2001年，新加坡废除了《Control of Rent Act》（租金管制法）——这一举措改变了商业租户的格局。
2025年，一家深受喜爱的日系风格烘焙店 Flor Patisserie 因租约续签时面临57%租金涨幅，宣布关闭其 Siglap Drive 门店。
这两件事相隔近四分之一个世纪，彼此之间的关联超乎想象。
随着新加坡各地商用租金攀至连成熟且业绩稳健的企业也难以承受的水平，我们正目睹城市面貌的根本性重塑——连锁与资本实力雄厚的企业日益占优，而赋予社区独特个性的独立小店却被边缘化。
数据最能说明问题：针对一个距离最近 MRT 需21分钟、停车位匮乏且能见度有限的铺位，Flor 的房东要求每月$8,500——这与他们当年为 East Coast 位置更佳、门面更醒目、可达性更强的门店所支付的租金相同。
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理性审视：区位价值 vs 实际价值
Flor 的店主在 Instagram 上直言不讳：“从没想过我们这个偏僻、乘巴士21分钟、离最近 MRT 步行15分钟、附近无停车位的门店，竟然值每月$8,500的租金。”
作一对比，这与他们如今已关闭的 East Coast 门店所支付的费用相同——而那处拥有更好的门面展示、停车条件与可达性。
账算不过来，尤其是对照周边商家的实际租金。正如 Flor 对我们所说：“我们隔壁 #44 在今年1月刚以$4,500续租；最近的一笔是 #52 的 Classic Cakes，2024年11月续租为$3,900。”
房东对此番大幅涨租的解释？据 Flor 表示，他称“与3年前相比租赁市场已显著走高”，而且“随着利率上升，他为该处物业偿还按揭的成本也同样上升”。
更耐人寻味的是，房东所谓“市价”的参照，并非周边同类单位的实际成交租金，而是“the current asking rents of the empty units along the Siglap drive stretch. They are all empty.”
叫租价与成交价的差异，凸显出商用物业估值方式与企业实际承受能力之间的根本脱节。
投资型物业的陷阱
Flor 与其所租单位的关系，折射出新加坡商用物业市场的另一令人担忧的趋势：从长期的业主—租户关系，转向以投资回报为导向的持有。
“原房东在10年里只把我们的租金上调了$500，”Flor 表示。“2022年新房东买下该单位后，立即把租金从$4,500上调20%至$5,400。而如今，开口要$8,500。”
这一轨迹显示，商用物业愈发被视为投资载体，租金回报直接影响潜在转售价值，而这往往以企业的可持续经营为代价。
“那就搬！”搬迁的隐性成本
面对涨租，常见的回应是：“不喜欢就搬！”但正如 Flor 所解释，现实远比这复杂。
“我们13年前接手 Siglap Drive 店面时，投入资金升级了电力，并为营运需求建了步入式冷藏库。搬家时这些都带不走，到了新址还得再花一大笔来重建这些设施。”
这些沉没成本形成了一种可被房东利用的“租户锁定”。企业要么承受惩罚性的涨租，要么承担可观的资本开支去搬迁，此外还要承受过渡期的营收损失。
Flor 也考察了替代选址：“我看了其他地方，Joo Chiat ($9.5k)、Swan Lake Avenue ($6.8k)，甚至同一条街的铺位。它们的叫租都不可持续。”
小企业的财务现实
57% 的涨租对 Flor 的营运意味着什么？这家烘焙店分享了其成本构成：
- 销售成本：22%
- 营运开支（含水电、牌照、行政费用）：13.7%
- 租金：20%
- 人工成本：42.8%
“即便这样，我们也几乎不赚钱，”他们告诉我们。“若租金上调、价格不变且毛销售额相同，租金将占运营成本的30%，进一步侵蚀利润。若我们撑不过淡季（3月—8月），就只能收摊。”
这份拆解解释了为何那么多小企业无法简单地“把成本转嫁给消费者”——所需的提价幅度会在竞争性市场中赶走顾客，形成两难。
顾客忠诚 vs 市场现实
尽管如此，Flor 的社群依然团结支持。“我们的顾客给予了最大支持，我们很幸运。因此我们拒绝承担高租，因为那会推高我们的售价。”
这种坚持让产品保持可负担，正是 Flor 成功的初心，但也使其比那些愿意收取溢价的企业更易受租金压力冲击。
也有好心顾客提出替代方案：“我们听得最多的建议是去做居家烘焙，”Flor 配以笑哭表情分享道。“我们专门发了 IG 限时动态回应。居家经营自有诸多限制，而我的家根本容不下专业糕点厨房——那正是我们制作此水准蛋糕所需的。”
潜在的解决方案
这家烘焙店在 Instagram 上提出了一个颇具启发的设想：“为商用物业设定空置宽限期。我们建议上限为6个月；此后，每多空置1个月，房东需按其叫租的50%缴纳罚金。”
