| 项目： | High Park Residences |
|---|---|
| 地区： | 28 |
| 地址： | Fernvale Road |
| 产权： | 99年地契 |
| 单位数量： | 1390 |
| 占地面积： | 366,168 sqft |
| 开发商： | Fernvale Development Pte. Ltd. |
| 落成年份： | 2019 |
早在 2015 年 7 月推出时，High Park Residences 是自D’Leedon以来新加坡规模最大的公寓项目，共计 1,390 个住宅单位。
让我快速回顾一下它令人印象深刻的开盘数据：
首月售出 1,169 套（共 1,390 套中的 84%）。
开盘当天示范单位到访者达 4,000 人。
开盘平均价格为 $970 PSF。
起价为 $380,000。
看着这些数据，High Park Residences 在转售市场上的表现如此亮眼，真的有人会感到惊讶吗？
当然，事后看来总是 20/20，但从一开始就很明显，High Park Residences 备受欢迎——尽管它是在楼市情绪疲弱的时期推出。
截至目前共有165宗盈利交易——不少单位在入市短短 5 年内，涨幅已超过 20%。
快进到现在，我们看到这里的平均单价为 $1,207psf，比 5 年前的新盘平均 $990 psf 上涨了 $217（或21.9%）。
事实上，不止于此。
在这里的 165 宗盈利交易中，最赚钱的是一套 $1.75 million 的 5 房单位，于去年 8 月售出，最初在 2015 年 7 月以 $1.3 million 购入。
没错，短短 4 年里惊人的 $451,000（或34.6%）利润！
因此，尽管目前数字听起来都很“高分”，我们还是进行一场内部参观，看看居住体验是否同样出色。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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High Park Residences 内部参观
| 儿童健身区 | 室外健身区 | 50m 标准泳池 |
| 日光甲板 | 水上休闲区 | 拳击擂台 |
| 健身房 | 娱乐休闲区 | 水力健身池 |
| 儿童泳池 | 水上滑梯 | 步行小径 |
| 滑索 | 花园 | 40m 标准泳池 |
| 骑行道 | 慢跑道 | 网球场 |
| 按摩池 | 瑜伽平台 | 无边泳池 |
| 休闲吧 | 花园 | 吊床 |
| BBQ 炉 | 铁板烧烧烤台 | 草坪 |
| 蒸汽室 | 健身更衣室 | 乐队练习室 |
| 迷你影院 | 托儿中心 | F&B 零售 |
| 多功能球场 |
在一个由HDB 组屋主导的城镇区域里，要在高楼林立中脱颖而出并不难。别忘了，High Park Residences 占据了 Sengkang 这一侧最大的住宅地块，由两个地段合并而成，总占地 366,168 平方英尺，容纳 1,390 个单位。
需要注意的是，这并不是开发案唯一的出入口，路的前方还有一个（通常供送货卡车使用）。不过都在同一条 Fernvale Road 上，因此回家都是走同一条路。
话虽如此，入口区域确实为整个项目定下基调。多层次的迎宾廊相当气派——利落的线条、简洁的玻璃围栏与休闲座椅，都带来极佳的第一印象。
