购买一卧室公寓时，户型配比有多重要？

在新加坡房地产市场，关于 shoebox（one-bedder）单位一直有许多难以证实的看法。然而可以肯定的一点是——需求确实存在，因为它仍然是进入私人住宅市场的最低门槛。

在购买shoebox（1卧）单位时，项目的整体户型配比常被忽视。但如果一个公寓大多由shoebox和小户型组成，会有什么影响？是否更应选择拥有更丰富户型种类的项目？从1卧到5卧的均衡配比，是否能带来更好的长期价值？以下是我们的发现：

为什么有些买家会在意户型配比？

总体而言，从投资角度看，小户型占比较高的公寓往往被视为负面。原因包括：项目更像以租赁为导向，或因销售更困难而拉低整体均价。 

前者基于这样一种假设：一个“清一色小户型”的公寓主要由租户构成，人员流动频繁；而业主多为投资者，对集体出售（en-bloc）并无顾忌。 

后者则认为小户型更难转售/涨幅较弱，因此“全小户型”的配比会拖累项目的平均价格。在租赁方面，也可能引发更激烈的竞争——同样基于住户多数为租客的假设。

因此，一些一卧单位的买家——无论是首次投资者还是单身自住者——会在意整体的户型配比。尽管他们自己购买的是小户型，许多人仍更青睐小户型与家庭型单位配比更均衡的公寓项目。 

这促使我们去检验：与清一色小户型的项目相比，在户型配比更均衡的项目中，一卧单位的表现是否真的更好。

我们选取的公寓项目

在以下分析中，我们将公寓项目分为两类：小户型占比极高的项目（1卧与2卧合计占比超过 90 per cent），以及被视为配比均衡的项目（1卧或2卧合计占比不超过 60 per cent）。 

基于此，我们首先查看了1卧单位（面积低于 500 平方英尺）自 2013 年 1 月至今的盈利情况。

（我们选择 2013 年 1 月作为起点，因为当时实施了 Sellers Stamp Duty (SSD)。所有交易在同一起跑线上，因为没有发生在对卖方征税之前）

总体结论：在户型配比均衡的公寓中购买一卧更为理想。

表现存在显著差异：在几乎“全小户型”的公寓中，一卧单位的平均回报为 6.6 per cent。然而，在户型配比均衡的公寓中，一卧单位的回报为 14.9 per cent。 

两者的持有期几乎相近（5.7 年对 6 年）。

但这是否也与总户数有关（例如：户数很少的精品公寓，VS 户数众多的大众项目）？

为验证这一点，我们将精品公寓（总户数少于 150）与规模更大的大众项目进行对比：

这里存在结构性差异。“全小户型”项目大多是精品公寓（精品 79 个，对比大众项目 11 个）。因此，我们单独查看精品项目的表现：

即便只限于精品项目，结论仍然一致。 

平均而言，户型配比均衡项目中的一卧表现更优。无论是精品还是大众公寓，确实似乎都有理由回避“全小户型”的配比。

接着，我们比较了新购转转售与转售再转售两类交易是否呈现相同结果

我们发现购买新盘与购买转售盘之间的回报差异显著。 

在一定程度上，这反映了开发商的定价方式：在配比均衡的项目中，开发商往往将1卧与2卧定价更具吸引力以率先去化。至少，较低的总价叠加早鸟折扣，能带来亮眼的开盘成绩。 

因此，在配比均衡项目中购买新盘一卧的买家，整体回报最佳。另需注意，2013 年是上一轮楼市高点，这也可能促成了良好表现。 

然而，对于清一色小户型的项目，新购转转售与转售再转售的差异不大。因此，如果你锁定的是shoebox或2卧，新盘可能是更优选择——无论户型配比如何。

那“买入时点”是否会影响结果？

市场环境是否影响了整体结果？2013 年毕竟是高峰年。为此，我们先按年份观察交易量：

遗憾的是，在某些年份，两类项目（均衡配比与全小户型）的成交量都很低。将其纳入可能扭曲平均值、影响结论——因此在复核数据时，我们将这些样本作为异常值剔除。 

调整后，可以看到：

结果依然一致。我们可以得出结论：对于一卧单位，若满足以下条件，平均表现明显更好：

• 作为新盘购买 
• 选择户型配比均衡的项目，而非清一色小户型的项目 
• 项目总户数较多；从 150 户及以上项目更高的平均回报即可见一斑

经纪人与资深投资者的“行业经验”在此似乎得到了印证：市场确实对以房东为导向、清一色小户型的公寓更为谨慎。当你选择新盘一卧时，即便短期内没有租金收入，这也许是可以被忽略的合理理由。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。