是否有效？未必。但这承认了许多租户企业所面临的现实——房东往往宁可让物业空置、等待理想租金，也不愿与现有租户协商。
商用租金管制的利与弊
随着更多小企业面临类似挑战，关于是否需要某种形式的商用租金管制的讨论正在升温。
潜在益处包括：
- 帮助小企业维持经营，免于被高幅涨租挤出市场
- 维持城市多样性，通过保留多元零售组合而非以连锁取代独特租户
- 降低企业成本波动，便于开展更长期的规划与投资
- 促进经济韧性，在复苏期通过稳定商业活动加以巩固
但落实起来挑战不小：
- 租金管制可能削弱房东投入于物业维护与改善的动力
- 也可能抑制重建低效用土地或陈旧建筑
- 管制或在受控与非受控单位之间造成不公平竞争
- 房东可能通过隐性收费或苛刻租约条款规避管制
- 对监管的预期可能抑制新的商用地产投资，削弱长期供给
超越“房东坏、租客好”的二元叙事
这个议题并非简单地将业主妖魔化。
不少商用房东自身也在偿还因利率走高而更昂贵的贷款，亦在应对各类成本上升。
但当下的权力失衡不容否认，正如 Flor 指出：“眼下，房东在谈判中掌握着压倒性的主导权。”
这家烘焙店已向新当选的 East Coast 国会议员 Edwin Tong 反映诉求，并非索求“施舍或优惠待遇”，而是希望政府通过政策“为企业与房东创造公平的竞争场域”。
其核心论点直指要害：高租金直接推高销售成本，最终影响每一位新加坡人的日常物价。
Flor 的心声：要实质解方，不要施舍
当我们就潜在对策向 Flor 征询意见时，他们明确表达了所求与所拒。
“我们希望政府恢复某种形式的租金管制，”他们表示。“过去我们有《Control of Rent Act》，直到2001年被废止。或许可以以更新的形式重新引入。”
他们提出的是差异化、而非一刀切的做法：“在租约续签时，若房东要涨租，需要给出超越‘市价’的理由。他们是否做了任何让单位变得更好的举措？是否进行了修复或升级工程以支撑涨幅？”
他们还指出“市价”论证的另一问题：“市价应参照近期成交，而非该区的叫租价。”这一差别至关重要，因为叫租未必反映企业愿意或能够支付的水平。
除租金管制外，Flor 认为现行的《Fair Tenancy Act》（公平租约法）亟需强化：“目前它更像行为守则，缺乏法律的‘牙齿’，而现行标准租约条款几乎一边倒地偏向房东。”
或许更重要的是，他们强调自己不想要什么：“我们不要政府的回扣/代金券/现金。最不愿看到的，就是拿纳税人的钱去充实投机性地产投资者的账户。”
这一点划清了界限：问题不在于索取政府补贴，而在于打造更均衡的商用物业生态，让小企业仍有一战之力。
风险所系为何？
除了失去一家深受喜爱的烘焙店，更大的风险在于这一趋势正威胁新加坡多元的小企业生态。
被问及在经营13年的 Siglap 门店关闭后最会想念什么时，Flor 脱口而出：“我们最会想念顾客！许多东区顾客如今成了朋友，常顺道来探望、还会给我们带吃的。这种感觉非常美好。”
这种社群连结的温度，正是当下商用物业环境所面临的风险所在。
寻找中道之策
尽管并无易解之策，Flor 的处境凸显出制定兼顾投资需求与企业可持续性的商用物业政策之必要。
或许答案不在于严厉的租金管制，而在于更有针对性的干预：
- 对在合理涨幅下维持长期租约的房东给予激励
- 对以低于市价租予本地企业的业主提供税收优惠
- 通过分区要求确保一定比例的商业空间保持可负担
- 提供调解服务，帮助房东与租户达成互利条款
正如 Flor 所言，目标在于让政府“为房东与租户创造公平竞争的环境，使像我们这样的小企业得以发展”。
重思本地商家的社会价值
还有一个值得思考的视角，行为经济学家 Rory Sutherland 在谈及英国酒吧时曾说：“我不认为酒吧、咖啡馆和餐馆应该缴纳税费，因为它们本质上是社会性空间。”
这一激进观点挑战了我们在经济中为商业空间定价的方式。若我们承认像 Flor Patisserie 这样的场所贡献的不止是 GST 与公司税呢？如果它们的首要价值并非经济，而是社会呢？
本地咖啡馆、烘焙店与餐厅，塑造了促成社群的聚会场所。人们在此相遇相连，街区由此形成认同，社会资本随之增长。这些益处不会体现在 GDP 的统计里，却显著提升生活质量。
若仅以租金回报与物业估值来衡量成败，我们就忽略了这些商户所构筑、却难以量化的社会性基础设施。仅凭价格机制，无法全面刻画那些赋予街区个性、为社群提供聚点的独特本地商家的价值。
或许出路不止于管制租金，而在于从根本上重塑我们评价与支持这些“第三空间”（介于居家与职场之间）的方式，承认其贡献远超“每平方英尺多少钱”所能衡量的范畴。
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