这里的空间绝对充裕，但我认为突出的雨棚略显短小。遇到刮风下雨天，居民上下车时难免会被雨水溅湿。
你可以选择走台阶或乘电梯前往主设施平台。
我不敢说这里会是一个热门的休憩点，但它所传递的闲适氛围确实无可挑剔。
走上楼梯，你会对 High Park Residences 名称的来由有些体会。虽然这只是我的推测，但主设施区位于抬高的平台之上确有好处。首先，私密性更佳——路人无法从外面窥视。再者，由于 LRT 轨道与项目平行，乘客也不至于看进公共区域。
或许听起来有些奇怪，一上楼（或电梯）首先见到的是迷你超市。顾名思义，它确实很“mini”，但若你突然嘴馋或临时需要日用品，绝对派得上用场。
其实，Seletar Mall 步行也不算远（那里有 NTUC Finest），但在家门口有这样一个选择显然更便利。
如果你是第一次来，肯定需要目录的帮助来辨认方向。虽然不是我见过最大的开发案，但 366,168 平方英尺的体量依然相当可观。
事实上，我想有些人甚至会被这规模“震慑”。这是好事吗？这取决于你偏好小型或大型项目。可以肯定的是，在 High Park Residences 你绝不会缺少可做的事。
到达主平台后首先映入眼帘的是走廊休憩区。这是一片相当宽敞的开放式平台，适合举办聚会，但在我看来，High Park Residences 内还有不少更佳的选择。
尽管空间通透开阔，但它也存在隐私性与遮蔽不足的问题。
再往上走，会来到“灯笼休憩区”。这里包括“大灯笼”，以及围绕其周围的小灯笼——Bliss、Joy、Wealth 和 Harmony。
撇开市场话术，本质上就是一个灯笼造型的结构，配有弧形长凳座位。
周边的小“灯笼”也是同理。它们设置在水面之上，营造出漂浮于水面的视觉效果。实用层面上，恐怕很少有人会真正使用这些座位，但它的确提供了更隆重的迎宾效果。
值得一提的是，似乎没有不湿脚就能到达其他灯笼座舱的方式？若真如此，这就是“好看优先于实用”的典型案例了。
从灯笼休憩区继续前行，会来到日式用餐亭。还记得我之前提到过更宜聚会的用餐与活动空间吗？这就是其中之一。
以项目规模而言，你很难获得真正完全私密的空间。但茂密厚实的绿植在四周形成了一道“屏障”，起到了不错的遮掩作用。
虽然没有完全遮雨的顶棚，但攀援植物覆盖在屋架上，也能提供一定的遮阴。即便在炎热天气，这里仍相对清凉，你会有置身花园的感觉。
如果你在想这里哪里“日式”，答案就在这——铁板烧烤台配吧台台面。
此外，这里一侧就是“懒人喷射池”（连接所有滑梯的溪流式泳池，稍后会看到）。因此，这里非常适合家庭小聚——年幼的孩子会玩得不亦乐乎。
你也可以从这里看出，用餐亭其实相当宽敞，适合大型聚会。
日式用餐亭旁边就是水力健身池。
我一直认为水力健身池对我来说并非“必需”设施——维护起来费时费力，得不偿失。当然，也许我并不是它的目标用户。
真正的健身房就在水力健身池后面。先说优点——配有自由重量、心肺与力量器械，且几乎全玻璃设计，空间更开阔，视野更好。
但以 1,390 个单位的体量而言，我会说在高峰时段它实在太小了。诚然，如果你喜欢户外运动，这里也有很多选择，但这点确实不够理想。
这其实有点奇怪，因为 High Park Residences 并不缺土地资源。
健身房正对着一面“流水墙”（水从主泳池处倾泻而下）。水景延伸到碎石景观水池，围合出下沉式休息区。
健身房的正上方还有一整层的娱乐设施（可乘电梯直达）。
这里就是拳击擂台与沙袋。我本人还是第一次在公寓里见到，挺契合年轻一代的生活方式。
其余平台设有台球桌和空气曲棍球桌..
