2025 年卖方印花税上调刚公布：买家与卖家该担心吗？

卖方印花税又回到从前的样子了。再次。因为，当然会这样。

为防止市场及时反应、顺便让我睡不着觉，政府在 2025 年 07 月 03 日接近午夜时分刚刚宣布，卖方印花税（SSD）税率回到 2017 年的水平。此举旨在给楼市降温——毕竟在大量新盘位于核心中央区（CCR）之际，没有什么比进一步限制转售供给更能“压低价格”的了。以下是对这一“妙计”的更多解读。

(Update: 截至 4/7/25，IRAS 已澄清 SSD 按“行使日期对行使日期”计算；下文有更多说明)

什么是 SSD，发生了什么变化？

自 2025 年 7 月 4 日 12:00 am 起，SSD 税率上调，持有期延长。若你在以下期限内出售：

• 购买后 1 年内出售，需按成交价的 16% 缴付 SSD
• 购买后 2 年内出售，需缴 12%
• 购买后 3 年内出售，需缴 8%
• 购买后 4 年内出售，需缴 4%

第 5 年起出售则不适用 SSD。顺带一提，这与 HDB 无关，因为 5 年 MOP 期内无法出售；但对私宅交易则影响甚大。 

所谓“新”的 SSD 税率其实并不新；这与 2017 年的 SSD 结构相同。其间一度曾放宽为 3 年持有期，且各档次税率下调 4 个百分点；但为抑制炒卖与房价上涨，政府现回归旧制。

这对你意味着什么？

如果你打算以较短持有期购房，预计你的地产经纪会比以往更为谨慎地向你说明情况。新的 SSD 机制意味着在 4 年内出售，你将面临 4% 至 16% 的税负。这足以打乱你快速退出的计划，或在日后促使你慌乱地重新评估。若你并不打算在此期限内出售，那当下对你并无迫切影响。

此外，依据 IRAS 的澄清，SSD 将按“行使日期对行使日期”计算。举例：若你在 2025 年 7 月 4 日之前行使 Option To Purchase（OTP），但在 2025 年 7 月 4 日当日或之后出售，则适用相应的 SSD 税率。

从更宏观的角度看，更长的 SSD 期主要有两点影响（以及一点次要但值得留意的影响）：

第一，投机性买盘可能减少，转售（sub sale）交易也会变少

理论上至少是如此。因为在可获利转售前需要更长持有期，更多买家会归入自住类别。投机型买家（例如试图在开盘时以大幅折扣买入，然后在临时入伙证（TOP）前卖出者）若必须持有更久，可能会退出。

这大概不会带来价格下跌，因为这是预防性举措。其目的在于阻止泡沫或投机性浪潮的形成；也许是政府担心在经济不确定中出现避险资本涌入，或认为当前高价与频繁炒卖有关。 

但这也着实让我“受教”，我本来以为是后疫情通胀所致；不过，想象有某位高层决策者在拍板，多少还是让人心安。那我们就都这么想吧。

第二，进入市场的转售房源供应可能放缓。 

这正是我们在面对新盘扎堆涌向新加坡最昂贵区域时“所需要”的举动：进一步减少转售/次级转售（sub sale）选项的数量。如今要找转售房已不易，但或许新的挑战能“磨砺性格”。

公允地说，转售房源稀缺的一个主要原因是置换成本高昂；这点对市场的影响很可能仍远大于回归旧版 SSD 架构。但很难看出延长 SSD 期限并提高税率，会如何激励更多人出售。 

不过，从更大局来看，这也可能悄然改变市场动态，而且未必是大家所预期的方式。

为什么在 2025 年买房，日后竞争可能更小

如果你今年买了一个新盘单位，你将处于一个相对独特的位置，因为到了 2028 年，多数人将无法出售。随着新的 4 年 SSD 生效，往常在 TOP 后集中入市的新竣工房源“波峰”可能明显缩小。

这意味着什么？2028 年，对想买“新近竣工、拎包可住”房子的买家而言，可能是个“淡年”。可选房源更少、选择更有限，而那些等不及或不想转向转售市场的买家，可能更为迫切。

议价权可能发生转移

尽管市场放缓从来不算理想，但稀缺会改变博弈。若你是 2028 年少数能出售的人之一（也许因为你在规则变更前购买），你可能会发现自己握有上风。

抢购“刚 TOP”的新单位的买家将有更少选择。而若转售价格继续稳步上行，拥有“拎包可住”房源的卖家，可能获得更多关注与更有利的报价。

这是一种少见的情形：出售限制反而可能为不急于卖的人创造机会。

关于过度杠杆或过度乐观炒卖的风险，这同样是一堂宝贵的课

我遇到过一些买家坚持这样的理论：“不管价格多少，反正我之后都会卖更高。”这些人对所谓的开发商早期销售折扣过于自信。 

尽管他们或许仍能如愿，但 SSD 的变化现在可能会让他们被迫持有比预期更久。这提醒我们，政策决定——有时会在午夜前忽然出台——可能会严厉惩罚你的想当然。 

受影响最大的，将是那些收入出现剧烈变化、因而急需“调整居住规模”的买家。如果他们正好落在新的 SSD 期限内，因紧急出售而产生的损失，可能会叠加新的印花税而被放大。 

希望正在阅读这篇文章的你不会受到过度影响，也希望过于激进的买家学会收敛热情。也许如果市场里的我们都“装死”一阵，那些四处游走的政策威胁会无聊到自己离开。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。