美国利率下行将对新加坡房主造成多大影响？

美国联邦储备局（the Fed）近期将利率下调了 0.5 per cent。这是一次幅度不小的举措，因为美联储通常以较小幅度（0.25 per cent）上调或下调利率。这会对新加坡的利率产生传导效应，本地房贷利率很可能会与美国同步走低。但或许还不至于立刻“开香槟”庆祝：新加坡此前也经历过低利率，其影响并不总是完全有利于房主。以下是你需要了解的要点：

为什么美联储降息会影响你的房贷：快速梳理

对于使用银行房贷（不是 HDB 贷款）的购房者，你很可能采用的是 SORA 挂钩方案。SORA 利率是你的利率所挂钩的基准——当 SORA 上下波动时，你的贷款利率会随之调整。SORA 又会受到美国利率的影响：当美联储加息时，SORA 也会上行，反之亦然。

美联储是根据美国经济状况来降息的：当出现衰退或衰退威胁时，会下调利率以刺激经济。我们上一次见到这一幕是在新冠疫情高峰期。2020 年，美联储将利率下调至接近零，我们也看到 SORA 一度降至 0.8 per cent。

这并非首次：在 2008 年全球金融危机之后，我们也经历过一段较长的低利率时期。当时利率之低，甚至连部分 HDB 购房者有时也会选择银行贷款：在危机后的十多年里，利率大致徘徊在约 2 per cent（更靠近危机时期时略高于 1 per cent）。那个时期贷款的借款人相当幸运，支付的利率甚至低于 HDB 贷款 2.6 per cent 的利率。

而在过去 2 年中，利率显著上升，徘徊在超过 3 per cent。这也是 MAS 在 2022 年上调计算偿债比率所用利率下限的原因之一。

不过，随着这次大幅降息，我们或许正重新步入一个较低利率的环境。

所以降息对买房者就是利好，对吗？

在一定程度上，是的。如果你使用银行贷款，与过去 2 年相比利息开支可能更低。不过，并非所有贷款方案带来的收益都相同。需要考虑的因素包括：

1. 利率重置周期 

当利率下行时，较短的利率重置周期通常——但并非总是——带来更多好处。比如，如果你的贷款采用 1 个月（1M）SORA，理论上你会更快从降息中受益；因为你的贷款利率会每月随 SORA 调整。

如果你的重置周期更长，例如 3 个月（3M）SORA，你的利率每 3 个月才会按新的 SORA 调整。因此即便利率下降，你仍在支付 3 个月前的较高利率。

这意味着反过来也成立：当利率上行时，更长的重置周期更受青睐（也就是当利率上升时，你仍在支付 3 个月前的较低利率）。多数在 2022 年办理房贷的买家，当时大概会倾向选择 3M 或更长的重置周期，因为利率当时正处于上升阶段。

不过，实际情况未必总与预期一致，具体应与按揭经纪详细咨询。

2. 既有房主的再融资选择

这次大幅降息来得相当突然。自 2022 年直到不久前，美国就业率在上升，通胀也逐渐成了问题（当利率长期维持过低，通胀往往会上行——这也是疫情后美联储推动加息的原因）。

由于此前利率在上行，不少房主选择了固定利率贷款。这类贷款通常有 3 至 5 年的锁定期，期间再融资会被罚款。但同时，锁定的利率可能高于如今更低的市场利率。如果你最近才锁定了较高的固定利率，这会让你进退两难。

尝试从固定利率贷款再融资出来，可能会被收取未发放贷款额的 1.5 per cent 作为违约金，此外还会有行政费用。对部分房主而言，只能在一旁看着他人享受更低利率。

不过如果够幸运，你的银行可能提供 repricing 选项，让你在同一家银行内转换至更便宜的方案；但这并非随处可得。

3. 你是否选择了 SORA 挂钩贷款

对于多年前就已贷款的房主，你可能在使用本行挂牌利率（Board Rate，BR）类贷款，其利率并不与 SORA 挂钩。一个例子是定存利率挂钩贷款，其利率以银行的定期存款产品为基础。

若干年前，这类方案颇受欢迎，因为理论上银行不太愿意上调你的贷款利率（这么做也意味着他们需同步上调存款利率）。

在当前环境下，你的贷款表现如何并不明朗。若更低的市场利率也带动定存利率下行，你可能也会受惠。但如果你的贷款利率挂钩的是某一特定批次或一组定存产品，而这些利率并不会随行就市，那么你可能看不到其他好处。

同第 2 点类似，若你尝试把现有 BR 贷款再融资出去，也可能面临罚金。

4. 对偿债比率暂未有影响

对于首次购房者，更低的利率并不会让你更容易满足 TDSR 或 MSR 等偿债比率的要求。在这些计算中，银行会使用 4 per cent 的利率下限。例如：

假设性地说，你的贷款利率降至 2.8 per cent。若你贷款 $1.5 million、年限 25 years，你的每月还款额估算为 $6,958。

但在确定你的 TDSR 上限时，银行无论市场实际利率如何，都会按 4 per cent 来计。因此，对于一笔 $1.5 million、25 years 的贷款，月供将被预估为 $7,918，即便现实中可能低得多。

因此，对新买家而言，仅因利率下降并不会更容易获批贷款——至少在 MAS 按市场情况下调利率下限之前不会。

但最后一个担忧才是最大的

当利率下行时，房价通常可能走高。凑巧的是，我们本周刚发布了一篇关于转售组屋价格的文章——同一篇文章也显示，低利率时期助推了价格上涨。对于私人住宅与 HDB 组屋，情况皆然。

需要说明的是，我们无法断言这会重演金融危机、Covid，或任何以往的低利率年份。首先，我们并不知道这波变化会持续多久，及是否还会有进一步降息。其次，我们刚走出一轮住房供应紧缺期：无论私人住宅还是 HDB 组屋，以及 GLS 地块的供应，都处于历来高位。这与金融危机和 Covid 时期的住房环境并不相同。短语“this time it’s different” 在谈论市场走势时常被当作带点讽刺的笑话，但此刻它恰恰是事实。

房价不太可能像以往低利率时期那样急剧飙升，但更便宜的贷款可能会延长价格上行的动力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。