..以及桌上足球和可远眺主泳道的休息区。这里唯一缺的，大概就是一块飞镖靶了！
虽说这些设施更适合放在室内（以减少磨损），但我还是很喜欢它们的设置。年纪大些的孩子会很乐见这样的空间，说实话，部分成人也会喜欢。
紧邻娱乐平台的是 50m 游泳池。
泳池一侧与池首摆放着排排躺椅，爱“晒”的住户看到一定心情愉悦。
我也挺喜欢泳池的设计。不同于全程等深，泳池四周设有凸起的台阶式浅滩。这样你可以沿边缘半浸泡水中，而孩子也能更平滑地过渡到大泳池里。
以这体量而言，50m 标准泳池只是最基本的期待。好在它也够宽，适合想每周游泳锻炼的人士。
不过即便项目内有多个泳池，你也能看到这个泳池在工作日仍相对热闹。
穿过主泳道，前方就是儿童水上乐园，以及位于 23 座前方的无边泳池。除了有地别墅单位外，只有这里的单位可以算是“开门见池”。
部分位置略窄，充其量可以算作“泡池”。
从儿童水上乐园连通的是盘旋的“漩涡”滑梯。如我在Parc Komo评测中所提，奇怪的是，明明对孩子极具吸引力，却很少有项目配置滑梯。
虽然我没就此做过系统比较，但在我评测过的公寓中，这无疑是目前最“能打”的滑梯。更棒的是，这还不是 High Park Residences 唯一的水上滑梯！
如你所见，儿童游乐场就紧邻泳池。理论上这是为了无缝衔接玩乐，但除非孩子一直穿着泳衣，否则在游乐场奔跑时难免有误入浅池的风险。倒也不算严重，池水很浅——只是略添麻烦。
再往上是意式用餐与酒吧亭。不同于日式用餐亭，这里整体更“干净利落”，显然少了满架的绿植攀爬。
不过，这里比日式用餐亭的优势在于有顶棚遮蔽。由于位于小区边缘（俯瞰第二个出入口），私密性也更胜一筹。与其他设施一样，这里同样是抬高设计，因此不会有外人探头张望。
从意式用餐区往下一层是“日出吧”。空间不大，配有红酒冷柜与水槽——但它相当隐蔽，我怀疑很多人甚至会忘了这里的存在。
这一处的方位需要结合总平面图来看更清晰。简单说，这里有 9 个 F&B 商铺，甚至还有一个托儿中心。
它实际上位于 Fernvale Road 主路边（为保障居民隐私并方便公众使用），因此你会经常看到外卖骑手从第二个入口驶入来这里取餐。
以项目规模而言，这些设置对居民肯定是利好。可惜在撰稿时，尚未全部招满租户——能否吸引到合适的商家并形成繁荣的街区，仍待观察。
回到主泳池，右转即至 Milifiora Piazza——一个环形广场，通往侧门或通向有地住家的长步道。
本质上，这里是由手工玻璃花朵组成的艺术装置，周边点缀着不同的座位区。
如上所述，这里是侧门，可通往 Jalan Kayu 一带众多店屋与餐饮。远处还可见 Parc Botannia 正在施工中。
从 Milifiora Piazza 右转，会看到一系列区域，分别名为“冥想步道”“瑜伽平台”和“拉伸训练平台”。
一如既往，这些都是开放平台，适合清晨练习瑜伽或太极。
转念一想，这整段其实都可算作“健身带”，因为再往下就是健身园地。规模不小，共分为 3 个区块。
让我困惑的是它的选址——把儿童健身园设在这样偏私密的角落似乎并非上策。难道不应该与其他儿童活动设施集中布置在更开阔的区域，好让家长更易照看吗？这个清幽的位置更适合作为用餐亭。
沿着步道前行，你会更直观地感受到 High Park Residences 的景观有多么葱郁。这是我认为的亮点之一——几乎地面所及之处都被绿化覆盖。虽然后续维护如何仍有待观察，但目前看来开局良好。
接下来是“康养亭”和“水疗别墅”。
通往“山顶/森林”水疗别墅的小径，会让你仿佛置身植物园——时不时还需要低头避开树叶。
这或许是 High Park Residences 最私密的一隅，短短一段小径，便可抵达“山顶”与“森林”水疗别墅。
两者在大小与配置上相同——只是取了些“创意”名字。不得不说，这里多少会让人联想到巴厘岛乌布的别墅。唯一让我介意的是每个别墅没有门——如果你在这里泡池，突然有人走进来找空位，多少会有些不安。
回到主路径将前往“感官步道”。再一次，撇开营销语言——这就是沿后侧绕行的一条长步道，会带你经过一整排有地住家。
从这里也能看出，朝外侧的单位更私密——尤其是底层带露台的单位。当然也并非完美，若有人日常在此散步，除非你始终拉下百叶，否则仍可能一眼望进客厅。
如果你愿意，几乎可以沿着项目外缘走上一整圈。环境足够宜人，不过 Sengkang Riverside Park 仅一站 LRT 之遥，那里的风景或许更胜一筹。
别墅单位面向 Lor Tanggam 一侧的有地住宅，行道树又进一步提升了私密性——这一带明显更为清幽。
顺带一提，共有 10 套 Strata 双拼别墅与 4 套 Strata 独栋别墅。双拼面积介于 2,314 至 2,443 sq ft，独栋为 2,734 sq ft。它们均为 3 层，但首层主要用于 2 个私人车位与杂物区。
沿着步道走至另一角，俯瞰 Sengkang West Way。这里散落着一些其他设施，如“茶园”..
