式格局有时反而不利。例如：哑铃式常把卧室分置于客厅两端。若你在非典型时段工作，半夜回家，从玄关进门、安顿、看电影等，可能会干扰到相邻卧室内的家人。因此，也许把所有卧室集中在走廊尽头、与客厅分隔更清晰的传统格局更适合。

另外，若你们都经常上夜班，上午或下午才在家，那么可能也不介意低楼层：此时多数人上班外出，噪音反而更低。这还能为你们省下一些预算，因为低楼层单位通常更便宜。

7. Outline spiritual beliefs and needs early on

即便你们的信仰不尽相同，也会对另一半产生影响；若在选房时忽视这些考量，容易埋下怨气。

常见例子包括选择住在医院附近——有些人会因忌讳而感到不安，或仅仅因为噪音问题而不适。其他例子还有卧室横梁，或某些被认为不吉利的朝向/门牌号等。

根据信仰，也可能需要预留供奉/祭祀空间。这些都应事先沟通，以便挑选合适的户型。

8. Set the parameters on how much you’ll spend, and modes of payment

住房可负担性的经验法则是 3-3-5。即自备资本达 30 per cent，每月贷款还款不超过家庭收入的 30 per cent*，总房价约为家庭年收入的五倍。

这也意味着，按 2024 年家庭月收入中位数（$11,297 per month）计算，应优先考虑 HDB 组屋而非私人房产，因为该指引会将其最高可负担房价上限定于约 $677,820。

尽管如此，新婚夫妻的情况往往更为多样。来自父母的资助、一方已持有房产或收入显著更高等因素，都会改变这些数字。但重要的是，你们需就愿意承担的总额与支付方式达成共识。

例如，要先同意是用现金、CPF，或两者混合来支付。请记得，日后出售房产时，需连同 2.5 per cent 利息一并归还动用过的 CPF 金额——这对希望升级的夫妻来说可能是个考量。但同时，对于刚开始用现金供房的年轻夫妻来说，这可能并不可行。

另一个重要问题：你们希望何时还清房贷？
常见分歧在于，一方对贷款不安，想要加速还款。这可能意味着缩短贷款年限，或进行自愿提前还款**，以尽快结清按揭。

（顺带一提，若一方健康状况欠佳，且无法购买房贷保险，加快还款并非坏主意。）

这里需要考虑一些现实问题，比如为尽快还清房贷而必须作出的生活取舍。我们也遇到过在 40 岁前就还清组屋贷款的夫妻，但这往往以长期牺牲生活品质为代价。最好在贷款之前，你们就对此达成一致。

*这本来就是 HDB 房产在 MSR 下的规定

** 对银行贷款而言，特定时期（如锁定期）内提前还款可能有违约金；因此宜在锁定期后再提前还款。HDB 贷款则无提前还款罚金。

9. Where do both of you feel most at home, or have dependents?

当一方是“东区党”（Eastie），另一方是“西区党”（Westie）时，往往是最艰难的抉择。这种情况下总得有一方做出让步，也应得到另一方的理解与认可。

或更重要的是，一方可能有需要照顾的家属（如年长父母），而另一方没有。这会限制他们的选区半径，因此必须尽早沟通：另一方也许需要放弃心仪的社区。

时间维度同样关键：你们或许可同意在某地段居住一段特定时期（例如，直至被照顾者不再需要就近，或仅在你目前的工作地点仍然邻近期间）。在某些情形下，这甚至意味着阶段性租房比买房更明智。

除此之外，也要讨论哪种生活圈更适合你们：Pasir Ris 更为悠闲且有良好的海滩资源，但对偏好 Paya Lebar 都会便利的人而言可能太偏；有些人热爱 Orchard 到宁愿在该区选择一套条件最差却勉强负担得起的旧公寓；但对讨厌人潮的配偶来说，这也许是过度牺牲。

在这里妥协几乎不可避免，但依然要力求做出“正确的妥协”。

Finally, it’s a big advantage if you’ve rented a home together before

把租房作为第一步的夫妻，在真正买房时往往更从容。到了那时，彼此的需求（和雷区）更清晰，也更可能已有一份候选清单。

这也是“租房并非浪费钱”的又一理由。若这是你首次与另一人真正安家落户，租房是房贷到来前极具价值的试运行。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。