..以及一组巨型国际象棋。创意十足，但是否会被用于其“本意”则存疑。若你在想它是否是一副完整棋子——是的，黑白各 16 枚。我不是象棋专家，但看起来没问题。
这一角的设施以“中式茶亭”收尾。再次强调，名字听起来很“雅”，但其实就是一座面向 Sengkang West Way 的有顶凉亭。
看到这里你可能已经有点迷失方向了，这也无可厚非——High Park Residences 的设施确实“太能打”。再加上不同设施分布在不同标高，仅凭总平面图并不足以给予你完整视角。若你考虑把这里作为下一个家，实地探访绝对必要。
这里是“跳泉池”，与 40m 蜿蜒泳池以及“趣味池”相连。从这个意义上说，你可以从主 50m 泳道一路通过一系列相连的水池与滑梯抵达这里——不得不承认，这相当独特。
与主泳池一样，这个泻湖式泳池也沿四周采用了台阶式浅滩设计，方便下水。
这也体现了 High Park Residences 打造“家庭友好型”项目的雄心。这里的设施规模，确实令人赞叹。
与 40m 泳池相伴的是一座“小岛”。
小岛上有一座颇为宽敞的用餐亭。
几乎四面环水，除了上岛的小径，让你有在“私岛用餐”的感觉。在目前为止的所有用餐点中，这里大概是我最喜欢的。
穿过这座桥，又会来到一个孩子们必定喜欢的设施。
如果你猜到是“飞索”（flying fox），那就完全正确。虽然它并非那种让人肾上腺素飙升的类型，但对小朋友来说已足够刺激，也无需全程“贴身”看护。
桥下的小溪也会把你带回主泳池。正如上文所述，你可以通过 4 道滑梯从主 50m 泳道一路滑至趣味区。当然，你无法“逆滑”回去——得沿后方步道返回。
途中你大概会经过“吊床天地”，几张吊床悬挂在树间。不得不说，到目前为止几乎所有设施都很到位——除了这里。很奇怪的是，其他区域绿植都很繁茂，这里却显得有些杂乱，与整体不太协调。
趣味池附近是圆形会所。相比其他颇为“张扬”的设施，会所的观感略显平实。
外侧设有两处 BBQ 炉，旁边还有草坪区，可容纳更多人。
会所内有两间尺寸合适的功能室，外加三间室内剧场与一个乐队练习室。
最后带你看看最终的用餐区——花园、山顶与派对 BBQ 区。
你现在应该已经熟悉“套路”了——名字不同，本质相同，都是 BBQ 亭。它们的面积都很可观，唯一略显“奇怪”的设计是屋顶的椭圆形开口。我理解这是为了引入采光，但遇到下雨就略显尴尬了。
BBQ 亭面向篮球场——面积其实不小，但仅设一个篮框就有些令人费解。这里还配有看台座位，万一真有“观众”愿意围观的话。
最后但同样重要的是，大型项目配备网球场几乎是“标配”，这里有两座。即便如此，周末想订到心仪时段仍可能不太容易——毕竟共有 1,390 个单位。
每座楼的门厅都是半露天设计——大众化项目里很常见。进入各栋楼需刷门禁卡。
如你所料，车库也相当庞大。初次来访可能会觉得路线有点复杂，因为这里分不同楼层与区段。
总体而言，车库光线充足、空间宽敞——行车与泊车都很顺手。
只有 5 房豪华单位配备私家电梯，并以独立的私家电梯厅作为区隔。
High Park Residences 区位评测
High Park Residences 坐落于 28 区一块 3.4 公顷（366,168 sq ft）的（原森林）用地上。
尽管URA Master Plan 2019几乎没有关于此处的开发规划消息，28 区（Seletar/Yio Chu Kang）的整体升值表现却颇为亮眼——平均 psf 从 2015 年 1 月的 $981 升至 2019 年 12 月的 $1,270（29.46% 的涨幅，用了不到半个十年）！
聚焦 High Park Residences 的周边，小区位于高层住宅区的北缘，数分钟即可到达 Jalan Kayu 一带的低层店屋与 F&B 带（随后接驳 TPE）。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 与公寓距离（及预估步行时间） |
| ’Thanggam Stn’ | 374 | 15m，步行 <1 分钟 |
| ’After Lor Tanggam’ | 85, 85A, 102 | 15m，步行 <1 分钟 |
| ’Bef Jln Kayu’ | 85, 102 | 25m，步行 <1 分钟 |
| ’Aft Abundant Grace Church’ | 85, 85A, 86, 102, 103 | 140m，步行 2 分钟 |
最近的 MRT：Thanggam LRT Station – 25m，步行 <1 分钟
考虑到 High Park Residences 的位置，我不会期待前往中央区或 CBD 的公共交通行程会很快。
不过，周边的 LRT 线大大增强了近距离的联通性。
对于经常使用 MRT 的居民而言，LRT 也是不可或缺的接驳选择（4 站至 Sengkang MRT，约 5 分钟）。
搭乘公共交通前往 CBD（Raffles Place MRT）的全程路线为：自 Thanggam LRT Station 出发，于 Sengkang MRT 转乘，再于 Dhoby Ghaut MRT 转乘。
全程车程为 30 分钟，共 16 站。
有意思的是，Yio Chu Kang 的巴士转换站也很方便抵达（搭乘 86 路经高速，约 12 分钟）。
私家车
| 主要目的地 | 与公寓距离（及预估高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 20.0km，车程 24 分钟 |
| Orchard Road | 18.1km，车程 22 分钟 |
| Suntec City | 19.8km，车程 24 分钟 |
| Changi Airport | 18.0km，车程 23 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 45.2km，车程 50 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 11.1km，车程 15 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 22.9km，车程 30 分钟 |
| Mapletree Business City | 29.1km，车程 34 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 38.6km，车程 40 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 19.0km，车程 22 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 27.5km，车程 31 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 15.9km，车程 20 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 21.6km，车程 28 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 4.0km，车程 8 分钟 |
*注：车程为高峰期测算
临近出入口：Fernvale Road 上的 2 个出入口
总结：对一个拥有 1,390 个单位的项目而言，2 个出入口会很有帮助，但需注意高峰期出入口的拥堵——Fernvale Road 出口仅双车道。好消息是，TPE 距离不到 1 公里。另一方面，鉴于周边有大量开发案（包括 HDB 与公寓），且身处 OCR，预计高峰期道路车流会非常可观。
杂货
| 超市名称 | 与公寓距离（及预估步行时间） |
| Fairprice Finest – Seletar Mall | 580m，步行 7 分钟 或 1.9km，车程 5 分钟 |
| FairPrice Xpress – Sengkang West Way | 670m，步行 9 分钟 或 2.8km，车程 6 分钟 |
| Fairprice – Jalan Kayu | 710m，步行 9 分钟 或 2.0km，车程 6 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 3 |
| 小学（车程 3km） | 6 |
| 中学（车程 3km） | 1 |
| 国际学校（车程 3km） | 0 |
| 初级学院（车程 5km） | 0 |
| 大学（车程 5km） | 0 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
更多要点
- 设施与服务
如今的公寓提供独特设施并不稀奇，例如 Westwood Residences 的 BMX 越野车道，或 Van Holland 的少儿攀岩墙。
High Park Residences 则更进一步，为其庞大的目标客群提供了 118 项设施，它们（好吧，大多数）各具特色。
除了常见的健身房、50 米泳道与 BBQ 炉，High Park Residence 还配有 3 米高的“旋转激浪”水滑梯、滑索与拳击擂台——非常适合爱探险的孩子与青少年！
喜欢静态休闲的住户，则可以在遍布小区的园林与绿意间，与家人漫步——尤其在下班之后。
此外，小区内的 9 个商用单位也涵盖零售与餐饮，让你无需出门即可觅食（与Sengkang Grand Residences类似）。
可以说，这种“冒险乐园+便民商铺”的组合，让 High Park Residences 的住户物超所值。
不过，小区外的配套又如何呢？
我们继续看看周边能为居民带来什么。
- 丰富的周边配套
High Park Residences 居民几乎四面八方都能便捷获取配套。
如前所述，Thanggam LRT Station 就在 High Park Residences 旁边。虽非 MRT，但它能快速接驳至 Sengkang MRT 与 Sengkang Central 的各类设施。
向西稍许，Jalan Kayu 的有地住宅区中，分布着一整排店屋。
众所周知，这些店屋囊括了众多餐饮（读作：prata）选择、汽修服务，甚至还有瑜伽馆。
沿着 Fernvale Road（与 High Park Residences 相邻）向下走，就是较新的 Seletar Mall，涵盖 6 层购物、餐饮与娱乐。
若你和我一样喜欢亲近自然，附近的 Sengkang Riverside Park 与 Upper/Lower Seletar Reservoir 区域也有广阔绿地与静谧去处——此外，Seletar Country Club 也提供丰富的休闲选择。
至于学校，尽管周边学前与小学资源充足，但高等教育院校则明显匮乏。
因此，住在 High Park Residences 的青少年，通学时间可能会更长。
除此之外，尽管 28 区目前看起来仍相对“未完全开发”，但它为 High Park Residences 的住户提供的配套，已相当可观。
High Park Residences 开发与总平面评测
High Park Residences 由 6 座各异的 25 层高楼、10 套双拼与 4 套独栋组成——多种居住类型搭配，满足不同自住/投资客群。
具体到楼栋，北侧或东侧较高楼层的住户，将可获得 Johor 海峡/Lower Seletar Reservoir 的开阔景致。
让我颇为认可的一点，是开发商在楼栋排布上的用心——在楼与楼之间保持了相当的距离，为大多数 1,390 个单位提供了不错的私密性。
在“活力”层面，High Park Residences 以蓝与绿为主调，得益于别出心裁的水体设计与大面积绿化铺陈。
这种“居家、亲自然”的氛围，使其对大多数买家颇具吸引力，尤其是有孩子的年轻家庭。
噪音方面，我们已提到 Sengkang West Way 与 Fernvale Road 的高峰车流量——两条道路都沿着 High Park Residences 的边界。
较高楼层相对安全，低楼层的住户则可能更频繁地感受到来自道路的噪音干扰。
最后，沿 Fernvale Road 上方的 LRT 轨道，因其特定的设计与结构，不应成为显著的噪音来源。
最佳楼叠
户型配比
| 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| Studio Unit | 72 | 388 – 398 sqft |
| 1-Bedroom + Study | 153 | 441 – 474 sqft |
| 2-Bedroom Classic | 208 | 560 – 592 sqft |
| 2-Bedroom Deluxe | 300 | 635 – 678 sqft |
| 2-Bedroom + Study | 87 | 700 – 732 sqft |
| 3-Bedroom Classic | 188 | 872 – 904 sqft |
| 3-Bedroom Deluxe | 117 | 947 – 1,001 sqft |
| 4-Bedroom Classic | 68 | 1,141 – 1,151 sqft |
| 4-Bedroom Deluxe | 68 | 1,216 – 1,281 sqft |
| 4-Bedroom Dual Key | 23 | 1,367 sqft |
| 5-Bedroom | 92 | 1,389 – 1,485 sqft |
| Semi-Detached Houses | 10 | 2,164 – 2,809 sqft |
| Bungalow Houses | 4 | 2,379 – 2,799 sqft |
| Shops | 9 | 320 – 361 sqft |
如你所见，丰富的户型组合旨在覆盖广泛的购房群体。
数量最多的是 2 房与 3 房——主要面向年轻家庭与多代同堂家庭。
自然，更宽敞的当属双拼与独栋别墅，这在当下公寓项目中已相当稀缺。
另一个小贴士：若你有幸居住在朝西、临 Jalan Kayu 的高楼层单位，应该能享有相当“风景线”。
这一方向多为低层有地住家，因此你可以期待较长距离的开阔视野。
最佳楼叠
High Park Residences 价格评测
| 项目名称 | 产权 | TOP | 当前平均价格（PSF） |
| High Park Residences | 99-year Leasehold | 2019 | $1,207psf |
| Seletar Springs Condominium | 99-year Leasehold | 2001 | $710psf |
| H2O Residences | 99-year Leasehold | 2015 | $1,066psf |
| Riverbank at Fernvale | 99-year Leasehold | 2017 | $1,140psf |
| Rivertrees Residences | 99-year Leasehold | 2018 | $1,169psf |
以上为 High Park Residences 周边转售项目的价格列表——我们未纳入Parc Botannia 与Rivercove Residences（EC），以确保公平对比，因为两者均在 2020 年 TOP。
有趣的是，High Park Residences 除了上述两座较新的项目与表格中的 3 个对手外，几乎没有同级别的“直接竞争者”。
我们先看表中“最实惠”的项目。
与其高层邻居不同，Seletar Springs 是一座较老的低层公寓，位于一大片有地住宅的边缘。
与其他 3 个项目相比，它距离最近的 LRT（Layar MRT Station）也最远——步行需 11 分钟，这很可能进一步压低了 Seletar Springs 的入场价。
至于 H2O Residences、Riverbank at Fernvale 与 Rivertrees Residences，三者相邻河岸，同时距离 Layar LRT Station 与静谧的 Sengkang Riverside Park 都仅咫尺之遥。
Riverbank at Fernvale 与 Rivertrees Residences 因较新而价高并不意外；值得注意的是，三座公寓均被完善的道路网络包围，便于通达 TPE 与 CTE。
不过，总的来说，在便利性方面的明显赢家是 High Park Residences。
除了紧邻 Thanggam LRT Station，小区地理位置还可轻松通达 TPE、CTE 与 SLE，周边配套也相当丰富——更不用说其内部设施与总平面布局。
最后可以说，Parc Botannia 的推出，也为 2015 年入手 High Park Residences 的买家带来了更可观的退出增值。当时 Parc Botannia 的平均售价已达 $1,270 psf。
以下为撰稿时 Parc Botannia 的最新成交价。
| Date | Address | Sale | Size | PSF | Price |
| 26 AUG 2020 | 10 FERNVALE STREET #21-05 | NEW SALE | 667 | 1,457 | $972,180 |
| 29 JUN 2020 | 12 FERNVALE STREET #10-11 | NEW SALE | 786 | 1,355 | $1,065,000 |
| 31 MAR 2020 | 10 FERNVALE STREET #19-02 | NEW SALE | 786 | 1,384 | $1,087,800 |
随着 Parc Botannia 最新成交达到 $1,457 psf，不难理解为何 High Park Residences 的首批买家在退出时拥有良好的“价格保护”。
也别忘了，Rivertrees Residences 与 Riverbank @ Fernvale 都早一年推出——High Park Residences 在价格上仍胜一筹。
升值分析
总体而言，这一片区仍被视为具备成长潜力。
首先，High Park Residences（蓝色标记）周边配套齐全——从公园（绿色区域）与学校（“E”区域），到 Jalan Kayu 店屋与 Seletar Mall 等商业（深蓝色区域）。
众所周知，除高速可达性等因素外，配套的存在与丰度，往往是推动项目多年资本增值的重要力量。
根据 Land Transport Master Plan（LTMP 2040），该区未来或将新增一条地铁线，以支持北部与东北部地区的交通网络，惠及 Woodlands、Sembawang、Sengkang、Serangoon North、Whampoa、Kallang 与 Greater Southern Waterfront 等地。
更重要的是，预计 2023 年附近Punggol Digital District 的崛起，将为本区注入更多关注度——无疑将进一步推动该区/分区的升值。
对于关注租赁需求的投资者，值得注意的还有：潜在租户客群之一，可能来自邻近 Seletar Aerospace Park 的从业者。
此外，Sengkang West 西侧（洋红色区域）的土地被划为未来开发用地。据部分信息判断，未来这里或将形成物流与产业枢纽——这也会进一步提升本区单位的可租性。
我们的观点
很难不对 High Park Residences 印象深刻。尽管明显缺少就近的 MRT，这似乎丝毫未影响它的表现。
没错，你可以说它上市时机（事后看）极为有利。毕竟那时市场在低位、定价低于更早的竞争者，而且后来的竞品价位更高。
但人们常常忽略一个关键点：项目的实际现场体验。确实，不是所有人都喜欢“巨无霸”项目，但我认为这里把“大盘”的优势发挥得很好。也有人认为规模太大会牺牲隐私。
在某种程度上，这确实有道理。你在园区里漫步，会感到这里确实很“有人气”；但空间足够宽绰，丝毫不觉局促。
同时也很清楚，他们瞄准的是家庭客群。大量面向孩子的设施极具吸引力：多个泳池、滑梯，甚至滑索。这份设施清单，几乎像是某家 Club Med 的目录。
有年幼孩子的家庭会完全明白：手边有这么多“能让孩子自娱自乐”的设施，几乎是“神助攻”——你也能因此多些独处时间。
它完美吗？当然不是。如上所述，没有 MRT 且地段较偏，对在中心区工作的上班族来说会是减分项。
但如果你的优先级是家庭，且对该区熟悉——High Park Residences 的确是个很具吸引力的选择。
开发商备注：
CEL Development Pte Ltd 虽未进入我们的十大开发商榜单，但仍值得一提。
它是 Chip Eng Seng Corporation Ltd（自 1999 年起在新交所主板上市）的全资子公司，作为母公司的房地产开发臂膀运作。
尽管它已为新加坡天际线贡献了不少有趣的高层住宅（包括 Kopar at Newton），但 CEL 更突出的，是其在海外市场的扩展，项目遍及澳大利亚与越南。
CEL 的愿景清晰透明——“致力成为多元领域的领先地产开发公司，以打造优质、具卓越建筑品质与投资价值的住宅著称，从而为股东与客户创造可持续价值，成为有社会责任感的企业组织。”
凭借青年与资深成员的强强联合，CEL 以扎实的道德与质量标准为基石，朝着愿景不断迈进。
从其住宅项目贡献来看，毫无疑问，CEL 在提供优质居所的道路上，未来仍有更高的成就可期。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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Frequently asked questions
What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?
Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?
Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?
How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?
What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?
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